Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.1

Résumé : MAJORATION DE LOYER OU CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL La notion de nouveau bail, telle que prévue à l'article 270 CO, doit être interprétée restrictivement, par rapport aux majorations de l'article 269d CO, (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259). Il arrive cependant que les fondements d'un bail liant deux parties se modifient à un point tel que l'on n'a plus affaire au même contrat, mais à un nouvel accord; tel peut être le cas d'un logement ou de locaux commerciaux qui sont l'objet de transformations lourdes, puis reloués au preneur qui les occupait précédemment (Communication de l'Office fédéral du logement fasc. 7 n° 11 p. 28; contra RVJ 1987 p. 251). Tel est également le cas d'un locataire qui, après avoir partagé une chambre meublée avec une autre personne, obtient la jouissance exclusive de la chambre et y installe sa famille.

TF

Publication ATF 118 II 124 (all.) = SJ 1992 p. 595 (extrait)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.let.c

Résumé : RENDEMENT BRUT - RAPPORT AVEC LES AUTRES CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER L'article 269a lit. c CO peut être invoqué d'une part comme base de calcul pour la fixation du loyer initial, et, d'autre part, seulement si une réserve correspondante a été faite, pour une adaptation du rendement devant couvrir les frais, mais non pas pour fonder une hausse de loyer se rapportant à un changement des coûts ou au renchérissement.

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Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a

Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES - NOTIFICATION (changement de jurisprudence) Les motifs invoqués par le bailleur constituent une déclaration de volonté de celui-ci sur la base de laquelle le locataire décide d'accepter ou de contester une hausse de loyer. Cette déclaration doit être acceptée selon le principe de la confiance. Or, c'est au moment de la notification de l'avis de hausse que le locataire devra se déterminer sur le bien-fondé des motifs invoqués. Il prendra donc en considération les motifs connus à cette date, à moins que le bailleur ait expressément fait savoir qu'il entend se baser sur des motifs de hausse qui se réaliseront entre la notification et l'entrée en vigueur de la hausse. En vertu du principe de la confiance, la Cour retient en principe la date de la notification du dernier loyer pour le début de la période de calcul d'une hausse, sous réserve des déclarations contraires du bailleur, d'un accord ou jugement entre les parties se basant sur des éléments de hausse qui se sont réalisés ultérieurement.

Voir aussi : ACJ n° 93 du 10.4.92 SA X c/ B. ACJ n° 102 du 10.4.92 SI X c/ B. ACJ n° 161 du 4.6.93 D. c/ T.

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Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : MOTIF DES LOYERS USUELS INVOQUÉ À TITRE SUBSIDIAIRE Cas d'une hausse de loyer basée sur les loyers usuels, la hausse des charges et l'évolution de l'ISPC. En cours d'instance, le bailleur n'a justifié la hausse contestée que par référence à l'ISPC et aux charges, n'invoquant les loyers usuels qu'à titre subsidiaire et sans développer ce critère. Si le TBL n'admet pas intégralement la hausse contestée sur la base des motifs invoqués à titre principal (ceux de la méthode relative), et en l'absence d'une renonciation formelle à invoquer le critère des loyers usuels, il doit examiner ce dernier, sous peine de violer la maxime d'office consacrée par les art. 274d al. 3 CO et 435 LPC.

Voir aussi : ACJ n° 156 du 12.6.1992 SA X c/B. et C. concernant une contestation du loyer initial.

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Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DROIT TRANSITOIRE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE : DROIT TRANSITOIRE La validité des réserves émises sous l'empire de l'ancien droit ne peut être examinée au regard de l'art. 18 OBLF, mais selon la jurisprudence applicable à l'époque.

Voir aussi : ATF 11.6.92 Ass. X c/ H.

TF

Publication ATF 118 II 45 = SJ 1992 p. 428 = JT 1993 I 153 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE DE RÉFÉRENCE Dans le cadre d'une hausse de loyer, les calculs relatifs à la variation du taux hypothécaire doivent être fondés exclusivement sur le taux pratiqué par la banque cantonale de crédit hypothécaire pour les anciennes hypothèques en premier rang, indépendamment du taux qui est réellement appliqué au prêt hypothécaire grevant l'immeuble en cause. Ce taux peut valoir référence pour autant que l'institut bancaire cantonal représente une part significative du marché des crédits hypothécaires, ce qui est généralement le cas des banques cantonales.

Voir aussi : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSES ANNUELLES SUCCESSIVES Une adaptation se justifie lorsque le locataire a subi des hausses annuelles successives. Cependant, une telle adaptation ne doit pas conduire à prendre deux fois en considération les mêmes données.

Voir aussi : ACJ n° 296 du 4.12.92 SI X c/ V. ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X ACJ n° 63 du 17.1.2000 R. SA c/ époux A

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : aLOJ.56M; LP.86

Résumé : RÉPÉTITION DE L'INDÛ Le TBL est compétent pour connaître d'une action fondée sur l'article 86 LP et portant sur un contrat de bail (in casu versement par le locataire d'augmentations du loyer alors que la procédure en majoration de celui-ci n'avait pas été poursuivie après sa non-conciliation).