Décisions | Chambre civile

A. Par jugement du 19 janvier 2021, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure ordinaire, a débouté A______ et B______ de toutes leurs conclusions en paiement (ch. 1 du dispositif), mis à la charge de ceux-ci les frais judicaires, arêtés à 12'240 fr. (ch. 2), et les a condamnés, conjointement et solidairement, à payer à C______ et D______ Sàrl, le montant de 12'310 fr. TTC à titre de dépens (ch. 3).

B. a. Par acte déposé à la Cour de justice le 17 février 2021, A______ et B______ ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu à son annulation et, cela fait, à la condamnation de C______ et D______ Sàrl, subsidiairement de C______ seul, à leur payer, conjointement et solidairement, un montant de 103'680 fr., avec intérêts à 5% l'an à compter du 27 juillet 2018, ainsi qu'en tous les frais et dépens de première et deuxième instance.

b. C______ et D______ Sàrl ont conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais.

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions.

d. Les parties ont été informées par avis de la Cour du 3 mai 2021 de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure.

a. A______ et B______ étaient copropriétaires de la parcelle n° 1______ de la commune de E______, sise ______ [GE].

Leur mère, F______, était usufruitière de ladite parcelle.

b. C______ est un courtier immobilier indépendant qui facture ses prestations par le biais de D______ SÀRL, société dont il est l'unique associé gérant.

Il apparait en qualité de courtier sur le site internet de G______ SA et utilise une adresse de courrier électronique au nom de cette société, le bloc signature contenant par ailleurs les coordonnées de G______ SA. Il occupe un bureau au sein des locaux de cette société pour lequel il paie un loyer correspondant à un pourcentage des commissions qu'il perçoit de ses clients.

C______ n'est toutefois pas salarié, administrateur ou actionnaire de ladite société.

G______ SA, dont le siège se trouve au 3______ à Genève. a comme administratrice H______. I______, après une première période de 2010 à 2014 ou 2015, en est actuellement à nouveau administrateur.

c. A______ et son épouse sont entrés en contact avec C______ en 2015 lorsqu'ils ont souhaité vendre leur propriété sise 4______. Une relation cordiale s'est ensuite établie entre eux.

A______ a recontacté C______ en 2017 afin de trouver un acquéreur pour la propriété au 2______.

d. Le 26 mai 2017, C______ a indiqué par courriel à A______ avoir reçu une offre ferme d'un client pour un montant de 7'700'000 fr. sans condition.

Il lui a également indiqué qu'en l'absence de contrat signé concernant la commission de courtage, "l'agence [lui] demand[ait] une confirmation également à cet égard; les honoraires s'élevaient normalement à 3%, plus TVA, mais il avait négocié en raison de leur "relation intime" et l'agence avait accepté de les réduire à 2,6%, plus TVA.

e. Le 30 mai 2017, C______ a informé A______ et B______ que "[son] client accep[tait] leur contre-offre ferme à 9'200'000 fr. avec un acompte de 700'000 fr. bloqué dès la signature de la vente à terme avec un délai de 12 mois". Son client était la société J______ SA.

Cette société a pour administratrice H______ et a son siège au 3______ à Genève. C______ n'est pas salarié, administrateur ou actionnaire de la société.

f. Le 2 juin 2017, A______ a demandé à C______ de le renseigner plus précisément sur le nom du potentiel acheteur. Il lui a également indiqué qu'il estimait que le dédit devait être de 10% du prix de vente au lieu de 7,5%.

g. C______ lui a répondu que l'acheteur potentiel était une société avec plusieurs investisseurs et que la promotion "sera piloté [sic] par nous". S'agissant du dédit, il pensait qu'il était dommage de prendre le risque de faire échouer l'affaire pour une augmentation du dédit de 200'000 fr. alors qu'au final, le prix de vente de 9'200'000 fr. serait perçu. Il concluait toutefois en indiquant que cette décision lui appartenait.

h. Une promesse de vente a été signée les 13 et 14 juin 2017 entre A______, signant pour lui-même et pour son frère, et F______, d'une part, et H______, agissant pour le compte de la K______ HOLDING SA, d'autre part.

La société K______ HOLDING SA, devenue par la suite L______ SA, a comme administratrice H______, avec siège au 3______ à Genève. C______ n'est pas salarié, administrateur ou actionnaire de ladite société.

Dans l'exposé préliminaire, il est indiqué que le promettant-acquéreur a décidé de s'engager à acquérir la parcelle afin, dans un premier temps, de déposer une requête en autorisation de construire auprès du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ch. 8).

Selon son article 2.20, "toute commission de courtage pouvant être due à un ou plusieurs intermédiaires sera à la charge exclusive du promettant-vendeur. Ce dernier donne instruction expresse au notaire de verser le montant de la commission de courtage, par prélèvement sur le prix de vente, conformément au bon de commission".

A teneur de l'article 6, "au cas où pour une raison quelconque, cas de force majeur réservé, le promettant-acquéreur ne donnerait pas suite à la présente promesse de vente et d'achat, l'acompte de 700'000 fr. présentement versé par ce dernier demeurera définitivement acquis au promettant-vendeur, à titre de dédit".

L'article 7 prévoyait quant à lui un droit d'emption en faveur du promettant-acquéreur annoté au registre foncier, pour un montant de 9'2000'000 fr., venant à échéance le 6 septembre 2018.

i. C______ avait notamment requis du notaire la correction du projet en ce sens que l'acompte de 700'000 fr. devait être définitivement acquis aux propriétaires. I______ est également intervenu dans la rédaction du projet de promesse de vente.

Le projet, objet de la requête en autorisation de construire précitée, visait la construction d'un habitat groupé de huit logements.

j. Lors de la signature de la promesse de vente, C______ a remis une facture à l'entête de D______ Sàrl à A______ et F______, lesquels l'ont signée.

Cette facture a pour objet une "commission sur vente" pour un montant de 240'000 fr., plus TVA. Il est indiqué qu'un acompte de 40% sera versé par le notaire lors de la signature de la promesse, soit 103'680 fr. TTC, le solde de 155'520 fr. étant dû dès la signature de l'acte définitif.

k. Le notaire a ainsi versé un acompte de 103'680 fr. sur le compte de la société D______ Sàrl en le prélevant sur l'acompte de 700'000 fr. versé par le promettant-acquéreur aux promettant-vendeurs.

l. Par avenant à la promesse de vente daté des 20 et 31 octobre 2017, la société M______ SA a remplacé K______ HOLDING SA, en tant que nouveau promettant-acquéreur.

M______ SA a comme administratrice H______, avec siège au 3______ à Genève. C______ n'est pas salarié, administrateur ou actionnaire de ladite société.

m. Des difficultés étant apparues dans l'obtention de l'autorisation de construire, des discussions ont eu lien entre I______ et A______. Dans un courriel du 6 décembre 2017, A______ a indiqué, résumant les discussions entre eux, que son frère et lui étaient d'accord de se joindre "officiellement" à "l'action" menée par I______ afin d'obtenir l'autorisation de construire demandée, que les délais prévus dans la promesse de vente étaient prolongés, le temps que "l'action" se termine et qu'en cas d'échec de celle-ci, lui et son frère renonçaient à la clause de dédit et que de son côté, I______ prenait en charge tous les "frais juridiques et d'avocats de l'action". Ce dernier a confirmé que cette manière de procéder correspondait à leurs discussions. C______ figurait en copie des courriels échangés.

Par avenant du 13 décembre 2017, les parties ont ainsi convenu qu'en cas de non-entrée en force de l'autorisation de construire avant le 28 juin 2019, le montant de 700'000 fr. serait restitué et que l'acte de promesse de vente deviendrait nul et non avenu.

n. Par avenant daté des 29 janvier et 19 février 2018, une condition résolutoire a été ajoutée à la promesse de vente et d'achat selon laquelle le promettant-acquéreur se réservait la possibilité de ne pas donner suite à la promesse de vente, sans être redevable d'une quelconque pénalité ou indemnité, au cas où il n'obtiendrait pas l'autorisation de construire pour un coefficient de 0,48 avant le 28 juin 2019. Dans cette hypothèse, l'acompte de 700'000 fr. devait alors être remboursé au promettant-acquéreur.

o. Par acte des 29 janvier et 19 février 2018, l'avenant à la promesse de vente daté des 20 et 31 octobre 2017 par lequel M______ SA devenait nouveau promettant-acquéreur a été annulé purement et simplement.

p. Le 11 juin 2018, le DALE a refusé d'accorder l'autorisation de construire.

Le 3 juillet 2018, le recours contre le refus de l'autorisation de construire a été retiré.

q. Le 5 juillet 2018, A______ a informé I______ de ce que son frère et lui avaient décidé de privilégier la vente du terrain en l'état et qu'il allait aussi essayer de le vendre de son côté.

r. Par courriel du 8 juillet 2018, A______ a écrit à I______ et lui a indiqué: "Suite à notre décision commune de ne pas poursuivre la bataille judiciaire contre l'administration et de remettre le terrain en vente, veuillez svp envoyer un courrier lundi matin [au notaire], avec copie à moi-même, indiquant que vous n'avez pas obtenu les autorisations de construire et par conséquent que vous vous désengagez de la promesse de vente, comme décrit dans les conditions résolutoires de l'avenant à la promesse. Ceci pour annuler le contrat et de radier le droit d'emption en votre faveur, toute en gardant votre droit à être remboursé de votre acompte".

s. Le 18 juillet 2018, dans le cadre des discussions entourant la rédaction d'un acte d'annulation de la promesse de vente, A______ a sollicité de C______ qu'il lui restitue l'acompte de 103'680 fr. dans la mesure où la vente n'avait pas abouti.

Il s'est également adressé à I______ qui a quant à lui expliqué à A______ que C______ était un courtier indépendant qui avait émis une facture au nom de sa société et avait conservé le montant perçu. Il a indiqué: "nous n'avons rien touché, nous n'avons donc rien à rendre. Nous avons juste perdu plus de 200'000 fr. de frais juridiques et d'architectes". Il a également soutenu qu'il devait discuter avec C______ de son droit à une commission, mais que ce n'était en tout cas pas à l'acheteur de l'assumer.

t. Le 27 juillet 2018, la promesse de vente a été annulée par un acte passé devant notaire. A teneur de l'acte d'annulation, les promettant-vendeurs s'engageaient à restituer l'acompte de 700'000 fr. et il était convenu que le paiement était garanti par une hypothèque grevant la parcelle n° 1______.

u. Le 15 août 2018, A______ et B______ ont vendu la parcelle n° 1______ à un tiers pour un montant de 6'500'000 fr., par le biais de courtiers ayant perçu des commissions.

v. Le 4 septembre 2018, le montant de 700'000 fr. a été restitué au promettant-acquéreur par A______ et B______.

w. Les parties et leurs Conseils se sont échangés divers courriers à teneur desquels A______ et B______ ont sollicité la restitution de la somme de 103'680 fr. en raison de l'échec de la vente de leur bien immobilier, ce à quoi C______ et D______ Sàrl se sont opposés, estimant que cette somme leur était définitivement acquise.

x. Le 21 novembre 2018, deux poursuites ont été initiées par A______ et B______ à l'encontre de C______ et D______ Sàrl pour le montant de 103'680 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 27 juillet 2018.

Un commandement de payer, poursuite n° 5______, a été notifié à D______ Sàrl le 11 décembre 2018, laquelle a formé opposition. Un commandement de payer, poursuite n° 6______, a été notifié à C______ le 25 mars 2019, lequel a formé opposition.

D. a. Par assignation en conciliation déposée au greffe du Tribunal de première instance le 21 novembre 2018, déclarée non conciliée le 31 janvier 2019, puis par demande introduite le 6 février 2019, A______ et B______ ont conclu à la condamnation de C______ et D______ Sàrl à leur verser la somme de 103'680 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 27 juillet 2018, avec suite de frais judiciaires et dépens.

Ils ont soutenu, en substance, que C______ était courtier de la société G______ SA avec laquelle il avait négocié la commission de courtage. Cette société pilotait le projet de construction qui devait avoir lieu sur leur parcelle et les sociétés promettant-acquéreuses qui se sont succédées étaient toutes liées à G______ SA. Ils n'avaient eu connaissance de la société D______ Sàrl et de l'existence d'un acompte à verser que lors de la signature de la promesse de vente. Mis devant le fait accompli, ils avaient signé la facture.

Ils ont également fait valoir qu'ils avaient conclu un contrat de courtage avec C______, lequel avait par la suite désigné D______ Sàrl comme entité destinée à servir de réceptacle pour le versement de la commission. Il ne ressortait pas de l'accord des parties qu'elles avaient voulu déroger à l'article 413 CO, de sorte qu'en l'absence de conclusion du contrat de vente, aucune commission n'était due.

A______ et B______ ont enfin fait valoir que C______ avait violé ses devoirs de diligence et de fidélité en intervenant également pour le compte de l'acheteur potentiel, perdant de ce fait son droit à sa rémunération.

b. Par mémoire réponse du 3 mai 2019, C______ et D______ Sàrl ont conclu au déboutement de A______ et B______ de toutes leurs conclusions, avec suite de frais judiciaires et dépens.

Ils ont fait valoir, en substance, que C______ était un courtier immobilier indépendant de G______ SA, l'utilisation d'une adresse électronique au nom de cette société n'ayant qu'un but pratique. Il était également indépendant des sociétés s'étant succédées en qualité de promettant-acquéreur.

C______ et A______ avaient convenu oralement que l'acompte serait conservé par C______ dans la mesure où une clause de dédit avait été prévue par les parties à la promesse de vente.

C______ n'était pas partie aux différents actes notariés signés par la suite et A______ et B______ avaient décidé librement de renoncer à la clause de dédit.

c. Lors de l'audience du 4 juin 2019, C______ a indiqué qu'il pensait avoir informé les demandeurs qu'il agissait en qualité de courtier au nom de sa propre société D______ Sàrl, et non de G______ SA. Du fait de sa longue relation avec les demandeurs, ceux-ci savaient qu'il exerçait en qualité de courtier indépendant. Il travaillait comme courtier indépendant, mais utilisait un bureau en les locaux de G______ SA pour exercer son activité et reversait à celle-ci un pourcentage de ses commissions à titre d'occupation des locaux. S'agissant de l'acompte, il était clair à teneur des discussions qu'il avait eues avec A______ que celui-ci lui resterait acquis dans le cas où la vente n'aboutissait pas.

A______ a affirmé que C______ ne lui avait jamais expliqué qu'il agissait en qualité de courtier indépendant au nom de sa société D______ Sàrl. Il l'avait découvert lors de la signature de la facture. Il ne se souvenait pas avoir discuté avec C______ du sort de l'acompte de 40% si la vente ne se faisait pas. Il a toutefois indiqué qu'il était logique que s'il conservait le montant de 700'000 fr., C______ gardait l'acompte de 40%. Selon lui, il ressortait des discussions qu'il avait eues ultérieurement avec C______ et I______ que, s'il devait rembourser l'acompte de 700'000 fr., C______ devait également rembourser l'acompte qu'il avait reçu.

C______ a contesté cette dernière affirmation. La seule discussion qu'il avait eue avec A______ avait eu lieu deux jours avant la signature de l'acte de vente. Il lui avait expliqué que l'acompte de 700'000 fr. lui était acquis et que c'était son choix s'il entendait rembourser les promettant-vendeurs sans le consulter. Il n'avait pour sa part pas à rembourser son propre acompte.

d. A______ et B______ ont répliqué le 13 juin 2019. Ils ont formulé de nouvelles conclusions en mainlevée définitive des oppositions aux commandements de payer notifiés à C______ et D______ Sàrl.

e. C______ et D______ Sàrl ont dupliqué le 2 septembre 2019.

f. Lors de l'audience du 6 février 2020, A______ a expliqué être entré en contact avec C______ par le biais de G______ SA lorsque sa femme et lui cherchaient à vendre leur bien immobilier et à en acquérir un autre. Selon lui, C______ travaillait pour G______ SA et ni l'un ni l'autre ne lui avait indiqué qu'il travaillait comme indépendant. Avant la séance de signature de la promesse de vente, il n'avait jamais entendu parler de la société D______ Sàrl et n'avait pas été informé du fait qu'il devrait payer un acompte sur la commission. Pour lui, la commission n'était due que si l'affaire aboutissait; si elle échouait, il ne devait pas payer de commission.

Lors des discussions entourant la renonciation au dédit, une réunion s'était tenue entre lui-même, I______, C______, un architecte ou ingénieur et des investisseurs. Il avait alors appris l'opposition au projet, d'où la question d'une renonciation au dédit. Il était évident pour lui que la renonciation au dédit valait également remboursement de l'acompte sur commission en cas d'échec de la vente. Il n'avait toutefois pas pensé à le mettre par écrit.

g. Lors de l'audience du 15 septembre 2020, plusieurs témoins ont été entendus. Il ressort de leurs auditions les éléments pertinents suivants.

g.a. I______ a confirmé que C______ était un courtier indépendant de G______ SA. D'autres courtiers indépendants travaillaient également pour lui, sous le nom de G______ Sàrl ou sous le nom de leur propre société. Il leur mettait à disposition la marque et un logiciel informatique leur donnant accès à des biens immobiliers ou des acheteurs potentiels auxquels ils n'auraient autrement pas accès. C______ travaillait sous la marque G______ SA, utilisant ainsi une adresse de messagerie électronique à son nom, mais c'est sa société D______ SA qui facturait ses prestations à G______ SA ou à ses clients. C______ faisait signer des contrats de courtage à ses clients, soit au nom de sa société D______ Sàrl, soit au nom de G______ SA. Dans ce dernier cas, C______ n'ayant pas de pouvoir de signature, lui-même ou la directrice de la société les signait. Il a confirmé que C______ n'avait jamais été salarié de G______ SA. S'agissant de la présence de C______ sur le site internet de G______ SA, I______ a expliqué que tous les courtiers, qu'ils soient indépendants ou non, y figuraient. Les sites internet N______ ou O______ fonctionnaient également de cette façon, des courtiers indépendants présentant leurs biens et leur agence. Concernant le courriel de C______ du 26 mai 2017, lorsque celui-ci mentionnait "l'agence", il s'agissait de sa propre société, et non de G______ SA. I______ a expliqué que le courtier indépendant partageait parfois sa commission avec G______ SA dans le cas où celle-ci avait amené quelque chose dans la transaction. Ce n'était toutefois pas le cas dans la présente affaire puisque lui-même faisait partie des investisseurs intéressés à l'achat de la propriété des demandeurs et qu'il ne pouvait ainsi pas éthiquement, vis-à-vis des investisseurs, intervenir comme courtier. S'agissant de l'affirmation de C______ selon laquelle la promotion sera "piloté par nous", il ne pouvait pas expliquer ce que cela signifiait puisque G______ SA n'avait jamais fait de promotion, mais uniquement du courtage.

g.b H______ a confirmé que C______ travaillait comme courtier indépendant dans les locaux de G______ SA. Elle était présente lors de la signature de la promesse de vente en qualité de représentante la société K______ HOLDING SA. La promesse prévoyait un dédit, de sorte que si le projet n'aboutissait, les vendeurs conservaient le montant reçu à titre de dédit et C______ conservait l'acompte qu'il avait perçu. C'est la raison pour laquelle ce dernier avait perçu une avance au moment de la signature de la promesse de vente. Elle ne se souvenait pas si C______ avait remis une facture à A______ lors de la signature de la promesse de vente, bien que cela était usuel lorsqu'une avance était prévue. Elle se souvenait en revanche d'une discussion qui s'était tenue entre C______ et A______ chez le notaire à propos de ce qui se passerait si la vente n'était finalement pas conclue. C______ avait alors expliqué à A______ qu'il gagnerait un certain montant et que la commission de courtier resterait acquise puisque c'était grâce à lui que l'affaire avait eu lieu. A______ semblait satisfait de cette réponse.

h. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 1er décembre 2020, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.

La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.

i. Dans son jugement du 19 janvier 2021, le Tribunal a considéré que les parties avaient été liées par un contrat de courtage puisqu'A______ avait pris contact avec C______ afin qu'il lui trouve un acquéreur pour la parcelle n°1______.

Le Tribunal a ensuite retenu que les parties avaient convenu d'une dérogation à l'article 413 CO, en ce sens que l'acompte versé en 103'680 fr. valait garantie sur commission et que cette clause de garantie n'avait pas été supprimée ultérieurement par les parties au contrat de courtage.

Concernant l'argument selon lequel C______ avait violé ses devoirs de diligence et de fidélité en intervenant également pour le compte de l'acheteur potentiel et qu'il perdait ainsi son droit à la rémunération, le Tribunal a considéré que malgré l'existence de liens avec G______ SA ou de I______, il n'était pas démontré que C______ avait conclu un second contrat de courtage avec le promettant-acquéreur et qu'il avait perçu une quelconque rémunération de sa part. Il n'apparaissait pas non plus qu'il avait agi dans l'intérêt de G______ SA ou des sociétés promettant-acquéreuses au mépris de ses obligations envers les demandeurs. Partant C______ n'avait pas violé les devoirs de fidélité et diligence auxquels il était tenu envers A______ et B______.

Partant, ces derniers seraient déboutés de toutes leurs conclusions.

1. Interjeté selon la forme et dans le délai prescrits, l'appel est recevable (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 et 311 al. 1 CPC).

L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit.

2. Les appelants soutiennent que le Tribunal a violé l'art. 413 al. CO en considérant que les parties s'étaient accordées pour garantir une commission au courtier indépendamment du résultat de l'affaire.

2.1
2.1.1 L'art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).

A la forme :