Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 2/2006 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE

Normes : CO.255

Résumé : LE BAIL DE DURÉE DETERMINÉE in Cahiers du Bail n° 2/2006, p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; PERIODE D'ESSAI

Normes : CO.255

Résumé : PÉRIODE D'ESSAI : NATURE JURIDIQUE Cas dans lequel les parties ont voulu manifestement distinguer deux étapes dans leurs relations contractuelles, soit une période d'essai à l'issue de laquelle, cas échéant, le bail devient un contrat congéable moyennant un délai de résiliation. Dans ce cas, la période d'essai peut être considérée comme un contrat bail de durée déterminée qui, à son issue, se transforme en bail congéable.

Carole WAHLEN

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE

Normes : CO.253ss; CO.255

Résumé : LES CONTRATS DE DURÉE DÉTERMINÉE ET LA PROTECTION DES LOCATAIRES, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Remarques : Doctrine

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 145; CdB 2/2013, p. 51

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE ; ABUS DE DROIT ; CONTRATS EN CHAÎNE

Normes : CO.255; CO.266

Résumé : BAUX SUCCESSIFS DE DURÉE DÉTERMINÉE - LICÉITÉ La conclusion de baux en chaîne est licite sous réserve d'une fraude à la loi.Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives. S'il est vrai que le système des contrats en chaîne est susceptible de procurer des avantages importants au bailleur, l'on ne saurait postuler l'illicéité de principe d'un tel procédé, alors que la loi ne l'interdit nullement. La partie qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_598/2018 du 12.04.2019 (principes valables pour examiner la validité d'une clause de durée déterminée insérée dans le premier contrat conclu par les parties); arrêt du TF 4A_48/2018 du 18.05.2018 (sur ACJC/1565/2017 du 04.12.2017 qui retient fraude à la loi et requalification du contrat de durée déterminée en contrat de durée indéterminée)

TF

Publication DB 2006 p. 30, n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; DROIT D'OPTION(OBLIGATION); NULLITE

Normes : CO.18; CO.255

Résumé : DROIT D'OPTION DU LOCATAIRE - HAUSSE DE LOYER NON VALABLE La clause contractuelle qui ne crée ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait clairement déterminé, mais oblige simplement les parties à négocier les conditions de la poursuite de leurs relations contractuelles est une option improprement dite (Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 71 ss ad art. 255 CO). Une telle clause d'option avec renégociation est inefficace (David Lachat, Commentaire Romand, n. 12 ad art. 255 CO; François Knoepfler, Pourparlers contractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail, 10ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 8). Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut décider unilatéralement de prolonger le contrat. L'option doit être déclarée nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; DUREE INDETERMINEE

Normes : CO.255.al.3

Résumé : DOUTE SUR LA DURÉE DETERMINÉE DU CONTRAT En cas de doute sur la question de savoir si le contrat a été conclu pour une durée déterminée, la présomption de l'article 255 al. 3 CO commande de trancher par la négative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE;DROIT DE VENDRE

Normes : CO.255; CC.2.al2

Résumé : BAIL CONCLU POUR UNE DUREE DETERMINEE - RECONDUIT - BUT DE LE REVENDRE AVEC BENEFICE APRES SORTIE DU CONTROLE La bailleresse a motivé son choix de conclure un bail à durée déterminée par sa volonté de revendre l'appartement litigieux, avec un bénéfice, à la sortie du régime LGZD. Un tel but, de nature purement économique, n'est - selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral - pas abusif. La locataire a par ailleurs été expressément avisée du caractère déterminé des rapports contractuels lorsqu'elle est devenue titulaire du bail. Dans ces conditions, l'on ne saurait reprocher à la bailleresse d'avoir exercé son droit sans ménagement, respectivement d'avoir adopté une attitude contradictoire à l'égard de l'appelante, ni voir dans l'utilisation du bail à terme fixe un abus de droit de sa part. C'est également en vain que la locataire se prévaut d'une fraude à la loi. En effet, la fraude à la loi suppose l'utilisation d'une construction juridique destinée à éluder une réglementation en vigueur. Or, le bail de durée déterminée prenant fin sans résiliation, l'application des art. 271 et 271a CO est par définition exclue. Le défaut d'application de ces dispositions ne résulte donc pas d'un contournement de la loi que la bailleresse e aurait orchestrée en vue de se soustraire à ses obligations, mais de la systématique légale elle-même. La bailleresse a fait usage d'une faculté expressément réservée par le législateur, sans chercher à dissimuler ou déguiser ses intentions à ce sujet. En outre, ce procédé ne contrevient pas à des dispositions impératives de droit public cantonal (cf. consid. 3). Autre aurait été la situation si la bailleresse avait, en soi, eu l'intention de louer son bien à la locataire pour une durée indéterminée, mais opté pour une succession de baux de durée déterminée dans le seul but de mettre en échec les règles impératives contre les congés abusifs ce qui ne ressort nullement des circonstances de l'espèce.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2019; CdB 3/19, p. 76; DB 31/2019, p. 48ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE ; ABUS DE DROIT ; FRAUDE À LA LOI ; CONTRATS EN CHAÎNE

Normes : CO.255; CO.266; CO.270

Résumé : CONTRATS EN CHAÎNE - FRAUDE À LA LOI - FARDEAU DE LA PREUVE S'il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la loi, il convient de tenir compte du fait que démontrer l'intention frauduleuse, en tant que circonstance interne au bailleur, confine souvent à l'impossible. Lorsque le locataire allègue de manière détaillée en quoi consisterait la fraude à la loi qu'il reproche au bailleur, le juge peut se contenter d'une vraisemblance prépondérante et inviter le bailleur à collaborer à la preuve, en exposant pour quelles raisons - qu'il ne connaît a priori que lui-même - il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée.Le défaut de motif plausible peut, dans le cadre d'une appréciation d'ensemble de tous les éléments pertinents - parmi lesquels figure notamment la pénurie de logements sur le marché concerné et une pratique systématique du bailleur -, conduire à l'admission d'une fraude à la loi. In casu, fraude admise dans le cadre d'une pratique d'un bailleur consistant à mettre en place - sans motifs particuliers -, lorsque le loyer initial est soumis au contrôle des loyers prévu par la LDTR, un système permettant de minimiser le risque de contestation du loyer initial, en concluant avec le locataire un contrat de durée déterminée prévoyant un loyer échelonné (trois ans de loyer fixé par le département, puis un à deux ans avec un loyer largement majoré), dans un contexte de pénurie de logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE;LOYER CONTRÔLÉ;COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.255; CO.253b.al3; RULG-LGZD.1; RULG-LGZD.2; LGL.42; LGL.45; LGZD.5

Résumé : IMMEUBLE SOUMIS A LA LGZD - BAIL DE DUREE DETERMINEE - BAIL TYPE PREVOIT DUREE INDETERMINEE - COMPETENCE Compétence des juridictions ordinaires en matière de bail à loyer pour trancher de la licéité de la clause de durée déterminée sous l'angle des normes de droit public cantonal admise. Les art. 1 et 2 RULG-LGZD (contrat de bail conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance) revêtent uniquement un caractère supplétif et non impératif. Une clause contractuelle stipulant une durée déterminée du bail n'est ainsi pas illicite.