Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD); LOCATAIRE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION ENTRE LOCATAIRES "SORTANT" ET "ENTRANT" Une telle transaction (p. ex. reprise) conclue sans intervention du bailleur, ne constitue pas une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.

Voir aussi : ACJ n° 249 du 5.11.93 DC c/ R.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION(ACCORD);RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CPC.328.al1.letc; CO.23

Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - REVISION - ERREUR ESSENTIELLE Une partie ne saurait se prévaloir d’une erreur essentielle en lien avec un point controversé qui devait justement être réglé par transaction (caput controversum). A défaut, la problématique représentant l’objet même de la transaction pourrait être remise en question.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉVISION(DÉCISION);TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CPC.328

Résumé : REVISION - TRANSACTION JUDICIAIRE Une précision ou un changement de jurisprudence postérieur à la conclusion d'une transaction judiciaire ne constitue pas un motif de révision de ladite transaction.

TF

Publication CdB 3/02 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; TRANSACTION(ACCORD); REPRISE DE BIENS

Normes : CO.254

Résumé : TRANSFERT DU BAIL COMMERCIAL MOYENNANT REPRISE Le but de l'art. 254 CO est de lutter contre les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers. Par tiers au sens de l'art. 254 CO, il faut entendre celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier (p. ex. régisseur ou courtier). Dès lors, seul le bailleur peut effectuer un couplage illicite. Une convention de reprise d'un bail commercial, comprenant un pas-de-porte, conclue entre un locataire sortant et un locataire entrant, ne constitue une transaction couplée que si le bailleur fait dépendre la conclusion du contrat de la conclusion de la transaction ou, au moins, connaît la transaction et y consent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRANSACTION(ACCORD); PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : LCCBL.7.al.3

Résumé : CARACTÈRE EXÉCUTOIRE DES PROCÈS-VERBAUX DE LA CBL - NULLITÉ Le Tribunal Fédéral a jugé au sujet de l'article 74 al. 4 PCF, identique quant à la lettre à la règle genevoise, qu'une transaction judiciaire n'était pas un acte émanant de l'autorité, mais une convention de droit privé sujette aux motifs de nullité et d'annulation prévus par le droit civil. Une transaction judiciaire ne peut dès lors être assimilée à un jugement qu'en ce qui concerne sa force exécutoire (ATF 114 I b 77; 60 II 56 = JT 1934 I 197 p. 202). Il est dès lors admis qu'une transaction judiciaire pouvait être mise en cause pour des motifs de violation de prescriptions légales impératives ou pour lésion, erreur ou crainte fondée. Il convient donc de considérer qu'un procès-verbal de conciliation par lequel le locataire accepte une résiliation de bail peut être attaqué ultérieurement en raison d'un motif de nullité résultant du droit du bail.

Voir aussi : ACJ n° 173 du 19.06.92 B. c/ SI X ACJ n° 154 du 24.05.93 P. c/ SI SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.257d; CO.271; CPC .201

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - TRANSACTION EN CONCILIATION - AJOUT DE CONDITIONS SUPPLEMENTAIRES Il ne peut être reproché à l'appelante d'avoir adopté une attitude déloyale et/ou contradictoire en refusant de remettre le bail en vigueur à l'échéance du délai d'épreuve octroyé à l'intimé devant l'autorité de conciliation. Ainsi que le plaide à juste titre la bailleresse, l'art. 201 CPC autorise expressément les parties à élargir le cadre de leurs discussions en conciliation et d'intégrer à leur transaction des éléments qui ne sont pas directement en lien avec l'objet du litige, dans la mesure où cela contribue à le résoudre. Or, c'est précisément de cette faculté que la bailleresse a fait usage in casu. Dans la mesure où le locataire faisait l'objet de plaintes du voisinage depuis janvier 2019, pour des nuisances sonores et olfactives provenant de son studio, et que la réalité de ces nuisances n'était pas remise en cause par l'intéressé (ce qui ressort sans équivoque du procès-verbal de l'audience du 1er novembre 2022), l'on ne discerne pas en quoi l'appelante aurait fait preuve de mauvaise foi en subordonnant l'octroi d'un délai d'épreuve au paiement régulier des indemnités et à la cessation par le locataire des nuisances rapportées par les autres habitants de l'immeuble. Il n'est en outre pas contesté qu'en dépit des accords conclus par les parties devant l'autorité de conciliation, l'intimé a continué à faire l'objet de plaintes de voisins pour les mêmes nuisances, raison pour laquelle l'appelante a mis fin aux discussions transactionnelles. Dès lors que les conditions pour la remise en vigueur du bail - telles que convenues par les parties et acceptées par l'intimé - n'étaient pas remplies, la décision prise par la bailleresse d'interrompre les négociations et de maintenir le congé, après deux vaines tentatives pour trouver une issue amiable au litige, ne saurait être qualifiée d'abusive.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;TRANSACTION(ACCORD);MAINLEVÉE DÉFINITIVE

Normes : LP.80; CO.270

Résumé : TITRE DE MAINLEVÉE DÉFINITIVE - JUGEMENT OU TRANSACTION RÉSULTANT D'UNE ACTION EN BAISSE DE LOYER Seul un jugement ou une transaction judiciaire condamnatoire – c’est-à-dire condamnant le débiteur à payer une somme d’argent déterminée ou aisément déterminable – constitue un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Le jugement ou la transaction résultant d’une action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) fixe le montant du loyer dû et complète la convention des parties qui valait jusqu’alors. Sa nature est par conséquent formatrice (et non condamnatoire) et il ne s’agit pas d’un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Ce jugement ou cette transaction constitue toutefois une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l’existence d’un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 LP.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD); TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - OPPOSABILITÉ DE LA PÉRIODE DE PROTECTION DE TROIS ANS La protection déduite de l'art. 271a al. 1 let. e CO (période de protection de trois ans à compter de la fin d'une procédure) est opposable au nouveau propriétaire en cas de reprise de bail par celui-ci (ATF 110 II 309 = JT 1985 I 12, consid. 3). Il est dès lors sans importance que l'accord passé par le locataire l'ait été avec le précédent bailleur, et non avec le bailleur qui a notifié le congé.

Voir aussi : ACJC/362/2001, publié in CdB 2001 p. 118 (opposabilité d'une transaction)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - NOTION D'ACCORD HORS PROCÉDURE JUDICIAIRE Un accord, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident à l'amiable un différend en réglant définitivement une question de droit controversée. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite à la demande de son cocontractant (ATF 131 III 563 (4C.122/2004) du 18 juin 2004, consid. 1 et 2 in SJ 2004 I 574 et JT 2005 I 292).

Voir aussi : ATF du 24.08.1999 in CdB 2/2000 p. 42 ACJC/560/2010 du 17.05.2010 ATF 4A_46/2010 du 27.04.2010 (in SJ 2010 I 478)

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : CARACTERE SEMI-IMPÉRATIF DE L'ART. 271a al. 2 CO Les parties peuvent renoncer à la protection de l'art. 271a al. 2 CO, à condition de convenir expressément lors de la conclusion de l'accord que celui-ci ne fait pas obstacle à une résiliation dans les trois ans qui suivent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); JOUR DETERMINANT; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.269a

Résumé : BAISSE DE LOYER - DATE DÉTERMINANTE Cas d'une majoration de loyer contestée, accord entre les parties et fixation du loyer dans un procès-verbal de conciliation. Demande ultérieure de baisse de loyer de la part du locataire. En principe, les facteurs de hausse à prendre en considération à l'occasion d'une adaptation ultérieure du bail sont ceux qui étaient connus au dernier jour où l'avis de hausse pouvait valablement être posté (ATF 122 III p. 23 et 24) et non ceux en vigueur au moment du procès-verbal de conciliation. Il pourrait en aller autrement si les parties avaient tenu compte, dans leur transaction, de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse intervenus depuis la notification de la hausse contestée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : LCCBL.7.al.3

Résumé : CARACTÈRE EXÉCUTOIRE DES P.-V. Un accord tripartite entre bailleur principal, locataire principal et sous-locataire réglant le problème de la prolongation du bail, lie toutes les parties et est exécutoire au même titre qu'un jugement (ATF 60 II 52)..

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; TRANSACTION(ACCORD); RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : LPC.1

Résumé : RETRAIT D'INSTANCE ET RETRAIT DE L'ACTION Le retrait d'instance signifie que le demandeur renonce à la procédure qu'il a introduite, alors qu'il renonce au droit d'action portant sur la même prétention en cas de retrait de l'action. Une transaction judiciaire selon laquelle le loyer et le taux hypothécaire de référence du bail restent inchangés ne peut s'interpréter comme un désistement d'action puisque, ainsi, les parties s'entendent pour laisser au locataire le loisir de déposer ultérieurement et pour un prochain terme de bail, une nouvelle demande de baisse de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016