Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SUBSTITUTION DE PARTIE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.261.al1

Résumé : ALIÉNATION EN COURS DE PROCÈS - SUBSTITUTION DE CAS EN CAS En principe, la vente de la chose louée est un cas de substitution d'office d'une partie au litige, imposée par le droit fédéral. Cependant, la vente de l'immeuble loué et le transfert de bail qu'elle implique ne privera pas l'aliénateur de sa légitimation active dans les cas ou la question litigieuse n'aura aucune incidence sur le rapport de bail postérieurement à son transfert. Il en sera ainsi lorsque le procès concerne par exemple une demande de réduction de loyer consécutive à un défaut, réparé avant la vente, ou une action en recouvrement d'un arriéré de loyers antérieur à la vente ou une procédure d'évacuation en fin de bail lorsque la validité du congé n'est pas contestée et que le congé a pris effet avant la vente. Lorsqu'en revanche, l'objet du litige affecte la situation du nouveau bailleur, acquéreur de l'immeuble, celui-ci sera substitué ex lege à l'aliénateur dans le procès.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261.al1

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.

Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJC/209/2001 du 12.03.2001 ACJC/770/2005 du 13.06.2005

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 123 = SJ 1999 p. 476

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE

Normes : CO.261.al1

Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - BAIL ANNOTÉ AU RF POSTÉRIEUREMENT À UN GAGE - SORT DU BAIL L'art. 142 LP doit être appliqué par analogie aux baux qui selon l'art. 261 CO sont transférés à l'acquéreur, de telle façon que ce dernier aura la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le prochain terme légal, indépendamment de tout besoin propre urgent.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CPC Online du 15 au 31.10.2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL;SUCCESSION LÉGALE

Normes : CPC.83; CO.261.al1

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - SUBSTITUTION DE PARTIE Le transfert du bail selon l'art. 261 al. 1 CO est considéré comme une succession légale à titre particulier au sens de l'art. 83 al. 4, 2e partie de la phr. CPC (et de l'art. 17 al. 3 PCF). En cas d'aliénation d'un immeuble, le contrat de bail subsiste et passe à l'acquéreur de par la loi, avec tous les droits et obligations qui en découlent, mais pour les procès en cours, uniquement dans la mesure où ceux-ci concernent des faits susceptibles d'avoir une incidence sur le rapport de bail même après le transfert de propriété.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.261.al1; CO.269c

Résumé : BAIL A LOYERS ECHELONNES - POINT DE DEPART POUR VERIFIER PAR LA METHODE RELATIVE L'EVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE Le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu’à l’expiration du bail. Les parties acceptent que le loyer fasse règle jusqu’à l’échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l’évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas. En principe, il faut donc se reporter à la date d’expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l’évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire. Toutefois, dans certaines hypothèses – notamment lorsqu’il ne s’agit que d’étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d’ores et déjà admissible – il convient de prendre comme premier point de référence, pour l’application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné. Il faut toutefois que les parties aient manifesté clairement et d’une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu’elles n’entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse. Elles doivent avoir mentionné expressément les bases du calcul du loyer et l’on doit pouvoir en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l’expiration de la convention d’échelonnement.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Loyers échelonnés : but de la convention d’échelonnement et point de référence temporel pour l’application de la méthode relative (arrêt 4A_68/2024), in Newsletter Bail.ch mai 2025 et in DB n° 37/2025 p. 30ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; INTERVENTION(PROCEDURE)

Normes : CO.261.al1; LPC.110

Résumé : INTERVENTION DU CESSIONNAIRE DANS LE PROCÈS Selon une jurisprudence cantonale bien établie, la substitution des parties en cours de procès n'intervient de plein droit que dans un nombre limité d'hypothèses, notamment en cas de faillite ou de succession. La pratique admet que la substitution des parties peut aussi s'opérer par accord des parties au litige. A défaut d'une disposition de droit matériel ou de l'accord des parties, c'est par la voie de l'intervention qu'une personne qui prétend se substituer à une autre dans un procès en cours doit demander de prendre part au procès. En cas d'aliénation, en cours de procès, de l'objet du litige, le cédant n'est pas privé de la qualité pour poursuivre le procès. Le cessionnaire peut, quant à lui, intervenir dans l'instance en vue d'appuyer les conclusions du cédant, cette solution étant aussi celle adoptée par la juridiction des baux et loyers dans l'hypothèse de la vente de l'immeuble dont l'usage a été cédé à bail.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 17.06.2022, rendu le 31.08.2022, CONFIRME, 4A_275/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : CO.261.al1; CPC.83.al1

Résumé : ALIENATION EN COURS DE PROCES - BAIL RESILIE - APPLICATION DE L'ART. 261 CO La théorie du locataire, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art. 261 CO ne s'appliquerait pas, car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, la nouvelle propriétaire a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés la précédente propriétaire et le locataire. Ainsi, la nouvelle propriétaire a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). La nouvelle propriétaire ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC est applicable.