Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Monsieur Stéphane Barbier-Müller (ci-après : le propriétaire) est propriétaire depuis 2002 d'un immeuble d'habitation sis au boulevard Georges-Favon 4, parcelle n^o 4799, feuille 32, de la commune Genève-Cité ainsi que d'un immeuble commercial sis rue des Voisins 18, parcelle n^o 2559, feuille 35, de la commune Genève-Plainpalais.

2. Par décision du 5 août 2002 (APA 20'316), le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL), devenu par la suite le département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : DCTI ou le département), a autorisé la transformation temporaire des locaux commerciaux de l'immeuble sis rue des Voisins 18 en logements destinés à être loués par l'hospice général (ci-après : l'hospice) pour y accueillir des requérants d'asile.

Le caractère provisoire de cette opération a été confirmé par les courriers du département en date des 1^er juillet et 23 août 2002.

3. La régie Pilet & Renaud S.A. (ci-après : la régie) occupe l'immeuble mitoyen sis au boulevard Georges-Favon 2.

En vue de son extension, la régie a sollicité de M. Barbier-Müller qu'il lui loue d'autres locaux dans l'immeuble adjacent au boulevard Georges-Favon 4.

4. Le 27 septembre 2006, la régie a déposé une requête en autorisation de construire portant sur le changement d'affectation de deux logements de six et cinq pièces (respectivement de 123 m² et 82 m²) en bureaux aux 2^ème et 6^ème étages de l'immeuble sis au boulevard Georges-Favon 4 (dossier APA 26'767-1).

5. Le 8 janvier 2007, la régie a déposé une deuxième requête en autorisation de construire portant sur le changement d'affectation de bureaux pour la création de trois appartements de cinq pièces chacun (104.4 m²) aux 1^er, 2^ème et 3^ème étages de l’immeuble sis rue des Voisins 18 (dossier APA 27'569-5). Ce projet s’inscrirait dans le cadre d'une compensation d'un changement d'affectation de l'immeuble sis au boulevard Georges-Favon 4.

6. Cette opération de compensation avait déjà été admise dans son principe par le DCTI dans un courrier adressé le 26 septembre 2002 à la régie.

7. Par courrier du 28 mars 2007, le département a indiqué que le projet relatif aux appartements de la rue des Voisins était lacunaire et présentait des déficiences en matière d'habitabilité.

Le 10 avril 2007, la régie a envoyé un projet modifié.

8. Suite à ces modifications, les deux requêtes ont recueilli les préavis favorables des services compétents.

9. Par décision du 11 juin 2007, publiée le 15 juin dans la Feuille d'avis officielle, le département a délivré à la régie les deux autorisations de construire précitées par procédure accélérée.

S'agissant de la décision (APA 27'569-5) concernant les appartements sis rue des Voisins 18, l'état locatif après travaux a été fixé pour les 15 pièces à CHF 3'363.- la pièce l'an.

10. Par acte du 11 juillet 2007 expédié au greffe de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission), l'association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) a formé recours contre l'autorisation de construire APA 26'767-1, considérant que les locaux réaffectés en logement sis rue des Voisins 18 ne remplissaient pas les conditions d'une compensation selon l'art. 8 al. 2 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

11. Lors de son transport sur place en date du 23 novembre 2007, la commission a constaté ce qui suit :

a. L'appartement sis dans les combles du boulevard Georges-Favon 4 était neuf et possédait de grands volumes. Les boiseries étaient apparentes et la toiture était en cuivre, obligeant ainsi à laisser les fenêtres ouvertes en été selon le représentant de la régie présent lors de la visite. Lorsque ces dernières étaient fermées, on n’entendait quasiment pas le bruit de la rue. Quant au second appartement, situé au deuxième étage, il était également entièrement neuf et la hauteur des plafonds était de 3 mètres. Fenêtres fermées, on entendait le bruit de la rue, lequel s'amplifiait une fois les fenêtres ouvertes.

b. L'immeuble sis rue des Voisins 18 datait des années 1960. Tous les sols de l'appartement (un deux pièces) se situant au 3^ème étage étaient en linoléum et le plafond du hall était un faux plafond de 2m20 environ. L'autre appartement du 3^ème étage, composé de trois pièces, possédait un grand salon qui donnait sur la cour, laquelle était entourée de bâtiments de taille identique. Le plafond était d'environ 2m50.

12. Par décision du 28 février 2008, la commission a admis le recours et annulé l'autorisation susmentionnée.

En substance, la commission a considéré que les locaux commerciaux de l'immeuble sis rue de Voisins 18 ne présentaient pas des qualités identiques aux deux appartements situés au boulevard Georges-Favon 4.

D’une part, les deux immeubles n'étaient pas situés dans le même quartier, ni à proximité immédiate, le premier se trouvant à Genève-Plainpalais, le deuxième à Genève-Cité, proche du quartier des banques.

D’autre part, s'agissant de la qualité des logements, de grandes disparités ont là aussi été établies. En effet, les locaux de l'immeuble du numéro 4 boulevard George-Favon étaient d'une "qualité remarquable", notamment en raison de leurs volumes, leurs éléments dignes de protection et de la vue s’y dégageant. Bien que situés sur une artère bruyante, les appartements étaient garnis de double-fenêtres, ne réduisant ainsi en rien la qualité de l'environnement des habitants de l'immeuble. Par ailleurs, l'ancien propriétaire avait reçu un préavis favorable quant à l'habitabilité du bâtiment en date du 11 décembre 1997.

En revanche, l'immeuble sis rue des Voisins 18 était "un petit bâtiment sans qualité, dans un quartier sans intérêt". En outre, des réfugiés placés par l'hospice y résidaient, de sorte que les appartements en question n'étaient pas affectés à un usage commercial.

13. Par acte déposé au greffe du Tribunal administratif le 17 avril 2008, la régie et le propriétaire ont interjeté recours contre ladite décision, en concluant à son annulation (cause A/1324/2008).

La loi exigeait des conditions de logement équivalentes, et non pas identiques. Partant, les particularités historiques et esthétiques n'avaient pas à prévaloir sur les autres éléments lors de la mise en balance des intérêts en présence.

Quant à la qualité de l'environnement, il convenait de souligner la proximité de l'immeuble sis rue des Voisins 18 avec les attractions majeures du quartier de Plainpalais, sans compter la tranquillité inhérente à la situation du bâtiment.

A ce sujet, la commission avait refusé de tenir compte du critère du bruit concernant l'immeuble du boulevard Georges-Favon 4, alors même que les effets négatifs des nuisances sonores sur la santé étaient unanimement reconnus. En lien avec la forte circulation, la qualité de l'air était également nettement inférieure en comparaison à celle des appartements sis rue des Voisins 18.

Bien qu'actuellement occupés par des réfugiés, les appartements allaient être intégralement rénovés en vue de leur réaffectation. Par ailleurs, la surface locative de ces derniers, à savoir 313 m², était nettement supérieure à celle des appartements sis boulevard Georges-Favon 4 (soit 205 m²).

Sous l'angle du respect du principe de la proportionnalité, la mise sur le marché d'appartements de cinq pièces avec des loyers conformes aux besoins de la population favorisait l'intérêt public à la création de nouveaux logements destinés à l'habitation, et ceci d'autant plus dans des secteurs à l'abri de nuisances sonores. S'agissant de l'intérêt privé, la régie a soutenu que l'extension de ses locaux lui permettrait de créer de nouveaux emplois.

14. Dans sa réponse déposée le 27 mai 2008, ASLOCA conclut principalement au rejet du recours. Au préalable, elle a demandé au Tribunal administratif qu'il ordonne la production du dossier complet de l'autorisation APA 13'728 ainsi qu'une visite des immeubles querellés.

Les appartements offerts en compensation n'étaient pas équivalents tant d'un point de vue quantitatif que qualitatif. De même, l'immeuble de la rue des Voisins 18 se trouvait à Genève-Plainpalais, quartier qui n'était ni situé au centre-ville, ni à proximité immédiate.

S'agissant du bruit de la circulation du boulevard Georges-Favon, celui-ci n'était absolument pas dérangeant lorsque les fenêtres, isolantes, étaient fermées. En tout état de cause, les effets seraient moins dommageables pour des locataires occupant leurs appartements le soir que pour des employés travaillant de jour.

Enfin, le bonus de CHF 200'000.- octroyé pour la rénovation des logements du boulevard Georges-Favon 4 ne devait pas être détourné par le bais d'un changement d'affectation intervenu quelques années plus tard.

15. Dans son recours du 17 avril 2008 également, le département conclut à l'annulation de la décision entreprise et à la confirmation de l'autorisation du 11 juin 2007 (APA 26'767-1) (cause A/1330/2008).

En substance, il a affirmé que les conditions d'application de l'art. 8 al. 2 LDTR ne portaient pas sur la question de l'identité des logements, mais sur l'équivalence de ces derniers.

Par ailleurs, les conditions de logement et la qualité de vie offertes par les appartements projetés rue de Voisins 18 étaient à tout le moins équivalentes à celles de l'immeuble sis boulevard Georges-Favon 4, compte tenu du calme et des infrastructures du quartier de Genève-Plainpalais.

Au surplus, le projet de compensation emportait de nombreux avantages, notamment sur la question de la surface, du nombre d'appartements créés et de leurs loyers, répondant ainsi aux besoins de la population en période de pénurie de logements.

16. Par décision du 22 avril 2008, le Tribunal a ordonné la jonction des causes n° A/1324/2008 et A/1330/2008 sous le n° A/1324/2008.

17. Les 7 et 10 juillet 2008, la régie, le propriétaire ainsi que le DCTI ont confirmé leurs conclusions prises dans leurs mémoires respectifs du 17 avril 2008.

18. Le 28 janvier 2009, le Tribunal administratif s'est déplacé au boulevard Georges-Favon 4.

En sus de ce qui avait déjà été observé lors de la visite de la commission, le juge délégué a fait les constatations suivantes :

a. La première visite s'est effectuée au 6^ème étage dans un des appartements prévus pour les locaux de la régie. Aucun lien n'a été constaté avec l'immeuble voisin, déjà utilisé par cette dernière. La vue depuis le salon donnait sur une cour où était situé un nouveau bâtiment administratif, lequel était essentiellement composé de bureaux. Du côté des chambres, seule une personne mesurant environ 1m90 pouvait apercevoir des toits, les gens d'1m60 ne voyant que des antennes, les chambres ne possédant pas de fenêtres mais des velux. Lorsque les fenêtres étaient fermées, aucun bruit n'était perçu, mais une fois ouvertes, il y avait un bruit de circulation. Monsieur Tony Russo, représentant la régie et présent lors de la visite, a indiqué que les anciens locataires étaient partis en raison de la chaleur insupportable en été et des nuisances sonores lorsque les fenêtres étaient ouvertes.

Le juge délégué s'est ensuite rendu au deuxième étage. Dans le premier local visité, côté boulevard, la présence de double-fenêtres - en verre simple - a été constatée. Un assourdissant bruit a été relevé lors du passage du tram lorsque la fenêtre était ouverte. Par ailleurs, même avec les fenêtres fermées, on pouvait entendre un "roulement". Il n'y avait pas de climatisation. Les plafonds étaient à une hauteur de 2m60. Enfin, il y avait une connexion entre l'immeuble Georges-Favon 2, lequel bénéficiait de la climatisation, et l’immeuble Georges-Favon 4, ce qui était également prévu pour les locaux du 6^ème étage.

b. Au 18 rue des Voisins, le juge délégué a constaté que l'immeuble, attenant à un hôtel, n'était pas de la même année que celui précédemment visité. Les appartements, au nombre de deux par étage, étaient actuellement loués à l'hospice, bien que le premier étage était constitué de bureaux.

Depuis l'appartement situé au troisième étage, on pouvait entendre le bruit de la circulation du boulevard du Pont d'Arve lorsque les fenêtres étaient ouvertes. M. Russo a expliqué qu'après les travaux, la hauteur des plafonds atteindrait 2m53, du parquet allait être posé au sol et la climatisation allait être retirée.

Les pièces du deuxième appartement visité, situé au deuxième étage, étaient plus larges. La vue depuis la fenêtre du salon donnait sur une cour arrière et un bâtiment situé à onze mètres.

19. Sur quoi, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Tout bâtiment situé en zone à bâtir est soumis à la LDTR (art. 2 al. 1 LDTR et 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30).

La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l'habitat des zones entrant dans son champ d'application. Pour ce faire, elle prévoit notamment des restrictions au changement d'affectation des maisons d'habitations (art. 1 LDTR).

Par changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel (art. 3 al. 3 LDTR).

En l'espèce, le recourant souhaite transformer deux appartements en bureaux, soit changer l'affectation de ses locaux. L'immeuble concerné par cette modification se trouve dans le quartier Genève-Cité, soit en zone à bâtir au sens de l'art. 19 LaLAT. La LDTR est dès lors applicable au cas d'espèce.

3. Les recourants soutiennent que la commission de recours a fait une mauvaise interprétation de l'art. 8 al. 2 LDTR en considérant que les appartements projetés de l'immeuble sis rue des Voisins 18 ne présentaient pas des qualités identiques à l'immeuble du boulevard Georges-Favon 4.

a. Selon l'art. 7 LDTR, nul ne peut, sous réserve d'une dérogation au sens de l'art. 8, changer de tout ou partie d'un bâtiment soumis à la loi, qu'il soit occupé ou inoccupé.