Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

Demandes de nouvelle expertise (A/3644/2020; A/1______/2020; A/2______/2020) formées en date du 9 novembre 2020 par A______, B______ et C______ SA.

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Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du à :

-       A______

c/o Me CORMINBOEUF HARARI

Corinne

Rue du Rhône 100

Case postale 3403

1211 Genève 3.

B______

c/o Me PIGUET Cyrille

Rue du Grand-Chêne 8

Case postale 5463

1002 Lausanne.

- C______ SA

c/o Me SEKKIOU Mourad

Rue Rodolphe-Toepffer 8

1206 Genève.

- ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE

Service du contentieux

Rue du Stand 26

Case postale 519

1211 Genève 12.

- BANQUE D______ (SUISSE) SA

c/o Me Nicolas CAPT

Cours des Bastions 15

Avocats Sàrl

Case postale 519

1211 Genève 12.

- LES SERVICES INDUSTRIELS DE GENEVE (SIG)

Services partagés, Comptabilité et recouvrement

Chemin du Château-Bloch 2

1219 Le Lignon.

- VILLE DE GENEVE, TAXE PROFESSIONNELLE COMMUNALE

Rue Pierre-Fatio 17

Case postale 3693

1211 Genève 3.

- Office cantonal des poursuites.

3. 3.1.1 Dans la poursuite par voie de saisie, lorsque la vente d'un immeuble est requise, l'office des poursuites doit en estimer une nouvelle fois - après l'avoir fait une première fois lors de la saisie en application de l'art. 97 al. 1 LP - la valeur (art. 140 al. 3 LP; ATF 122 III 338 consid. 3a).

Dans la poursuite en réalisation de gage, après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur, l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser et il ordonne l'estimation de celui-ci (art. 99 al. 1 et 9 al. 1 ORFI). Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente (art. 20 ORFI), l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts (art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI).

3.1.2 Selon l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie.

L'estimation du bien à vendre aux enchères ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors celles-ci. Elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4; arrêts du Tribunal fédéral 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1). Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser (ATF 143 III 532 consid. 2.2 et 2.3 et les références). En revanche, la loi n'indique pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (ATF 134 III 42 consid. 4; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1).

Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 6.2.1). Il n'est d'ailleurs pas rare que deux experts aient un avis différent sur le même objet, les critères d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à l'autre (ATF 120 III 79 consid. 2b). En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Chambre de surveillance ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b).

3.2 En l'espèce, la Chambre de céans constate que les deux expertises ont été réalisées par des experts dont aucun élément ne permet de retenir qu'ils ne disposeraient pas de compétences comparables. Elles comportent toutes les deux une présentation détaillée des biens immobiliers, de leurs caractéristiques et de leur situation géographique.

La différence entre les deux estimations s'explique essentiellement par le fait que le second expert a retenu des valeurs plus élevées aussi bien pour le prix au mètre carré du terrain (4'000 fr./m² contre 3'000 fr./m² pour le premier expert) que pour le prix au mètre cube des constructions (pour le bâtiment principal : 1'800 fr./m³ contre 1'300 fr./m³ pour le premier expert; pour le bâtiment secondaire et le garage : 1'700 fr./m³ contre 1'150 fr./m³ pour le premier expert). Le second expert a en outre retenu un taux de vétusté inférieur pour les constructions (10% au lieu d'un taux moyen de 13% pour le premier expert). La différence entre les deux expertises est de 2'827'000 fr. (11'308'000 fr. - 8'481'000 fr.) pour le terrain et de 1'387'986 fr. (4'306'950 fr. – 2'918'964 fr.) pour les constructions.

En ce qui concerne le prix au mètre carré du terrain, la Chambre de céans se ralliera à l'expertise G______, dans la mesure où d'une part elle est plus récente que l'expertise E______, l'expert étant ainsi mieux à même de tenir compte des fluctuations des prix de l'immobilier, dont la tendance est à la hausse à Genève, et où d'autre part elle correspond au chiffre retenu par l'évaluation privée. La valeur du terrain est dès lors fixée à 11'308'000 fr. (2'827 m² à 4'000 fr./m²).

Les volumes des constructions diffèrent aussi entre les deux expertises. Le premier expert a indiqué que la construction principale avait un volume de
1'597 m³ tandis que pour le second expert, ce bâtiment présentait un volume de 1'700 m³. Celui-ci n'a toutefois pas expliqué comment il était parvenu à ce résultat et n'a pas précisé ce que ces mètres cubes comprennent. La Cour se fondera donc sur le volume calculé par le premier expert, qui a exposé les bases de son calcul, en mentionnant la surface et la hauteur moyenne de chaque étage des deux bâtiments. C'est donc un volume de 1'597 m³ qui sera retenu pour la construction principale et un volume de 1'080 m³ pour la construction secondaire.

L'expert G______ a expliqué avoir retenu une valeur plus élevée du mètre cube des constructions, compte tenu du standard luxueux et de la qualité de la construction, ainsi que de la densité des locaux sanitaires dans le bâtiment principal. La Chambre de céans retiendra donc un prix de 1'800 fr./m³ pour le bâtiment principal et de 1'700 fr./m³ pour le bâtiment secondaire, avec un taux de vétusté de 10%, ces valeurs étant très proches de celles mentionnées par l'évaluation privée.

Aussi, la valeur du bâtiment principal sera fixée à fr. 2'587'140 fr. (1'597 m³ x 1'800 fr./m³ x 0.90) et celle du bâtiment secondaire à 1'652'400 fr. (1'080 m³ x 1'700 fr./m³ x 0.90), soit un total de 4'239'540 fr. La valeur des aménagements extérieurs est très proche dans les deux expertises, la différence résidant dans le calcul de la surface et non pas dans le prix au mètre carré. Dès lors que la première expertise est plus précise s'agissant des calculs des surfaces et volumes, c'est une surface de 2'422 m² qui sera retenue pour les aménagements extérieurs, au prix de 250 fr./m², soit 605'500 fr. La valeur de la piscine, identique dans les deux expertises, sera fixée à 150'000 fr.

Enfin, la Chambre de céans n'a pas de raisons de s'écarter de l'avis des deux experts, selon lequel l'attique situé dans le bâtiment principal représente une moins-value, dès lors qu'il dépasse les droits à bâtir autorisés. Dans la mesure où c'est le prix au mètre cube du second expert qui a été retenu ci-dessus pour estimer la construction, il apparaît cohérent de retenir le montant de la moins-value fixé par le second expert, lequel est calculé notamment sur la base du coût de la construction, soit une moins-value de 600'000 fr.

Au total, la valeur de l'immeuble sera arrêtée à 15'703'040 fr. ([11'308'000 fr. + 4'239'540 fr. + 605'500 fr. + 150'000 fr.] – 600'000 fr.), montant arrondi à 15'700'000 fr., cette estimation étant proche de la valeur vénale retenue par l'évaluation privée (16'000'000 fr.). Le fait que cette dernière a également articulé un prix de vente de 17'000'000 fr. en cas de morcellement parcellaire n'est pas déterminant. En effet, ce chiffre ne se fonde pas sur des calculs précis et est présenté comme une simple possibilité ("nous pensons pouvoir vendre "), de sorte qu'il n'a pas valeur d'expertise, étant rappelé que l'estimation dans le domaine de l'exécution forcée ne tend pas à être la plus élevée possible.

4. Les honoraires du second expert s'élèvent à 1'050 fr., montant qui paraît conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. La note d'honoraires du
20 avril 2021 peut donc être approuvée.

Le coût de la nouvelle expertise sera mis à la charge de la requérante (cf. art. 9 al. 1 ORFI), avec cette précision qu'il sera provisoirement supporté par l'Etat de Genève, celle-ci ayant été mise au bénéfice de l'assistance juridique.

La procédure devant la Chambre de céans est pour le surplus gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).

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