Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.261.al1; CO.269c

Résumé : BAIL A LOYERS ECHELONNES - POINT DE DEPART POUR VERIFIER, PAR LA METHODE RELATIVE - L'EVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE Le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu’à l’expiration du bail. Les parties acceptent que le loyer fasse règle jusqu’à l’échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l’évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas. En principe, il faut donc se reporter à la date d’expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l’évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire. Toutefois, dans certaines hypothèses – notamment lorsqu’il ne s’agit que d’étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d’ores et déjà admissible – il convient de prendre comme premier point de référence, pour l’application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné. Il faut toutefois que les parties aient manifesté clairement et d’une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu’elles n’entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse. Elles doivent avoir mentionné expressément les bases du calcul du loyer et l’on doit pouvoir en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l’expiration de la convention d’échelonnement.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Loyers échelonnés : but de la convention d’échelonnement et point de référence temporel pour l’application de la méthode relative (arrêt 4A_68/2024), Newsletter Bail.ch mai 2025

CJ , CABL

Recours TF déposé le 17.06.2022, rendu le 31.08.2022, CONFIRME, 4A_275/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : CO.261.al1; CPC.83.al1

Résumé : ALIENATION EN COURS DE PROCES - BAIL RESILIE - APPLICATION DE L'ART. 261 CO La théorie du locataire, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art. 261 CO ne s'appliquerait pas, car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, la nouvelle propriétaire a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés la précédente propriétaire et le locataire. Ainsi, la nouvelle propriétaire a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). La nouvelle propriétaire ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC est applicable.