Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) La A______ SA (ci-après : la société) a son siège social à Genève. Elle est propriétaire d’un immeuble administratif à l’adresse ______, rue B______, soit en deuxième zone de construction.

2) Le 23 septembre 2012, la société a transmis à l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC) sa déclaration concernant l’année fiscale 2011.

La valeur locative de l’immeuble était de CHF 609'970.- ; le taux de capitalisation de 5,90 % et la valeur fiscale de CHF 10'338'475.-.

3) L’AFC a remis à la société son bordereau d’impôt cantonal et communal (ci-après : ICC) 2011 le 13 décembre 2012.

L’impôt immobilier complémentaire (IIC) était fixé à CHF 27'414,40, fondé sur une valeur locative de CHF 609'970.- et un taux de capitalisation de 4,45 % donnant une valeur fiscale de CHF 13'707'191.-.

4) Le 18 décembre 2012, la société a réclamé du bordereau IIC précité. Le taux de capitalisation devait être de 5,90 % et non de 4,45 %. La société C______ avait effectué une expertise le 15 février 2012, dont il ressortait que l’immeuble avait une valeur vénale de CHF 10'900'000.-. Le taux de capitalisation, au vu de la situation de l’immeuble, ne pouvait être identique à celui utilisé pour un bâtiment situé à la rue du Rhône ou dans les Rues-Basses.

Selon l’expertise, qui était annexée, l’immeuble, édifié en 1971, disposait de huit niveaux hors sol et de deux niveaux de sous-sols. Le rez-de-chaussée était occupé par des commerces et les étages par des bureaux. Les sous-sols comportaient des dépôts et différents locaux techniques.

L’expertise concluait que : « Compte tenu des avantages et des inconvénients précités, et au vu des conditions actuelles du marché, le taux d’actualisation est fixé à 4,4 % en terme réel. Par conséquent, la valeur de marché de cet immeuble est estimée au 30 décembre 2011 à CHF 10'900'000.-, ce qui correspond à un taux de rendement brut sur l’annuité de 6,9 % et un taux de rendement brut par rapport au revenu locatif actuel de 5,6 %.

5) Le 28 février 2013, l’AFC a rejeté la réclamation. La valeur fiscale des immeubles locatifs était calculée en tenant compte des taux fixés chaque année par le Conseil d’Etat soit, pour les immeubles situés en première et en deuxième zone, à 4,45 % en 2011.

6) Par acte du 27 mars 2013, la société a saisi le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) d’un recours contre la décision sur réclamation précitée.

Les taux fixés par le Conseil d’Etat étaient influencés par des transactions particulièrement spéculatives en plein centre-ville et influençaient négativement la situation des biens immobiliers en périphérie du centre. La jurisprudence indiquait que la détermination de la valeur fiscale ne pouvait se faire à la seule aune du critère de rendement mais devait aussi tenir compte de la valeur vénale du bien considéré.

7) Le 12 juillet 2013, l’AFC a conclu au rejet du recours. La méthode utilisée à Genève avait été confirmée par les autorités judiciaires et il n’y avait pas lieu de s’en écarter.

8) Le 15 août 2013, la société a exercé son droit à la réplique. Elle ne contestait pas le système, mais bien le taux appliqué, inadéquat au vu de l’expertise produite.

9) Par jugement du 28 octobre 2013, le TAPI a rejeté le recours. L’AFC avait appliqué la législation en vigueur. La société ne démontrait pas en quoi la valeur vénale retenue conduisait à une situation intolérable. Le caractère schématique de la méthode utilisée était admissible selon la jurisprudence. Pour fixer les taux de capitalisation, le Conseil d’Etat se fondait sur les travaux d’un groupe d’experts. L’immeuble de la société était bien situé en deuxième zone de construction et au centre-ville.

10) Par acte mis à la poste le 25 novembre 2013, la société a saisi la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) d’un recours contre le jugement précité.

Le système utilisé pour fixer la valeur fiscale de l’immeuble n’assurait pas l’égalité de traitement. Le droit fédéral prévoyait que la valeur de rendement devait être prise en considération de façon appropriée, ce qui n’était pas le cas en l’espèce dès lors que le résultat obtenu était de plus de 25 % supérieur aux conclusions de l’expert, lequel était sérieux, neutre et désintéressé. Le taux de capitalisation devait pouvoir être infirmé par une expertise produite par le contribuable.

11) Le 15 janvier 2014, l’AFC a conclu au rejet du recours. La jurisprudence excluait que l’estimation fiscale obtenue en application des dispositions législatives pertinentes puisse être remise en cause par une simple expertise effectuée à la seule initiative du contribuable. La fixation schématique de la valeur vénale ne pouvait être remise en question que dans la situation très particulière où cette valeur pouvait être établie de manière incontestable en raison d’une transaction effectuée durant l’année sur le marché libre.

De plus, la méthode utilisée par l’expertise prenait en compte un nombre important de variables, ce qui ne lui permettait pas d’établir le caractère arbitraire de la valeur fiscale retenue par l’administration.

12) Dans le délai qui lui avait été accordé pour exercer son droit à la réplique, la société a maintenu ses conclusions. L’AFC rejetait systématiquement tout calcul autre que le sien. Ni cette administration, ni le TAPI, ne se prononçaient sur le fond du problème.

13) Sur quoi, la cause a été gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le présent litige ne concerne que l'IIC, lequel constitue un élément de l’ICC.

a. L’art. 76 al. 1 de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 (LCP -D 3 05) prévoit la perception d’un impôt annuel de 1 ‰ sur la valeur de tous les immeubles situés dans le canton, sous réserve d’exception non réalisée en l’espèce. Ce taux est toutefois porté à 2 ‰ pour les sociétés exclusivement immobilières (ar. 77 al. 1 let b LCP).

La valeur des immeubles est celle qui résulte des estimations faites conformément à l'art. 50 de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), sans la diminution fixée à la let. e de cette disposition et sans défalcation d'aucune dette (art. 76 al. 2 LCP).

b. L’art. 50 al. 1 LIPP détermine les principes applicables à l’évaluation de la valeur des immeubles. Celle des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l'état locatif annuel, soit la somme des loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille aux taux fixés chaque année par le Conseil d'Etat, sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le département.

c. En application de ces dispositions, le Conseil d’Etat fixe chaque année, à l’art. 25 du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 13 janvier 2010 (RIPP -  D 3 08.1), le taux de capitalisation applicable sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre le 1^er janvier de l’année précédant l’année fiscale et le 30 juin de l’année fiscale. En 2011, le taux de capitalisation des immeubles locatifs situés dans les zones d’affectation du sol une et deux était de 4.45 % (art. 25 al. 1 et al. 3 RIPP dans sa teneur adoptée le 2 novembre 2011).