Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; USAGE PERSONNEL ; PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : PAS DE PESÉE DES INTÉRÊTS SI BESOIN PROPRE ET URGENT AVÉRÉ En cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire (art. 261 al. 2 let. a CO), les intérêts contraires du locataire ne sont pris en considération que dans le cadre de la pesée des intérêts devant présider à la prolongation du bail; il n'y a ainsi pas de place pour une violation des règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO au motif que le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441 CdB 3/09 p. 88 SJ 2009 I 489 MP 4/09 p. 2

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : UNE RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE INEFFICACE NE PEUT ÊTRE CONVERTIE EN UNE RÉSILIATION ORDINAIRE POUR LE PLUS PROCHAIN TERME Lorsque les parties ont conclu un contrat qui se révèle nul ou inefficace, il est communément admis que le juge, pour sauver autant que possible l'accord intervenu, peut convertir l'acte juridique vicié en un autre acte juridique valable s'il parvient à la conclusion, par voie d'interprétation, que cet acte répond aux aspirations des parties et qu'il aurait été choisi par elles si elles avaient eu conscience du motif de nullité ou d'inefficacité affectant le contrat qu'elles ont passé en réalité (ATF 124 III 112 consid. 2b/bb p. 119 s.; 103 II 176 consid. 4 p. 185 s.). La conversion n'a toutefois pas pour objet de rectifier l'erreur d'un cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant les fondements juridiques du litige. Elle a pour but de remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été voulu (et qui est valable). Ainsi, si le locataire reçoit un congé qu'il doit interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas été donné.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - ALIÉNATION DE LA CHOSE - BESOIN URGENT - TERMES ET PRÉAVIS LÉGAUX L'art. 261 al. 2 lit. a CO permet à l'acquéreur d'un immeuble qui peut se prévaloir, pour lui-même ou ses proches parents, d'un besoin urgent de la chose louée, de résilier le bail de manière anticipée pour le prochain terme légal, sans avoir à respecter l'échéance et les préavis contractuels, mais en respectant le délai légal de congé. Le bailleur doit notifier le congé pour le plus prochain terme légal, en respectant le préavis légal. En effet, selon la doctrine majoritaire, l'acquéreur qui laisse passer le plus prochain terme pour résilier le bail de manière anticipée est réputé, de manière irréfragable, assumer le bail jusqu'à son échéance, règle reprise de l'ancien droit du bail (Message concernant l'Initiative populaire pour la protection des locataires, p. 1422 ad 421.108; SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, ad art. 261-261 a CO No 18; WEBER/ZIHLMANN, Commentaire bâlois ad art. 261 CO No 6; HIGI, Commentaire zurichois, ad art. 261-261a CO No 32; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 438). Partant, un congé donné alors que les termes et préavis légaux n'ont pas été respecté est inefficace et n'est pas transformé en congé ordinaire. En l'occurrence, le bailleur a certes respecté le préavis légal de trois mois, mais n'a pas donné le congé pour le premier terme légal, de sorte qu'il est réputé assumer la continuation du bail jusqu'à sa prochaine échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/247/2009 du 09.03.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DELAI

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : EXÉCUTION FORCÉE - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - DÉLAI DE CONGÉ - BESOIN URGENT (Cas où l'acquéreur par adjudication disposait de 3 jours ouvrables pour résilier le contrat de bail pour le prochain terme légal.) Eu égard à l'incertitude qui prévaut lors de l'acquisition d'un immeuble dans une vente forcée jusqu'à adjudication, il n'est pas raisonnable d'exiger de l'acquéreur qu'il donne congé au locataire dans un délai aussi bref, étant de surcroît rappelé que la résiliation est soumise à la règle de la réception. En l'espèce, on ne saurait présumer que l'acquéreur entend assumer le bail jusqu'à la prochaine échéance. Autre serait la situation où l'acquéreur, dans le cadre d'une vente forcée, dispose d'un délai raisonnable à la fois pour prendre sa décision de résilier et pour la communiquer au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ACTION EN CONTESTATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); PREUVE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - PREUVE La preuve du besoin personnel urgent ne doit être apportée que dans le cadre d'une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. Cette preuve n'a pas à être apportée si le congé a été donné pour l'échéance contractuelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; EXECUTION FORCEE; RESILIATION

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRÈS UNE PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Le principe selon lequel l'acquéreur de la chose louée ne peut résilier le bail qu'après inscription du transfert de la propriété au Registre foncier ne trouve pas application après une procédure d'exécution forcée, le TF ayant posé le principe suivant : l'adjudicataire devient propriétaire de l'immeuble par l'adjudication et dès cette dernière dans la procédure d'exécution forcée (art. 656 al. 2 CC). Il peut donc résilier un bail existant, même s'il n'a pas encore été inscrit comme propriétaire au Registre foncier (ATF 118 III 82, SJ 2002 I 239).

TF

Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).

Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA

Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit

Nicolas SAVIAUX

Publication in CdB 1/18, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE DU BAILLEUR, in CdB 1/18, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE; PREUVE DE L'INTÉRÊT ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin propre et urgent a un sens similaire aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, dans lesquels il influe sur la validité de la résiliation, alors qu'il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail selon l'art. 272 al. 2 let. d CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 336

Descripteurs : BAIL À LOYER; TRANSFERT DE BAIL; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL ; PREUVE DE L'INTÉRÊT

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriété ne peut justifier d'un besoin propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant sans importance (par ex. engagement de personnel ou d'un gérant). Il a aussi été admis - dans le cadre d'un litige portant sur la prolongation du bail - que la personne physique puisse faire valoir son intérêt à exercer son activité professionnelle dans les locaux sous la forme d'une société (en l'occurrence à responsabilité limitée). Lorsque l'acquéreur de locaux commerciaux est une personne morale, son intérêt se concentre dans la réalisation de son but social, à l'exclusion de celui de ses actionnaires. Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social. Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale nécessite préalablement la transformation du bâtiment, voire la démolition de celui-ci et la construction d'un nouveau bâtiment ou que son besoin propre s'étende à l'ensemble du (nouveau) bâtiment ou seulement à une partie de celui-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_18/2016 du 26.08.2016 (admet besoin propre)