Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

R______ S.A.
représentée par Me Didier Bottge, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS

et

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT

La recourante s’est fondée sur la jurisprudence du tribunal de céans dégagée dans un arrêt du 20 mai 2003 (ATA/394/2003 du 20 mai 2003). De plus, le coût total des travaux, de l’ordre de CHF 44'700.-, représentait un pourcentage très faible par rapport à la valeur d’assurance.

12. Le département s’est opposé au recours. Il a estimé que par leur nature, les travaux ne pouvaient être qualifiés de travaux d’entretien ordinaires. Il s’agissait au contraire de travaux emportant une amélioration du confort existant ou encore de travaux d’entretien différés dans le temps. Quant au coût engagé pour les travaux en question, il était élevé. Tant sous l’angle de la nature des travaux que sous celui du coût, les travaux devaient consister en des travaux de rénovation, assimilables de par la loi à des transformations.

Pour le reste, les arguments du département seront repris ci-après, dans la mesure utile.

2. A plusieurs reprises, le Tribunal administratif a dû se prononcer sur la production au département des états locatifs avant et après travaux. Dans la plupart des cas, le tribunal a procédé à la qualification préalable des travaux et à leur éventuelle soumission à la LDTR afin de déterminer si la production des états locatifs se révélait nécessaire (ATA/394/2003 du 20 mai 2003).

Il s’agit donc de déterminer si les travaux effectués dans le quatre pièces au deuxième étage de l’immeuble sont de simples travaux d’entretien ou s’ils doivent être considérés comme des travaux de rénovation.

3. La recourante soutient que les travaux litigieux sont, de par leur nature et leur coût, de simples travaux d’entretien.

a. A teneur de l’article 9 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR – L 5 20), une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3 alinéa 1 LDTR.

b. Selon l'article 3 alinéa 1 lettre d et alinéa 2 LDTR, sont qualifiés de transformation les travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux courants d'entretien faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant.

c. Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de cette disposition légale, adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une limite précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte le coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la jurisprudence (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/11 1076). La minorité du Grand Conseil avait proposé une autre teneur pour l'article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que les travaux d'entretien qui ne devaient intervenir qu'à une échéance lointaine, tels notamment la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire, n'étaient pas assujettis à la LDTR (Mémorial 1999 9/11 page 1166). Lors du deuxième débat concernant ce projet de modification de la LDTR, de très nombreux amendements ont été soumis au Grand Conseil par la minorité, notamment celui de préciser, à l'article 3, alinéa 1 lettre d LDTR, que devaient être considérés comme travaux de rénovation ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus de 20% (Mémorial 1999 9/1 1211). Cet amendement a été refusé, tout comme celui visant à préciser que la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire n'était pas assujettie à la loi (Mémorial 1999 10/11 page 1415).

d. De jurisprudence constante, il est admis, s’agissant de la distinction entre travaux d'entretien et de rénovation (ou transformation) consacrée à l’article 3 LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir :

- D’abord en examinant si, de par leur nature les travaux en cause relèvent de l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation soumis à la LDTR, lorsque n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un changement de standing de l’immeuble (A. MAUNOIR, la nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 314 et la jurisprudence citée) ;

- Ensuite, en s’attachant à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un changement d'affectation qualitatif sur les logements, ces derniers ne répondant plus aux besoins prépondérants la population (ATA/365/2001 du 29 mai 2001, ATA/261/2001 du 24 avril 2001 et les références citées). 

e. Le Tribunal administratif a ainsi notamment considéré comme relevant de l'entretien l'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement des cuisines, la mise en conformité de l'installation électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et des parois, ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie (ATA/162/2003 du 25 mai 2003 ; ATA/365/2001 et ATA/261/2001 précités et les références citées). Il précisait toutefois dans un arrêt précédent, qu'il convenait de tenir compte également des circonstances dans lesquelles les travaux étaient accomplis et notamment de leur accumulation en raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/688/2002 du 12 novembre 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998).

4. a. Comme vu ci-dessus, l'examen de la nature des travaux ne saurait être toutefois le seul critère à prendre en considération pour déterminer si les interventions concernées échappent à la loi. Celles-ci peuvent atteindre une ampleur telle qu'elles sont susceptibles d'aboutir à un changement qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet d'entraîner un changement d'affectation qualitatif des logements (ATA/802/2001 du 4 décembre 2001).

b. Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat correspondant, notamment sous l'angle économique, aux besoins prépondérants de la population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à la longue à une érosion dudit habitat. En d'autres termes la loi cherche à soumettre au contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux davantage en fonction des risques qu'ils font peser sur le caractère abordable des logements qu'en fonction du type des travaux eux-mêmes (O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHÈRE, "La jurisprudence récente du Tribunal administratif du Canton de Genève en matière d'entretien des immeubles" in RDAF 1998 p. 368). Qu'il s'agisse de soumettre au régime des transformations certains travaux d'entretien ou, malgré l'absence de régularité, de ne pas assimiler ces travaux à des transformations, le critère décisif est donc leur coût et ses conséquences sur le caractère abordable des logements (O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHERE, op. cit., p. 369).

5. Dans le cas d’espèce, les travaux litigieux sont d’un coût et d’une ampleur tels qu’ils ne sauraient être considérés comme des travaux d’entretien raisonnables n’engendrant aucune amélioration du confort existant, au sens de l’article 3 alinéa 3 LDTR. Il y a eu en effet une réfection complète des installations électriques (CHF 7'000.-), la réfection des installations sanitaires, avec le remplacement de la baignoire et du lavabo et celui des tuyaux vétustes (CHF 5'500.-), l’installation d’un meuble de cuisine avec armoires et appareils ménagers (CHF 8'300.-), la pose de carrelage dans les locaux sanitaires (CHF 5'800.-), la fourniture de faïences dans les locaux sanitaires (CHF 3'300.-), la réfection et la peinture de toutes les portes palières, de communication, d’armoires et fenêtres de même que la peinture des plafonds et des parois (CHF 11'000.-), etc. Il en est résulté un coût total de CHF 44'000.-. La recourante se trompe en soutenant que ce montant est inférieur aux 10 % de la valeur d’assurance. En effet, le rapport entre le coût des travaux entrepris et le montant de la valeur d’assurance doit s’apprécier lorsque les travaux portent sur tout l’immeuble, et non pas sur un ou deux appartements. Si l’on multiplie le coût de la rénovation d’un quatre pièce (CHF 44'000.-) par le nombre d’appartements, on arrive à un coût total de plus de CHF 600'000.-, ce qui représente un coût supérieur aux 10 % de la valeur d’assurance.

En outre, la recourante a reconnu qu’aucun travail de rafraîchissement n’avait été effectué depuis de nombreuses années. C’est dire que les travaux d’entretien doivent être considérés comme différés.

6. Dans une espèce récente, le tribunal de céans avait admis que la rénovation d’un appartement de quatre pièces ayant coûté la somme de CHF 25'718.- correspondait à des travaux d’entretien courants d’un coût raisonnable, non soumis à la LDTR (ATA/525/2004 du 8 juin 2004). Or, l’espèce aujourd’hui litigieuse entraîne un coût par appartement beaucoup plus élevé.

7. Il découle de ce qui précède que les travaux litigieux doivent être considérés comme des travaux de rénovation et que dès lors, ils sont soumis à la LDTR. En conséquence, le département était fondé à réclamer l’état locatif de cet appartement avant et après travaux.

8. Le recours sera ainsi rejeté. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante.

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