Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; NULLITÉ ; DÉLAI D'INTERDICTION

Normes : CO.271a; CO.271a; CO.271a

Résumé : RÉPÉTITION D'UN CONGÉ AFFECTÉ D'UN VICE DE FORME - CASUISTIQUE Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions de l'article 271a al. 3 CO, la pratique admet néanmoins qu'un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés tombant sous le coup de l'art. 266o CO. Est notamment considérée comme une résiliation affectée d'un vice de forme et pouvant dès lors être répétée durant la procédure ou les trois ans qui suivent : - une résiliation qui n'a pas été signifiée sous deux plis séparés au locataire et à son conjoint (art. 266n CO et 266o CO), - un congé anticipé fondé sur l'art. 257d al. 2 CO (retard dans le paiement du loyer) qui n'a pas été précédé d'un avis comminatoire, - le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la majorité requise des co-bailleurs, - le congé qui n'a pas été donné par tous les membres de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (ACJC/340/2013 du 18 mars 2013), - une résiliation déclarée nulle faute d'indication de la date pour laquelle elle avait été donnée (ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015), - le Tribunal fédéral a admis que le bailleur qui a été débouté d'une requête en évacuation intentée contre les locataires au motif que le congé ayant précédé cette requête était nul - le bailleur ayant signifié celui-ci à une époque où l'immeuble était sous gérance légale et où seul l'Office des poursuites et des faillites avait qualité pour résilier le bail - pouvait répéter le congé durant ladite procédure ou les trois ans suivant la fin de celle-ci (arrêt du TF 4C.252/2002 du 8 novembre 2002). Ne peut en revanche pas être répété durant la procédure ou dans les trois ans qui suivent : - un congé affecté d'un vice matériel (violation des règles de la bonne foi, violation des lettres a, b, c ou f de l'art. 271a al. 1 CO, absence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, pas de violation du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 2 et 4 CO), - un congé qui fait suite à un avis de modification de bail, visant à transformer un bail de durée indéterminée en un bail à durée déterminée avec impossibilité pour le locataire de solliciter une prolongation de bail, dans la mesure où la modification de bail a été déclarée nulle car contraire au droit impératif.

Voir aussi : ACJC/1072/2019 du 15.07.2019 (dans le cas où le congé est répété pour cause de nullité, un litige au sens de l'art. 271a al. 1 let. e n'est pertinent que s'il est antérieur à la première résiliation)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; CONGÉ-VENTE

Normes : CO.271a

Résumé : CONGÉ-VENTE - CONDITIONS Le congé n'est annulable que s'il a été donné par le bailleur uniquement pour amener le locataire à acheter l'appartement loué. Il doit exister un rapport de cause à effet qualifié entre la résiliation du bail et le désir du bailleur de vendre le logement loué au locataire congédié; il faut un lien de causalité naturelle entre le congé et la pression tendant à entraîner le locataire à acheter le logement et, pour que cette relation de causalité soit adéquate, le congé doit être l'expression reconnaissable du motif déloyal du bailleur consistant uniquement à conduire le locataire à acheter. La relation de causalité adéquate entre le congé et le désir d'amener le locataire à acheter fait défaut lorsque le motif du congé ne consiste pas uniquement à entraîner le locataire à acheter, mais trouve sa source dans le souhait de vendre la chose à n'importe qui, ou de l'offrir au même prix au locataire et à des tiers avec priorité au premier. La preuve du rapport de causalité entre le congé et l'éventuel achat par le locataire incombe à ce dernier.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_276/2025 du 31.10.2025 (Du moment qu'il ressort des constatations de fait que la présence d'un locataire était de nature à rendre une vente plus difficile, l'instance précédente était fondée à tenir la résiliation de bail litigieuse pour valide)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - NOTION D'ACCORD HORS PROCÉDURE JUDICIAIRE Un accord, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident à l'amiable un différend en réglant définitivement une question de droit controversée. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite à la demande de son cocontractant (ATF 131 III 563 (4C.122/2004) du 18 juin 2004, consid. 1 et 2 in SJ 2004 I 574 et JT 2005 I 292).

Voir aussi : ACJC/1692/2025 du 27.11.2025; ATF du 24.08.1999 in CdB 2/2000 p. 42; ACJC/560/2010 du 17.05.2010; ATF 4A_46/2010 du 27.04.2010 (in SJ 2010 I 478)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.01.2010, rendu le 29.04.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : RESILIATION - BESOIN (EN GENERAL) - CONDITIONS NON REUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin n'est ni immédiat, ni urgent. Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. Pour se prononcer sur la base des art. 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause. Des éléments qui, pris individuellement, ne permettraient pas tous d'établir que le motif ne correspond pas à la réalité, peuvent, considérés dans leur ensemble, constituer des indices suffisants de la fausseté du motif de congé allégué et conduire à reconnaître le caractère abusif du congé. Tel est notamment le cas en présence de contradictions manifestes entre les déclarations du bailleur et les témoignages de sa soeur et d'autres locataires, de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs invoqués pour justifier la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.271a

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - ANNULABILITÉ La préexistence d'un litige entre les parties au contrat ne saurait conduire à retenir, dans tous les cas, un abus de droit de la part du bailleur, tout comme l'existence d'un litige concernant la validité d'un congé ordinaire n'empêche pas le bailleur d'exiger le paiement régulier du loyer, de prendre les mesures convenues si le locataire n'obtempère pas (paiement par trimestre d'avance) et, in fine, de résilier le bail en respectant la procédure ad hoc. Peu importe que le bailleur ait eu l'intention de se séparer du locataire pour telle ou telle raison, s'il apparaît que le retard dans le paiement du loyer a constitué la véritable cause du congé.

Voir aussi : ATF 4C.35/2004 du 27.04.2004 A. SA c/ B. = SJ 2004 I p. 424 ATF 4C.74/2006 du 12.05.2006 M. c/ E.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 260 = SJ 1996 p. 34 = JT 1996 I 244

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; REVOCATION(EN GENERAL); CONDITION RESOLUTOIRE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : BAIL SOUMIS À CONDITION RÉSOLUTOIRE - ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Un bail soumis à une condition résolutoire est qualifié de contrat à durée déterminée dans l'hypothèse d'un événement futur et incertain (démolition, vente d'un immeuble). Par conséquent, les art. 271 et 271a CO ne sont pas applicables. La prolongation d'un tel contrat n'étant pas réglementée, le juge doit combler la lacune en soumettant, p. ex., la requête en prolongation de bail à un délai de 30 jours dès la connaissance de la réalisation de la condition résolutoire par le locataire. Une prolongation est exclue lorsque le locataire était conscient du caractère provisoire du loyer avantageux dont il bénéficiait. Celui qui met en location des locaux jusqu'au début des travaux peut invoquer l'art. 272a al. 1 let. d CO. La question reste ouverte de savoir si le locataire ayant conclu un bail sous condition résolutoire commet un abus de droit en se prévalant de la protection contre les congés selon les art. 271 et 271a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES DU BAILLEUR Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques. Le législateur n'a pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Richard Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, nos 164, 210-211, 216). Seuls des changements de politique de gestion déraisonnables, qui ne sont que de simples excuses destinées à masquer un dessein illégitime, demeurent proscrits.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SÛRETÉS

Normes : CO.271; CO.271a; CO.257e

Résumé : CONGE ORDINAIRE POUR REFUS DE FOURNITURE DE SÛRETES In casu, le locataire a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par le locataire. Une garantie de loyer a été constituée après la résiliation du bail, laquelle n'était motivée que par l'absence de constitution de sûretés. Le refus du locataire de constituer une garantie de loyer n'a pas été démontré, de sorte que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

CJ , ACJC

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION;NOM

Normes : CO.271; CO.271a; CO.262

Résumé : CONGE - SOUS-LOCATION - IDENTITE DES SOUS-LOCATAIRES Dans le cadre d'une sous-location, l'identité du sous-locataire et le nombre d'occupants de l'objet loué constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les appelants qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion au demeurant particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; PERSONNE MORALE ; SOCIÉTÉ ANONYME

Normes : CO.271; CO.271a; CO.272

Résumé : BESOIN URGENT DU BAILLEUR - SOCIÉTÉ ANONYME Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers. En revanche, dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés (art. 271a al. 3 let. a CO). Selon le texte légal, le bailleur ne peut alors invoquer que son propre besoin ou celui de membres de sa famille, à l'exclusion de celui d'autres tiers. Une société anonyme n'a pas de famille et il est donc très douteux qu'en position de bailleresse, elle puisse obtenir ce qui est une dérogation au régime ordinaire. En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse est pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271a; CO.272; CO.272b

Résumé : APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2026

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;USAGE PERSONNEL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271; CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGE DONNE POUR BESOIN PROPRE - MOTIVATION DU CONGE - CONGE-REPRESAILLES Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. La seule limite à la liberté contractuelle de résilier le contrat de bail découle des règles de la bonne foi. L'art. 271a CO énumère certains motifs rendant le congé annulable. Tel est le cas lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate le véritable motif du congé; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention. La motivation du congé n'est pas une condition de sa validité et l'absence de motivation ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, même si elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (cf. art. 266a al. 1 CO, 271 al. 2 CO). Si le bailleur n'a pas indiqué de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas, par la suite, sur requête du locataire, il peut encore l'invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable. En l'espèce, la résiliation avait été motivée sur requête des locataires par le besoin de la bailleresse. S'il était vrai que la réponse donnée par la bailleresse laissait supposer que ses intentions n'étaient pas entièrement arrêtées et qu'elle pouvait envisager réserver le bien à l'un ou l'autre des enfants de son actionnaire en fonction de leurs plans d'études, ce fait ne permettait pas encore de conclure que le motif avancé ne serait pas réel, à savoir qu'il ne correspondrait pas à un besoin propre de la bailleresse, respectivement de son actionnaire, qu'il serait trop vague ou contraire à la bonne foi. Certes, le congé s'inscrivait dans le cadre d'une relation pouvant être qualifiée de houleuse avec les locataires, qui avaient élevé avec succès plusieurs prétentions à l'encontre de leur bailleresse en 2004 et 2012. Cela étant, la seule existence d'un échange peu courtois entre les parties le 2 juin 2021 n'emportait pas la conviction que le congé notifié le 29 juin 2021 aurait été motivé par l'unique but de se débarrasser des locataires. L'intérêt du fils de l'actionnaire de la bailleresse, âgé de 25 ans au moment de l'arrêt litigieux, à habiter dans son propre logement, à proximité de ses parents, tout en étant proche d'un arrêt de tram étant donné qu'il ne souhaitait pas apprendre à conduire, n'est ni futile ni ridicule, et ne consacre pas une disproportion manifeste des intérêts des parties. Dès lors qu'on ne se trouve pas en présence d'une disproportion crasse des intérêts des parties, la pesée de ces différents intérêts n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail.

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Congé-représailles et détermination du motif du congé, Analyse de l’arrêt TF 4A_78/2025, in Newsletter bail.ch février 2026

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 143, JdT 2019 II 384; Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 51ss; CdB 4/20, p. 113 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CO.271; CO.271a; CPC.59; CPC.328ss

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - SECONDE PROCÉDURE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR MOTIF ABUSIF S'il a été constaté avec autorité de la chose jugée, dans le cadre de l'action en annulation régie par les art. 271 s. CO, que le congé signifié par le bailleur n'est pas abusif, cette question ne peut pas être jugée à nouveau lorsque le locataire intente une action en dommages-intérêts pour faire valoir qu'en raison du comportement ultérieur du bailleur, il apparaît que le motif invoqué par celui-ci (besoin propre) était fallacieux. L'autorité de l'arrêt rendu sur l'action en annulation ne pouvait être levée que par la voie de la révision, aux conditions et selon la procédure des art. 328 à 333 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 281; BOHNET, Le logement de famille, lecongé et la consorité des époux colocataires (arrêt 4A_570/2018), Newsletter Bail.ch septembre 2019; DB 31/2019, p. 66ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.273a; CO.271; CO.271a; CPC.70; CC.2

Résumé : CONJOINTS COLOCATAIRES - PAS DE FACULTÉ D'AGIR INDIVIDUELLEMENT En application de l'art. 273a CO, lorsque la chose louée sert de logement de famille, le conjoint non-locataire peut contester le congé en agissant seul à l'encontre du bailleur. Cette disposition n'est pas applicable par analogie lorsque les conjoints sont tous deux locataires ; ils forment une consorité nécessaire (art. 70 al. 1 CPC) et doivent dès lors agir ensemble à l'encontre du congé (art. 271 et 271a CO). Lorsqu'un seul des conjoints colocataires entend contester le congé, il doit agir aussi bien à l'encontre du bailleur que de son conjoint colocataire ne s'opposant pas au congé ; s'il ne le fait pas, la légitimation active lui est niée. Toutefois, dans le cas d'espèce, la bailleresse qui invoque l'absence de légitimation active alors qu'elle n'entendait résilier le bail qu'à l'encontre de la locataire ayant contesté le congé, viole l'art. 2 al. 2 CC relatif à l'interdiction de l'abus de droit.

Remarques : revirement de jurisprudence par rapport à l'ATF 118 II 168