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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

24 enregistrements trouvés

Fiche 2310430

Pas de décision du 01.01.1992

Claudio ROLLINI
Publication CdB 1992 p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : OBLF.13.al.4
Résumé : Jurisprudence relative à l'art. 13 al. 4 OBLF in Cahiers du Bail 1992 p. 33
Remarques : Doctrine

Fiche 2310137

ACJ n° 359 du 27.03.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - FORMULE POUR LA RÉPERCUSSION SUR LE LOYER Le nouveau droit du bail, comme l'ancien, ne fournissant aucune indication utile concernant la quotité de baisse de loyer à répercuter en raison de la diminution du taux hypothécaire, les principes de base posés à ce sujet par le Tribunal fédéral dans son arrêt de Gaspari (ATF 106 II 359) demeurent valables actuellement (Debaz, in CdB 4/93 p. 100). L'application de la formule préconisée par la jurisprudence susmentionnée détermine une baisse de loyer de 3,85 % pour une diminution du taux hypothécaire de 7 à 6,5 % (Debaz, in DdB 4/93 p. 100 et 1/94 p. 12; B. Stoll, Die Mietzinsherabsetzung in Mietrechtspraxis / MP 3/93 p. 114), selon le calcul suivant : 100 x 4 : (100 + 4) = 3,85 %.
Voir aussi : ACJ n° 192 du 13.2.1995 Epoux R. c/ SI X = CdB 3/95 p. 85

Fiche 2310258

Pas de décision du 28.09.1993

TF
Publication ATF 119 II 348 = SJ 1994 p .81 = JT 1995 I 26
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE NON REPERCUTÉE SUR LES LOYERS - MOMENT AU-DELÀ DUQUEL ON NE PEUT PAS REMONTER Lorsque le locataire soutient qu'une variation antérieure du taux hypothécaire n'a pas été répercutée sur le loyer, l'examen rétrospectif prévu par l'art. 13 al. 4 OBLF ne peut pas remonter au-delà du précédent jugement ayant trait à l'admissibilité d'une adaptation de loyer fondée sur une variation du taux hypothécaire. Si le jugement porte sur une adaptation fondée sur un autre motif, cette règle ne vaut que s'il apparaît que la variation antérieure du taux a été prise en considération au titre de la compensation des facteurs de variation. Il en va de même en cas de transaction.
Voir aussi : ACJ n° 92 du 10.04.92 T. c/ P. : quoi qu'il en soit, pas au-delà du bail initial. ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

Fiche 2310291

Pas de décision du 11.02.1993

TF
Publication ATF 119 II 32
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - COMPENSATION DU LOYER DANS LE TEMPS OU RESTITUTION EN ESPÈCES Le juge chargé d'appliquer les disposition légales sanctionnant les abus dans le secteur locatif n'est pas autorisé à ordonner la restitution partielle des loyers antérieurs (compensation, remboursement en espèces) que le locataire à payés sans contestation (rejet de la méthode bâloise). L'art. 13 al. 4 OBLF ne déroge pas à ce principe.
Voir aussi : ACJ n° 21 du 25.1.93 SI, SA X c/ L. (cons. 5) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K.

Fiche 2310309

Pas de décision du 12.11.1992

TF
Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MÉTHODE DE CALCUL Lorsque des baisses du taux hypothécaire intervenues précédemment n'ont pas été répercutées sur les loyers, il faut en tenir compte selon la méthode suivante : - il faut chercher, selon la motivation figurant dans les avis de majoration, ce qui a été ou non pris en considération ; - du pourcentage de hausse appliqué sans tenir compte de la baisse du taux hypothécaire, on déduit le pourcentage de baisse qui aurait dû intervenir pour ce motif ; - on recalcule ainsi le loyer qui aurait été admissible, période après période, en répercutant les baisses du taux hypothécaire ; - le loyer admissible pour la période litigieuse ne doit pas dépasser celui que l'on a calculé en supposant que toutes les baisses du taux hypothécaire aient été répercutées.
Remarques : Rendu en application des articles 15 AMSL et 9 OSL

Fiche 2309679

4C.55/2001 du 04.07.2001

TF
Publication ATF 127 III 411
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; CALCUL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - ADAPTATION THÉORIQUE DES LOYERS COMPARATIFS À L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE La correction virtuelle des loyers des appartements retenus comme éléments de comparaison à l'évolution du taux hypothécaire est admissible. Pour cela, il faut calculer fictivement la répercussion de la baisse du taux sur ces loyers, intervenue depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque objet retenu. Le locataire peut cependant apporter la preuve que le dernier loyer est lui-même déjà abusif, ce qui entraîne l'exclusion de l'exemple de comparaison. Il en va de même si les éléments devant permettre de procéder à l'adaptation font défaut, sauf s'il est établi autrement que le loyer comparatif n'est de toute façon pas abusif (par ex. par un calcul de rendement ou comparaison avec les autres loyers comparatifs réadaptés).
Voir aussi : ACJ n° 1436 du 09.12.2002 SI X c/ A. ACJ n° 636 du 12.06.2006 D. c/ H.

Fiche 2309971

Pas de décision du 05.12.1997

Publication SJ 1998 p. 305
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; NULLITE
Normes : CO.269d
Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - NON-UTILISATION DE LA FORMULE OFFICIELLE Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al.2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d p. 349).

Fiche 2310355

ACJ n° 233 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269d.al.1
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - MOTIVATION - INDICATION D'UN TAUX HYPOTHÉCAIRE ERRONÉ Cas d'une formule indiquant un taux de 6 % alors que celui pratiqué par la B.C.G. à la notification de la hausse était de 6,75 %. Il ne saurait s'agir d'une réserve. Une telle indication est sans valeur juridique et donc de portée nulle. Il convient de ne pas en tenir compte et de se fonder sur la valeur réelle du taux B.C.G.

Fiche 2310389

ACJ n° 143 du 25.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; ETAT LOCATIF
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE : SORTIE HLM Les baisses de taux hypothécaire durant le contrôle cantonal sont répercutées sur l'état locatif contrôlé par l'OFL. L'art. 13 al. 4 OBLF n'est pas applicable.

Fiche 2310074

ACJ n° 501 du 20.05.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269
Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - TAUX HYPOTHÉCAIRE DES CHARGES FINANCIÈRES EFFECTIVES Ce sont les charges financières effectives qui doivent être prises en compte et il n'y a pas lieu de les déterminer par rapport à un taux théorique ni par référence au taux du marché ou à celui fixé par une autorité administrative (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 292 no 6.3).
Voir aussi : ACJ n° 1281 du 06.12.1999 Epoux B. et Epoux D. c/ F. SA
Remarques : Contra : ACJ n° 100 du 26.2.1996 Z. c/ B.

Fiche 2309301

4C.203/2006 du 26.10.2006

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 133 III 61 SJ 2007 I 217 JdT 2008 I 74 MRA 1/07 p. 7
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NULLITE PARTIELLE; LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; CONTRAT-CADRE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : NULLITÉ D'UNE RENONCIATION CONVENTIONNELLE AUX CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER Les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer. En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les clauses qui excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers sont illicites et, partant, nulles, de sorte qu'elles ne peuvent empêcher les intéressés de réclamer une baisse de loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire.

Fiche 2310959

ACJC/1594/2019 du 04.11.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ
Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b
Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

Fiche 2309289

ACJ n° 1425 du 11.12.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER La jurisprudence admet qu'une partie se prévale d'une modification à venir d'un critère pour autant qu'elle soit certaine et si elle intervient entre la notification (i.e. la demande de baisse) et la date de sa prise d'effet. La baisse du taux hypothécaire est certaine lorsqu'elle est annoncée par la BCG. Le fait que le taux ait baissé encore plus entre l'annonce par la BCG et la date de prise d'effet de la baisse ne rend pas la première baisse incertaine.

Fiche 2309786

ACJ n° 731 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4
Résumé : LOYER MODIFIÉ SANS AVOIR JAMAIS PRIS EN COMPTE L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE Pour se prononcer sur une demande de baisse de loyer fondée sur une diminution du taux hypothécaire, lorsque celui-ci n'a jamais été pris en compte dans les modifications précédentes du loyer, il convient de faire application de l'art. 13 al. 4 OBLF (cf. application de la méthode dans l'ACJ).

Fiche 2309980

ACJ n° 1346 du 10.11.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DÉLAI DE PRÉAVIS À RESPECTER Le TBL doit admettre les réductions supplémentaires de loyer fondées sur les baisses du taux hypothécaire postérieures à une demande reconventionnelle. Il fixera, pour chaque demande de baisse, l'échéance de son entrée en vigueur, compte tenu du préavis à respecter.

Fiche 2310063

ACJ n° 915 du 09.09.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4
Résumé : VARIATION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MODIFICATIONS ANTÉRIEURES EFFECTIVES DU LOYER L'art. 13 al. 4 OBLF peut être invoqué aussi bien par le bailleur que par le locataire (Habermacher-Droz, Pratique récente en matière de loyers, 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992 p. 9 n. 6; Jeanprêtre, Droit du bail no 6/1994 p. 19 note 10). Cette disposition n'est cependant qu'un instrument d'opposition à une demande en majoration ou en diminution de loyer, basée sur une variation du taux hypothécaire (Jeanprêtre, op. cit., n°5/1993 p. 16 note 7 et n°6/1994 p. 18 note 9). Le bailleur peut s'en prévaloir en opposant à une demande justifiée de diminution de loyer qu'il n'a pas précédemment répercuté, même partiellement, des hausses du taux hypothécaire. Le juge doit donc vérifier dans le passé si et dans quelle mesure les variations du taux hypothécaire ont influencé le loyer. Cet examen rétrospectif est limité aux variations effectives du loyer et porte sur chaque modification effective de celui-ci sans égard à la nature - absolue ou relative - des motifs la justifiant. Par dernière fixation du loyer il faut entendre la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait constituer un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure (ATF SI X c/ H. du 5.3.1985 publié in SJ 1985, 385 consid. 2b p. 389; ATF II 135 consid. 2a p. 138-139; ATF 111 201 consid. 1b p. 203).
Remarques : Arrêt isolé (ACJ n° 719 du 22.06.2001 C. c/ consorts G.) refusant de tenir compte d'une réserve valable (au sens de 18 OBLF) basée sur la hausse du taux hypothécaire dans le cadre d'une demande de baisse de loyer du locataire (peu clair).

Fiche 2310184

Pas de décision du 24.08.1994

TF , 1ère Chambre civile
Publication ATF 120 II 302 = JT 1995 I 562
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : AUGMENTATION DE LOYER FONDÉE SUR LE TAUX HYPOTHÉCAIRE À moins que les parties n'aient réservé expressément dans leur contrat ce motif de hausse, l'expiration de la durée d'une hypothèque à taux fixe ne justifie pas à elle seule une augmentation de loyer.

Fiche 2310310

Pas de décision du 12.11.1992

TF
Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a
Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Il faut tenir compte des éléments matériels qui ont motivé une majoration de loyer, aux dépens du critère temporel (date de notification de cette hausse). De ce fait, l'étude de l'admissibilité d'une hausse de loyer (cf. méthode relative) comprendra tous les facteurs de hausse qui n'auront pas été pris en considération lors de la dernière fixation de loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle. Ainsi devra-t-on prendre en considération une hausse du taux hypothécaire de référence qui était déjà annoncée lors de la notification, mais qui n'est intervenue qu'entre celle-ci et l'entrée en vigueur de la hausse.
Remarques : ATTENTION: rendu en application de l'AMSL

Fiche 2310370

ACJ n° 210 du 31.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269d
Résumé : RÉSERVE CONTENUE DANS LE BAIL Dans le contrat de bail, la mention du calcul du loyer à un taux hypothécaire inférieur à celui de la B.C.G. lors de la conclusion du bail, ne peut constituer une réserve, le preneur ne pouvant pas conclure qu'il doit s'attendre à subir ultérieurement les conséquences de cette divergence.

Fiche 2310426

Pas de décision du 14.01.1992

TF
Publication ATF 118 II 45 = SJ 1992 p. 428 = JT 1993 I 153 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE DE RÉFÉRENCE Dans le cadre d'une hausse de loyer, les calculs relatifs à la variation du taux hypothécaire doivent être fondés exclusivement sur le taux pratiqué par la banque cantonale de crédit hypothécaire pour les anciennes hypothèques en premier rang, indépendamment du taux qui est réellement appliqué au prêt hypothécaire grevant l'immeuble en cause. Ce taux peut valoir référence pour autant que l'institut bancaire cantonal représente une part significative du marché des crédits hypothécaires, ce qui est généralement le cas des banques cantonales.
Voir aussi : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.

Fiche 2309899

ACJ n° 1200 du 09.11.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.269d
Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE MENTIONNÉ SUR L'AVIS OFFICIEL DIFFÉRENT DU TAUX DE RÉFÉRENCE L'évolution du taux hypothécaire de référence depuis la dernière fixation de loyer est seule déterminante (ATF 118 II p. 45 consid. 2). Des taux différents mentionnés par le bailleur dans son avis de majoration ne sauraient être pris en compte. De plus, un motif injustifié au regard de la loi ou de la jurisprudence ne peut lier le juge qui doit déterminer l'équité d'un loyer (ACJ n°47 du 17.2.1997 L. c/ R. ; ACJ n°490 du 21.4.1997 Z. c/ R.).

Fiche 2309740

ACJ n° 1358 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : HAUSSE DU TAUX HYPOTHECAIRE PARTIELLEMENT RÉPERCUTÉE SUR LE LOYER - DEMANDE DE BAISSE DE LOYER ULTÉRIEURE Le fait que le bailleur n'ait pas formulé de réserve en bonne et due forme le prive naturellement de la faculté de majorer ensuite le loyer sur la différence non répercutée sur le loyer. En revanche, le bailleur peut, en vertu de l'art. 13 al. 4. OBLF, opposer à une demande ultérieure de baisse de loyer qu'il n'avait pas intégralement épuisé la totalité de la hausse antérieure du taux hypothécaire.

Fiche 2310052

Pas de décision du 11.10.1996

David LACHAT
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.253.ss
Résumé : La pratique récente en matière de loyers in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310358

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN; TAUX D'INTERET; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - TAUX D'INTÉRÊTS La détermination de même que la proportion des travaux donnant lieu à plus-value laissent place au pouvoir d'appréciation du juge; ce dernier fera appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt est, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2 % (ATF 111 II 410). S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On peut soit appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value, soit appliquer la moitié seulement du taux, dans la considération de la totalité du capital à rémunérer. Ces deux méthodes conduisent au même résultat. Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrée en vigueur.