Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. L'immeuble sis ______, rue de la P______, édifié sur la parcelle ______, feuille ______ de Meyrin, est un bâtiment exclusivement d'habitation comportant au total 54 logements de 2, 3, 3 1/2, 4 1/2 6 et 6 1/2 pièces.

2. Construit dans les années soixante, cet immeuble, à l'origine locatif, avait été soumis au régime de la propriété par étages le 16 août 1983; couplée avec une société immobilière d'actionnaires-locataires (dénommée d'abord Société I______ puis la Résidence P______ ______), cette transformation de statuts avait permis à ses promoteurs d'engager une opération de vente de l'immeuble par appartements sous forme de cession d'actions.

3. L'entrée en vigueur le 30 mars 1985 de l'ancien article 9A et actuel article 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), avait stoppé cette opération de vente de l'immeuble par appartements.

4. Le 9 mars 1999, la Société I______ la Résidence P______ ______ a été liquidée et les lots de copropriété transférés au nom des différents actionnaires.

5. À l’heure actuelle, les 54 logements de l'immeuble sont en mains de 34 propriétaires.

6. Le 8 mai 2001, Monsieur Z______ avait acheté huit logements de l'immeuble, soit les appartements N° ______, ______, ______, ______, ______, ______, ______ et ______, à l'Office des poursuites et faillites d'Hérens (Valais), cet office agissant en tant que liquidateur de la masse en faillite de Monsieur B______. Ce dernier avait été l'un des promoteurs de l'opération initiale de vente de l'immeuble par appartements; les huit logements concernés n'avaient jamais antérieurement été vendus et faisaient toujours partie du parc immobilier locatif.

Eu égard au but poursuivi et considérant que la venderesse cédait en une seule opération la totalité des appartements qu'elle possédait dans l'immeuble concerné, le département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci après : le département ou le DAEL) avait délivré le 23 février 2001 l'autorisation d'aliéner sollicitée par la Régie Z______ S.A. (VA 7009).

Toutefois, conformément à l'article 39 alinéa 4 dernier paragraphe LDTR, le département avait assorti cette autorisation d'une condition stipulant expressément que l'autorisation délivrée "ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des huit appartements concernés en application de l'article 39 alinéa 4 lettre d LDTR".

7. Le 11 mars 2003, M. Z______ a souhaité revendre trois des huit appartements qu'il avait acquis le 8 mai 2001, soit les lots N° ______, ______ et ______, sous forme d’une vente en bloc aux mêmes acquéreurs pour le prix global de CHF 675'000.- .

8. Le 16 avril 2003, le département a refusé l'autorisation d'aliéner sollicitée au motif que les trois logements concernés n'avaient jamais quitté le parc immobilier locatif et que, si le vendeur souhaitait vendre ces appartements, il lui appartenait de vendre en bloc tous les logements dont il était encore propriétaire dans l'immeuble (VA 7973).

9. M. Z______ a recouru contre cette décision par acte du 16 mai 2003 auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission de recours ou CCRMC).

Le refus qui lui avait été opposé ne se justifiait pas : l’autorisation de vente étant sollicitée pour la vente de trois appartements en bloc, il tombait sous le sens que l’acquéreur n’allait pas les occuper simultanément, et qu’en conséquence ces appartements allaient continuer à être occupés par les locataires actuels. Les acquéreurs de ce lot (4 personnes physiques intervenant chacune pour ¼ de chaque appartement), avaient déclaré dans la demande d’autorisation de vente qu’ils entendaient continuer à louer ces appartements. Par essence même toute vente en bloc n’impliquait pas de changement dans la destination des appartements loués en appartements à vendre, ce principe étant d’ailleurs consacré par une clause standard des arrêtés autorisant la vente en bloc (voir ci-dessus ad. ch. 6 § 3). Le processus de vente individuelle d’appartements dans cet immeuble était déjà très avancé dès lors que les 54 appartements comptaient actuellement 36 propriétaires différents, et qu’en conséquence si le DAEL avait autorisé et autorisait encore des ventes individualisées dans cet immeuble, a fortiori, et sur la base du principe de l’égalité de traitement devait-il autoriser des ventes en bloc. Le recourant devait pouvoir disposer des fonds dégagés de ces ventes pour financer la création de deux appartements destinés à la location, pour lesquels il avait déjà reçu l’autorisation de construire, dans les combles de l'immeuble sis ______, avenue de la J______ .

10. Le DAEL a persisté dans les motifs de son refus, insistant sur le fait que ces appartements n’avaient jamais quitté le parc immobilier locatif.

11. Le 28 novembre 2003, la commission de recours a rejeté le recours précité et confirmé la décision de refus du département. Les conditions de l’article 39 alinéa 4 LDTR n’étaient pas réunies, M. Z______ ayant acquis en bloc les huit appartements qui n’avaient jamais été cédés de manière individualisée. Le DAEL en refusant l’autorisation de vente sollicitée avait fait une juste pesée des intérêts, considérant que les trois appartements litigieux avaient toujours fait partie du parc locatif et que dès lors l’intérêt public au maintien de l’affectation locative des appartements concernés l’emportait sur l’intérêt commercial de M. Z______, intérêt confirmé par le fait que le vendeur exposait vouloir financer la création de deux appartements à la J______, au moyen du produit de la vente des trois appartements en cause.

12. Contre cette décision M. Z______ a interjeté recours le 8 janvier 2004 auprès du tribunal de céans. Il a expressément repris l’argumentation qu’il avait soutenue devant la commission de recours et l’a développée. Le recourant a produit diverses pièces à l’appui de son recours, soit notamment des exemples d’autorisations de vente en bloc d’appartements loués délivrées par le DAEL, dans d’autres immeubles du canton, notamment pour des lots de trois appartements ; elle a également visé l’état « locatif » de l’immeuble ______, rue de la P______, en 2003.

Le propriétaire actuel des appartements concernés avait un intérêt économique à vendre ce lot d’appartements, et l’intention ferme d’utiliser tout ou partie des fonds ainsi dégagés pour les consacrer à la réalisation de deux appartements destinés à la location, dans le secteur de la J______. Non seulement la vente sollicitée ne réduirait pas le parc immobilier locatif mais elle permettrait d’offrir deux appartements supplémentaires destinés à la location.

13. Le DAEL a répondu au recours, par mémoire du 26 février 2004. Il avait refusé l’autorisation au motif que les trois logements concernés n'ayant jamais quitté le parc immobilier locatif, le propriétaire actuel devait – s’il voulait s’en séparer - vendre en bloc tous les logements dont il était encore propriétaire dans l'immeuble. Les conditions de l’article 39 alinéa 4 LDTR n’étaient pas réunies, l’intéressé ayant acquis les huit appartements, dont les trois en cause font partie, en pleine connaissance de cause.

Quand bien même la jurisprudence fédérale admet la possibilité d’autoriser une vente même si les conditions de l’article 39 alinéa 4 LDTR ne sont pas réunies, l’autorité ne pouvant refuser l’autorisation qu’après une pesée des intérêts en présence, dans le cas particulier, l'intérêt public et général à conserver le parc immobilier locatif - s'agissant d'appartements qui n'ont jamais été vendus – devait l’emporter sur l’intérêt privé des acquéreurs, lequel résidait uniquement dans le fait d'investir - puisqu'ils ont tous eux-mêmes un logement - et sur l’intérêt privé du vendeur, son intérêt étant purement économique, puisqu'il visait à tirer un profit maximum de la réalisation forcée des huit appartements qu'il avait acquis : le prix payé par M. Z______ pour huit logements (CHF 1'100'000.-) apparaissait peu comparable à celui offert aux acquéreurs pour trois appartements, même de 6 ou 6 1/2 pièces (CHF 675'000.-).

14. Le dossier du DAEL contenait l’intégralité des feuillets du registre foncier relatifs à l’immeuble concerné : il en ressortait que des 54 appartements que compte l’immeuble, 10 sont propriété de la Fondation de valorisation des actifs de la Banque cantonale de Genève, 6 sont propriété de M. Z______, 2 appartiennent à l’UBS. Pour les 36 restants, 5 propriétaires ont 2 appartements, et 26 autres sont propriétaires d’un seul objet. On relèvera que 2 des huit appartements dont M. Z______ s’était porté acquéreur en mai 2001 ont été vendus individuellement à des personnes physiques différentes, respectivement les 21 janvier et 14 mars 2002.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 – LOJ – E 2 05 ; art. 63 al. 1 lit. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 – LPA – E 5 10 ; art. 46 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 - LDTR - L 5 20).

2. L’article 39 alinéa 1 LDTR prescrit que l’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie.

Les appartements faisant l’objet de la demande d’autorisation de vente refusée sont des logements de 6 pièces et 6 1/2 pièces ; il est établi que la pénurie règne dans ces catégories de logements, comme le confirment les arrêtés du Conseil d'État du 8 janvier 2003 (pour l'année 2003) et du 17 décembre 2003 (pour l'année 2004 - publication dans la Feuille d'Avis Officielle du 19 décembre 2003). Il est constant également que ces appartements ont toujours fait partie du parc locatif de sorte que la vente projetée est soumise à autorisation.

3. À teneur de l’article 39 alinéa 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci : a) a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue ; b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée ; c) n’a jamais été loué ; d) a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la présente loi. L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa.

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 8 janvier 2004 par la Régie Z______ S.A. contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 28 novembre 2003 ;

au fond :

l’admet ;

annule la décision entreprise ;

renvoie le dossier au département pour qu’il rende une décision autorisant la vente en bloc du lot des trois appartements concernés ;

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ni alloué d’indemnité ;

communique le présent arrêt à la régie Z______ S.A., à la commission cantonale de recours en matière de constructions, ainsi qu’au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges et M. Torello, juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.