Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

A______ et B______ recourants
représentés par Me Pascal PÉTROZ, avocat

contre

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA)
représentée par Mes Romolo MOLO et Maurice UTZ, avocats

et

C______ SA

représentée par Me David BENSIMON, avocat

et

D______ SA

représentée par Me Raphaël CRISTIANO, avocat

et

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE intimés

_________

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 7 janvier 2025 (JTAPI/14/2025)

2.2 La LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3). Sa réglementation correspond à un intérêt public évident (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; ATA/1332/2023 du 12 décembre 2023 consid. 6.3 et les arrêts cités).

Dans le cas d'appartements en PPE, la vente en bloc doit être préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR. La LDTR s'applique lorsqu'un appartement est individualisé, puis vendu ; elle ne saurait cependant empêcher la vente en bloc de plusieurs appartements à un même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du marché locatif est pratiquement nul. Toutefois, même dans ce cas de figure, le fait de vendre « à la découpe » des immeubles locatifs en blocs de petites tailles a pour effet une transformation progressive de l'immeuble locatif contraire à l'esprit de la LDTR. Une diminution de la taille des lots et, parallèlement, une multiplication du nombre des propriétaires tendent en effet indéniablement à mettre en péril le maintien de l'affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation de loyers bon marché, maintenus en vertu du but de la LDTR ; cela augmente la probabilité d'une vente ultérieure de logements individualisés, et partant le risque d'une atteinte au parc immobilier locatif. Ainsi, même en cas de vente en bloc, l'aliénateur doit justifier d'un intérêt privé particulier primant l'intérêt public à la préservation du marché locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.2.2 et les nombreuses références citées).  

2.3 En l’espèce, et comme l’a déjà retenu la chambre de céans dans son arrêt du 20 août 2024, l’immeuble est situé en zone à bâtir de développement 3 et est affecté à l’habitation (art. 2 al. 1 LDTR). Le litige porte sur une opération d’aliénation de six appartements (art. 39 LDTR) d’une société à une autre. Les deux appartements litigieux, qui comptent chacun trois pièces, entrent dans la catégorie des logements où sévit une pénurie (arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR, dans son état au 1^er janvier 2023 ; ArAppart - L 5 20.03). La LDTR trouve application, ce que les parties ne contestent pas.

3.             Dans un premier argument, les recourants se plaignent de violations des art. 39 al. 1 et 40 LDTR, 2 al. 1 et 3 al. 1 LCI ainsi que 12 RDTR et concluent à la nullité de l’autorisation d’aliénation.

3.1 Selon un principe général, la nullité d’un acte commis en violation de la loi doit résulter ou bien d’une disposition légale expresse, ou bien du sens et du but de la norme en question (ATF 122 I 97 consid. 3a ; 119 II 147 consid. 4a et les références). En d’autres termes, il n’y a lieu d’admettre la nullité, hormis les cas expressément prévus par la loi, qu’à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles que le système d’annulabilité n’offre manifestement pas la protection nécessaire (ATF 138 III 49 consid. 4.4.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_160/2017 du 3 octobre 2017 consid. 5.1 ; ATA/547/2021 du 9 juillet 2021 consid. 6a et les références). Ainsi, d’après la jurisprudence, la nullité d’une décision n’est admise que si le vice dont elle est entachée est particulièrement grave, est manifeste ou du moins facilement décelable et si, en outre, la constatation de la nullité ne met pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Des vices de fond n’entraînent qu’à de rares exceptions la nullité d’une décision ; en revanche, de graves vices de procédure, ainsi que l’incompétence qualifiée de l’autorité qui a rendu la décision sont des motifs de nullité (ATF 144 IV 362 consid. 1.4.3 ; 139 II 243 consid. 11.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_171/2020 du 6 avril 2021 consid. 1.4.2).

3.2 À teneur de l’art. 40 LDTR intitulé « procédure d’autorisation », les art. 2 à 4 LCI sont applicables par analogie aux demandes d’autorisation découlant de la LDTR (al. 1). Lorsqu’une demande est assujettie aux dispositions de l’une ou l’autre de ces lois, elle ne donne lieu qu’à l’ouverture d’une seule procédure en autorisation (al. 2). Lorsque plusieurs requêtes d’autorisation sont formées successivement à propos d’un même immeuble, le département les considère comme un tout, et révise, si nécessaire, ses décisions précédentes, déjà entrées en force, lorsque l’ensemble des travaux était prévisible, à l’origine (al. 3).

Les demandes d’autorisation sont adressées au département (art. 2 al. 1 LCI).

Toutes les demandes d’autorisation sont rendues publiques par une insertion dans la FAO. Il est fait mention, le cas échéant, des dérogations nécessaires (art. 3 al. 1 LCI).

L’art. 12 RDTR prévoit que le vendeur, qui a l’obligation de solliciter l’autorisation prévue à l’art. 39 al. 1 LDTR adresse, à l’aide du formulaire ad hoc et avant la conclusion de l’aliénation, une requête au département (al. 1). Le formulaire ad hoc a pour but notamment de localiser l’appartement mis en vente, de connaître son statut, la désignation du propriétaire, de l’acquéreur, du locataire éventuel, le descriptif de l’appartement et ses conditions de vente (al. 2).

3.3 En l’espèce, les recourants reprochent au département une absence d’instruction.

Il est exact que le premier arrêté, VA 7______, du 19 septembre 2022, ne concernait pas les appartements des recourants. Dans le cadre de la procédure judiciaire qui a suivi, des discussions entre les parties ont inclus les deux appartements objets du présent litige, pour aboutir à des conclusions d’accord impliquant la venderesse, l’acheteuse et le département. Il ne peut dès lors pas être soutenu que ce dernier n’aurait pas instruit le dossier, procédé à une pesée des intérêts et apprécié, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, qu’une vente en bloc, incluant les deux appartements présentement litigieux, était préférable à une vente individuelle, à la découpe, avant de signer les conclusions d’accord.

D______ a de même précisé avoir adressé au département une requête formelle complémentaire à celle visée par la VA 7______, le 6 février 2023, sous la plume de son notaire, pour solliciter l’autorisation d’aliéner en faveur de C______ trois appartements supplémentaires, dont les deux querellés. Le formulaire ad hoc figure au dossier, à l’instar d’autres pièces, notamment les baux à loyer des locataires concernés. Le département a ainsi dûment examiné la requête et a publié, le 25 avril 2023, l’autorisation sollicitée. Si certes, elle comprenait une mention erronée qualifiant la publication de mesure d’exécution, cette dernière n’a eu aucune incidence sur la situation des recourants, lesquels ont interjeté recours dans les 30 jours.

Les recourants reprochent au département de ne pas avoir analysé leur « relocation ». Cette question ne se posait pas, les baux à loyer des locataires étant maintenus.

Aucun vice grave de procédure n’a été commis qui justifierait de constater la nullité de l’accord du département à l’aliénation des deux appartements concernés en bloc avec quatre autres.

4.             Dans un second grief, les recourants se plaignent d’une violation de l’art. 39 al. 2 à 4 LDTR et d’un abus du pouvoir d’appréciation.

4.1 La LDTR règlemente précisément les cas où la vente doit être autorisée. Ces cas sont décrits aux al. 2 à 4 de l’art. 39 LDTR.

La doctrine a relevé que le raisonnement à faire correspondait à l’inverse de l’ordre des alinéas de la loi : il convenait, premièrement, de se demander si l’autorisation devait être donnée selon l’une des hypothèses de l’al. 4 ; deuxièmement, si tel n’était pas le cas et dans l’hypothèse où l’acquéreur était le locataire de l’appartement, de déterminer si toutes les conditions de l’al. 3 étaient remplies et si l’intérêt du locataire primait ; troisièmement, si la réponse était aussi négative, d’analyser si l’intérêt à l’aliénation primait l’intérêt public ou général à ne pas autoriser la vente en application de l’al. 2 » (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation : immeubles de logement et appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 415, 4.1.1)

4.2 En l’espèce, les recourants ne contestent pas que les conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR ne sont pas remplies.

Les appartements concernés ont été construits entre 1961 et 1970 et ont été soumis à la PPE depuis 1984. D______ les a acquis, en bloc, d’une société immobilière en liquidation par voie de cession d’actions, en 1999. Les recourants en sont locataires depuis le 4 août 2020.

En conséquence, l’appartement a déjà été loué, n’est pas en PPE depuis sa construction, n’était pas constitué en PPE et aliéné de manière individualisée avant le 30 mars 1985, ni n’a déjà été aliéné dans le cas d’une précédente autorisation individuelle.

4.3 Les recourants ne contestent pas non plus que les conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR ne sont pas remplies, l’objet du litige portant sur l’aliénation des appartements à une société.

4.4 Se pose en conséquence la question du respect de l’al. 2 de l’art. 39 LDTR.

Les recourants critiquent l’argumentation du TAPI qui se serait limité à retenir que l’intérêt général à la préservation du parc locatif ne serait pas mis en cause par la vente litigieuse à C______ dès lors que les lots vendus demeureraient in fine à usage locatif, avec suffisamment de garanties. Les recourants contestent que les appartements concernés ne pourraient à l’avenir qu’être revendus « en bloc » selon la décision de vente, dès lors qu’à teneur de la loi, un appartement qui a fait au moins une fois l’objet d’une autorisation d’aliéner peut bénéficier d’une autorisation individualisée. Selon eux, l’art. 39 LDTR hiérarchiserait les thématiques en faisant primer le régime de la propriété de l’al. 4, sur l’accession à la propriété de l’al. 3 avant, en dernier lieu, l’intérêt public au maintien du parc locatif de l’al. 2.

Or, l’autorisation querellée prévoit que le bloc d’appartements ne pourra être aliéné que sous forme d’un bloc et qu’il ne sera pas possible d’invoquer l’art. 39 al. 4 let. d LDTR pour procéder à une aliénation individualisée, ce qui doit faire l’objet d’une mention au registre foncier. Privilégier la vente en bloc sur celle de biens individuels est conforme à la jurisprudence afin d’éviter une vente à la découpe contraire aux buts de la LDTR. La réserve de l’art. 39 al. 4 let. d 2^e paragraphe LDTR qu’invoquent les recourants n’est pas applicable en l’espèce. En effet, ce n’est que si l’appartement remplit déjà les conditions de l’art. 39 al. 4 let. d 1^er paragraphe LDTR, soit qu’il a déjà, préalablement à sa vente en bloc, fait l’objet une fois au moins d’une autorisation d’aliéner individuelle en vertu de la LDTR, qu’il pourrait ne pas être concerné par une revente en bloc. Les recourants n’apportent ainsi aucun élément concret permettant de douter du maintien de l’affectation locative des appartements.

Les intérêts de la venderesse et de l’acheteuse à pouvoir exécuter les conclusions d’accord trouvées avec le département lors de la première procédure vont dans le même sens, conforme au maintien du parc locatif du canton, étant rappelé que le locataire n’a pas de droit à devenir propriétaire du bien qu’il loue.

La hiérarchisation des thématiques telle que présentée par les recourants est insoutenable, ne repose pas sur le texte légal et est contraire aux buts de la LDTR tels qu’exposés en son art. l. Les recourants la confondent avec l’ordre d’examen des al. 2 à 4 proposé par la doctrine et la jurisprudence, tel que précité.

Pour le surplus, les recourants plaident les arguments d’une vente en leur faveur. Comme l’a justement relevé le TAPI, tel n’est pas l’objet du litige, limité à l’examen de la conformité à la loi de l’arrêté d’aliénation des appartements d’une société à une autre. La question à trancher n'est pas de savoir si une éventuelle vente aux locataires – dont l’on ignore si les conditions légales auraient été remplies – aurait été préférable à la vente en bloc à une personne morale autorisée, mais de savoir si ladite vente respecte les conditions légales, ce qui est le cas.

À cela s’ajoutent les conclusions d’accord intervenues entre la propriétaire et le département en 2022, contraignantes pour les parties, notamment D______. Ces conclusions d’accord ont été validées par un tribunal, qui a confirmé qu’elles respectaient la législation en vigueur, singulièrement l’intérêt public poursuivi par la LDTR de préserver le parc locatif.

Enfin, la propriétaire avait acquis le 18 novembre 1999 « en bloc », notamment, parmi 31 appartements, les deux litigieux. Or, l’autorisation de vente délivrée un mois plus tôt, le 18 octobre 1999 par le département spécifiait qu’elle ne saurait justifier une vente ultérieure par appartement, l’acquéreur demeurant libre de revendre tous les logements en bloc. La vente par appartement n’était en conséquence pas autorisable. Les recourants ne sont devenus locataires des appartements concernés que le 4 août 2020 et ont obtenu, moins d’un mois après, une option d’achat sur leur appartement. La correspondance de la propriétaire du 11 août 2022 confirme l’intention des parties de sortir trois appartements d’une vente en bloc, soit les deux litigieux ainsi que celui de leur collègue : « Comme promis, seuls quelques appartements dont le vôtre et celui de votre mère et celui de notre collègue I______ n’ont pas fait partie de la transaction globale. Ainsi nous sommes heureux de vous confirmer qu’il n’y aura pas besoin de signer de promesses et que nous attendons l’échéance de vos baux pour initier la procédure et aller chez le notaire. Au final vous économiserez sur les frais de promesse et nous en sommes très heureux ».

Ainsi, outre le non-respect de l’autorisation de vente de 1999, la propriétaire a favorisé trois connaissances pour procéder à des ventes individualisées par appartement et leur procurer la propriété de logements appartenant au parc locatif cantonal et donc protégés par la LDTR. Cette façon de procéder ne respectait à l’évidence pas la législation précitée, dont un des buts consiste à assurer la protection des locataires en prévoyant notamment des restrictions à l’aliénation des appartements destinés à la location. Les recourants ne peuvent être suivis, au vu des circonstances précitées, lorsqu’ils se décrivent comme locataires et entendent se prévaloir de la protection voulue par le législateur pour ces derniers. Dès leur entrée dans l’appartement, ils n’ont aspiré qu’à sortir les logements concernés du parc locatif, attitude qui ne mérite pas d’être protégée.

C’est en conséquence conformément à l’art. 39 al. 2 à 4 LDTR et sans abuser de son pouvoir d’appréciation, dans le respect par ailleurs aussi des conclusions d’accord validées par la justice, que le département a refusé l’autorisation d’aliéner considérant que les intérêts publics concernés primaient les intérêts privés des recourants.

Le grief n’est pas fondé.

5.             Les recourants se plaignent d’une violation du principe de l’égalité de traitement. D______ avait vendu à C______ trois appartements en bloc à l’avenue D______ n^os 9 à 11 à E______. Or, celle-ci souhaitait vendre un appartement du lot à un particulier.

5.1 Une décision ou un arrêté viole le principe de l’égalité de traitement garanti par l’art. 8 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. ‑ RS 101) lorsqu’il établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’il omet de faire des distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire lorsque ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui est dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, idéologies et situations du moment (ATF 146 II 56 consid. 9.1 ; 145 I 73 consid. 5.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 8C_449/2022 du 3 février 2023 consid. 2.2.1 ; 1C_695/2021 du 4 novembre 2022 consid. 3.1.2).

5.2 En l’espèce, les recourants critiquent l’argumentation du TAPI, qui a retenu que la situation était différente de la leur pour deux motifs : il ne s’agissait pas du même immeuble et les recourants n’avaient pas bénéficié d’un accord privé allant dans leur sens.

Le raisonnement du TAPI ne prête pas le flanc à la critique. L’immeuble concerné n’est pas le même. L’acquéreur de l’appartement était au bénéfice d’un droit d’emption annoté le 1^er juillet 2020, soit antérieurement à la procédure initiée en septembre 2022 qui a conduit à l’homologation de la transaction entre les parties dans la cause A/3192/2022. La situation n’est dès lors pas comparable. De surcroît, les recourants ne peuvent déduire aucun droit à acquérir un logement dans l’immeuble 27 à 29, avenue D______ en raison de négociations qu’a menées l’ASLOCA en lien avec l’immeuble 9 à 11 à E______. Lesdites négociations ne portaient pas sur une situation identique, qu’il s’agisse du nombre d’appartements d’ores et déjà aliénés ou concernés par la réunion à un bloc, en l’occurrence de dix logements.

Les recourants considèrent qu’il serait choquant de constater qu’ils n’ont pas pu bénéficier du même sort au motif que D______ SA serait parvenue à les manipuler pour qu’ils ne signent pas la promesse de vente, alors même que des acomptes avaient d’ores et déjà été versés auprès du notaire. Cette problématique relève toutefois du droit privé et est sans incidence sur l’application de la LDTR.

Quoi qu’en disent les recourants, les situations sont différentes. Le grief de violation de l’égalité de traitement est infondé.

Le recours sera en conséquence rejeté.

6.             Le prononcé du présent arrêt rend sans objet la requête en restitution de l’effet suspensif.

7.             Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge des recourants, pris solidairement (art. 87 al. 1 LPA). Des indemnités de procédure seront allouées aux intimées, à la charge solidaire des recourants, soit CHF 1'000.- en faveur de C______ SA, CHF 1'000.- en faveur de D______ SA et CHF 1'000.- en faveur de l’ASLOCA (art. 87 al. 2 LPA).

* * * * *

PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 7 février 2025 par A______ et B______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 7 janvier 2025 ;

au fond :

le rejette ;

met un émolument de CHF 1'500.- à la charge solidaire de A______ et B______ ;

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à C______ SA à la charge solidaire de A______ et B______ ;

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à D______ SA à la charge solidaire de A______ et B______ ;

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à l’ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) à la charge solidaire de A______ et B______ ;

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ;

communique le présent arrêt à Me Pascal PÉTROZ, avocat des recourants, à Me David BENSIMON, avocat de C______ SA, à Me Raphaël CRISTIANO, avocat de D______ SA, à Mes Romolo MOLO et Maurice UTZ, avocats de l'ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA), au département du territoire ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.

Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc VERNIORY, Patrick CHENAUX, Claudio MASCOTTO, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.