Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PÉNURIE;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;LOYER INITIAL;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.270.al2; CO.269d; LaCC.207.al1; RPHLC.1.al1; CO.253a

Résumé : USAGE DE LA FORMULE OFFICIELLE NON OBLIGATOIRE LORS DE LA FIXATION DU LOYER INITIAL D'UN EMPLACEMENT DE PARKING. L'extension de l'usage de la formule officielle ne s'applique pas aux emplacements de parking, garages ou autres boxes, quand bien même ils seraient cédés en même temps qu'une habitation principale. En effet, la réglementation genevoise ne le prévoit pas, limitant expressément le champ d'application aux logements d'habitation (207 al. 1 LaCC, 1 al. 1 RPHLC).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 20ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE ACCESSOIRE ; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a

Résumé : BAIL À LOYER - PRÊT À USAGE - PRINCIPE DE LA CONFIANCE - LOYERS INCLUS Savoir si les parties sont convenues d'un contrat de bail pour l'ensemble (appartement et place de parking), ou d'un prêt à usage gratuit portant sur les seules places de parking sans lien avec les appartements, est affaire d'interprétation de leurs manifestations de volonté. Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective; accord de droit), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre (application du principe de la confiance. In casu, que le nom du locataire a été indiqué dans les états locatifs, que celui-ci avait un intérêt à ce que les places de parking soient liées juridiquement à ses appartements et que, partant, il pouvait de bonne foi déduire du comportement de la bailleresse, qui a modifié les états locatifs en faisant la mention pour ces places de "loyer inclus", que les places de parking lui étaient désormais louées, loyers inclus dans ceux de ses appartements.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a; CO.269d

Résumé : PARKING ACCESSOIRE AU LOGEMENT - AVIS DE MAJORATION - OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE Un avis de majoration portant sur un accessoire au logement au sens de l'article 253a CO, in casu un parking, doit être notifiée sur formule officielle.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PLACE DE PARC

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - CRITÈRES DE COMPARAISON POUR LES PLACES DE PARKING Les points de comparaison prévus à l'art. 11 OBLF se rapportent à des logements ou locaux commerciaux, selon la lettre même de la loi. Lorsqu'il s'agit de comparer des places de stationnement pour voitures, il y a lieu de relativiser certains de ces critères. La situation géographique de la place de parc est certainement un élément déterminant, tout comme son emplacement intérieur ou extérieur, auquel cas il convient encore de distinguer selon que la place intérieure est accessible ou non par ascenseur, respectivement selon que la place extérieure est couverte ou non. Par contre, l'année de construction ou l'état de la surface de stationnement ne devrait en règle générale pas avoir de pertinence, notamment s'agissant d'une place de parc extérieure. Cette nécessaire relativisation ne dispense pas pour autant le bailleur de présenter des objets de comparaison concrets et définis.

Voir aussi : ACJC/1350/2015 du 09.11.2015; ACJC/61/2010 du 18.01.2010; ACJC/573/2002 du 13.05.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC

Normes : CO.253a; CO.269

Résumé : MAJORATION DU LOYER D'UNE PLACE DE STATIONNEMENT NON LIÉE À UN BAIL D'HABITATION OU DE LOCAL COMMERCIAL Une place de stationnement qui n'est pas louée conjointement avec un appartement ne bénéficie pas des dispositions concernant les baux d'habitation (SJ 1999, p. 373 = JdT 2000 I 194 = ATF 123 III 231 et ACJ n° 1060 du 6.11.2000, M. c/ C.). Dans ce cas, le locataire ne peut pas se prévaloir de la protection prévue aux art. 269 et ss CO. L'augmentation du loyer doit être validée.

Voir aussi : ACJC/1700/2016 du 19.12.2016 (une majoration de loyer concernant un parking loué conjointement avec un appartement doit être notifiée au moyen d'une formule officielle)

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 231 = SJ 1999 p.373 = JT 2000 I 194

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLACE DE PARC

Normes : CO.270b; CO.253a.al.1; CO.273

Résumé : PLACE DE STATIONNEMENT LOUÉE PAR CONTRAT SÉPARÉ - RÉSILIATION DE CE DERNIER ET CONTESTATION DU LOYER DU LOGEMENT Une place de stationnement louée à proximité d'un logement, pour permettre au locataire d'y parquer sa voiture lorsqu'il se rend chez lui, constitue une chose dont l'usage est cédé avec l'habitation au sens de l'art. 253a al. 1 CO, pour autant que le contrat soit conclu entre les mêmes parties. Il importe peu que le bail de la place de stationnement et celui du logement soient convenus en même temps. Les modifications du bail au détriment du locataire au sens des art. 269d al.3 et 270b al. 2 CO doivent être comprises dans un sens large. Cette notion englobe toute modification du contrat par laquelle le rapport d'échange des prestations entre bailleur et locataire peut être modifié. Ainsi, le locataire peut, dans la même action, se plaindre de la résiliation et faire valoir que le loyer pour le logement devient abusif en raison de la modification du bail (perte d'une place de stationnement). La contestation selon l'art. 270b CO peut également remplir la fonction de la procédure prévue par l'art. 273 CO et inversement.

Voir aussi : ACJ n° 1060 du 06.11.2000 M. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLACE DE PARC

Normes : CO.253

Résumé : USAGE D'UNE PLACE DE PARKING A L'INSU DES COPROPRIETAIRES Cas d'une communauté de copropriétaires qui n'a pas eu connaissance de la présence indue d'un véhicule sur sa place de parking avant que celui-ci ne soit déplacé, de sorte qu'aucun contrat n'a pu venir à terme entre les parties, en l'absence d'un échange de volonté entre elles, et notamment d'acceptation de la part de l'intimée. Il n'y a, dès lors, pas de contrat de bail.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC; LOYER ECHELONNE; LOYER INDEXE

Normes : CO.269.ss

Résumé : PLACES DE PARC - IMPOSSIBILITÉ D'UNE HAUSSE UNILATÉRALE DU LOYER Chaque place de parc est soumise à un loyer mensuel. Si le contrat ne comporte ni clause d'indexation du loyer, ni ne mentionne l'existence d'un loyer échelonné, une hausse du loyer ne peut résulter que d'une convention entre les parties (cf. Commentaire de l'USPI n. 1 s. ad art. 269d CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PLACE DE PARC

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT D'UN PARKING MAL DIMENSIONNÉ Un parking mal dimensionné, dont l'usage est de ce fait rendu excessivement malaisé, présente un défaut au sens de l'art. 259 CO.

Publication SJ 1992 p. 170

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLACE DE PARC

Normes : CO.253

Résumé : PARCAGE D'UN VÉHICULE AUTOMOBILE DANS UN GARAGE COLLECTIF Le contrat conclu entre l'exploitant d'un parking collectif destiné au stationnement payant des véhicules automobiles et l'usager d'un tel parking est un contrat de bail à loyer (et non de dépôt).

CJ

Publication SJ 1992 p. 170

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; GARAGE(CONSTRUCTION); PLACE DE PARC

Normes : CO.274a; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DE LA JURIDICTION DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE BAIL À LOYER RELATIF AU STATIONNEMENT D'UN VÉHICULE DANS UN GARAGE COLLECTIF Une interprétation littérale des art. 274a CO et 56A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ) fonderait la compétence de la juridiction des baux et loyers concernant un contrat de bail à loyer relatif au stationnement d'un véhicule dans un garage collectif. Cependant, les litiges relatifs à des baux immobiliers de nature purement passagère - c'est-à-dire pour quelques heures ou quelques jours - sans réservation à l'avance d'un emplacement déterminé, peuvent être valablement soumis au Tribunal de première instance sans violation des art. 274a CO et 56A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ).