Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;ÉPIDÉMIE;VIRUS(MALADIE);CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COVID-19 - CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS Les contrats doivent être exécutés selon ce qui a été convenu (pacta sunt servanda). Par exception à cette règle, une adaptation du contrat par un tribunal est possible, même contre la volonté d’une partie, si les circonstances se modifient si fondamentalement après la conclusion du contrat qu’il en résulte un grave déséquilibre entre les prestations (clausula rebus sic stantibus). La modification du rapport entre les prestations ne doit pas avoir été prévisible ni évitable au moment de la conclusion du contrat. En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de l’instance précédente. Celle-ci avait admis un changement de circonstances (dans le cas présent, la pandémie de Covid-19 et les mesures étatiques qui ont été prises en conséquence) qui n’était pas prévisible lors de la conclusion du contrat et des avenants. En revanche, le déséquilibre entre les prestations ne suffisait pas à atteindre la gravité requise pour que la clausula rebus sic stantibus s’applique, pour les raisons suivantes : (i) la locataire, qui avait pris à bail un hôtel, avait reçu une indemnité étatique pour cas de rigueur ; (ii) ses collaborateurs avaient bénéficié d’indemnités pour réduction de l’horaire de travail (chômage partiel), ce qui avait permis à la locataire de réduire ses charges ; (iii) les fluctuations dans les nuitées ne sont pas inhabituelles dans le secteur hôtelier, mais font partie du risque commercial général et (iv) la période litigieuse de mars 2020 à février 2021 n’a concerné qu’une fraction de la durée effective du bail (qui était de 90 mois) et de la durée initialement prévue du bail (qui était de 292 mois).

Voir aussi : Tatiana Gurbanov, Le bail à l’épreuve de la pandémie COVID-19 (arrêt 4A_158/2024), Newsletter Bail.ch janvier 2025