Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉLAI D'INTERDICTION

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4; CO.271a.al2

Résumé : RESILIATION - CONGE DONNE DANS LES TROIS ANS APRES UN ACCORD - NOTION D'ACCORD Selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO en lien avec l’art 271a al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans après qu’un accord – hors procédure et prouvé par des écrits – entre le locataire et le bailleur, portant sur prétention relevant du bail, a été conclu. Par « accord », on entend le règlement amiable d’un litige permettant de clarifier définitivement une question juridique controversée entre les parties. L’art. 271a al. 2 CO ne s’applique donc pas s’il n’y a pas de litige, notamment si le bailleur accepte immédiatement la demande du locataire. Il ne s’applique pas non plus si une acceptation est précédée d’une controverse entre les parties mais que celle-ci n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; NULLITÉ ; DÉLAI D'INTERDICTION

Normes : CO.271a; CO.271a; CO.271a

Résumé : RÉPÉTITION D'UN CONGÉ AFFECTÉ D'UN VICE DE FORME - CASUISTIQUE Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions de l'article 271a al. 3 CO, la pratique admet néanmoins qu'un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés tombant sous le coup de l'art. 266o CO. Est notamment considérée comme une résiliation affectée d'un vice de forme et pouvant dès lors être répétée durant la procédure ou les trois ans qui suivent : - une résiliation qui n'a pas été signifiée sous deux plis séparés au locataire et à son conjoint (art. 266n CO et 266o CO), - un congé anticipé fondé sur l'art. 257d al. 2 CO (retard dans le paiement du loyer) qui n'a pas été précédé d'un avis comminatoire, - le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la majorité requise des co-bailleurs, - le congé qui n'a pas été donné par tous les membres de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (ACJC/340/2013 du 18 mars 2013), - une résiliation déclarée nulle faute d'indication de la date pour laquelle elle avait été donnée (ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015), - le Tribunal fédéral a admis que le bailleur qui a été débouté d'une requête en évacuation intentée contre les locataires au motif que le congé ayant précédé cette requête était nul - le bailleur ayant signifié celui-ci à une époque où l'immeuble était sous gérance légale et où seul l'Office des poursuites et des faillites avait qualité pour résilier le bail - pouvait répéter le congé durant ladite procédure ou les trois ans suivant la fin de celle-ci (arrêt du TF 4C.252/2002 du 8 novembre 2002). Ne peut en revanche pas être répété durant la procédure ou dans les trois ans qui suivent : - un congé affecté d'un vice matériel (violation des règles de la bonne foi, violation des lettres a, b, c ou f de l'art. 271a al. 1 CO, absence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, pas de violation du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 2 et 4 CO), - un congé qui fait suite à un avis de modification de bail, visant à transformer un bail de durée indéterminée en un bail à durée déterminée avec impossibilité pour le locataire de solliciter une prolongation de bail, dans la mesure où la modification de bail a été déclarée nulle car contraire au droit impératif.

Voir aussi : ACJC/1072/2019 du 15.07.2019 (dans le cas où le congé est répété pour cause de nullité, un litige au sens de l'art. 271a al. 1 let. e n'est pertinent que s'il est antérieur à la première résiliation)