Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. G______ S.A. (ci-après : G______), de siège à Genève est propriétaire d’un immeuble d’habitation situé sur la parcelle n° ______, feuille Z______ de la commune de W______ à l’adresse, Y______, Genève.

2. Le 10 juillet 2008, G______ a déposé auprès du département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département) une demande d’autorisation en procédure accélérée portant sur la rénovation de deux appartements au deuxième et troisième étages de l’immeuble susmentionné. Dite demande a été enregistrée sous n° APA 30084.

Il résulte de cette demande les éléments suivants :

L’appartement du deuxième étage vacant, compte 7,5 pièces et a une surface de 176 m² (ci-après : l’appartement du deuxième étage). Le coût des travaux projetés s’élève à CHF 425'734.-. Le loyer annuel actuel est de CHF 65'376.-, soit CHF 8'717.- la pièce par an. Après travaux, le loyer annuel sera augmenté de CHF 24'959.- et atteindra le montant de CHF 90'335.- soit CHF 12'045.- la pièce par an.

L’appartement du troisième étage est vacant et compte 6,5 pièces et a surface de 150 m² (ci-après : l’appartement du troisième étage). Le coût des travaux projetés s’élève à CHF 427'017.-. Le loyer annuel actuel est de CHF 12'240.-, soit CHF 1'883.- la pièce par an. Après travaux, il sera augmenté de CHF 25'034.-, ce qui le porte à CHF 37'274.-, soit CHF 5'734.- la pièce par an.

3. A la demande du département, G______ a complété son dossier de pièces. Le coût des travaux a été rabaissé de CHF 30'000.- par appartement.

4. Plusieurs correspondances ont été échangées entre le département et G______ concernant l’affectation de l’appartement du deuxième étage. En substance et en résumé, il en résulte que le 1^er août 1990, G______ avait conclu un contrat de bail avec le Docteur Guy Loutan, les locaux étant affectés au logement et à un cabinet médical. L’avis de fixation des loyers lors de la conclusion d’un nouveau bail stipulait que le dernier loyer annuel en vigueur depuis le 1^er juillet 1990 s’élevait à CHF 28’500.- et le nouveau loyer dès le 1^er août 1990 à CHF 36’000.-. Le 16 juillet 1997, ce bail a été transféré au nom de MM. Guy Loutan et A______. Le 5 novembre 2001, un nouveau contrat de bail a été conclu par G______ avec Monsieur et Madame V______, lesdits locaux étant affectés à un cabinet d’esthétique et de médecine chinoise. Le montant du loyer était de CHF 62’640.- par an, indexé à l’indice suisse des prix à la consommation. Au terme de l’échange de correspondance avec le département, G______ a confirmé qu’elle entendait renoncer à une affectation mixte de cet appartement qui devait retrouver sa vocation de logement familial.

5. Le département et G______ ont également eu un échange de correspondance concernant le loyer de référence avant travaux de ce même appartement du deuxième étage.

a. G______ estimait que le loyer avant travaux devait être fixé à CHF 47'220.-, déterminé comme suit :

En prenant en considération le loyer de CHF 36’000.- en vigueur dès le 1^er août 1990, voire celui de CHF 40’380.- en vigueur dès le 1^er avril 1993, voire encore celui de CHF 43’056.- en vigueur dès le 1^er septembre 1999, et en leur appliquant l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, les calculs s’établissaient de la manière suivante :

Date : Montant : Indice : Variation :

Départ août 1990 CHF 36’000.- 122.3

Arrivée novembre 2008 CHF 47’274.- 160.6 31.3 %

Départ avril 1993 CHF 40’380.- 138.4

Arrivée novembre 2008 CHF 46’857.- 160.6 16.0 %

Départ septembre 1999 CHF 43’056.- 105.3

Arrivée novembre 2008 CHF 47’431.- 116.0 10.2 %

b. Pour le département, le loyer ajusté avant travaux était de CHF 36’090.- calculé de la manière suivante :

Adaptation à l’indice : 120.90 en juin 1990 (selon avis de fixation)

160.6 en novembre 2008

soit une hausse de 32.83 % x 40 % = +13.13 %

Taux hypothécaire : 6.00 % en juin 1990 (selon avis de fixation)

3.50 % en novembre 2008

Soit une baisse de -21.88 %

Charges : hausse admise : 0.5% sur 18 ans +9.00 %

Total de la hausse : +0.25 %

Ainsi, le loyer avant travaux ajusté sera de CHF 36'000.- x 1.0025 = CHF 36’090.- l’an.

6. Le département a recueilli les préavis nécessaires qui tous ont été favorables.

En particulier, le préavis du service juridique/LDTR du 9 janvier 2009 fixait les conditions suivantes :

Les dispositions de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) seront respectées ;

Le loyer de l’appartement de 6,5 pièces rénové n’excédera pas, après travaux, CHF 23'725.- l’an, soit CHF 3'650.- la pièce l’an. Ce loyer sera appliqué pour une durée de trois ans dès la fin des travaux et la remise en location de l’appartement concerné ;

Le loyer de l’appartement de 7,5 pièces rénové n’excédera pas, après travaux, CHF 36'090.- l’an, soit CHF 4'812.- la pièce l’an. Ce loyer sera appliqué pour une durée de trois ans dès la fin des travaux et la remise en location de l’appartement concerné ;

Tous travaux supplémentaires devront faire l’objet d’une demande complémentaire.

Pas d’avis aux locataires.

7. Par décision du 3 février 2009, publiée dans la Feuille d’Avis Officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 6 du même mois, le département a accordé l’autorisation sollicitée. Les conditions 5, 6, 7, 8 reprennent celles posées dans le préavis LDTR précité.

8. G______ a saisi la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission) d’un recours contre la décision précitée, se limitant à discuter le montant du loyer de l’appartement du deuxième étage fixé à CHF 36'090.- l’an par le département (recours 9430).

9. Par acte du 9 mars 2009, l’association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) a saisi la commission d’un recours contre la décision du 3 février 2009. Les loyers fixés dans ladite décision étaient contraires à l’art. 6 LDTR et ceci sans aucune explication. Elle conclut à ce que les loyers soient ramenés à CHF 3'363.- la pièce par an, soit un loyer annuel de CHF 21'860.- pour l’appartement du troisième étage et de CHF 25'223.- pour l’appartement du deuxième étage (recours 9432).

10. Les parties ont été entendues en audience de comparution personnelle le 12 juin 2009.

Le département a confirmé que selon la note technique LDTR, la moyenne des surfaces des pièces de l’appartement de 6,5 pièces était de 24 m².

L’ASLOCA a exposé qu’à sa connaissance, en 1997, le Dr Loutan n’habitait déjà plus dans l’appartement de 7,5 pièces. En 1984, le département avait refusé un changement d’affectation de cet appartement. L’ASLOCA pensait donc que depuis 1997, voire même avant, le logement avait été occupé et affecté illégalement uniquement à titre de cabinet médical. Le loyer de cet appartement devait être fixé en retenant le montant de CHF 28'500.- conformément à l’avis de fixation du loyer du 30 juillet 1999.

G______ a confirmé qu’actuellement, ledit appartement était uniquement affecté à titre commercial.

Enfin, le département a confirmé qu’aucune procédure d’infraction pour cet appartement n’avait été ouverte.

Les parties se sont déclarées d’accord avec la jonction des deux procédures, l’ASLOCA s’opposant à la levée de l’effet suspensif sollicitée par G______. Le département s’en est rapporté à justice sur ce point.

11. La commission a joint les deux recours sous le numéro de procédure A/2893/2009.

12. Par décision du 18 septembre 2009, la commission a rejeté la demande de retrait d’effet suspensif sollicitée par G______.

13. Statuant le 4 mars 2010, la commission a admis le recours de l’ASLOCA et rejeté celui de G______, le dossier étant renvoyé au département pour qu’il rende une nouvelle décision au sujet de l’appartement du deuxième étage.

En retenant que l’appartement du troisième étage (6,5 pièces) bénéficiait d’une surface locative si importante qu’elle lui permettait de dépasser la fourchette prévue à l’art. 9 al. 3 LDTR, le département avait fait une mauvaise application de l’art. 9 al. 4 LDTR. La surface moyenne des pièces était certes confortable mais pas exceptionnelle au point qu’un dépassement se justifierait. La décision du département était annulée.

Elle l’était également pour ce qui concernait l’appartement du deuxième étage (7,5 pièces) si tant est que le département ne pouvait pas se baser sur le bail conclu avec le Dr Loutan le 1^er août 1990 pour fixer le loyer de référence, ledit contrat mentionnant que la destination des locaux consistait en logement familial, habitation bourgeoise et cabinet médical. Les locaux étaient donc à ce moment-là destinés en tout cas pour partie à une affectation commerciale, en violation flagrante des prescriptions de la LDTR relatives au changement d’affectation et de locaux d’habitation. Le loyer de base qui aurait dû être retenu était celui découlant du dernier contrat de bail mentionnant une destination des locaux à usage d’habitation uniquement.

14. Le département a saisi le Tribunal administratif d’un recours contre la décision précitée par acte du 9 avril 2010.

L’appartement de 6,5 pièces bénéficiait d’une surface habitable (157 m² au total, soit 24 m² la pièce) plus élevée que celle de l’ensemble des appartements de 6 pièces (121 m², soit 20 m² la pièce) disponible dans le canton de Genève, toutes époques de construction confondues. De manière incompréhensible, la commission avait considéré que cette comparaison ne pouvait se faire qu’en tenant compte de l’année de construction de l’immeuble en cause pour arriver à la conclusion que la surface habitable de cet appartement n’était pas plus importante que celle des appartements construits à la même époque. Ce faisant, la commission avait erré. Rien dans la loi ne justifiait qu’il soit procédé à une telle distinction. Par ailleurs, il était faux de prétendre que le projet de modification de l’art. 9 al. 3 LDTR, refusé par le peuple en votation populaire, permettrait de justifier cette manière de procéder. En l’occurrence, le département n’avait fait qu’appliquer une exception prévue par la loi. Admettre le contraire reviendrait à ne jamais appliquer l’art. 9 al. 4 LDTR.

Concernant l’appartement de 7,5 pièces, de pratique constante, le département avait toujours toléré qu’un appartement puisse, à titre exceptionnel, être en partie utilisé pour l’exercice d’une activité professionnelle, sans pour autant qu’une demande en autorisation de construire n’ait à être déposée pour l’obtention d’un changement d’affectation. Dès lors, pour contrôler le loyer proposé, le département avait pris l’état locatif prévalant avant travaux au jour où cet appartement avait été proposé au Dr Loutan. Ledit montant avait été adapté à l’indice suisse des prix à la consommation, à l’évolution du taux hypothécaire ainsi qu’à la hausse des charges. En revanche, le montant du loyer proposé aux locataires V______ n’avait pas été retenu, dans la mesure où il concernait un usage exclusivement commercial. Le département peinait à comprendre les raisons pour lesquelles la commission avait estimé que la base de calcul retenue pour le contrôle des loyers était erronée. Partant, la décision litigieuse devait être annulée.

15. Le 20 avril 2010, la commission a déposé ses dossiers sans observations.

16. Dans sa réponse du 10 mai 2010, l’ASLOCA s’est opposée au recours. Concernant l’appartement de 6,5 pièces le département avait accepté de dépasser le loyer légal maximum de CHF 3'363.- la pièce l’an, conformément à l’art. 9 al. 3 LDTR, en augmentant de 10 % en vertu de l’al. 5 de cette même disposition légale. Or, il résultait du texte de l’art. 9 al. 4 LDTR qu’une telle augmentation était exceptionnelle et devait être accordée avec une motivation. Enfin, cette majoration de loyer devait s’appliquer uniquement aux pièces importantes et non à la totalité de l’appartement comme cela ressortait de l’art. 9 al. 2 LDTR. Or, le département avait majoré les loyers de toutes les pièces.

S’agissant de l’appartement du deuxième étage, G______ avait commis une grave infraction en transformant un logement de 7,5 pièces en un appartement avec une affectation mixte comportant une activité commerciale.

Dès lors, c’était le loyer antérieur à celui qui avait été fixé dans le contrat de bail avec le Dr Loutan qui devait être pris en considération, soit CHF 28'500.-. L’ASLOCA s’interrogeait sur la question de savoir quel était le montant de l’amende notifiée à G______ vu l’importance du loyer trop perçu.

Par ailleurs, le dispositif de la décision du 4 mars 2010 de la commission était incomplet, celle-ci n’ayant pas annulé les loyers contestés de sorte qu’ASLOCA reprenait ses conclusions initiales tout en demandant quel était le montant de l’amende. Elle conclut préparatoirement, à ce qu’il soit ordonné au département de produire l’amende notifiée à G______ et principalement, à l’annulation de l’augmentation du loyer de 6,5 pièces, celui devant être fixé à CHF 20'178.- au maximum correspondant à CHF 3'363.- la pièce l’an et, à l’annulation des loyers de l’appartement de 7,5 pièces appliqués par G______ à partir du 1^er août 1990 et, à la fixation du loyer au montant antérieur de CHF 28'500.-, avec suite de frais et dépens.

17. G______ a présenté ses observations le 17 mai 2010.

Elle conclut à l’admission du recours formé par le département s’agissant de l’appartement du troisième étage.

Concernant celui du deuxième étage, le loyer autorisé devait être fixé à CHF 47'220.- par an, soit le loyer actualisé à l’indice suisse des prix à la consommation. A l’époque de la conclusion du bail en 1990, le prix à la pièce par an était déjà de CHF 4'800.-. Le loyer avant transformation ou rénovation dépassant manifestement le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, il devait être maintenu par le département à son niveau actuel. Rien ne permettait de douter du fait que le Dr Loutan ait effectivement fait un usage mixte du logement litigieux.

Elle conclut à l’annulation de la décision litigieuse et, à ce que le loyer autorisé pour l’appartement du deuxième étage soit fixé à CHF 47'220.-, l’autorisation du 8 (recte 3) février 2009 étant confirmée pour le surplus, avec suite de frais et dépens.

18. Sur quoi, la cause a été gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. a. La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 1 al. 1^er LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1^er LDTR).

b. La LDTR vise à protéger les locataires contre des changements d’affectation quantitatifs du parc locatif, soit contre le remplacement de locaux d’habitation par des locaux commerciaux ou à usage professionnel, mais aussi et de façon primordiale, à les protéger contre des changements d’affectation qualitatifs. Sont en effet également visés les travaux de rénovation qui ont pour conséquence de faire basculer des catégories de logement conçues pour des familles modestes et nombreuses dans des catégories de logement destinées à des personnes aisées et sans enfant, ou des catégories d’immeubles à loyer bas ou modérés vers des loyers d’appartements de luxe (A. MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, les démolitions et les transformations, RDAF 1996 p. 314).

3. En fonction des objectifs rappelés ci-dessus, la LDTR a mis en place un régime d’autorisation pour tous travaux d’entretien dépassant l’entretien usuel, couplé pour une durée limitée, à un contrôle de l’impact sur le loyer, applicable à toute catégorie d’habitation touchée par la pénurie. Ce régime est compatible avec la garantie de la propriété protégé par l’article 26 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et par le principe de la force dérogatoire du droit fédéral régi par l’article 49 de la Cst. (ATF 116 1a p. 401, consid. 6a p. 412 et consid. 9c p. 415).

4. Aux termes de l’art. 9 al. 2 LDTR, l’autorisation de construire n'est accordée que si les logements transformés répondent quant à leur genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population. En matière de loyer, correspondent à de tels besoins prépondérants des loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR), soit des loyers compris entre CHF 2'503.- et CHF 3'363.- la pièce par année (Arrêté du Conseil d'Etat du 21 juin 2006 relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, publié dans la FAO du 30 juin 2006, auquel renvoie l'art. 6 al. 3 LDTR).

Cette fourchette de loyers peut être exceptionnellement dépassée si la surface brute locative est importante (art. 9 al. 4 LDTR).

Appartement du 2^ème étage

5. L’arrêté du Conseil d’Etat du 4 février 2009 déterminant les catégories d’appartement où sévit la pénurie (ArAppart - L 5 20.03) ne concerne pas les appartements de 7,5 pièces, ce qui a une incidence sur le type de contrôle auquel il est soumis, de sorte que le type de contrôle auquel celui-ci est soumis est différent.

6. Le département accorde l'autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population (art. 9 al. 2 ab initio LDTR). Le département tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants :

1°) du genre, de la typologie et de la qualité des logements existants ;

2°) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement créés, notamment dans les combles ;

3°) du genre de l'immeuble ;

4°) du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la surface des logements nouvellement créés ;

5°) des exigences liées à l'objectif de préservation du patrimoine (art. 9 al. 2 in fine LDTR).