Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f

Résumé : RESILIATION DU BAIL AVEC EFFET IMMEDIAT - COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE EXPLOITANT UN MANEGE La résiliation anticipée du bail en vertu de 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur, indiquant précisément l'obligation violée par le locataire et qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle. Le manquement reproché doit revêtir un certain caractère de gravité. Faute de clauses conventionnelles précises, le locataire ne saurait se voir interdire l'usage d'installations nécessaires à l'exploitation des locaux loués. Le locataire peut de bonne foi partir du principe que l'équipement nécessaire est mis à sa disposition. Des tensions et frictions survenant lorsque de nombreuses personnes se partagent l'usage de mêmes locaux et installations doivent revêtir un caractère de gravité particulier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : LPC.6

Résumé : CONSORITÉ NÉCESSAIRE (PAIEMENT DU LOYER) L'obligation de paiement d'un loyer, et donc celle du paiement d'une indemnité pour occupation illicite des locaux, est divisible contrairement à l'obligation de restituer la chose louée qui est, par sa nature, indivisible (Bertossa,Gaillard,Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC ad. art. 6 n°2). En pareille circonstance, les défendeurs ne doivent tous être mis en cause devant la Cour que lorsque l'appel est formé par l'un d'eux et que le demandeur n'a pas obtenu contre les autres le plein de ses conclusions.

Pierre WESSNER

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; FRAIS ACCESSOIRES; LOYER

Normes : CO.257.ss

Résumé : L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Publication CdB 4/2000, p. 110ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257e

Résumé : SURETES FOURNIES PAR LE LOCATAIRE NON VERSEES DANS UN COMPTE BLOQUE - OBLIGATION DU BAILLEUR EN FIN DE BAIL - COMPENSATION INTERDITE Lorsque le bailleur ne dépose pas les sûretés en espèces conformément à l'art. 257e al. 1 CO, ce même article confère au locataire une prétention immédiatement exigible et exécutable à ce que la loi soit respectée. En fin de bail cette obligation de déposer qui incombe au bailleur se transforme en une obligation de restituer (Higi, Commentaire zurichois, n. 30 ad art. 257e CO). Lorsque le bailleur n'a pas versé les sûretés dans un compte bancaire bloqué, il en devient le dépositaire au sens de l'art. 481 CO. En conséquence, le bailleur ne peut pas éteindre par compensation l'obligation de restituer contre la volonté du déposant ou sans son accord en vertu de l'art. 125 ch. 1 CO.

Voir aussi : ACJC/114/2002 du 18.02.2002

TF

Publication ATF 119 II 337

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATAIRE; SOUS-LOCATION; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DOMMAGE

Normes : CO.262.al.3; CO.101

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LE DOMMAGE CAUSÉ AU SOUS-LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR Dans le cadre du rapport de sous-location, le bailleur est l'auxiliaire du locataire principal. Celui-ci ne peut donc se libérer de sa responsabilité à l'égard du sous-locataire du chef des actes du bailleur qu'en prouvant que s'il avait agi lui-même comme son auxiliaire, on ne pourrait lui reprocher aucune carence.

Philippe RICHARD

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Les dispositions générales in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - CAS OÙ LE LOCATAIRE EST LIBÉRÉ DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES En cas de restitution anticipée de la chose, le bailleur qui occupe lui-même les locaux libérés ne peut en réclamer le loyer au locataire sortant (Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, n° 91 ad art. 264 CO). Celui-ci est également libéré si le bailleur vend dans l'intervalle les locaux ou s'il en cède gratuitement l'usage à un tiers (Lachat, La restitution anticipée de la chose louée : questions choisies, CdB 1998, p. 147, n° 41).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.119.al.1

Résumé : GARAGE DÉTRUIT PAR UN INCENDIE SANS FAUTE DES PARTIES - PAS D'OBLIGATION DU BAILLEUR DE RECONSTRUIRE SI LA RECONSTRUCTION NE PEUT RAISONNABLEMENT ÊTRE EXIGÉE Cas où les dégâts causés par l'incendie ont été considérables (atelier détruit) et où les travaux de réfection ont été importants et ont duré plusieurs mois, leur coût s'élevant à la moitié environ de la valeur du bâtiment avant le sinistre. Compte tenu de ces éléments, la destruction de la chose louée ayant été quasi totale, l'art. 119 CO serait applicable à l'exclusion des dispositions sur les défauts de la chose louée. Voudrait-on considérer que la destruction n'a été que partielle, que le cas resterait régi par l'art. 119 CO. Dans le cas d'espèce, une reconstruction à destination d'un garage ne pouvait raisonnablement être imposée au bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; TRAVAUX D' ENTRETIEN; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER LA CHOSE AVEC LE SOIN NÉCESSAIRE - FIXATION DU MONTANT DES DOMMAGES En cas de déprédation des locaux par la faute du locataire, l'indemnité due au bailleur doit tenir compte de la vétusté et de l'âge des installations. Elle ne correspondra pas à leur remise à neuf (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 525-526).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; DILIGENCE ; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : LES 5 CONDITIONS DE LA RÉSILIATION PRÉVUE PAR L'ART. 257f al. 3 CO La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois

Voir aussi : arrêt 4A_140/2019 du 26.09.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE FORMULER EXPRESSÉMENT SA VOLONTÉ D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE AVANT DE METTRE EN DEMEURE LE LOCATAIRE DE PAYER La clause du bail stipulant qu'en cas de retard de plus de 8 jours dans le paiement d'une mensualité, le bailleur peut exiger d'être payé trimestriellement d'avance, suppose une déclaration de volonté du bailleur afin que le locataire connaisse ses intentions. Le bailleur doit donc notifier au locataire son exigence du retour aux paiements trimestriels. Le congé donné à la suite d'un avis comminatoire pour des loyers dont le locataire ne savait pas qu'ils étaient échus n'est pas conforme aux règles de la bonne foi et doit être annulé, les conditions de l'article 257d al.1 CO n'étant pas remplies (cf. ACJ n° 56 du 23.01.95). Si la déclaration de volonté du bailleur ne mentionne pas formellement depuis quelle date celui-ci entend réclamer le paiement du loyer par trimestre d'avance, se pose la question de savoir quand cet avis déploie ses effets. Il ne peut en tout état pas déployer un effet rétroactif. La Cour a laissé indécise la question de savoir s'il déploie ses effets dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure ou seulement dès la prochaine échéance du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1274 du 06.12.1999 X SA c/ SI X ACJ n° 762 du 03.07.2000 L. SA c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DOMMAGE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation de diminuer le dommage en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17 et ss). Lorsque le locataire sortant n'a pas proposé de lui-même de payer la différence entre son loyer et le nouveau, ce n'est qu'exceptionnellement que le bailleur aura l'obligation de rechercher un remplaçant à de moins bonnes conditions dans un marché des locaux commerciaux morose. Cette exception existe notamment lorsqu'il est certain que les locaux ne peuvent plus être loués aux mêmes conditions et que le temps restant jusqu'au terme du contrat est encore long.

Voir aussi : ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; USURE(DETERIORATION); TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DÉPASSEMENT DE L'USAGE NORMAL DE LA CHOSE L'usure normale de la chose louée est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer ; seules l'usure et la détérioration qui vont au-delà de l'usure normale sont à la charge du preneur (Reymond, Traité de droit privé suisse, tome VII/1, p. 244). Il tombe sous le sens que le fait d'abattre un galandage excède l'usage normal de la chose louée. C'est donc à bon droit que le bailleur peut exiger sa remise en état.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DILIGENCE; LOCATAIRE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.257f.al.3; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN MATIÈRE DE MANQUE D'ÉGARDS DUS AUX VOISINS À L'EXTÉRIEUR DES LOCAUX MIS À BAIL Lorsqu'il s'agit de déterminer l'étendue des obligations de diligence du locataire, le TBL est largement compétent. Même si le comportement incriminé se déroule à l'extérieur des locaux mis à bail, mais qu'il a lieu en raison de l'existence du contrat de bail, il convient d'admettre que ce comportement relève du droit du bail. Par exemple, le comportement de celui qui se rend à son domicile et qui vocifère longuement devant la porte d'entrée, s'avère contraire aux dispositions du droit du bail et se déroule à l'extérieur des locaux loués. In casu, l'exploitation de deux terrasses situées sur le domaine public est indiscutablement liée à l'existence du contrat de bail à loyer. Par conséquent, le TBL est compétent. Sur le fond, si le bailleur tolère l'exploitation d'une terrasse en n'exigeant pas son enlèvement alors qu'il est saisi de plaintes des habitants de l'immeuble, celle-ci ne peut pas être considérée comme étant contraire au bail.

TF

Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.119

Résumé : IMPOSSIBILITÉ D'EXÉCUTION Le bailleur n'est pas dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations au sens de l'art. 119 CO, et peut donc réclamer le paiement du loyer, lorsque l'exploitation de la chose louée cesse parce que le preneur ne veut pas se conformer aux exigences de la police.

TF

Publication ATF 117 II 65 = SJ 1991 p.590

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DOMMAGES-INTERETS; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.262.al.3; CO.101

Résumé : DOMMAGE RÉSULTANT DE L'OCCUPATION ILLICITE DU SOUS-LOCATAIRE L'art. 264 al. 2 CO (aujourd'hui : 262 al. 3 CO) ne fait qu'appliquer à la sous-location la règle générale de l'art.101 CO sur la responsabilité pour les auxiliaires. Le locataire est ainsi responsable vis-à-vis du bailleur du comportement du sous-locataire. Il répond non seulement du dommage consécutif à un usage de la chose non autorisé par le contrat de bail mais également de tout dommage causé par une violation du contrat, tel celui en rapport avec la violation de l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Le sous-locataire apparaît, sur le plan de la responsabilité, comme un auxiliaire du locataire, et ce dernier ne pourrait se libérer qu'en prouvant qu'il n'a pas commis de faute.

Voir aussi : ACJ n° 212 du 12.03.2001

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; AUTORISATION PREALABLE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - SOUS-LOCATION SANS AUTORISATION - RÉSILIATION Le bailleur est fondé à résilier le bail lorsque le locataire sous-loue les locaux de manière durable sans son autorisation préalable, sans en préciser la durée et sans véritable intention de retourner dans les locaux. En mettant ainsi le bailleur devant le fait accompli de la sous-location, le locataire a incontestablement violé ses obligations contractuelles.

Voir aussi : ACJ n° 816 du 18.06.2004

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97

Résumé : DOMMAGES POUR RESTITUTION TARDIVE DE LA CHOSE Le locataire en demeure engage sa responsabilité contractuelle envers le bailleur (art. 97 ss CO, spécialement art. 103 CO). Le locataire qui reste dans les locaux à l'échéance du contrat viole son obligation contractuelle de restitution et doit réparer le dommage qui en résulte pour le bailleur (ATF 117 II 65 cons. 2b). Il peut s'agir non seulement de la perte de l'usage de la chose, mais également de l'impossibilité d'exécuter le bail plus rémunérateur conclu avec un tiers ou de l'impossibilité d'affecter la chose à l'usage prévu par le bailleur (USPI, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, n° 11 ad art. 267/267a CO; Lachat,Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, p. 392; Reymond, Le bail à loyer in DPSS VI, tome I, 1, p. 245; Schmid, n° 32 à 34 ad art. 267 a CO). En vertu de l'art. 44 al. 1 CO applicable par renvoi de l'art. 99 al. 3 CO, le bailleur est toutefois tenu de ne pas aggraver le dommage (Lachat, Stoll, op. cit., p. 393).

Voir aussi : ATF 4C.256/2001 du 14.11.2001 N. c/ D. in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 29

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2004 I 439

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.1

Résumé : LOCATAIRE EMPÊCHANT DE MANIÈRE PERSISTANTE LA RÉALISATION DE TRAVAUX D'ENTRETIEN NÉCESSAIRES Le locataire qui refuse d'effectuer les opérations permettant la réalisation de travaux d'entretien qui sont sans incidence sur les loyers viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); APPRECIATION DES PREUVES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - OBLIGATION DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES - CONSÉQUENCES DU REFUS DU BAILLEUR L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production par le bailleur des pièces requises relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être revue, dans le cadre de l'appel d'un jugement rendu en dernier ressort, que si elle s'avère insoutenable et donc arbitraire (SJ 1991, 134; 1990, 594).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION

Normes : CO.257d; CO.259.ss

Résumé : DÉFAUTS DURANT L'OCCUPATION ILLICITE DU LOCATAIRE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO L'obligation faite au bailleur de maintenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée cesse à la fin des rapports de bail en même temps que naît celle de restituer les locaux, qui incombe au locataire. Lorsque les rapports contractuels des parties ne sont plus soumis aux règles du droit du bail, le locataire ne saurait prétendre à une quelconque réduction de l'indemnité pour occupation illicite au sens des art. 259 ss.

Voir aussi : ACJ n° 1147 du 07.10.2002 M. c/ M.