Décisions | Chambre des baux et loyers

Entre

Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 mai 2025, représentés par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6,

et

VILLE DE GENEVE, c/o Gérance Immobilière Municipale, rue de l'Hôtel de Ville 5, case postale 3983, 1211 Genève 3, intimée, représentée par Me Boris LACHAT, avocat, rue des Deux-Ponts 14, case postale 219, 1211 Genève 8.

A. Par jugement JTBL/534/2025 du 26 mai 2025, reçu par les parties le 27 mai 2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 1'746 fr., charges non comprises, dès le 1^er février 2024, le loyer annuel (sic) de l’appartement de cinq pièces d’environ 100 m² situé au 6^ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______, [code postal] Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).

B. a. Par acte déposé le 26 juin 2025 à la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) ont formé appel de ce jugement. Principalement, ils ont conclu à son annulation, à ce que la nullité de l’augmentation du loyer notifiée le 14 novembre 2022 soit constatée, à ce que le loyer annuel demeure fixé à 15'600 fr. à compter du 1^er février 2023 et à ce que la VILLE DE GENEVE soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation du jugement entrepris, à ce qu’il soit dit que le loyer notifié en 20'952 fr. par an dès le 1^er février 2023 est abusif, à ce que l’avis de majoration de loyer du 14 novembre 2022 soit annulé et à ce que la demande en validation de hausse de loyer introduite par la VILLE DE GENEVE le 11 septembre 2023 soit rejetée. Plus subsidiairement, ils ont conclu à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction complémentaire et nouvelle décision.

b. Dans sa réponse du 10 juillet 2025, la VILLE DE GENEVE (ci-après : la bailleresse ou l’intimée) a conclu à la confirmation du jugement entrepris.

c. Les parties ont répliqué et dupliqué les 15 et 26 septembre 2025, persistant dans leurs conclusions respectives.

d. Les parties ont été avisées le 20 octobre 2025 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a.    La VILLE DE GENEVE est propriétaire depuis ______ de la parcelle sise rue 1______ no. ______, [code postal] Genève, sur laquelle a été construit un immeuble d’habitation en 1967.

b.   Le 20 janvier 1998, la VILLE DE GENEVE, en qualité de bailleresse d’une part, et B______ et A______, en qualité de locataires d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de cinq pièces d'environ 100 m² situé au 6^ème étage de l’immeuble précité.

Le bail a été conclu pour une durée d'une année, du 1^er février 1998 au 31 janvier 1999, renouvelable ensuite tacitement d'année en année.

Le loyer annuel initial a été fixé à 13'380 fr., hors charges, soit 1'115 fr. par mois.

A teneur du contrat de bail, l’appartement dispose d’un balcon et d’une cave au sous-sol.

c.    Depuis le 1^er février 2019, le bail est soumis au Règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009 (ci-après : le Règlement), lequel prévoit notamment, aux art. 9 à 14, que le loyer est fixé en fonction du revenu déterminant familial du locataire et du taux d'occupation de l'appartement.

A teneur de l'art. 9 du Règlement, le loyer du logement ne peut en règle générale pas excéder le pourcentage du revenu familial (taux d'effort) fixé par l'art. 10 du même Règlement. L'art. 12 du Règlement précise que le loyer maximum résultant du revenu déterminant (art. 13) multiplié par le taux d'effort (art. 10) ne peut pas dépasser le loyer admissible au sens du Code des obligations.

d.   Par avis officiel du 29 octobre 2019, la bailleresse a augmenté le loyer annuel, hors charges, de l'appartement litigieux à 20'952 fr., soit 1'746 fr. par mois, dès le 1^er février 2020. Les motifs de la majoration étaient précisés en ce sens : "Loyer fixé en application du règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009. Subsidiairement, le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO. Il est tenu compte de votre revenu annuel déterminant de 182'437 fr., de votre fortune déterminante de 254'759 fr., du taux d’occupation et du taux d’activité du ménage".

Les locataires ont contesté cette hausse de loyer par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyer (ci-après : la Commission de conciliation) dans le cadre d’une procédure référencée sous n° C/2______/2019.

Par transaction judiciaire ACCBL/358/2020 du 2 juin 2020, la bailleresse et les locataires sont convenus que le loyer mensuel, hors charges, de l’appartement litigieux serait fixé à 1'300 fr. dès le 1^er février 2020, soit 15'600 fr. par année.

e.    Par avis officiel du 14 novembre 2022, la bailleresse a augmenté le loyer annuel des locataires à 20'952 fr., hors charges, soit 1'746 fr. par mois dès le 1^er février 2023. Les motifs de la majoration étaient précisés en ce sens : "Loyer fixé en application du règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009. Il est notamment tenu compte de votre revenu annuel déterminant de 181'985 fr., du taux d’occupation et du taux d’activité du ménage. Le loyer se situe dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO)".

A teneur de l’annexe intitulée "Eléments retenus pour le calcul du loyer" accompagnant l’avis de majoration, la bailleresse a tenu compte d’un revenu déterminant de la famille – composée de A______, B______ et de leur fils D______ – de 181'985 fr. annuels, d’un taux d’effort réglementaire de 22% et d’une majoration de loyer de 25% pour sous-occupation du logement.

f.     La fille des locataires, E______, a quitté l’appartement litigieux le 31 mars 2022.

g.    Les locataires ont contesté cette hausse de loyer le 14 décembre 2022 par-devant la Commission de conciliation, concluant à l’annulation de l’avis de majoration notifié le 14 novembre 2022 et à ce que le loyer annuel net demeure fixé à 15'600 fr. à compter du 1^er février 2023.

Non conciliée lors de l’audience du 12 juillet 2023, la bailleresse a porté l’affaire devant le Tribunal le 11 septembre 2023, concluant à ce que ce dernier valide la majoration de loyer du 14 novembre 2022 portant le loyer annuel à 20'952 fr., acomptes et frais accessoires en sus, avec effet au 1^er février 2024 (sic) et à ce qu’il dise que le loyer mensuel est fixé à 1'746 fr., acomptes et frais accessoires en sus, dès le 1^er février 2024.

A l’appui de ses conclusions, elle a exposé, en substance, que le loyer tel que majoré était conforme au Règlement et se situait dans les limites fixées par l’art. 269 CO; la hausse de loyer tenait compte de la situation financière des locataires et d’une sous-occupation du logement, la fille de ces derniers l’ayant quitté en mars 2022, ce qui entraînait une majoration du loyer de 25%.

La bailleresse a produit quatre extraits de l’Office cantonal genevois de la statistique pour l’année 2022, à teneur desquels le loyer moyen était calculé tantôt au m², tantôt par pièce, selon les différents critères suivants : appartement de cinq pièces, d’une surface de 85 m² à 110 m2, situé en Ville de Genève ou dans le secteur F______. La période de construction de l’immeuble et la nature du logement n’étaient pas précisées dans les critères de recherches.

h.   Par réponse du 27 novembre 2023, les locataires ont conclu, principalement, à ce que la nullité de l’augmentation du loyer notifiée par la bailleresse le 14 novembre 2022 soit constatée et à ce que le loyer reste fixé à 15'600 fr. par an à compter du 1^er février 2023. Ils ont conclu, subsidiairement, à l’annulation de l’avis de majoration du loyer susvisé.

A l’appui de leurs conclusions, ils ont allégué, en substance, que l’augmentation de loyer était nulle car les motifs invoqués par la bailleresse étaient incompréhensibles, et le loyer était abusif au sens de l’art. 269 CO dans la mesure où il ne correspondait pas aux loyers usuels du quartier; à cet égard, la bailleresse n’avait produit aucun exemple comparatif des loyers usuels du quartier se limitant à invoquer les statistiques genevoises, sans décrire le logement et ses spécificités, alors que ces dernières n’étaient pas suffisamment détaillées pour être considérées comme probantes. Il était douteux que la bailleresse soit légitimée à se prévaloir du critère des loyers usuels du quartier.

i.      Lors de l’audience qui s’est tenue devant le Tribunal le 14 décembre 2023, les parties ont déclaré qu’elles ne sollicitaient pas leur audition, ni celle de témoins.

Les locataires ont déclaré renoncer à la production des pièces nécessaires à un calcul de rendement; ils ont requis la production, par la bailleresse, de cinq exemples comparatifs puisque le motif invoqué à l’appui de la hausse de loyer était celui des loyers comparatifs du quartier. La bailleresse s’y est opposée déclarant qu’il était impossible de produire cinq exemples comparatifs conformes à la jurisprudence; elle s’en rapportait aux statistiques officielles produites à l’appui de sa demande.

j.     Par ordonnance de preuves du 13 juin 2024, le Tribunal a rejeté la requête d’offre de moyens de preuves des locataires.

k.   Les parties ont déposé leurs plaidoiries finales écrites les 4 et 23 septembre 2024, persistant dans leurs conclusions respectives.

A l’appui de ses plaidoiries finales, la bailleresse a allégué que l’appartement litigieux était traversant et disposait d’un balcon, de trois chambres, d’une cuisine agencée et équipée, d’un salon, d’un hall avec armoires, d’une salle de bain, d’un WC séparé et d’une dépendance (cave). Les peintures et boiseries avaient été rénovées dans le salon, la cuisine, deux chambres et salle de bain, en 2015, 2018 et 2020.

Elle a par ailleurs produit des annonces – issues de sites internet de recherches de logement – relatives à cinq appartements, à titre d’exemples comparatifs pour le quartier dans lequel se situe le logement des locataires.

Ces annonces ne comportent pas d’indications quant à l’équipement et l’état de vétusté des appartements. Certaines des annonces ne comportent pas non plus d’indications relatives à l’année de construction des immeubles.

l.      La bailleresse s’est déterminée, par réplique spontanée du 24 octobre 2024, sur les plaidoiries finales des locataires.

m. Le 8 novembre 2024, les locataires ont répliqué sur les plaidoiries finales du 23 septembre 2024 de la bailleresse, contestant intégralement les allégués et la teneur des pièces déposées par cette dernière. Ils ont sollicité leur audition ainsi qu’un transport sur place du Tribunal dans leur appartement et dans ceux des appartements cités comme exemples comparatifs par la bailleresse.

n.   Après que les écritures précitées avaient été transmises aux parties, la cause a été gardée à juger par le Tribunal le 12 novembre 2024.

o.    Les parties ont encore déposé des écritures subséquentes, entre le 18 novembre et le 4 décembre 2024.

p.   Dans le jugement entrepris, les premiers juges ont considéré que les motifs invoqués dans l’avis officiel du 14 novembre 2022 à l'appui de la majoration de loyer, à savoir la fixation de celui-ci selon les critères du Règlement, tenant compte d'un revenu déterminant de 181'985 fr., avec la précision que le loyer calculé se trouvait dans les limites des loyers usuels du quartier, étaient parfaitement clairs et compréhensibles.

Par ailleurs, le fait que les parties aient conclu une transaction judiciaire en 2020, dans le cadre d’un litige portant sur une précédente hausse de loyer, n’avait aucune incidence sur la possibilité pour la bailleresse de procéder à une nouvelle hausse, si les conditions de celle-ci étaient réunies. A cet égard, le Tribunal a retenu que le loyer mensuel fixé à 1'746 fr. dans l’avis de majoration du 14 novembre 2022 avait été calculé conformément au Règlement, dans la mesure où il correspondait au taux d’effort de 22%, avec une majoration pour sous-occupation conforme à l’art. 10 al. 2 dudit Règlement.

Enfin, le Tribunal a considéré qu’au vu des cinq exemples d’appartements comparatifs produits par la bailleresse, situés dans le même quartier que le logement litigieux, d’un nombre de pièces et de surface comparables, les loyers de ces appartements étaient très largement supérieurs à celui des locataires. Les statistiques genevoises pour l’année 2022 indiquaient également que le loyer majoré était inférieur aux moyennes statistiques, de sorte qu’il "était convaincu" que ce dernier n’était pas abusif au sens de l’art. 269 CO et était ainsi admissible.

En matière de contestation de hausses des loyers, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente (art. 91 al. 1 CPC); si la durée de prestations périodiques est indéterminée, le montant annuel est multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond à la différence entre l'augmentation proposée et le montant accepté par le locataire par mois, annualisée et capitalisée sur vingt ans (ATF 137 III 580 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1).

1.2 En l'espèce, l’intimée a majoré le loyer de 446 fr. par mois, hausse que les appelants ont intégralement contestée. Compte tenu de ce montant annualisé et capitalisé sur vingt ans, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.

1.3 Interjeté dans la forme et le délai prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 143 al. 1 et 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable.

1.4 La procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux et loyers d'habitation et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail (art. 243 al. 2 let. c CPC).

La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). Les parties ne sont toutefois pas dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1).

1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

2. Les appelants reprochent au Tribunal d’avoir violé les art. 269 CO et 11 OBLF en considérant que la majoration de loyer n’était pas abusive. En violation de la jurisprudence relative à la détermination des loyers usuels du quartier, les premiers juges avaient retenu, de manière abstraite et sur la base d’une impression d’ensemble, que les loyers des cinq appartements présentés par l’intimée étaient comparables à celui de leur logement.

2.1
2.1.1 A teneur de l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.

2.1.2 Le Règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève a pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de celle-ci dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l'assujettissant à des règles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers. En raison de la primauté du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.), l'application des règles sur le calcul des loyers ne peut pas aboutir à un résultat contraire aux art. 269 et ss CO portant sur la protection contre les loyers abusifs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_425/2019 du 11 novembre 2019 consid. 8).

Le système selon lequel le loyer est déterminé en fonction des revenus du locataire a été jugé admissible par le Tribunal fédéral ainsi que par la doctrine si le loyer ainsi fixé ne procure pas un rendement abusif au bailleur (ATF 116 II 184 consid. 3a; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 635 n. 10.2.1; Bohnet/Broquet in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2^ème éd., 2017, n. 3 ad. art. 269a CO).

Ainsi, le loyer lié au revenu du locataire est doublement plafonné : d'une part, il ne peut être supérieur au montant fixé en fonction de la clause contractuelle, et, d'autre part, si le revenu est élevé, le loyer ne peut pas excéder, en cas de contestation, le montant nécessaire à couvrir les charges et à renter équitablement les fonds propres investis dans le logement (ACJC/135/2024 du 12 février 2024 consid. 5.1; Lachat, op. cit., p. 637).

2.1.3 Selon l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. En règle générale, ne sont pas abusifs notamment les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier, ou qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleurs (art. 269a let. a et b CO).

Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer : la méthode absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif. Il mesure ce loyer à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a let, c CO) ou des loyers usuels (art. 269a let. a CO). Les accords des parties sont ignorés. Selon la méthode relative, le juge ne fait qu'examiner si le loyer est devenu abusif depuis sa dernière fixation, en raison d'une modification des paramètres invoqués par les parties (Lachat, op. cit., p. 678 n. 3.1 à 3.3).

Une hausse unilatérale de loyer s'apprécie, en règle générale, selon la méthode relative. Exceptionnellement, le bailleur peut majorer le loyer en application de la méthode absolue, à savoir lorsque l'immeuble sort d'un contrôle étatique des loyers, à l'échéance d'un bail indexé ou échelonné, après la vente de l'immeuble, ou lorsqu'une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et que le bailleur a épuisé tous les facteurs relatifs de hausse de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C_291/2002 du 9 juillet 2002 consid. 2b/gg; Lachat, op. cit., p. 696 et 697 n. 5.3.4).

Si, en cours de bail, le bailleur entend se prévaloir d’un facteur absolu pour majorer le loyer, il doit soit être au bénéfice d’une réserve de hausse, soit démontrer que depuis la dernière fixation de loyer ces facteurs absolus ont évolué. En particulier, il doit prouver que les loyers usuels ont augmenté pendant une période suffisamment longue pour être significative, étant précisé que le Tribunal fédéral n'a pas fixé de durée précise (ATF 118 II 130 consid. 3 publié in JdT 1993 I 143; arrêts du Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 4.2; 4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 5.2; 4C_291/2002 du 9 juillet 2002 consid. 2b/ff; Lachat, op. cit., p. 679 n. 3.6). Dans un arrêt 4A_669/2010m du 28 avril 2011 (consid. 5.2), le Tribunal fédéral a précisé que le bailleur pouvait invoquer le motif d'augmentation des loyers usuels après une période de moins de huit ans, si le laps de temps écoulé était suffisant pour constater de manière statistiquement fiable une modification du niveau des loyers usuels du quartier ou de la localité.

2.1.4 Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 de l'ordonnance du Conseil fédéral du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là : il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (al. 4; ATF 147 III 14 consid. 4.1.2).

La preuve des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO) peut être apportée au moyen de deux méthodes (cf. art. 11 al. 1 et 4 OBLF). Premièrement, il est possible de se baser sur des logements de comparaison, lesquels doivent être au nombre minimal de cinq et présenter, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'ISPC (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.1; 141 III 589 consid. 2.2.3; 136 III 74 consid. 3.1; 123 III 317 consid. 4a); la détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une impression d'ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 7.1). Secondement, le juge peut appliquer la méthode des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF). Celles-ci doivent satisfaire aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF et, partant, contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et dûment établies selon les critères précités (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2, 4.1.2.1 et 4.1.2.2).

Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il existe de telles statistiques au niveau cantonal, satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et 2.2.2; 123 III 317 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 du 15 août 2023 consid. 5.1.1).

A l'heure actuelle, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc; arrêt du Tribunal fédéral 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2). Le recours à celles-ci est admissible lorsque le juge est amené à fixer le loyer initial présumé abusif (ATF 148 III 209 consid. 3.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 du 15 août 2023 consid. 5.2.3). En revanche, cette possibilité n’est pas ouverte dans le contexte d'une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 précité consid. 5.2.3). La question des loyers usuels doit ainsi être appréciée au moyen de la méthode des logements comparatifs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 7.2).

2.1.5 Le bailleur est lié par les motifs qu’il invoque; ils lui sont opposables en cas de contestation (ATF 121 III 364 consid. 4b). Le cadre du débat est délimité par les motifs invoqués par le bailleur pour justifier la hausse de loyer et par les moyens opposés par le locataire (ACJC/259/2019 du 25 février 2019 consid. 2.1; Montini/Wahlen, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, op. cit., n. 10 ad. art. 270b CO).

En procédure, il appartient au bailleur de prouver le bien-fondé des motifs de hausse (art. 8 CC); il doit ainsi produire les pièces probantes propres à justifier la majoration de loyer (ACJC/259/2019 du 25 février 2019 consid. 2.1; Lachat, op. cit., p. 513 n. 4.7.6; Montini/Wahlen, op. cit., n. 15).

Le fardeau de la preuve incombe au bailleur lorsque celui-ci entend majorer le loyer en cours de bail en se prévalant du critère des loyers usuels (ATF 123 III 317 consid. 4a; 114 II 361 consid. 3; 122 III 257 consid. 4b; 108 II 130 consid. 3b ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 7.1.2). Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu par le législateur fédéral (ATF 123 III 317 consid. 4d). La preuve des loyers usuels doit donc être certaine (degré de la certitude ou preuve stricte; Gewissheit) : le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_400/2017 consid. 2.2.2.2 non publié in ATF 144 III 514; 4A_295/2016 consid. 5.2.2)

2.2
2.2.1 En l'espèce, le Tribunal a considéré que le loyer litigieux n’était pas abusif au sens de l’art. 269 CO, en se fondant sur les extraits statistiques et les cinq exemples d’appartements comparatifs produits par l’intimée.

2.2.2 D’entrée de cause, la Cour relève que la question de savoir si l’intimée était en droit de se prévaloir du critère absolu des loyers usuels du quartier pour majorer le loyer en cours de bail, respectivement pour démontrer l’admissibilité de celui-ci en regard de l’art. 269 CO, peut rester ouverte, étant donné que les appelants n’ont pas remis en cause ce point en appel et compte tenu des considérants qui vont suivre.

2.2.3 Le Tribunal a considéré que les données descriptives des appartements proposés par l’intimée, à savoir le nombre de pièces et la surface, étaient comparables à celles du logement des appelants. Partant, il a fondé son appréciation sur la base de ces deux seuls critères. Or, selon la méthode des logements comparatifs et conformément aux réquisits de l’art. 11 al. 1 OBLF ainsi qu’à la jurisprudence fédérale en la matière, le juge doit procéder à une comparaison concrète en se basant sur plusieurs critères précis, tels que l'emplacement des appartements comparés, leur dimension, leur équipement, leur état de vétusté et l'année de construction de l’immeuble, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'ISPC.

En l’absence de renseignements sur les caractéristiques concrètes du logement des appelants, le Tribunal ne pouvait procéder à une telle comparaison avec les exemples fournis par la bailleresse. En effet, les seuls critères établis pour l’appartement litigieux qui ressortent du contrat de bail – à savoir un logement de 100m², composé de cinq pièces, situé au 6^ème étage et disposant d’un balcon et d’une cave – ne sont pas suffisants en regard des dispositions légales et de la jurisprudence rappelées supra. Au demeurant, la description du logement alléguée par l’intimée, dans le cadre de ses plaidoiries finales de première instance, ne saurait être tenue pour établie, dans la mesure où elle a été contestée par les locataires; en outre, aucun moyen de preuve à la procédure ne permettait de la considérer comme étant établie.

Par ailleurs, le recours aux statistiques genevoises ne pouvait être admis, in casu, dans le cadre d’une majoration de loyer en cours de bail. En effet, conformément à la jurisprudence fédérale susmentionnée, le recours à celles-ci est admissible lorsque le juge est amené à fixer le loyer initial présumé abusif, mais non dans le contexte d'une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier. En tout état, même à considérer admissible le recours aux statistiques produites par l’intimée, ces dernières n’étaient pas suffisamment détaillées pour permettre au Tribunal de les comparer avec le loyer majoré litigieux, dans la mesure où aucun des extraits versés au dossier ne mentionnait la nature du logement (notamment logement à loyer subventionné ou à loyer libre), ni l’année de construction de l’immeuble.

Au vu de ce qui précède, le grief invoqué par les appelants est fondé. L’intimée n’a pas démontré que le loyer litigieux, majoré à 1'746 fr. net par mois par avis officiel du 14 novembre 2022, n’était pas abusif en regard de l’art. 269 CO. Partant, le Tribunal n’était pas fondé à valider la hausse précitée.

2.3 Dès lors, le jugement entrepris sera annulé. Il sera statué à nouveau en ce sens que la majoration de loyer notifiée aux appelants par avis officiel du 14 novembre 2022 sera annulée et le loyer de l’appartement litigieux fixé à 1'300 fr. par mois, charges non comprises.

3. À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :

A la forme :

Déclare recevable l'appel interjeté le 26 juin 2025 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/534/2025 rendu le 26 mai 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/26029/2022.

Au fond :

Annule le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

Dit que le loyer mensuel de l’appartement de cinq pièces d’environ 100m² situé au 6^ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______, [code postal] Genève, est fixé à 1'300 fr. par mois, charges non comprises.

Dit que la procédure est gratuite.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant :

Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur
Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 1.2 supra).