Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.

CJ , CABL

Publication CdB 3/07 p. 78

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; INCOMBANCE; LOCATAIRE

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ENGENDRÉS PAR LES APPAREILS MIS EN PLACE PAR LE LOCATAIRE Les dépenses sans lien suffisant avec l'usage de la chose louée sont exclues de la définition impérative des frais accessoires. Il en découle que la dépense visée doit présenter un lien suffisamment étroit avec l'objet loué et les installations mises à disposition du locataire par le bailleur. Il est également admis que les coûts relatifs à une installation individuelle de chauffage et de préparation d'eau chaude (boiler) doivent être assumés par le locataire directement. Il en est de même de la maintenance et des frais de fonctionnement des appareils mis en place par le locataire, car leur utilisation ne constitue pas une prestation du bailleur. Ces dépenses doivent être sorties des rapports de bail. Le locataire doit prendre en charge les frais portant sur l'entretien et la consommation en énergie et en eau de l'appareil de climatisation lui appartenant, qui est à l'origine d'une surconsommation d'eau froide due à une vanne défectueuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.256.al.1; CO.258.al.1

Résumé : RETARD DANS LA DÉLIVRANCE DES LOCAUX - FAUTE DU BAILLEUR Ne commet aucune faute le bailleur qui délivre tardivement les locaux, parce que le précédent occupant n'a pas libéré ceux-ci à la date pour laquelle il avait lui-même résilié le bail. En revanche, est fautif le bailleur qui reloue les locaux après avoir résilié le bail, sans s'assurer que le précédent occupant acceptait le congé et renonçait à requérir son annulation ou une prolongation de bail (ATF 177 II 71 consid. 4a; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, ch. 2.7, p. 128). Ainsi, de manière générale, le bailleur qui a conclu un nouveau bail doit s'assurer que le précédent locataire libérera les locaux avant la date d'entrée convenue avec le nouveau locataire.

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE; DILIGENCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR IMPOSSIBILITÉ D'INSPECTER LA CHOSE Le fait pour le nouveau propriétaire de solliciter une visite de routine des lieux, hors des hypothèses de l'art. 257h al. 2 CO, ne lui permet pas de résilier le bail de manière anticipée, si le locataire, sans s'opposer à la visite, ne permet pas qu'elle ait lieu dans le délai imparti.

TF , 1ère Cour de droit public

Publication SJ 2005 I 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.253b

Résumé : BLOCAGE DES LOYERS PAR LE DROIT PUBLIC CANTONAL - LOYER PRIS EN COMPTE AU TERME DE LA PÉRIODE DE CONTRÔLE En vertu de la primauté du droit fédéral, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de 10 ans, ce que prévoit l'art. 12 LDTR. Dans ce cadre, l'obligation faite au propriétaire inclut celle de rectifier le contrat de bail pour aligner le montant du loyer (initial) à celui fixé par le DAEL. Dès lors, au terme de la période de blocage, c'est le loyer fixé par l'autorité qui doit servir de base pour une majoration éventuelle. Le bailleur ne peut donc pas prévoir contractuellement une augmentation automatique du loyer à l'issue de cette période.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 ( Fiche 2309804 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); INCOMBANCE

Normes : CO.284

Résumé : BAIL À FERME - ENTRETIEN DE LA CHOSE La doctrine a déduit de l'art. 284 CO que les frais relatifs aux travaux périodiques (p. ex. peinture des locaux nettoyage des conduites ou détartrage des chauffe-eau) ou autres travaux d'entretien (p. ex. remplacement de tuiles ou de vitres cassées) sont à la charge du fermier et que l'obligation de ce dernier va plus loin que celle du locataire selon l'art. 259 CO. Cela se justifie par le fait que le fermier dispose de plus de droits que le locataire et qu'il est en général plus à même d'exécuter les travaux nécessaires que ne l'est le locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

TF

Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.264.al.3.lit.a

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - INCOMBANCE DU BAILLEUR - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE Le fait que le bailleur ne publie pas d'annonces en vue de la relocation de l'appartement par manque de diligence à la fin de travaux de rénovation, justifie la réduction du montant du loyer dû jusqu'à l'échéance du bail (en l'espèce, libération du paiement de deux mois de loyer), compte tenu du fait que la publication des annonces aurait permis de relouer rapidement les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.