Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

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Fiche 2310231

Pas de décision du 01.01.1994

Christophe REYMOND
Publication CdB 1994 p. 1
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Résiliation du bail à loyer et logement de famille in Cahiers du Bail 1994 p. 1
Remarques : Doctrine

Fiche 2310234

ACJ n° 326 du 20.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256a
Résumé : PREUVE DES DÉFAUTS INITIAUX La question de savoir si la chose louée est d'emblée défectueuse dépend de l'usage convenu entre les parties, selon la théorie de la confiance. Pour la détermination de leur commune intention, la visite préalable des locaux loués par le preneur revêt une importance essentielle (Conod, Les défauts de la chose louée, Cahiers du bail 1992 p. 2; Corboz, SJ 1979 p. 131-132). Si, et seulement si la volonté des parties est difficilement discernable, il est concevable, selon le nouveau droit du bail, de se référer à des critères objectifs de qualité, généralement admis au sein de la population (FF 1985 I 1404-1405).

Fiche 2310237

ACJ n° 306 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256
Résumé : DÉTERMINATION DE L'USAGE CONVENU AU MOMENT DE LA LOCATION Pour déterminer l'usage convenu, il convient de se fonder sur l'accord des parties tout en recherchant, dans les circonstances de la conclusion du contrat, le niveau concret d'exigences que les parties avaient en vue. Leur attitude lors de la visite des lieux constitue à cet égard un élément capital d'appréciation. Si le locataire a constaté des inconvénients apparents sans émettre de protestation, il faut en conclure que ces inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 132; Lachat, Le bail à loyer, ch. 1.1 p. 141). De même, le comportement ultérieur des parties peut être déterminant car le fait de conserver la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de l'état dans lequel cette chose se trouve (ATF 104 II 274 cons. 2).
Voir aussi : ACJ n° 62 du 17.01.2000 K. c/ F. ACJ n° 749 du 23.06.2000 E. c/ G. et M.

Fiche 2310238

ACJ n° 307 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.267
Résumé : FARDEAU DE LA PREUVE - RELATION AVEC L'ANCIEN DROIT La présomption de l'article 271 al. 3 ancien CO, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu la chose en bon état, n'a pas été reprise dans le nouveau droit, de sorte qu'elle reste valable pour une chose cédée avant la révision du droit et restituée après son entrée en vigueur ; pour ces baux, le locataire supporte le fardeau de la preuve du défaut préexistant.(Droit suisse du bail à loyer, Commentaire USPI p. 410 ad art. 267-267a CO).

Fiche 2310239

ACJ n° 311 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION
Normes : CO.257d
Résumé : CONDITIONS DE LA RÉSILIATION DU BAIL SELON 257d CO En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266 l et n CO et respecte le terme prescrit par l'art 257 d al. 2 CO.
Voir aussi : ACJ n° 1426 du 17.10.1994 P. c/ V.

Fiche 2310235

ACJ n° 322 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION; DILIGENCE
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : NOTION DE DÉFAUT - ABSENCE DE QUALITÉ PROMISE - VOISINAGE DÉPOURVU D'ÉGARDS S'agissant de locaux destinés à l'habitation familiale, il se justifie de considérer les manifestations bruyantes, agressives et dépourvues d'égard pour les voisins, comme une absence de qualité promise par le bailleur lors de la signature du bail. A la signature du contrat, le preneur peut en effet s'attendre à pouvoir jouir de la chose louée de façon normale sans être incommodé par les voisins dans une mesure qui dépasse la tolérance due au voisinage (ACJ n° 111 du 10.09.90 X c/ S).

Fiche 2310236

ACJ n° 317 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.260a.al.3
Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE L'ART. 260a AL. 3 CO Cas du bailleur autorisant le preneur à installer une nouvelle cuisine, sous réserve "qu'au moment du départ, l'installation précitée et ceci dans son intégralité, demeure partie intégrante de l'immeuble et devienne propriété de celui-ci sans aucune contrepartie de quelque nature que ce soit". L'art. 260 lit. a al. 3 CO est de droit dispositif(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 542). Ceci implique que faute de disposition impérative au sens de l'art. 3 du Titre Final du CCS, le principe général de non rétroactivité énoncé par l'art. 1er du Titre Final du CCS s'applique pleinement et le présent litige est soumis à l'ancien droit.
Voir aussi : ACJ n° 276 du 18.02.94 G. c/ C. D. C. ACJ n° 368 du 27.03.95 S. c/ M.

Fiche 2310242

ACJ n° 319 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION Les conditions d'application de l'art. 270 al. 1 CO sont alternatives, de sorte qu'il suffit qu'une seule d'entre elles soit remplie pour admettre le bien fondé de la demande en réduction de loyer initial (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259 ch. 2.2.3).
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016

Fiche 2310243

ACJ n° 296 du 26.11.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION POSTÉRIEURE AU CONGÉ SELON 257d CO - CONGÉ VALABLE La consignation n'est autorisée que pour les loyers à venir, le locataire ne pouvant pas consigner un loyer échu qu'il a omis, volontairement ou non, de payer à temps (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 181 n° 7.4.2). La consignation intervenue postérieurement à la notification d'un congé consécutif à la demeure du locataire n'est pas de nature à affecter la validité de celui-ci (ATF 109 II 153 = SJ 1983, 577, cons. 3b).

Fiche 2310244

ACJ n° 297 du 26.11.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : NOTION DE DÉFAUT - USURE NORMALE - MANQUE D'ENTRETIEN L'usure normale de la chose louée n'est pas en elle-même un défaut. En revanche, cette usure normale constitue un défaut à partir du moment où elle a atteint un certain degré et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 145, n°2.2). Tel serait le cas des revêtements des sols, des murs, des meubles garnissant un local depuis 20 ans.

Fiche 2310245

ACJ n° 250 du 05.11.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : CRITÈRE DE L'ADAPTATION AUX LOYERS USUELS - NON CUMULABLE AVEC LES CRITERES DÉCOULANT DE L'ART. 269a let. b ET e CO Le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier constitue un mode de fixation du loyer qui ne peut être appliqué cumulativement avec les facteurs de hausse découlant notamment des lettres b et e de ce même article. (Barbey, in AMSL, p. 90 et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 267 ch. 3.1.5).
Voir aussi : ACJ n° 752 du 19.6.1995 SA X c/ W. ACJ n° 610 du 14.6.1999 S. c/ SI C.

Fiche 2310246

ACJ n° 263 du 23.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; SOMMATION
Normes : CO.257d
Résumé : AVIS COMMINATOIRE - LOCATAIRES CONJOINTS ET SOLIDAIRES Il est loisible au bailleur de n'agir que contre un des débiteurs responsables, qui est tenu de payer l'intégralité de la dette, à l'instar de ses codébiteurs (ATF 114 II 344 cons. 2 d, Doctrine et jurisprudence citées). De même, le créancier peut réclamer tout ou partie de la prestation, aussi bien simultanément que séparément, tant que celle-ci n'est pas effectuée dans son intégralité (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 563). Le fait qu'il agisse contre l'un ou l'autre de ses débiteurs ne le prive pas du droit de rechercher ultérieurement celui ou ceux qu'il n'avait pas mis en demeure de payer lors de sa première intervention.

Fiche 2310247

ACJ n° 242 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; RESIDENCE SECONDAIRE
Normes : CO.266n
Résumé : LES LOGEMENTS DE VACANCES OU RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT PAS DES LOGEMENTS FAMILIAUX AU SENS DE L'ART. 266m La doctrine s'accorde à considérer qu'un ménage peut à la rigueur posséder simultanément deux appartements familiaux, mais vraisemblablement pas plus. Tel est le cas lorsque les époux habitent ensemble à un endroit la moitié de l'année et en un autre le reste du temps. En revanche, un simple logement de vacances ou une résidence secondaire ne répond pas à la définition des art. 266m et 266n CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997; p. 80; ch. 4.2.7; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l - 266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

Fiche 2310248

ACJ n° 235 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.272
Résumé : PAS DE PROLONGATION POUR LE LOCATAIRE QUI DONNE SON CONGÉ Dès lors que le locataire est le donneur de congé, il ne saurait prétendre à une prolongation de son contrat. Une telle prolongation ne peut être sollicitée que par celui qui reçoit le congé et non par la partie dont il émane. Cela résulte tant de la loi, en particulier l'art. 273 CO, que de la doctrine (Barbey, Commentaire du droit du bail, Genève 1991 p. 87 et ss.).

Fiche 2310249

ACJ n° 242 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.266m
Résumé : LOGEMENT À LA FOIS FAMILIAL ET PROFESSIONNEL Le logement familial s'entend comme l'appartement ou la maison dans lequel vivent des conjoints mariés et, le cas échéant leurs enfants. Le fait que le logement en cause ait parallèlement une affectation professionnelle ne supprime pas son caractère familial; en revanche un usage exclusivement commercial ne confère aucune protection spéciale aux époux locataires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 82 ch.4.2.9; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l-266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

Fiche 2310250

ACJ n° 235 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CRAINTE FONDEE; ANNULABILITE; RESILIATION
Normes : CO.30
Résumé : INVALIDATION POUR CRAINTE FONDÉE - PAS D'AVANTAGES EXCESSIFS DU BAILLEUR Même si le bailleur a effectué certaines pressions, cela ne saurait impliquer la nullité absolue du congé. Il faudrait, pour que le locataire soit fondé à invalider cette résiliation au sens de l'art. 31 CO, qu'il ait agi sous la menace d'un danger grave et imminent pour lui-même, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens. L'art. 30 al. 2 CO stipule expressément que la crainte de voir invoquer un droit ne peut être prise en considération que si la gêne de la partie menacée a été exploitée pour extorquer à celle-ci des avantages excessifs.

Fiche 2310251

ACJ n° 237 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : RÈGLES DE LA BONNE FOI POUR ÉCARTER UNE HAUSSE MOTIVÉE PAR LES LOYERS USUELS (269a lit. a CO), FAITE PEU DE TEMPS APRÈS LA DERNIÈRE FIXATION DE LOYER SELON LA MÉTHODE RELATIVE Le principe de la bonne foi s'applique notamment au cas où le bailleur, peu de temps après la dernière fixation de loyer, qu'il s'agisse du bail initial ou d'une période ultérieure, invoque le caractère non abusif d'une hausse de loyer, en se référant aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a lit. a CO). Le locataire étant en droit de croire, sauf réserves expresses du bailleur, que le loyer exigé lui procurait un rendement convenable et admissible, le principe de la confiance est battu en brèche si le bailleur peut invoquer à son profit une disposition légale lui permettant d'obtenir un rendement dépassant ce qui serait admissible (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 161). S'il est loisible au bailleur d'invoquer plusieurs facteurs de hausse, il ne saurait justifier une majoration de 10 % à raison de 7 % par la hausse du taux hypothécaire et du solde par le biais des loyers comparatifs, ou inversement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 349, ch. 1.6 et note 11).

Fiche 2310252

Pas de décision du 13.10.1993

TF
Publication ATF 119 Ia 264 = JT 1994 I 603
Descripteurs : BAIL A LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; AVOCAT D'OFFICE
Normes : CO.274a
Résumé : DROIT À LA DÉSIGNATION D'UN AVOCAT D'OFFICE DEVANT L'AUTORITÉ DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL Découlant de l'art. 4 Cst., le droit à la désignation d'un avocat d'office est subordonné à des conditions sur lesquelles le TF statue librement (ATF 117 Ia 277 c. 5b. = SJ 1992 p. 144). La jurisprudence a étendu le champ d'application du droit et l'a notamment admis pour des procédures administratives non contentieuses. Devant cette évolution, il est exclu de refuser en principe la désignation d'un avocat d'office dans les procédures de conciliation en matière de bail.

Fiche 2310253

ACJ n° 231 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTE ILLICITE; JUSTICE PROPRE
Normes : CO.41
Résumé : ACTE ILLICITE DU BAILLEUR - FAUTE CONCOMITANTE DU LOCATAIRE Le bailleur commet un acte illicite (de justice propre) en s'introduisant dans le logement de sa partie adverse, en faisant changer la serrure de la porte palière et en vidant les locaux de leur contenu. (ATF 9 II 65 = JT 1914 I 51; RJB 1929 p. 80). Le fait que le preneur ne se soit pas acquitté du loyer et qu'il n'avait plus donné de nouvelles pendant un mois et demi n'autorisait pas semblable procédé.

Fiche 2310256

ACJ n° 224 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; PAS-DE-PORTE
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - NULLITÉ DU PAS-DE-PORTE Il n'y a pas matière à reconnaître un principe absolu qui interdirait toute transaction annexe lors d'un transfert de commerce. Seuls doivent être proscrits les pas-de-porte tels qu'ils ont été définis par la jurisprudence (SJ 1991, p. 467). Cette jurisprudence se limite à souligner qu'une convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail, cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie de la part de celui qui l'encaisse, doit être considéré comme nul.

Fiche 2310254

ACJ n° 226 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; ABUS DE DROIT
Normes : CC.2; CO.269d
Résumé : NULLITÉ D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER - PAS D'ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de se prévaloir de la nullité d'une notification de hausse de loyer pour absence d'indication de motifs dans la formule officielle, alors même que ceux-ci avaient été communiqués au locataire par écrit dans une lettre d'accompagnement (ATF 118 II p. 130/132 ss = SJ 1992 p. 434). A fortiori ne commet pas non plus un abus de droit la partie qui se prévaut de la nullité d'une majoration dont les motifs ne lui ont été communiqués qu'oralement, fait qui est de surcroît contesté.

Fiche 2310255

ACJ n° 224 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF
Normes : CO.271.al.2
Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le congé ne doit pas être obligatoirement motivé; même une résiliation sans motif et restée sans motivation, malgré sollicitation du locataire, est formellement valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 410-411, ch. 4.6).

Fiche 2310257

Pas de décision du 30.09.1993

TF
Publication ATF 119 II 353 = SJ 1994 p.1 = JT 1995 I 24
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; LOYER ABUSIF
Normes : CO.262.al.2.let.b
Résumé : REFUS DE LA SOUS-LOCATION PAR LE BAILLEUR EN RAISON DE CONDITIONS ABUSIVES Si le loyer proposé au sous-locataire est de 30 à 40% supérieur à celui correspondant à une répercussion corrigée du loyer du bail principal, il doit manifestement être qualifié d'abusif.
Voir aussi : ACJ n° 254 du 26.11.93 - C. c/ SA X ACJ n° 247 du 5.11.93 - B. c/ W.

Fiche 2310258

Pas de décision du 28.09.1993

TF
Publication ATF 119 II 348 = SJ 1994 p .81 = JT 1995 I 26
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE NON REPERCUTÉE SUR LES LOYERS - MOMENT AU-DELÀ DUQUEL ON NE PEUT PAS REMONTER Lorsque le locataire soutient qu'une variation antérieure du taux hypothécaire n'a pas été répercutée sur le loyer, l'examen rétrospectif prévu par l'art. 13 al. 4 OBLF ne peut pas remonter au-delà du précédent jugement ayant trait à l'admissibilité d'une adaptation de loyer fondée sur une variation du taux hypothécaire. Si le jugement porte sur une adaptation fondée sur un autre motif, cette règle ne vaut que s'il apparaît que la variation antérieure du taux a été prise en considération au titre de la compensation des facteurs de variation. Il en va de même en cas de transaction.
Voir aussi : ACJ n° 92 du 10.04.92 T. c/ P. : quoi qu'il en soit, pas au-delà du bail initial. ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

Fiche 2310259

ACJ n° 207 du 20.09.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257b
Résumé : ACCEPTATION TACITE DU MONTANT DES FRAIS ACCESSOIRES On ne saurait considérer que le locataire qui ne réclame pas les décomptes relatifs aux frais de chauffage et d'eau chaude accepte tacitement que le prix payé correspond aux frais effectifs.

Fiche 2310261

ACJ n° 205 du 20.09.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; USURE(DETERIORATION); TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.257f.al.1
Résumé : DÉPASSEMENT DE L'USAGE NORMAL DE LA CHOSE L'usure normale de la chose louée est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer ; seules l'usure et la détérioration qui vont au-delà de l'usure normale sont à la charge du preneur (Reymond, Traité de droit privé suisse, tome VII/1, p. 244). Il tombe sous le sens que le fait d'abattre un galandage excède l'usage normal de la chose louée. C'est donc à bon droit que le bailleur peut exiger sa remise en état.

Fiche 2310262

ACJ n° 210 du 20.09.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d.al.1
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Avis de majoration motivé comme suit : "art. 269 CO et art. 269a lettres a/b/e voir notre lettre annexée" et lettre annexe explicitant ces références légales et indiquant le taux d'intérêt hypothécaire et le niveau de l'ISPC pris en considération. Cette motivation satisfait aux conditions de la jurisprudence du TF (118 II 130, 133) dans la mesure où elle permet au locataire de comprendre que le nouveau loyer est calculé en tenant compte du taux et de l'intérêt mentionnés, ainsi que de la compensation des avantages concédés jusque là par l'Etat (sortie du contrôle).
Voir aussi : ACJ n° 696 du 22.6.2001 SI X c/ G.

Fiche 2310264

ACJ n° 200 du 10.09.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.1
Résumé : PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX NON ÉQUIVALENTS Le locataire est tenu d'accepter des locaux équivalents. Une villa n'est pas équivalente à un appartement. La villa entraîne des charges plus élevées, le besoin d'entretien du jardin, de même qu'une plus grande insécurité. De plus on ne saurait comparer la vie à la campagne avec la vie en ville.

Fiche 2310265

ACJ n° 188 du 30.08.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR)
Normes : CO.266a
Résumé : RÉSILIATION CONDITIONNELLE Un congé peut être assorti de conditions, sauf si la survenance de celle-ci dépend de la seule volonté du destinataire ou s'il est certain qu'elle se produira au plus tard avant le début du délai de préavis.

Fiche 2310266

ACJ n° 175 du 25.06.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; CAUTIONNEMENT
Normes : CO.143
Résumé : ENGAGEMENT SOLIDAIRE Contrat désignant, comme locataires, une SA et ses deux actionnaires, "conjointement et solidairement responsables". L'un des actionnaires, poursuivi pour le paiement de loyers, conteste son engagement solidaire, soutenant qu'il s'agit d'un contrat de cautionnement. Le contrat de bail doit être interprété selon le principe de confiance. Le texte clair d'un engagement solidaire exclut toute interprétation dans le sens d'un cautionnement, en l'absence de circonstances particulières (ATF 111 II 284 ss). De plus, le fait que le promettant a un intérêt propre et direct au contrat qu'il s'engage à exécuter constitue un indice sérieux qu'il s'agit d'une obligation indépendante, et non pas d'un cautionnement (ATF 101 II 323; JT 1976 p. 537).

Fiche 2310267

Pas de décision du 22.06.1993

TF
Publication ATF 119 II 337
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATAIRE; SOUS-LOCATION; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DOMMAGE
Normes : CO.262.al.3; CO.101
Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LE DOMMAGE CAUSÉ AU SOUS-LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR Dans le cadre du rapport de sous-location, le bailleur est l'auxiliaire du locataire principal. Celui-ci ne peut donc se libérer de sa responsabilité à l'égard du sous-locataire du chef des actes du bailleur qu'en prouvant que s'il avait agi lui-même comme son auxiliaire, on ne pourrait lui reprocher aucune carence.

Fiche 2310270

ACJ n° 164 du 04.06.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICE D'ABUS - CARACTÉRISTIQUES DE LA CHOSE LOUÉE Des caractéristiques défavorables de l'appartement loué ne sauraient constituer des indices d'abus mais, éventuellement des défauts de la chose louée. Une divergence importante par rapport aux autres loyers de l'immeuble ou aux données statistiques ne suffit pas pour retenir un indice d'abus. Le locataire doit encore fournir des indications sur les caractéristiques du logement.
Voir aussi : ACJ n° 65 du 22.02.1993 B. c/ SA X

Fiche 2310269

ACJ n° 160 du 04.06.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.257d
Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS En cas de résiliation pour défaut de paiement, le bailleur a droit, en application de l'art. 97 CO, à des dommages-intérêts correspondant au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation effective des locaux. Un délai de deux mois et demi entre la conclusion d'un nouveau contrat et l'entrée du nouveau locataire va au-delà de ce qu'on peut raisonnablement exiger. La Cour retient qu'un mois et demi étaient suffisants.
Voir aussi : ACJ n° 1007 du 9.09.02 D. c/ B. (1 mois et demi de loyer et indemnité de 10% du montant annuel du loyer)

Fiche 2310273

ACJ n° 141 du 26.04.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); SOUS-LOCATION; LOYER; BAIL PRINCIPAL
Normes : CO.28
Résumé : DOL - DISSIMULATION AU SOUS-LOCATAIRE DU MONTANT DU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis faute de tromperie intentionnelle, car le sous-locataire n'a jamais cherché, lors de la conclusion du bail, à connaître le montant du loyer principal.

Fiche 2310275

ACJ n° 138 du 26.04.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; POINT ESSENTIEL; IDENTITE
Normes : CO.253
Résumé : CONDITIONS DU BAIL - IDENTITÉ DU BAILLEUR L'identité du bailleur n'est pas une "essentialia negotii". Il suffit que le bailleur ou son mandataire soient suffisamment connus pour que le locataire puisse le cas échéant les interpeller pour que le contrat soit valable, selon les principes généraux du CO (ACJ n° 411 du 5.5.83 E. c/ X).

Fiche 2310274

ACJ n° 141 du 26.04.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; ERREUR; LOYER; BAIL PRINCIPAL
Normes : CO.24.al.1.ch.4
Résumé : ERREUR SUR LA VALEUR DE L'OBJET SOUS-LOUÉ PAR RAPPORT AU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis car il apparaît que le sous-locataire a conclu le bail sans accorder une quelconque importance au montant du loyer principal.

Fiche 2310276

Pas de décision du 20.04.1993

TF
Publication SJ 1993 p .545
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; TERME COMMINATOIRE
Normes : CO.124.al.2
Résumé : COMPENSATION INVOQUÉE TARDIVEMENT La déclaration de compensation intervenue après l'expiration du délai de paiement prévu par l'art. 257d CO est tardive; elle ne peut affecter la validité du congé pour demeure du locataire.

Fiche 2310277

ACJ n° 127 du 02.04.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT
Normes : CO.253
Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES ANNEXÉES AU BAIL Les conditions générales contenues dans le bail à loyer type sont une forme de dispositions contractuelles pré-formulées qui n'ont d'effet entre les parties que si celles-ci les ont intégrées à leur contrat. Une nouvelle teneur ne remplace la précédente que lorsqu'elle est intégrée au contrat par les parties, expressément ou tacitement (communication non refusée dans un délai convenable).

Fiche 2310278

ACJ n° 109 du 29.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - USAGE CONFORME AU CONTRAT L'état de la chose à la fin du bail doit correspondre à l'état résultant d'un usage normal et conforme à sa destination. L'usure normale est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer (Message du Conseil Fédéral du 27.3.1985). La restitution de la chose implique que le locataire réponde des menus travaux de nettoyage et d'entretien qui sont à sa charge pendant la durée du bail. Les détériorations dépassant l'usure normale de la chose causées par lui-même ou par un tiers dont il répond, tombent également sous sa responsabilité.

Fiche 2310279

ACJ n° 111 du 29.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; HAUSSE LDTR
Normes : CO.253b.al.3
Résumé : DÉCISIONS DU DÉPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS EN APPLICATION DE LA LDTR - CONDITIONS RELATIVES AUX LOYERS Selon l'art. 7 al. 3 LDTR (= 14 al. 3 nouveau), "toute hausse de loyer admise par le département reste soumise aux dispositions du droit fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif". Par conséquent, le bailleur doit notifier la hausse au moyen de la formule officielle, le locataire peut la contester devant la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers et le Tribunal des Baux et Loyers compétent. Les immeubles assujettis à la LDTR ne peuvent être considérés comme ayant bénéficié de mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics selon les art. 253b al. 3 CO et 2 al. 2 OBLF.
Voir aussi : Voir aussi ATF du 13.3.1997 J. c/ D. et G. CdB n° 2/97 p. 42 SJ 1997 p. 495

Fiche 2310280

ACJ n° 100 du 19.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATION DES CHARGES - SORTIE HLM Le TBL n'a pas à rectifier des comptes déjà examinés et admis par l'autorité administrative compétente.

Fiche 2310285

ACJ n° 83 du 05.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION; PAIEMENT
Normes : CO.270e
Résumé : PAIEMENT DU LOYER CONTESTÉ On ne saurait interpréter comme une acceptation de la hausse, le fait que le locataire, dans l'ignorance de ses droits, paie le nouveau loyer fixé par l'avis de majoration qu'il conteste.

Fiche 2310286

ACJ n° 78 du 05.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION
Normes : CO.272.al.1
Résumé : SOUS-LOCATION - PAS DE DEVOIR DU LOCATAIRE PRINCIPAL DE SOLLICITER UNE PROLONGATION DE BAIL Le locataire principal n'a pas l'obligation, en cas de résiliation du bail principal, de solliciter une prolongation de bail pour son sous-locataire. En effet, les conséquences pénibles de la résiliation du bail principal pour le sous-locataire ne sont pas prises en considération par le législateur.
Remarques : arrêt rendu en application de l'ancien droit

Fiche 2310287

ACJ n° 79 du 05.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF
Normes : CC.2; CO.271
Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.

Fiche 2309737

ATF 119 II 36 du 16.02.1993

TF , Ire Cour civile
Publication ATF 119 II 36
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; INSOLVABILITE
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement. Savoir si tel locataire de remplacement peut être raisonnablement imposé au bailleur est une question à résoudre de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances propres à la cause en litige.
Voir aussi : Arrêts du TF 4A_332/2016 du 20.09.2016; S. SA c/ C. du 22.05.2001 ; ACJC/18/2001 du 15.01.2001 (taux d'effort d'un tiers du revenu ne peut pas être appliqué de manière systèmatique)

Fiche 2310288

Pas de décision du 16.02.1993

TF
Publication ATF 119 II 36 = SJ 1993 p.469
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne peut refuser de libérer le locataire du paiement du loyer, en considérant comme inacceptable le successeur proposé, s'il ne fait valoir que de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes; en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires, des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé, ou le fait que le successeur n'est disposé à payer qu'un loyer inférieur constituent de justes motifs pour rejeter une candidature. Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement.
Voir aussi : ATF du 07.03.95 S. SA c/ W. = SJ 1995 p. 425 ACJ n° 323 du 20.04.98 A. c/ R. ATF du 22.05.01 S.SA c/ C. ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

Fiche 2310289

ACJ n° 62 du 12.02.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; ETAT LOCATIF; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICE D'ABUS - AUTRES LOYERS DE L'IMMEUBLE La disparité de l'état locatif de l'immeuble ne suffit pas seule à justifier un calcul de rendement, sauf si le loyer en question est très largement supérieur aux autres loyers de l'immeuble.
Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.1992 B. c/ SA X

Fiche 2310291

Pas de décision du 11.02.1993

TF
Publication ATF 119 II 32
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - COMPENSATION DU LOYER DANS LE TEMPS OU RESTITUTION EN ESPÈCES Le juge chargé d'appliquer les disposition légales sanctionnant les abus dans le secteur locatif n'est pas autorisé à ordonner la restitution partielle des loyers antérieurs (compensation, remboursement en espèces) que le locataire à payés sans contestation (rejet de la méthode bâloise). L'art. 13 al. 4 OBLF ne déroge pas à ce principe.
Voir aussi : ACJ n° 21 du 25.1.93 SI, SA X c/ L. (cons. 5) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K.

Fiche 2310294

ACJ n° 15 du 15.01.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION
Normes : CO.259g
Résumé : RÔLE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION L'autorité de conciliation précisera si la consignation est fondée en totalité ou en partie et fixera, le cas échéant, le montant à libérer en faveur du bailleur et la mensualité à consigner en cas de recours (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 183). La modification du montant de la consignation est inhérente au caractère provisoire de celle-ci (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich, 1990 p. 72); en effet, dès que le procès est introduit, soit le locataire, soit le bailleur peuvent demander la modification de la décision de l'autorité de conciliation, notamment par voie de mesures provisionnelles (Lachat, op. cit. p. 183) de droit de procédure cantonal, ce qui confirme l'existence d'un lien entre la moins-value apparaissant à la faveur de l'instruction de la cause et le montant à consigner.

Fiche 2310295

ACJ n° 16 du 15.01.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CHARGE EXCEPTIONNELLE - FRACTIONNEMENT En vertu du principe de la sincérité du bilan (art. 956 CO), le bailleur ne saurait fractionner sur plusieurs années une charge exceptionnelle.

Fiche 2310297

ACJ n° 3 du 08.01.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICE D'ABUS - SORTIE HLM - LOYERS COMPARATIFS La différence entre le loyer admissible calculé selon la méthode relative et la moyenne des loyers libres à Vernier (Fr. 585.-- contre Fr. 442.--) constitue un indice d'abus.
Voir aussi : ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C.

Fiche 2310298

Pas de décision du 01.01.1993

TF
Publication ATF 118 II 157 = JT 1993 I 648
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE FRANCHISAGE
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT DE FRANCHISE - BAIL À LOYER - BAIL À FERME Les dispositions de l'AMSL et du CO protégeant le locataire ne sont pas applicables à un contrat de franchise ne contenant qu'un élément accessoire ressortissant au bail à loyer ou à ferme.

Fiche 2310299

Pas de décision du 21.12.1992

Richard BARBEY
Publication SJ 1992 p. 33 et ss.
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.263
Résumé : Le transfert du bail commercial
Remarques : Doctrine

Fiche 2310300

ACJ n° 295 du 14.12.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CONTRAINTE La notion de contrainte dont dépend l'application de l'art. 270 CO est identique à celle qu'exigeait l'art. 17 AMSL et les principes jurisprudentiels posés en vertu de cette disposition pour la contestation du loyer initial d'un logement demeurent valables dans le nouveau droit lors même que celui-ci accorde au locataire de locaux commerciaux la possibilité de contester le montant du loyer initial. Selon cette jurisprudence, la contrainte ne suppose pas une annihilation de la volonté; pour juger si les conditions de la situation difficile du preneur et de la contrainte qui en résulte sont réalisées, il faut tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 77-78 cons. 3 c et les références).
Voir aussi : ACJ n° 175 du 31.1.94 A. c/ D.

Fiche 2310301

ACJ n° 298 du 04.12.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXECUTION SIMULTANEE; CONSIGNATION EN JUSTICE
Normes : CO.257d; CO.82
Résumé : EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS Cas du locataire invoquant des défauts de la chose louée et se prévalant de l'art. 82 CO pour ne pas payer le loyer. Les articles 259a et 259g à i CO sur la consignation du loyer semblent exclure le recours à l'art. 82 CO postérieurement à la délivrance de la chose louée et si les défauts allégués peuvent être corrigés. De toute manière, cette exception ne peut être invoquée contrairement aux règles de la bonne foi et le locataire ne saurait par conséquent retenir plus que la part correspondant à la diminution effective de jouissance. En l'espèce, l'absence de tout versement dans le délai de l'art. 257d CO apparaît excessif au regard de l'art. 82 CO et des défauts allégués. La résiliation du bail, dont les conditions sont réunies, doit être prononcée.

Fiche 2310302

ACJ n° 295 du 04.12.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; ABUS DE DROIT
Normes : CO.269b
Résumé : INDICE DE RÉFÉRENCE Les parties peuvent choisir librement l'indice (mois) qui servira de référence. La stipulation d'un indice de base antérieur à la conclusion du bail a été jugée admissible s'agissant d'un bail commercial (ACJ du 24.11.83 S., G. et Cie c/ P.). Le choix d'une date trop ancienne, sans motifs particuliers, pourrait toutefois être interprété comme un abus de droit (Barbey, L'AMSL p. 109 note 362).

Fiche 2310304

ACJ n° 291 du 27.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE
Normes : CO.259e
Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR Obstruction d'une colonne de chute provoquant une inondation dans un appartement dont le locataire demande réparation du dommage causé à son mobilier (non assuré ensuite de défaut de paiement des primes d'assurances). Il s'agit d'un cas fortuit; le bailleur a prouvé son absence de faute. Il y a d'autre part une faute concomitante dans la carence du locataire à payer son assurance.

Fiche 2310303

ACJ n° 291 du 27.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256.al.2
Résumé : USAGE CONVENU - MOBILIER - CLAUSE LIBÉRATOIRE Selon les travaux préparatoires, les parties disposent d'une latitude pour définir dans chaque cas concret l'usage convenu de la chose. La clause des conditions générales du bail (art. 14) obligeant le locataire à assurer son propre mobilier avec effet libératoire pour le bailleur viole-t-elle l'art. 256 CO ? Question laissée ouverte.

Fiche 2310307

ACJ n° 283 du 20.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT CONCLU AVEC UNE PERSONNE NON DETERMINÉE Un contrat conclu au nom d'une personne non déterminée est juridiquement valable (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. 1, ZH 1991, p. 251 N° 1332). Toutefois, le représenté ne peut rester inconnu que provisoire-ment (SJ 1955 p. 197 ss.; ATF 60 II 492/500). Sur la base de l'article 2 al. 1 CC, le représentant est dès lors tenu de révéler son nom (R. Zäch, Commentaire bernois, BE 1959, ad art. 32 N° 58 ss, p. 72). S'il le refuse, et que le représenté ne peut être déterminé selon des critères objectifs, le contrat devient en principe caduc. Lorsque le représenté peut être déterminé selon les critères objectifs, le contrat est maintenu dans cette hypothèse. Toutefois, le représentant peut être tenu de payer des dommages-intérêts négatifs, en application analogique de l'article 39 alinéa 1 CO (Zäch, op. cit., ad art. 32 N° 73, p. 62). Après la révélation du nom du représenté, l'autre partie a le droit de refuser la continuation du contrat, lorsque le représenté ne présente pas les qualités requises (insolvabilité, mauvaise réputation; Zäch, op. cit., N° 61).

Fiche 2310305

ACJ n° 283 du 20.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT
Normes : CO.16.al.1
Résumé : FORME ÉCRITE POUR UN BAIL La présomption de l'art. 16 al. 1 CO peut être renversée par des actes concluants. Tel est le cas lorsque les parties ont exécuté ou accepté spontanément et sans réserve les prestations contractuelles (ATF 105 II 75/78). Dans le cas d'un locataire qui paie sans réserve la garantie et les premiers loyers alors que le bailleur a délivré les locaux et pris en charge certains travaux, il y a lieu de considérer que les parties ont renoncé par actes concluants à la forme écrite.

Fiche 2310309

Pas de décision du 12.11.1992

TF
Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MÉTHODE DE CALCUL Lorsque des baisses du taux hypothécaire intervenues précédemment n'ont pas été répercutées sur les loyers, il faut en tenir compte selon la méthode suivante : - il faut chercher, selon la motivation figurant dans les avis de majoration, ce qui a été ou non pris en considération ; - du pourcentage de hausse appliqué sans tenir compte de la baisse du taux hypothécaire, on déduit le pourcentage de baisse qui aurait dû intervenir pour ce motif ; - on recalcule ainsi le loyer qui aurait été admissible, période après période, en répercutant les baisses du taux hypothécaire ; - le loyer admissible pour la période litigieuse ne doit pas dépasser celui que l'on a calculé en supposant que toutes les baisses du taux hypothécaire aient été répercutées.
Remarques : Rendu en application des articles 15 AMSL et 9 OSL

Fiche 2310310

Pas de décision du 12.11.1992

TF
Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a
Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Il faut tenir compte des éléments matériels qui ont motivé une majoration de loyer, aux dépens du critère temporel (date de notification de cette hausse). De ce fait, l'étude de l'admissibilité d'une hausse de loyer (cf. méthode relative) comprendra tous les facteurs de hausse qui n'auront pas été pris en considération lors de la dernière fixation de loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle. Ainsi devra-t-on prendre en considération une hausse du taux hypothécaire de référence qui était déjà annoncée lors de la notification, mais qui n'est intervenue qu'entre celle-ci et l'entrée en vigueur de la hausse.
Remarques : ATTENTION: rendu en application de l'AMSL

Fiche 2310312

ACJ n° 265 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; PREUVE
Normes : CO.267
Résumé : DÉTÉRIORATION OU INDISPONIBILITÉ DE LA CHOSE - DOMMAGE - PREUVE Le locataire doit réparer intégralement le dommage et donc supporter aussi bien les frais de réparation que la perte résultant de l'indisponibilité de la chose. Le bailleur doit prouver son dommage, qui ne se présume pas, en produisant les pièces nécessaires. Le pouvoir d'appréciation du juge permet de fixer équitablement le dommage dont le montant ne peut être fixé exactement mais ne doit pas constituer une solution de facilité lorsque la détermination exacte du dommage est possible.
Voir aussi : ACJ n° 321 du 10.12.93 D. c/ M.

Fiche 2310313

ACJ n° 268 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d
Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE - EXIGENCE DE CLARTÉ - PAS D'EXAMEN MATÉRIEL NI FORMEL D'UNE RÉSERVE FAITE À L'OCCASION D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE CONTESTÉE Succession de lettres circulaires que la Cour juge d'une trop grande complexité et incompréhensibles, le preneur le plus diligent n'étant pas en mesure de comprendre la portée exacte des réserves invoquées sur son loyer. Au stade actuel, la Cour n'a pas à se prononcer sur la réserve de hausse (ACJ Gaberell du 25.5.1987, cons. 9; SVIT-Kommentar, ad art. 270b nos 2-3; implicite Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 355). Compte tenu du texte de l'article 270b al. 1 CO, il est même exclu de se prononcer sur sa régularité formelle. La requête du bailleur demandant qu'il lui soit donné acte de sa formule de hausse doit être écartée.

Fiche 2310318

ACJ n° 265 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.20
Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX Appartement loué à l'usage d'habitation et utilisé comme locaux commerciaux, en violation de l'art. 5 LDTR. Il n'y a pas de nullité au sens de l'art. 20 CO. L'objet du bail n'est pas illicite et l'art. 5 LDTR ne prohibe pas expressément la conclusion d'un bail à loyer pour des locaux dont le changement d'affectation n'a pas fait l'objet d'une autorisation.

Fiche 2310319

ACJ n° 271 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD); LOCATAIRE
Normes : CO.254
Résumé : TRANSACTION ENTRE LOCATAIRES "SORTANT" ET "ENTRANT" Une telle transaction (p. ex. reprise) conclue sans intervention du bailleur, ne constitue pas une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.
Voir aussi : ACJ n° 249 du 5.11.93 DC c/ R.

Fiche 2310314

ACJ n° 270 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.272a.al.1.let.b
Résumé : PROLONGATION - CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX Le changement fondamental de destination des locaux loués en violation du bail justifie en principe l'exclusion de la prolongation. Tel n'est pas le cas lorsque l'immeuble est voué à une prochaine démolition sans que le bailleur ne subisse aucun préjudice.

Fiche 2310315

ACJ n° 269 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.267.al.1
Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE - INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - MONTANT SUPÉRIEUR AU LOYER Si la doctrine a admis, en règle générale, que l'indemnité pour occupation illicite équivalait au montant du loyer payé antérieurement par l'occupant des locaux, c'est parce que d'une manière générale ce loyer correspond à la réelle valeur locative de l'objet loué. Il ne peut toutefois s'agir d'une règle absolue et si le propriétaire démontre subir un dommage plus important, il doit lui être alloué. Le dommage qui peut être réclamé à l'auteur de l'acte illicite correspond à la différence entre le patrimoine actuel du lésé et celui qui aurait été le sien sans l'événement préjudiciable; si le lésé est frustré d'un profit qui doit être considéré comme usuel ou qui aurait été vraisemblablement réalisé selon le cours ordinaire des choses, le dommage réside dans un manque à gagner (ATF 90 417 = JT 1965 226).
Voir aussi : ATF du 17.05.1994 T. c/ X SA ACJ n° 80 du 12.02.2001 W. c/ S.

Fiche 2310322

ACJ n° 272 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; ACTION EN CONSTATATION
Normes : CO.271a.al.1.let.a
Résumé : ACTION EN CONSTATATION DE DROIT DU BAILLEUR Le bailleur est fondé à agir en constatation que le congé qu'il souhaite donner ne tombe pas sous le coup de l'article 325 bis al. 2 CPS s'il démontre un intérêt juridique majeur. Tel est le cas lorsqu'une incertitude plane sur les relations juridiques des parties, empêchent le bailleur, de façon insupportable pour lui, de prendre ses décisions.

Fiche 2310316

ACJ n° 264 du 06.11.1992

CJ , CABL
Publication SJ 1993 p. 331
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE LOCI
Normes : LFors.23; CO.274b; LDIP.112
Résumé : FOR - IMMEUBLE SIS À L'ÉTRANGER L'art. 274b CO qui prévoit, pour les baux immobiliers, la compétence des autorités du lieu de situation de l'immeuble, ne s'applique que si l'immeuble est sis en Suisse. Pour les immeubles sis à l'étranger, il faut, sous réserve des conventions internationales, appliquer les règles de la LDIP ; en l'occurrence, les tribunaux genevois sont compétents en tant que for du domicile de la partie défenderesse.

Fiche 2310329

ACJ n° 259 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; AUTORISATION PREALABLE
Normes : CO.262; CO.257f.al.3
Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - SOUS-LOCATION SANS AUTORISATION - RÉSILIATION Le bailleur est fondé à résilier le bail lorsque le locataire sous-loue les locaux de manière durable sans son autorisation préalable, sans en préciser la durée et sans véritable intention de retourner dans les locaux. En mettant ainsi le bailleur devant le fait accompli de la sous-location, le locataire a incontestablement violé ses obligations contractuelles.
Voir aussi : ACJ n° 816 du 18.06.2004

Fiche 2310324

ACJ n° 263 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION - PLURALITÉ DE LOCATAIRES En cas de pluralité de locataires, le congé doit être adressé à tous ceux-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 413, ch. 6.6 et les réf. cit.), notamment dans le cas du non-paiement du loyer. Le paiement du loyer est une obligation principale divisible (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 557), mais la restitution de la chose louée constitue une obligation indivisible à la pluralité des locataires (Gauch, Schraner, Commentaire ad. art. 70 CO, N 17). L'article 257d CO n'implique pas des mises en demeure et des avis de résiliation simultanés à l'égard d'une pluralité de colocataires, engagés solidairement. Toutefois, l'ensemble des locataires bénéficiera du délai imparti au dernier d'entre eux, dès lors que l'évacuation ne peut être ni ordonnée ni exécutée avant que tous les débiteurs aient été mis en demeure et aient reçu l'avis de résiliation. L'évacuation ne peut être prononcée que contre les locataires qui ont été assignés.

Fiche 2310326

ACJ n° 259 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.266m
Résumé : LOGEMENT FAMILIAL On ne peut plus parler de logement de la famille lorsque les deux époux ont d'un commun accord quitté ce dernier pour aller habiter ailleurs (ATF 114 II 396 = JT 1990 I 261 cons. 56; SJ 1989 p. 270 cons. 2) et qu'ils le sous-louent.
Voir aussi : ACJC/1042/2007

Fiche 2310328

ACJ n° 260 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : DÉTERMINATION DES POSTES QUI SEULS DOIVENT ÊTRE PRIS EN CONSIDÉRATION POUR DÉTERMINER LES CHARGES D'EXPLOITATION Les charges fixes comprennent : les frais de conciergerie, d'électricité et d'eau, les assurances, entretien et réparations, honoraires et frais de gestion, impôt immobilier complémentaire (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.). Sont à exclure : les postes non justifiés, " divers " et " réserve pour grands travaux " (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 - 294) (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.) ; les frais d'administrateur, de contentieux, les impôts non spécifiés (ACJ n° 251 du 9.10.92 B. c/ SI X), les frais divers et frais juridiques car imprécis (ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C ; ACJ n° 3 du 8.1.93 SI X c/ L.), les assurances privées (-vie, ...) (ACJ n° 491 du 21.4.97 SI X c/ H.), l'amortissement de l'immeuble et les pertes liées aux appartements vacants (ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.) Les honoraires de régie doivent représenter 3,5 à 5 % de l'état locatif concerné (Lachat, op. cit., p. 292, chiffre 6.4 et notes 78 à 86). En cas de dépassement de ce pourcentage, il y a lieu de rectifier les chiffres.
Voir aussi : ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C. ACJ n° 1338 du 21.12.2000 SI C. c/ C. ACJ n° 700 du 31.05.2002 SI X c/ M. ACJ n° 141 du 05.02.2007 Z. c/ S.

Fiche 2310325

ACJ n° 262 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; PEREMPTION; ABUS DE DROIT; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION
Normes : CO.273.al.1
Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - DÉLAI - PÉREMPTION - EXAMEN D'OFFICE - ABUS DE DROIT La péremption éteint absolument et complètement le droit concerné, elle se vérifie d'office (ATF 116 Ib. 392 cons. c-aa et réf. cit.). Il y a lieu de refuser au titulaire du droit périmé le bénéfice des articles 134 à 138 CO (ATF 74 II 97). Tout au plus le délai supplémentaire de l'article 139 lui sera accordé lorsque l'action est mal introduite (ATF 100 II 284, JT 1976 I 57; ATF 98 II 183, JT 1973 I 249) ou encore le bénéfice de l'exception (JT 1988 I 148 et note Jeanprêtre, p. 151). La jurisprudence est même allée jusqu'à interdire au juge de prolonger ou de restituer le délai pour solliciter une seconde prolongation de bail telle que prévue par l'ancien art. 267 a al. 3 CO (ATF 101 II 86). Dans ce dernier cas, elle a réservé l'abus de droit lorsque l'effet de la péremption était survenu par astuce ou par un comportement détournant l'intéressé d'agir en temps utile. Un comportement dolosif est nécessaire pour admettre l'abus de droit; dans un tel cas c'est l'art. 41 CO qui s'applique, et, en lieu et place du paiement de dommages-intérêts il convient de restituer au lésé le droit ainsi perdu (H. Merz, Berner Kommentar, ad 2 CC, note 407 ss, p. 335 ss).

Fiche 2310330

Pas de décision du 19.10.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE
Normes : CO.259g
Résumé : PROPORTION ENTRE LE LOYER CONSIGNÉ ET L'IMPORTANCE DU DÉFAUT Le droit de consigner appartient au preneur de la chose louée défectueuse, sans avoir à respecter une proportion entre l'importance du défaut et le montant du loyer consigné (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 4 ad art. 259g CO; Zihlmann, Das Neue Mietrecht, p. 72/73; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 181 ch. 7.4.1. et les renvois). Ce principe est applicable sous réserve de l'interdiction de l'abus de droit (Lachat, op.cit., p. 129). Norme relativisée par l'art. 259h CO.

Fiche 2310331

Pas de décision du 19.10.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.

Fiche 2310333

Pas de décision du 16.10.1992

Pierre BROGLIN
Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.271.ss; CO.272.ss
Résumé : Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310332

Pas de décision du 16.10.1992

Bénédict FOËX
Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992
Descripteurs : BAIL A LOYER; CREDIT-BAIL
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le leasing immobilier in 7ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310334

Pas de décision du 16.10.1992

Christine HABERMACHER-DROZ
Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992
Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Pratique récente en matière de loyers in 7ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310335

Pas de décision du 16.10.1992

Pierre WESSNER
Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992
Descripteurs : BAIL A LOYER; EXTINCTION DE L'OBLIGATION
Normes : CO.253.ss
Résumé : L'extinction ordinaire du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310336

Pas de décision du 16.10.1992

Jean GUINAND
Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DES SUCCESSIONS
Normes : CO.253.ss
Résumé : Décès du bailleur, décès du locataire, quelles conséquences ? in 7ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310337

Pas de décision du 16.10.1992

Pierre-Robert GILLIÉRON
Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992
Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Bailleur et locataire d'une chose immobilière dans l'exécution forcée in 7ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310341

ACJ n° 251 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ULTRA PETITA
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES - CONCLUSIONS DES PARTIES Bailleur concluant à une hausse de 1 %. Locataire ne contestant pas la baisse de 0,41 % retenue par le TBL. La Cour retient une baisse de 2,87 % dans la mesure où cela ne l'amène pas à statuer ultra petita.

Fiche 2310342

ACJ n° 251 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN/REPARATION" Il y a lieu de déduire de ce poste les montants crédités à la société propriétaire à titre de remboursement d'assurance ou de participation sur travaux.

Fiche 2310338

ACJ n° 253 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272a.al.2
Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX ÉQUIVALENTS Des studios ne sont en principe pas équivalents à un 2 pièces, de sorte que l'art. 272a al. 2 CO n'est pas applicable. Les propositions du bailleur peuvent toutefois être prises en considération dans le cadre de l'appréciation générale des circonstances.

Fiche 2310339

ACJ n° 256 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

Fiche 2310346

ACJ n° 250 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOYER
Normes : CO.272c.al.1
Résumé : ADAPTATION DU LOYER Le bailleur peut requérir l'adaptation du loyer dans le cadre de la procédure en prolongation de bail (ATF 102 II 12).

Fiche 2310345

ACJ n° 250 du 09.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE
Normes : CO.271a.al.1.let.b; CO.271a.al.1.let.c
Résumé : RÉSILIATION ET NÉGOCIATIONS ENTRE LES PARTIES Ces dispositions ne sont pas applicables dans le cas où les bailleurs ont donné congé pour libérer la villa en vue de sa vente et où ce sont les locataires qui ont pris l'initiative de tractations.

Fiche 2310340

ACJ n° 249 du 09.10.1992

CJ , CABL
Publication CdB 1992 p. 122
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; LOYER ABUSIF; BAIL PRINCIPAL; LOYER
Normes : CO.262.al.2.let.b
Résumé : SOUS-LOCATION - REFUS DU BAILLEUR - CONDITIONS ABUSIVES - LOYER ABUSIF Cas où la cour de justice a admis un loyer de sous-location de 20% supérieur au loyer principal.

Fiche 2310347

ACJ n° 244 du 28.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICE D'ABUS - LOYER FORTEMENT AUGMENTÉ LORS DU CHANGEMENT DE LOCATAIRE Le fait que le bailleur ait augmenté le loyer de 55 % lors du changement de locataire, sans que cela ait été justifié par des travaux ou des coûts, et que les loyers des autres logements de cinq pièces de l'immeuble soient moins élevés, constitue un indice d'abus.
Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X

Fiche 2310348

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.269c
Résumé : RABAIS SUR LE LOYER Il n'est pas arbitraire d'assimiler aux baux échelonnés ceux prévoyant un rabais temporaire sur le loyer convenu, hormis les cas où la réduction de loyer est consentie temporairement en raison d'un usage amoindri de la chose louée.
Remarques : RDP

Fiche 2310349

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269c
Résumé : ÉCHELON UNIQUE Il n'est pas arbitraire de considérer que l'on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (Barbey, l'AMSL p. 104 et note 344; arrêt rendu en application de l'ancien droit, art. 10 AMSL).
Remarques : RDP

Fiche 2310350

ACJ n° 237 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF
Normes : CO.271; CO.271a
Résumé : INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES DU BAILLEUR Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques. Le législateur n'a pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Richard Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, nos 164, 210-211, 216). Seuls des changements de politique de gestion déraisonnables, qui ne sont que de simples excuses destinées à masquer un dessein illégitime, demeurent proscrits.
Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

Fiche 2310352

ACJ n° 237 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271; CO.271a
Résumé : CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause.
Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

Fiche 2310354

ACJ n° 236 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.253; CO.272c.al.2
Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.

Fiche 2310355

ACJ n° 233 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269d.al.1
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - MOTIVATION - INDICATION D'UN TAUX HYPOTHÉCAIRE ERRONÉ Cas d'une formule indiquant un taux de 6 % alors que celui pratiqué par la B.C.G. à la notification de la hausse était de 6,75 %. Il ne saurait s'agir d'une réserve. Une telle indication est sans valeur juridique et donc de portée nulle. Il convient de ne pas en tenir compte et de se fonder sur la valeur réelle du taux B.C.G.

Fiche 2310356

ACJ n° 237 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION OU PROLONGATION UNIQUE L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparaît d'emblée qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux à l'échéance du délai de grâce ou s'il est certain qu'il aura retrouvé une surface de remplacement à cette date ou enfin lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur à ce moment. Dans l'hypothèse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur, une double prolongation se justifie.
Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X ACJ n° 209 du 20.9.93 SA X c/ F. et consorts

Fiche 2310351

ACJ n° 237 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF
Normes : CO.271a.al.1.let.a
Résumé : CONTESTATIONS POTENTIELLES DES LOCATAIRES Ne tombe pas sous le coup de l'art. 271a al. 1 lettre a CO (ou de l'art. 271 CO) le congé donné par le bailleur pour transformer ses locaux de manière à diminuer le nombre de ses locataires et, partant, de sources de litiges potentiels.
Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

Fiche 2310353

ACJ n° 226 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT MIXTE; CONTRAT INNOMME
Normes : CO.253; aLOJ.56M
Résumé : CONTRAT "DE DEMONSTRATION" Contrat intitulé "de démonstration" et prévoyant la mise à disposition d'une surface de vente par un grand magasin moyennant prélèvement d'une commission sur le chiffre d'affaires brut, les ventes étant faites au nom du grand magasin et la marchandise étant fournies par le "démonstrateur". Il s'agit d'un contrat mixte qui traite de plusieurs obligations parallèles et de natures diverses. Les éléments de vente et de consignation apparaissant comme prépondérants, le TBL est incompétent ratione materiae.