Dans le cadre d'une action en contestation du loyer initial, lorsque le loyer convenu est présumé abusif, il incombe au juge de le fixer. Pour ce faire, la ou le juge peut se fonder sur des statistiques cantonales ou communales, même si elles ne satisfont pas aux exigences de la loi. Elle ou il doit toutefois les pondérer avec les caractéristiques de l'appartement litigieux et faire usage de son expérience et de sa connaissance du marché locatif cantonal.
En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, la ou le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Pour les immeubles anciens, soit ceux dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins au moment du début du bail, le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier s'applique pour déterminer si le loyer est abusif ou pas.
Le Tribunal fédéral rappelle que:
- Le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10% et que cela ne peut pas s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation.
- Cette présomption est réfragable par la bailleresse ou le bailleur si elle ou il éveille auprès de la ou du juge des doutes fondés. Pour ce faire, la bailleresse ou le bailleur peut se référer à des logements comparables et/ou à des statistiques officielles. Si la bailleresse ou le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer le loyer initial.
Dans son arrêt, le Tribunal fédéral rappelle que la ou le juge dispose d'une grande marge d'appréciation pour fixer le loyer initial. Ainsi, en l'absence d'éléments permettant de fixer le loyer initial, même si le défaut est imputable au bailleur, la ou le juge procède comme suit:
- En l'absence de tout élément de preuve, il convient de tenir compte du loyer payé par le précédent locataire
- S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, quand bien même elles ne satisfont pas aux exigences de la loi et elles n'ont pas été fournies par les parties, la ou le juge peut en tenir compte, pour autant qu'elle ou il les pondère avec les caractéristiques de l'appartement litigieux et qu'elle ou il fasse usage de son expérience et de sa connaissance du marché locatif cantonal.