Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

Plainte 17 LP (A/465/2013-CS) formée en date du 8 février 2013 par M. B______, élisant domicile en l'étude de Me Jean-Charles SOMMER, avocat.

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Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du 8 avril 2013 à :

- M. B______
c/o Me Jean-Charles SOMMER, avocat
Place Longemalle 16
Case postale 3407
1211 Genève 3.

- Masse en faillite de Z______ Sàrl
p.a. Office des faillites
Chemin de la Marbrerie 13
Case postale 1856
1227 Carouge.

- Mme M______, prise en sa qualité d'héritière de feu M. S______
c/o Me Serge PATEK, avocat
Boulevard Helvétique 6
1205 Genève.

i. Par jugement du 13 décembre 2012 (JTPI/18219/2012), le Tribunal de première instance a prononcé la faillite sans poursuite préalable de la société Z______ Sàrl.

j. Par courrier du 19 décembre 2012, le conseil de M. B______ a informé l'Office des faillites (ci-après: l'Office) que son client était prêt à reprendre l'exploitation du café-restaurant "T______" dès le 1^er janvier 2013. Il le priait en conséquence de fermer cet établissement et de poser des scellés afin d'éviter que du matériel ou de l'ameublement, propriété de son client, ne disparaissent. Il sollicitait en outre que les clés lui soient remises dès réception de son courrier. Annexant un avis officiel, il informait l'Office que son courrier valait résiliation de bail, pour juste motif, avec effet immédiat, vis-à-vis de la masse en faillite.

Audit courrier étaient notamment joints le procès-verbal de l'audience de conciliation du 3 mars 2010, ainsi que le contrat de gérance libre conclu le
28 septembre 2000 avec M______ Sàrl en formation, devenue
Z______ Sàrl.

k. Par courrier recommandé du 20 décembre 2012, M. B______ a confirmé à B______ SA qu'il remplissait les conditions pour exploiter personnellement le café-restaurant "T______" au 1^er janvier 2013. Il priait ainsi B______ SA d'établir un nouveau bail pour ledit établissement et l'appartement de 3,5 pièces situé au 1^er étage de l'immeuble en cause, conformément au procès-verbal de conciliation du 3 mars 2010.

l. Par courrier du 4 janvier 2013, B______ SA a répondu au conseil de
M. B______ que ce dernier et son épouse ne respectaient pas les termes de l'accord conclu le 3 mars 2010 puisqu'ils n'exploitaient pas personnellement les locaux en cause et qu'ils ne disposaient pas des clés pour ce faire. De surcroît, la gérance mise en place par M. B______ causait au propriétaire un préjudice qui risquait de s'aggraver. M. B______ était dès lors informé que les congés notifiés pour le 31 août 2010 ne seraient pas retirés et qu'aucun nouveau bail ne serait conclu avec lui.

m. Le même jour, B______ SA a également écrit à l'Office pour lui annoncer qu'elle s'opposait à la restitution des clés de l'arcade à tout tiers, à l'exception de Mme A______, de son service contentieux, ou de l'un de ses administrateurs.

n. Par courrier du 7 janvier 2013, le conseil de M. B______ a fait grief à B______ SA de ne pas avoir accepté de conclure un nouveau bail au
1^er janvier 2013 avec son client. Ce nonobstant, ce dernier était prêt à assumer les démarches nécessaires auprès de l'Office afin de retrouver la libre disposition des locaux et d'éviter ainsi tout dommage au propriétaire. B______ SA était dès lors invitée à reconsidérer sa décision.

Par un courrier ultérieur, le conseil de M. B______ a encore rappelé à B______ SA que la société Z______ Sàrl était prête à quitter les lieux le 31 décembre 2012, que M. B______ est détenteur du certificat de cafetier, qu'il est domicilié en Suisse, que son casier judiciaire est vierge et que seul le bail qui devait être établi l'empêchait d'obtenir l'autorisation d'exploiter le café-restaurant "T______".

o. Par courrier du 9 janvier 2013 adressé au conseil de M. B______, B______ SA a réitéré le refus du propriétaire de conclure un nouveau contrat de bail avec M. B______.

p. Par courrier recommandé du 14 janvier 2013, le conseil de M. B______ a mis en demeure B______ SA de remettre un contrat de bail à son client dans un délai échéant le 18 janvier 2013 à 12h.

q. Par courrier recommandé du 30 janvier 2013, le conseil de M. B______ a prié l'Office de restituer à son client les clés du café-restaurant "T______".

r. Par courrier du 4 février 2013, constatant que le bail liant M. S______ à M. B______ avait pris fin le 31 décembre 2012, l'Office a informé le conseil de M. B______ que, dès après établissement de l'inventaire, il restituerait les clés du café-restaurant "T______" au représentant du propriétaire, soit B______ SA, conformément à la demande de cette dernière du 4 janvier 2013.

B. a. Par acte déposé le 8 février 2013 au greffe de la Cour de justice, M. B______ a formé plainte contre la décision de l'Office du 4 février 2013, dont il demande l'annulation. Cela fait, il conclut, sous suite de dépens, à ce qu'il soit ordonné à l'Office de lui restituer les clés de l'arcade ainsi que de l'appartement litigieux.

A l'appui de ses conclusions, M. B______ invoque l'accord intervenu le 3 mars 2010 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, alléguant avoir rempli tous les préalables pour obtenir l'exploitation du café-restaurant "T______". Il ajoute n'être aucunement responsable de la faillite de la société Z______ Sàrl, laquelle n'avait au demeurant pas contesté la résiliation du contrat de gérance libre pour le 31 décembre 2012 et avait admis devoir quitter les lieux à cette date. Il avait par ailleurs pris toutes les mesures afin de récupérer les clés et de mettre fin "pour justes motifs" au bail. Enfin, M. B______ indique avoir payé le loyer pour les mois de janvier et février 2013 et relève qu'il est propriétaire aussi bien du matériel que du mobilier du café-restaurant et de l'appartement.

b. Dans son rapport du 1^er mars 2013, l'Office a conclu au rejet de la plainte, au motif principal que M. B______ n'est plus locataire des locaux litigieux. Il expose en outre qu'après établissement de l'inventaire, il sera proposé à B______ SA d'être nommée gardienne des actifs inventoriés et qu'en cas d'acceptation de cette proposition, les clés des locaux litigieux lui seront remises.

c. Dans ses observations du 1^er mars 2013, Mme M______ a également conclu au rejet de la plainte. Selon elle, M. B______ ne peut pas considérer avoir été en mesure d'exploiter personnellement les locaux litigieux le 1^er janvier 2013, dès lors que les effets de la résiliation du contrat de gérance libre le liant à la société Z______ Sàrl sont reportés au 30 septembre 2013 en application de l'art. 266a al. 2 CO et que ladite société peut prétendre continuer à occuper les locaux jusqu'à cette date.

La décision de l'Office de remettre les clés des locaux exploités par la faillie à la gardienne d'actifs qu'il aura désignée est une mesure sujette à plainte, que le plaignant, destinataire de celle-ci, a qualité pour contester par cette voie
(cf. arrêt du Tribunal fédéral 7B.217/2006 du 12 avril 2007; DCSO/662/2006 du 15 novembre 2006; DCSO/194/2012 du 14 mai 2012).

1.2 La plainte contre une mesure de l'Office doit être déposée dans les dix jours suivant celui où le plaignant a eu connaissance de la décision attaquée (art. 17 al. 2 LP).

En l'espèce, formée le 8 février 2013 contre une décision rendue le 4 février 2013, la plainte l'a été en temps utile. Respectant pour le surplus les exigences de forme prescrites par la loi (art. 9 al. 1 LaLP et art. 65 al. 1 et 2 LPA applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), la plainte est recevable à la forme.

2. 2.1 La loi prescrit à l'office, dès qu'il a reçu communication de l'ouverture de la faillite, de procéder à l'inventaire des biens du failli et de prendre les mesures nécessaires pour leur conservation (art. 221 LP). Font partie de ces mesures, destinées à assurer le maintien de la masse et à éviter sa diminution, les mesures de sûreté énumérées à l'art. 223 LP (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 6 ad art. 223 LP), en particulier la mise sous scellés des locaux et des dépendances, ainsi que le placement des meubles et des valeurs sous la garde de l'office (Vouilloz, in CR-LP, n. 1 ad art. 223 LP). Les locaux commerciaux doivent être immédiatement fermés et mis sous scellés, à moins que l'entreprise ne puisse être administrée sous contrôle de l'office, ce qui est le cas, par exemple, s'il existe une perspective de transmettre l'ensemble de l'entreprise du failli. Si les locaux ont seulement été remis à bail au failli et que l'administration de la faillite ne reprendra probablement pas le contrat, l'office a la faculté de faire évacuer les locaux et de prendre les objets s'y trouvant pour les placer sous sa garde (Vouilloz, op. cit., n. 3 s. ad art. 223 LP; arrêt du Tribunal fédéral 7B.217/2006 précité, consid. 3.3; DCSO/458/2003 du 27 octobre 2003 consid. 4b et la référence citée).

2.2 L'Office n'a pas à pourvoir à la garde des choses qui ne sont pas détenues par le failli et dont un tiers, qui les détient, revendique la propriété ou la distraction en vertu d'un droit préférable, tant qu'il n'a pas été jugé que le droit patrimonial fait partie de la masse active (Gilliéron, op. cit., n. 16 et 35 ad art. 223 LP). Les objets détenus par un tiers qui les revendique ne sont donc pas soumis à la mainmise de l'office aussi longtemps que le juge n'a pas décidé qu'ils appartiennent à la masse; aussi l'office ne peut-il, de sa propre autorité, interdire au tiers de disposer des objets en sa possession et dont il revendique la propriété, ni l'en déposséder (ATF 90 III 18 consid. 1 = JdT 1964 II 8; 99 III 12 consid. 3 = JdT 1974 II 37). Toutefois, s'il existe un danger que le tiers aliène ces objets avant qu'il n'ait été décidé s'ils tombent ou non dans la masse, l'administration de la faillite ou les créanciers cessionnaires au sens de l'art. 260 LP peuvent requérir du juge les mesures provisionnelles propres à interdire au tiers de disposer du droit dont il revendique la distraction (ATF 99 III 12 précité, consid. 3 et 4;
SJ 1988 p. 110 consid. 3a).

2.3 L'office dispose d'un large pouvoir d'appréciation en matière de mesures de sûreté. Par ailleurs, celles-ci peuvent devoir être modifiées au cours de la procédure de liquidation, car elles ont un caractère provisoire et doivent être adaptées aux circonstances du moment et bien entendu rectifiées si elles s'avèrent contre-productives ou erronées. L'autorité de surveillance revoit de telles mesures avec un plein pouvoir d'examen (DCSO/458/2003 précitée).

3. En l'espèce, la décision querellée de l'Office est l'accessoire de celle de nommer, après établissement de l'inventaire, B______ SA en qualité de gardienne des actifs inventoriés (cf. rapport de l'Office, ch. 5 et 6, p. 2). Il s'agit-là de l'une des mesures de sûreté visée par l'art. 223 LP. A teneur de la jurisprudence susrappelée, pour être conforme à cette disposition, la mesure considérée ne doit pas frapper d'indisponibilité les biens meubles se trouvant en possession d'un tiers qui en revendique la propriété, même si, de l'avis de l'Office, ces biens appartiennent au failli (cf. ATF 90 III 18 précité).

En l'occurrence, au moment de l'ouverture de la faillite le 13 décembre 2012, le plaignant était toujours à la fois locataire principal des locaux litigieux et
(sous-)bailleur de la faillie aux termes du contrat de gérance libre, lequel doit être qualifié de contrat de bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419
consid. 2.1; TF, SJ 2001 I p. 445 consid. 3a). Il n'était ainsi que possesseur médiat (et originaire) des biens meubles garnissant les locaux litigieux dont il est propriétaire conformément à l'art. 5 du contrat de gérance libre (cf. Lachat,
Le bail à loyer, 2008, pp. 74 et 194; Steinauer, Les droits réels, Tome I,
5^ème éd., 2012, n. 214 ss, p. 98). L'on ne se trouve donc pas dans l'hypothèse visée par les arrêts susmentionnés où le tiers revendiquant est possesseur immédiat des biens faisant l'objet de la mesure de sûreté. Quoi qu'il en soit, à supposer que le plaignant ait été en mesure d'exercer la maîtrise de fait sur les biens en cause sans le concours de la faillie, cela n'aurait pas empêché l'Office de prendre la mesure querellée. En effet, selon le Tribunal fédéral, la copossession par le failli suffit à justifier une mise sous main de justice conformément à
l'art. 223 LP (ATF 116 III 32 consid. 2, JdT 1992 II 72). Dès lors, si tant est que le grief soit suffisamment motivé, l'invocation par le plaignant de son droit de propriété sur les biens meubles garnissant les locaux litigieux ne lui est d'aucun secours.

Il s'ensuit que la décision de l'Office apparaît conforme à l'art. 223 LP. Elle est, qui plus est, opportune. En effet, si B______ SA n'était pas nommée gardienne d'actifs et que les clés des locaux litigieux ne lui étaient pas remises, la propriétaire desdits locaux subirait un dommage du fait que, postérieurement au prononcé de la faillite et alors que le contrat de gérance de la faillie était arrivé à terme, elle n'a pu louer les locaux à un tiers et encaisser des loyers. L'Office n'a donc pas abusé de son pouvoir d'appréciation ni agi à l'encontre des intérêts de la masse en prenant la décision entreprise.

Il sera pour le surplus relevé que la mesure conservatoire querellée n'a aucune incidence sur la question de fond soulevée principalement par le plaignant – qui touche au droit à la jouissance des locaux –, ni sur celle des conséquences de la restitution des clés au gardien d'actifs, soit d'éventuels dommages-intérêts, questions qui ne relèvent pas de la compétence de l'Office ou de la Chambre de céans (arrêt du Tribunal fédéral 7B.217/2006 précité, consid. 3.3; DCSO/662/2006 consid. 3.b; DCSO/509/2003 consid. 3).

Il suit de là que la plainte doit être rejetée dans la mesure de sa recevabilité.

4. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP).

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PAR CES MOTIFS,
La Chambre de surveillance :

Rejette dans la mesure de sa recevabilité la plainte formée le 8 février 2013 par
M. B______ contre la décision de l'Office des faillites rendue le 4 février 2013 dans le cadre de la faillite de la société Z______ Sàrl (faillite n° 2012 xxxxx3 K / OFA5).

Siégeant :

Monsieur Grégory BOVEY, président; Monsieur Christian CHAVAZ et Monsieur Philipp GANZONI, juges assesseurs; Madame Véronique PISCETTA, greffière.

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.