Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour civile

Publication ATF 131 III 566

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT DE CONCIERGERIE ; CONTRAT MIXTE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DÉFINITION - PRÉPONDÉRANCE Le contrat de conciergerie constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, de sorte qu'il est régie par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l'activité de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis à disposition du concierge. C'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante.

Voir aussi : ACJC/74/2015 du 26.01.2015 qui admet compétence de la juridiction des prud'hommes pour examiner une requête en évacuation lorsque les caractéristiques du contrat de travail sont prépondérantes.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE TRAVAIL (cf. aussi sous art. 56M LOJ) Le contrat de conciergerie est un contrat mixte qui comporte des éléments du bail et du contrat de travail (ATF 118 II 157; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 59; Tercier, Les contrats spéciaux, 1995, n° 2515, p. 307). L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession de l'usage de l'objet du contrat n'apparaît que comme un élément purement accessoire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. Pour la résiliation du contrat de concierge, la jurisprudence genevoise applique les règles du contrat qui présente un aspect prépondérant. Un des critères utilisés pour déterminer le caractère prédominant est celui de l'importance respective des prestations : si le loyer est plus élevé que le salaire du concierge, il y a bail à loyer, et vice versa. La nature du logement constitue également un critère important : s'il s'agit d'un logement de service, l'aspect du contrat de travail est prépondérant (cf. deux décisions opposées de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de X, in Cahiers du bail 1993 p. 28 ss et 1992 p. 127 ss; voir aussi l'arrêt de la Chambre d'appel des Prud'hommes in Jahrbuch des Schweizerischen Arbeitsrechts 1991 p. 383 ss). Par ailleurs, si aucun caractère prédominant de l'un des contrats ne s'affirme, ou s'il y a doute à ce sujet, la compétence reviendra à l'autorité qui à la plénitude de juridiction, soit au Tribunal de première instance (ACJ n° 1490 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 169 du 19.06.1992 C. c/ SI X ACJ n° 759 du 16.06.1997 S. c/ SI X ACJ n° 594 du 15.06.1998 D. c/ SI X ACJ n° 449 du 11.04.2005 L. c/ P. et E. ACJ n° 1490 du 10.12.2007 D.-B. c/ V.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2009 I 241

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONAE MATERIAE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE CONCIERGERIE La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est définie par l'art. 56M LOJ. Le droit fédéral n'impose pas aux cantons d'instituer des tribunaux spéciaux dans le domaine du contrat de bail (cf. art. 274 al. 1 CO). Partant, la question de savoir si un contrat entre dans les définitions données par l'art. 56M LOJ est une pure question de droit cantonal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.253; aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - PRESTATION PREPONDERANTE - COMPETENCE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS En matière de contrat de conciergerie, c'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1). Si le loyer est inférieur au salaire du concierge, il est admis que les éléments du contrat de travail sont prédominants. Tel est également le cas lorsque la possession du logement est indispensable pour l'exercice du travail (SJ 1999, p. 29). En l'espèce, le contrat conclu entre les parties comporte un élément prépondérant de travail. Dès lors, la compétence de la Juridiction des baux et loyers est exclue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; LOGEMENT DE SERVICE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DÉTERMINATION DU CARACTÈRE PRÉDOMINANT DU CONTRAT Pour déterminer le caractère prédominant du contrat, il convient de se fonder sur l'importance respective des prestations. Ainsi, si le loyer est inférieur au salaire du concierge, il est généralement admis que les éléments du contrat de travail sont prédominants. Tel est également le cas lorsque la possession du logement est indispensable pour l'exercice du travail (cf. Barbey, Commentaire aux articles 271-271a CO, p. 70). Un appartement est considéré comme un logement de service non seulement en raison de ses caractéristiques spéciales, mais également si l'immeuble a toujours été pourvu d'un concierge à demeure, si celui-ci a des obligations de garde ou si le logement est le seul disponible pour son successeur.

Voir aussi : ACJ n° 117 du 04.05.1992 P. c/ SA X ACJ n° 449 du 11.04.2005 L. c/ P. et E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - COMPÉTENCE DU TBL La compétence doit être déterminée en fonction de la matière et de l'objet du litige. Si le litige porte sur la validité du congé et que l'aspect relation de travail revêt un caractère prépondérant, le TBL doit se déclarer incompétent (ACJ n° 117 du 04.05.92 P. c/ SA X ; ACJ n° 171 du 18.06.93 Fondation X c/ A.) Si l'aspect bail est prépondérant, le TBL sera compétent. Dans le cas d'une contestation portant uniquement sur la restitution du logement du concierge et sur le paiement d'une indemnité d'occupation, le litige est relatif au contrat de bail à loyer (art. 271 CO) et relève de la compétence du TBL (Aubert, in SJ 1982, 210 in initio), à l'instar du procès relatif à la hausse de loyer qui frappe le concierge (SJ 1979 p. 569 n. 6), et non pas d'une contestation entre employeur et salarié pour une question concernant leurs rapports de travail.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 23.04.1990 C. c/ N. ACJ n° 122 du 01.10.1990 M. c/ SI X ACJ n° 82 du 12.02.2001 C. c/ A. ACJ n° 131 du 10.02.2003 D. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; CONTRAT DE CONCIERGERIE; RES INTER ALIOS ACTA

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE CONCIERGERIE Cas où il existe 2 rapports contractuels distincts mais connexes, l'un de travail, l'autre de bail, conclus avec le concierge par deux cocontractants différents. Chaque contrat étant indépendant de l'autre (res inter alios acta), le Tribunal des baux et loyers ne peut pas se déclarer incompétent pour statuer sur une requête en évacuation déposée par le bailleur.