Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par contrat du 10 octobre 2005, la SI C_______ (à laquelle A_______SA s'est ensuite substituée) a remis à bail à B_______SA des locaux commerciaux situés dans l'immeuble à construire _______ à Vernier, soit une surface de 6'000 m2 à l'usage de bureaux, des dépôts d'une surface de 774m2 au 1^er sous-sol et 106 places de parking.

Le bail était conclu pour une durée de 15 ans, du 1^er avril 2007 au 31 mars 2022.

Le loyer annuel était fixé à 2'400'000 fr. pour les bureaux, 77'400 fr. pour les dépôts, et 2'400 fr. par place de parking, soit un total de 2'731'800 fr., indexé à l'indice officiel suisse des prix à la consommation.

Il a été porté à 2'853'612 fr. dès le 1^er janvier 2009, en application de la clause d'indexation.

Les charges représentaient 230'000 fr. par an.

B. La construction de l'immeuble ayant connu des retards, B_______SA n'est entrée dans les locaux qu'à fin mai 2007; elle a consigné son loyer à compter d'août 2007.

Le 20 décembre 2007, les parties ont conclu une convention destinée à régler leurs différends, ainsi que les conséquences d'une éventuelle exécution imparfaite des obligations de la bailleresse.

Depuis lors, les parties se sont à nouveau divisées sur l'existence ou non de défauts de construction.

C. Par requête du 1^er septembre 2009, B_______SA a agi en réduction de loyer (28% de mai à décembre 2008 et 17,5% de janvier 2009 jusqu'à achèvement des travaux) et en restitution de loyers versés en trop par 759'627 fr. ainsi qu'en remboursement de 40'026 fr. 20 correspondant à des honoraires d'ingénieur. La procédure, enregistrée sous C/19440/2009, est actuellement en cours d'instruction par devant le Tribunal des baux et loyers.

Parallèlement, à compter du 1^er mars 2010, B_______SA a consigné le loyer afférent aux surfaces louées, soit un montant de 253'549 fr. 90, auprès des Services financiers du Pouvoir judiciaire.

Le 30 mars 2010, elle a formé une requête en validation de consignation, procédure enregistrée sous C/7583/2010, qui a été jointe à la cause précitée, par décision du Tribunal des baux et loyers statuant d'entente entre les parties le 30 mars 2011. Elle y conclut également à la réparation des défauts, à savoir l'achèvement des travaux prévus par la convention du 27 décembre 2007.

La bailleresse conteste la plupart de ces défauts et soutient que l'impossibilité de réaliser l'intégralité des éléments prévus dans ladite convention est imputable à la locataire, qui en aurait empêché la réalisation, soit en refusant leur validation, soit en omettant de préparer des cahiers des charges, soit encore en insistant sur des options qui ne respectent pas le budget fixé.

D. Le 7 avril 2011, A_______SA a déposé au Tribunal des baux et loyers une requête de mesures provisionnelles, concluant à ce qu'il soit fait interdiction à B_______SA de consigner son loyer jusqu'à droit connu au fond, à ce que soit ordonnée en sa faveur la libération immédiate des loyers consignés depuis le 1^er février 2011 et subsidiairement, à ce qu'il soit fait interdiction à B_______SA de consigner une quote-part supérieure à 17,5% du loyer mensuel dès notification de l'ordonnance et jusqu'à droit connu au fond.

Elle considérait que la valeur litigieuse de l'action en validation de la consignation de loyer devait être estimée, sur la base des conclusions prises dans la requête en réduction de loyer, à 2'669'163 fr. 20, de sorte qu'au 1^er avril 2011, le montant des loyers consignés (3'555'335 fr.) la dépassait de 886'172 fr.

Lors de l'audience du 18 avril 2011, B_______SA, après les plaidoiries des parties, a déposé des notes de plaidoirie et des pièces, qui n'avaient pas été communiquées auparavant à sa partie adverse.

B_______SA a conclu préalablement à l'apport de la procédure C/19440/2009 et au fond au déboutement de A_______SA.

A_______SA s'est opposée au dépôt des notes de plaidoirie.

E. Par décision du 30 mai 2011, communiquée pour notification aux parties le 6 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers, après avoir ordonné l'apport de la procédure C/19440/2009-2-D, a rejeté la requête et débouté les parties de toutes autres conclusions.

En substance, les premiers juges ont admis le dépôt des notes de plaidoirie de B_______SA, ont retenu que celle-ci n'était pas parvenue à rendre vraisemblable que la consignation de loyer la plaçait dans une situation économique très difficile, n'ayant en particulier pas allégué un manque absolu de liquidités et, en outre, que la disproportion invoquée n'excédait pas un rapport du simple au double.

F. Par acte du 17 juin 2011, B_______SA a formé appel contre cette décision. Elle a conclu à son annulation et, cela fait, à ce qu'il soit fait interdiction à B_______SA de consigner son loyer dès notification de l'arrêt de la Cour de justice et jusqu'à droit connu au fond, à la libération immédiate en sa faveur des loyers consignés par B_______SA depuis le 1^er février 2011 (auprès de l'ETAT DE GENEVE) et au déboutement de B_______SA de toutes autres ou contraires conclusions, subsidiairement à ce qu'il soit fait interdiction à B_______SA de consigner une quote-part supérieure à 17,5% du loyer mensuel dès la notification de l'arrêt de la Cour et jusqu'à droit connu au fond. Elle a encore conclu, plus subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision.

Elle a indiqué que le montant des loyers consignés atteignait 4'065'253 fr. au 1^er juin 2011, si bien que, selon son raisonnement, la valeur litigieuse de la procédure au fond était dépassée de 1'396'090 fr. et la dépasserait de 5'985'451 fr. 80 au 31 décembre 2012 (date estimée de la fin des travaux en suspens).

Par mémoire-réponse du 6 juillet 2011, B_______SA a conclu au rejet de l'appel, à la confirmation de la décision attaquée et au déboutement de A_______SA de toutes autres ou contraires conclusions.

1. L'appel est recevable contre les décisions de première instance sur les mesures provisionnelles (art. 308 la. 1 let. b CPC).

Déposé dans la forme (art. 311 CPC) et selon le délai (art. 248 let. d, 314 al. 1 CPC) prévus par la loi, le présent appel est recevable.

2. Compte tenu de la reprise des actifs et passifs par A_______SA, il y a lieu de constater que la seconde s'est substituée à la précédente bailleresse.

3. L'appelante soutient d'abord que les premiers juges, en recevant les notes de plaidoirie déposées par l'intimée, ont violé les règles de la procédure et son droit d'être entendue, en développant en outre une motivation arbitraire car contradictoire.

3.1 Saisi d'une requête de mesures provisionnelles, le Tribunal applique la procédure sommaire (art. 248 let. c CPC). Celle-ci prévoit que lorsque la requête ne paraît pas manifestement irrecevable ou infondée, le tribunal donne à la partie adverse l'occasion de se déterminer oralement ou par écrit (art. 253 CPC).

Il appartient donc à l'autorité judiciaire de décider si elle ordonne des plaidoiries ou un échange d'écritures.

Lorsqu'une partie dépose spontanément une prise de position écrite, celle-ci devrait être portée à la connaissance de la partie adverse et versée à la procédure (KAUFMANN, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), Zurich 2011, ad art. 253 n. 15).

3.2 En l'occurrence, le Tribunal des baux et loyers, saisi de la requête de mesures provisionnelles de l'intimée, a fixé une audience pour que la partie adverse se détermine oralement. Le procès-verbal d'audience ne permet pas d'établir comment les parties s'y sont exprimées; dans leurs écritures d'appel, celles-ci admettent que l'intimée a plaidé, puis que l'appelante a répondu et qu'enfin des notes de plaidoirie ont été spontanément déposées, dont l'appelante n'avait pas connaissance et sur lesquelles il ne lui a pas été donné la possibilité de s'exprimer, après que son refus de les voir déposées eut été protocolé.

En acceptant ces notes de la part de l'intimée, sans donner à l'autre partie la faculté de se déterminer, les premiers juges ont porté atteinte au droit d'être entendue de l'appelante, rappelé par l'art. 53 CPC. Dès lors, la motivation de leur décision, que l'appelante qualifie de contradictoire et d'insuffisante, n'apparaît pas décisive.

Au demeurant, l'appelante, qui a désormais connaissance de ce mémoire, ne se prévaut pas, dans son appel, de ce que ces notes auraient contenu des éléments différents de la plaidoirie qu'elle a entendue, ni que le Tribunal aurait fondé sa décision sur des arguments qui en résulteraient uniquement.

Selon la jurisprudence constante, lorsque l'appelant peut faire valoir le moyen dont il a été privé devant l'autorité d'appel, le vice résultant de cette violation du droit d'être entendu est couvert si cette juridiction, comme dans le cas d'espèce, peut revoir la cause avec le même pouvoir que le premier juge (SJ 2000 I 514 consid. 2).

L'appelante ne subit dès lors aucun préjudice du fait de la violation de son droit d'être entendue en première instance, ses moyens pouvant être examinés par la Cour de céans.

4. L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu que la consignation ne serait plus justifiée depuis le 1^er février 2011, date à laquelle le montant des loyers consignés aurait dépassé la valeur litigieuse de la cause C/19440/2009.

4.1 Des mesures provisionnelles sont ordonnées lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être et que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (art. 261 al. 1 CPC).

A la forme :