Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit public

Publication Newsletter bail.ch juin 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PRIMAUTÉ DU DROIT FÉDÉRAL;PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : Cst.49; Cst.109; Cst.122

Résumé : RENOVATIONS- RECOURS AU TRIBUNAL FEDERAL CONTRE UN ACTE NORMATIF CANTONAL - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Une disposition cantonale visant à octroyer au bailleur l’autorisation de transformer, rénover ou assainir un immeuble uniquement si un droit de retour des locataires dans l’objet loué est prévu viole le principe de la primauté du droit fédéral. Cette disposition, qui protège avant tout les intérêts privés des locataires, interfère directement dans les contrats de bail. Vu que cette matière est réglée exhaustivement par le droit fédéral et qu’aucune compétence législative n’est laissée aux cantons, la disposition en question doit être annulée.

Voir aussi : Valérie Défago, Le Tribunal fédéral continue de façonner les contours des dispositions cantonales en matière de logement et d’en poser les limites face au droit fédéral sur le bail à loyer (arrêt 1C_759/2021), in Newsletter Bail.ch juin 2023 et in DB n° 35/2023, p. 60 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;DROIT D'ÊTRE ENTENDU

Normes : Cst.29

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU - REPORT D'AUDIENCE Le droit d’être entendu constitue un moyen d’éviter qu’une procédure judiciaire n’aboutisse à un jugement vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure. Lorsqu’on ne voit pas quelle influence la violation du droit d’être entendu a pu exercer sur la procédure, il n’y a pas lieu d’annuler la décision attaquée. In casu, la décision ne saurait être annulée au motif que les défendeurs se sont vus refuser un second report d’audience, demandé tardivement, et dont la motivation ne convainc pas. De plus, les défendeurs omettent d'indiquer, même par simple allusion, les arguments de fait ou de droit qu'ils auraient soulevés à l'audience, s'ils s'y étaient présentés, propres à changer l’issue de la procédure.

TF , 2ème Cour de droit public

Publication RSPC 2/2009 p. 154

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI DE RECOURS; ENVOI POSTAL

Normes : CST.9

Résumé : DÉLAI DE RECOURS - NOTIFICATION DEPUIS L'ÉTRANGER - ENVOI PAR FAX Le délai de recours est respecté en cas de remise du pli au plus tard à une poste suisse le dernier jour du délai. L'envoi par fax est insuffisant. Le mandataire professionnel (étranger) doit se renseigner sur les règles applicables dans ce domaine.

TF , 2ème Cour de droit civil

Publication RSPC 3/2007 p. 308

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; CONJOINT; DECISION; EXECUTION FORCEE

Normes : CST.9

Résumé : FORMALISME ET EXÉCUTION FORCÉE - DÉCISION D'EXPULSION VISANT EXCLUSIVEMENT L'ÉPOUSE - EXPULSION REQUISE CONTRE LES DEUX CONJOINTS - ARBITRAIRE Une évacuation forcée ordonnée contre les deux conjoints, alors qu'elle est fondée sur une décision ne visant que l'un des conjoints est arbitraire. En effet, la procédure d'exécution forcée est stricte et formaliste, et ne saurait s'accommoder d'une "imprécision de plume" quant au jugement à exécuter par la force publique.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 3/2007 p. 264

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CST.9

Résumé : FICTION DE LA NOTIFICATION L'application de la règle de la "fiction de la notification" le dernier jour du délai de garde d'un envoi recommandé est exempte d'arbitraire. Concrètement, on doit s'attendre à une notification émanant de l'autorité judiciaire suite à l'échec de la tentative de conciliation devant l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers et prendre toutes mesures nécessaires afin que les envois postaux soient transmis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;DROIT AU LOGEMENT;DROIT FONDAMENTAL;CHAMP D'APPLICATION(EN GÉNÉRAL);ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : Cst-GE.38

Résumé : DROIT AU LOGEMENT - EVACUATION L'art. 38 de la Constitution genevoise n'a pas pour conséquence qu'une évacuation ne peut être ordonnée qu'à condition qu'une solution de relogement soit simultanément fournie aux intéressés. Il est rappelé à cet égard que les rapports entre particuliers relèvent directement des seules lois civiles et pénales et que c'est donc par celles-ci que l'individu est protégé contre les atteintes que d'autres sujets de droit privé pourraient porter à ses droits constitutionnels.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; CHAMP D'APPLICATION(EN GENERAL)

Normes : CST-GE.10A

Résumé : DROIT AU LOGEMENT - POLITIQUE SOCIALE Les normes de droit public garantissant un droit au logement ne sont pas directement applicables à des relations relevant du pur droit privé, tel le rapport de sous-location.

Voir aussi : ACJC/49/2009 du 12.01.2009; ACJC/59/2012 du 16.01.2012

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 39

Tf , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;COMPÉTENCE;ACTION EN EXÉCUTION

Normes : Cst; LOJ.89.al2

Résumé : ORGANISATION JUDICIAIRE CANTONALE - TRIBUNAL DE L'EXECUTION Il est conforme à l’art. 30 al. 1 Cst. et non arbitraire d’interpréter l’art. 89 al. 2 LOJ/GE – qui prévoit que le Tribunal des baux et loyers exerce en outre les compétences que le CPC attribue au tribunal de l’exécution, pour les jugements ordonnant l’évacuation d’un locataire rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice – comme englobant également les requêtes d’exécution concernant les décisions rendues par le Tribunal des baux et loyers lui-même ou les transactions judiciaires passées devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020/septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;DROIT AU LOGEMENT;DROIT FONDAMENTAL;SELF-EXECUTING

Normes : Cst.41.al1.lete

Résumé : CARACTÈRE NON SELF-EXECUTING DE LA NORME L'art. 41 al. 1 let. e Cst., selon lequel la Confédération et les cantons s'engagent, en complément de la responsabilité individuelle et de l'initiative privée, à ce que toute personne en quête d'un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables, n'a pas de caractère "self executing" et ne peut dès lors pas être invoqué au titre de droit fondamental.

Laurent BIERI

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.161ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ÉGALITÉ DE TRAITEMENT ; DISCRIMINATION RACIALE

Normes : CC.28; Cst.35

Résumé : LA PROTECTION DES LOCATAIRES CONTRE LES DISCRIMINATIONS, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d; CO.269ss; Cst.49

Résumé : APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL Le fait pour la Ville de Genève d'informer les locataires - par le biais de la formule officielle et à titre de modification du contrat - que le bail sera à l'avenir soumis à un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social n'apporte aucune modification des relations contractuelles. Cela ne correspond en particulier pas (encore) à une majoration de loyer permettant aux locataires de revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO. De manière générale, l'application du règlement devra respecter le droit fédéral (art. 49 Cst. féd.) et ne pourra aboutir à un résultat contraire aux art. 269 ss CO.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/742/2020 du 29.05.2020

CJ , CABL

Publication OFL-Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n°9

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE) ; FORMALISME EXCESSIF

Normes : CO.273; Cst.29; CPC.202

Résumé : REQUÊTE EN CONCILIATION - INDICATION DE L'IDENTITÉ DU BAILLEUR Le formalisme excessif est un aspect particulier du déni de justice prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est réalisé lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux tribunaux. L'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de la bonne foi consacré aux art. 5 al. 3 et 9 Cst. A cet égard, il commande à l'autorité d'éviter de sanctionner par l'irrecevabilité les vices de procédure aisément reconnaissables qui auraient pu être redressés à temps, lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte assez tôt et les signaler utilement au plaideur. In casu, la locataire a déposé une requête de conciliation, ne comprenant qu'une page, dans laquelle elle indiquait qu'elle contestait l'avis de résiliation annexé, lequel mentionnait clairement, sous deux rubriques séparées, les noms du bailleur et de la régie. En choisissant finalement de mentionner comme partie défenderesse la régie et en déclarant irrecevable la requête de conciliation au motif que celle-ci n'indiquait pas l'identité du bailleur, la Commission a fait preuve d'un formalisme excessif. En effet, le vice pouvait être réparé d'office à la simple lecture de l'avis de résiliation faisant l'objet de la contestation. Au vu des circonstances particulières du cas d'espèce, il apparaît que la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, étant relevé que la locataire, qui plaide en personne, risque en outre de perdre son droit matériel en raison de l'écoulement du délai de péremption de l'art. 273 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; COMPOSITION DE L'AUTORITE; DECISION; NULLITE

Normes : aLOJ.56N; CST.30.al.1

Résumé : COMPOSITION IRRÉGULIÈRE DU TBL - NULLITÉ DU JUGEMENT Lorsqu'une autorité est constituée d'un nombre déterminé de membres, ces derniers doivent - sous réserve d'une réglementation dérogatoire - tous participer au jugement. L'autorité qui statue dans une composition incomplète, sans que la loi prévoie un quorum correspondant, comment un déni de justice formel (ATF 129 V 335 consid. 2.1). En l'espèce, le Tribunal des baux et loyers a rendu un jugement alors que l'un des juges de la composition n'a pas participé à la délibération prévue par la loi, ce qui entraîne la nullité dudit jugement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020/septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE SOMMAIRE;CAS CLAIR;DROIT D'ÊTRE ENTENDU;RÉPONSE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : CPC.252ss; CPC.257; Cst.29.al2

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU - DÉTERMINATION ORALE Le droit d’être entendu au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. ne donne en tant que tel pas le droit à déposer une détermination écrite. La procédure de protection en cas clairs est soumise à la maxime des débats (art. 252 ss CPC).En première instance la requête doit en règle générale être formée par écrit. Selon la jurisprudence, la réponse devrait aussi, en dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit. La jurisprudence n'exclut toutefois pas exceptionnellement l'admissibilité d'un procédé oral, à condition qu'il soit démontré que le droit d'être entendu de la partie défenderesse a été garanti.

Voir aussi : ATF 144 III 462

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'ENTRETIEN; PROPORTIONNALITE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259a; CC.2.al.2; CST.9

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ PAR RAPPORT À LA VALEUR LOCATIVE Il est manifestement abusif d'exiger du bailleur une remise en état qui lui coûtera beaucoup plus que le montant des loyers encaissables jusqu'à la démolition à laquelle l'immeuble est voué. Cette asymétrie des profits de la chose louée, qui ne bénéficie qu'au locataire, conduit la Cour à annuler la décision (rendue in casu sur mesures provisionnelles) ordonnant au bailleur d'exécuter les travaux appropriés. Cette décision contrevient également au principe de la proportionnalité, ce qui constitue toujours une mesure arbitraire lorsqu'il est exigé d'une partie une obligation de faire qui n'a aucun sens ni aucun but par rapport à l'économie de l'opération envisagée à l'origine par les parties au contrat (in casu, au moyen d'un bail de courte durée). Il est donc arbitraire d'obliger le bailleur à faire exécuter des travaux manifestement inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition à brève échéance.