Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - CARACTÈRE PROVISOIRE DE LA SOUS-LOCATION PAS NÉCESSAIRE L'art. 262 CO, pose à son alinéa premier le principe de l'admissibilité de la sous-location. Il fixe, à l'alinéa 2, les limites étroites permettant au bailleur de refuser son consentement. Dès l'instant où les locataires n'ont pas refusé d'envisager de revenir dans les locaux loués, il n'est pas possible de prétendre qu'ils ont détourné la sous-location de son but.

Voir aussi : ACJ n° 392 du 10.04.2000 SI P. c/ Epoux R. ATF du 11.10.1994 SA x c/ E. = SJ 1995 p. 227

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; DUREE INDETERMINEE

Normes : CO.255.al.3

Résumé : DOUTE SUR LA DURÉE DETERMINÉE DU CONTRAT En cas de doute sur la question de savoir si le contrat a été conclu pour une durée déterminée, la présomption de l'article 255 al. 3 CO commande de trancher par la négative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS MALGRÉ LA SIGNATURE ULTÉRIEURE DE CELUI-CI Le bail écrit est normalement conclu lorsque toutes les parties, ou leur représentant, ont apposé leurs signatures manuscrites sur le contrat (art. 13 al. 1 et 14 al. 1 CO). Lorsque les parties ne signent pas en présence l'une de l'autre, le contrat n'est pas conclu tant que l'une d'elles n'a pas reçu l'exemplaire signé par l'autre (SJ 1962 p. 521 ss ; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 115-116). Il faut cependant déduire du comportement d'un locataire qui a versé au bailleur un demi-loyer mensuel, qui a signé l'avis officiel de fixation du loyer initial et qui a constitué une garantie bancaire au bailleur, prestations que ce dernier a acceptées, avant d'avoir reçu en retour le bail signé par le bailleur, que les parties ont renoncé par actes concluants à soumettre leurs rapports contractuels à la forme écrite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONSTITUTION DE LA SOCIETE; SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL CONCLU AVANT L'INSCRIPTION DE LA LOCATAIRE EN SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE Cas d'un bail conclu au nom d'une société en formation par un de ses représentants, qui a renoncé par la suite tant à la constitution de ladite société qu'à l'exploitation de l'arcade litigieuse. Selon le Tribunal fédéral, la loi ne prescrit aucune forme ou condition particulière pour l'acceptation par la société des engagements pris en son nom avant son inscription; il s'ensuit que cette acceptation peut intervenir de manière expresse ou tacite et que les organes compétents pour contracter au nom de la société après l'inscription doivent être considérés comme compétents pour ratifier les engagements pris en son nom avant l'inscription (ATF 26 II 676). L'acceptation par la société des obligations découlant du contrat est manifeste lorsque les loyers ont toujours été payés en son nom, y compris ceux postérieurs à sa constitution et à la désignation de ses administrateurs actuels.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; PARTIE AU CONTRAT; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.13; CO.14; CO.16

Résumé : FORME ÉCRITE DU CONTRAT CHOISIE PAR LES PARTIES - PLURALITÉ DE COCONTRACTANTS Les parties qui ont convenu de donner une forme spéciale à un contrat pour lequel la loi n'en exige point, à l'instar du contrat de bail, sont réputées n'avoir entendu se lier que dès l'accomplissement de cette forme (art. 16 CO). Lorsque la forme écrite est choisie, les art. 13 et 14 CO exigent la signature manuscrite de toutes les personnes auxquelles le contrat impose des obligations. Doctrine et jurisprudence s'accordent pour reconnaître que, lorsque plusieurs personnes doivent signer l'acte, celui-ci ne devient parfait - pour autant que les autres conditions soient remplies - que par l'apposition de la dernière signature. Dans le cas contraire, le contrat n'étant pas venu à chef, les parties ne sont pas liées entre elles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONDITION SUSPENSIVE; DOMMAGE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL DE FAIT - INDEMNITE DUE AU BAILLEUR Cas de conclusion d'un contrat de bail soumise à la condition suspensive d'un accord écrit de l'OCPA relatif au paiement du loyer. Cet accord n'étant jamais intervenu, la bail n'est jamais venu à chef. Toutefois, le bailleur a exécuté la prestation qui lui incombait en mettant à disposition l'objet du bail. Les règles sur la restitution des prestations réciproques (art. 62 et ss CO) ne pouvant s'appliquer telles quelles en matière de contrat de durée, il est admis de manière générale que celui qui bénéficie des locaux doit à son cocontractant une indemnité qui correspond à la valeur locative de la chose mise à sa disposition (ATF 105 II 92; 64 II 132; 39 II 238; SJ 1984 p. 60 consid. 4; Polydor-Werner, Ruckabwicklung und Aufechterhaltung fehlerhafter Dauerschuldverträge, 1988 p. 34/44 et 225 et ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CC.2

Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES, RÈGLES ET USAGES LOCATIFS - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Conditions générales agrafées au bail du garage (et non pas à celui de l'appartement). Ce fait ne constitue pas, compte tenu de leur intitulé (Bail à loyer type pour appartement) et de la communication des deux baux par le même envoi, un indice permettant de déduire la volonté réelle et commune des parties de ne les appliquer qu'au bail du garage.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE TRAVAIL (cf. aussi sous art. 56M LOJ) Le contrat de conciergerie est un contrat mixte qui comporte des éléments du bail et du contrat de travail (ATF 118 II 157; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 59; Tercier, Les contrats spéciaux, 1995, n° 2515, p. 307). L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession de l'usage de l'objet du contrat n'apparaît que comme un élément purement accessoire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. Pour la résiliation du contrat de concierge, la jurisprudence genevoise applique les règles du contrat qui présente un aspect prépondérant. Un des critères utilisés pour déterminer le caractère prédominant est celui de l'importance respective des prestations : si le loyer est plus élevé que le salaire du concierge, il y a bail à loyer, et vice versa. La nature du logement constitue également un critère important : s'il s'agit d'un logement de service, l'aspect du contrat de travail est prépondérant (cf. deux décisions opposées de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de X, in Cahiers du bail 1993 p. 28 ss et 1992 p. 127 ss; voir aussi l'arrêt de la Chambre d'appel des Prud'hommes in Jahrbuch des Schweizerischen Arbeitsrechts 1991 p. 383 ss). Par ailleurs, si aucun caractère prédominant de l'un des contrats ne s'affirme, ou s'il y a doute à ce sujet, la compétence reviendra à l'autorité qui à la plénitude de juridiction, soit au Tribunal de première instance (ACJ n° 1490 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 169 du 19.06.1992 C. c/ SI X ACJ n° 759 du 16.06.1997 S. c/ SI X ACJ n° 594 du 15.06.1998 D. c/ SI X ACJ n° 449 du 11.04.2005 L. c/ P. et E. ACJ n° 1490 du 10.12.2007 D.-B. c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; ILLICEITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : DEMANDE EN INVALIDATION DU BAIL POUR OBJET IMPOSSIBLE OU ILLICITE L'impossibilité pour des motifs juridiques est admise. Elle suppose, outre l'interdiction, que l'autorité empêche effectivement la prestation par des moyens de coercition (Von Thur A., Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, 2 vol. Zurich 1924/1925, par. 31, p. 218 à 230; Oftinger K., Gesetzgeberische Eingriffe in das Zivilrecht, RDS 1938, p. 527 à 528a). In casu, la parcelle où se situent les locaux loués est en zone agricole, soit hors zone à bâtir (art. 16 LAT, art. 20 Lalat). Ces deux lois ne prévoient aucun moyen de coercition empêchant effectivement l'exploitation d'une entreprise non conforme à l'affectation d'une zone agricole. De plus, le locataire n'a jamais été contraint de cesser l'exploitation de son entreprise. Il n'y a dès lors pas eu d'impossibilité objective. Le contrat présente un contenu illicite "quand son objet, le résultat auquel il conduit ou le but qu'il poursuit indirectement contrevient à un droit objectif, qu'il s'agisse de droit fédéral ou cantonal. La nullité est cependant subordonnée à la condition que cette sanction soit expressément prévue par la loi concernée ou qu'elle ressorte du sens et du but de la norme violée" (ATF 117 II 48. C2a, JT 1991 I 649;ATF 117 II 287 c.4a, JT 1992 I 304, JT 1994 I 599).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - VALEUR D'UNE DÉCLARATION FAITE LORS D'UNE AUDIENCE DE COMPARUTION DEVANT LE TBL Dans le cas d'une requête en diminution de loyer, toute déclaration de volonté faite devant le Tribunal lie les parties et le juge et, en conséquence, limite le cadre du débat. Cette déclaration doit s'interpréter à l'instar de la motivation indiquée dans un avis de majoration (cf. art 269d CO), c'est-à-dire selon le sens que les destinataires peuvent raisonnablement lui attribuer en la considérant comme réellement voulue, sur la base de l'attitude antérieure du déclarant et des circonstances connues lors de la déclaration (principe de la confiance (cf. P. Engel, Traité des Obligations en droit suisse, p. 167).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 320

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT COMPLEXE ; STATION-SERVICE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS COMPOSÉS - CARACTÈRE PRÉPONDERANT DES ÉLÉMENTS CONTRACTUELS ÉTRANGERS AU BAIL - STATION-SERVICE En cas de contrats composés réunissant diverses conventions distinctes mais dépendantes entre elles, ou de contrat mixte contenant des éléments de plusieurs contrats, il faut rechercher le centre de gravité des relations contractuelles, appréhendées comme un seul et unique accord; compte tenu de leur dépendance réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre chaque composante du contrat à un sort juridique propre. L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession de l'usage n'apparaît que comme un élément accessoire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. L'extinction de la location d'une station-service n'est pas soumise au droit du bail, même lorsque l'exploitant peut y vendre des voitures, si l'accent est mis sur la vente des produits d'une compagnie pétrolière.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_335/2018 du 09.05.2019 (DB 31/2019, p. 35 ss : Lorsque le contrat de bail s'inscrit dans un contrat complexe avec un contrat de promesse de vente et que cette convention est entachée d'un vice du consentement, l'ensemble de la relation contractuelle est invalidé ex tunc si le centre de gravité de celle-ci se trouve dans le contrat de vente); ACJ n° 746 du 11.06.2007 P. c/ X SA

Publication SJ 1998 p. 320

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18

Résumé : INTERPRÉTATION DES CONTRATS Déterminer la volonté réelle et concordante des parties sur la base d'une interprétation subjective relève des constatations de fait. S'il n'est pas possible d'établir la volonté concrète des parties, il faut procéder à une interprétation objective des déclarations de volonté selon le principe de la confiance en fonction de toutes les circonstances, ce qui constitue une question de droit.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DES NOTIONS DE LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS ET DE LOYER DU MARCHÉ La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, dont la détermination du sens et de la portée obéit aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. Par conséquent, si les parties sont d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il n'y a pas lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. Sinon, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308, p. 313). Lorsque le contenu des motifs de la formule officielle n'est pas suffisamment clair et précis, il est nul.

Voir aussi : ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10 in fine/11

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER DE LA SOUS-LOCATION Pour déterminer le loyer d'une sous-location ou pour juger de son caractère abusif, il convient de comparer ce loyer au seul loyer principal. Les autres critères applicables pour la fixation du loyer principal (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas (ATF 119 II 353/355 = SJ 1994, p. 1/4). Le sous-bailleur n'a en principe pas le droit de tirer un bénéfice de la sous-location (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 379). Le sous-bailleur peut toutefois prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, par exemple le mobilier (ATF op. cit. p. 353/356 et auteurs cités), ainsi que les charges qu'il supporte. Il peut également être tenu compte dans le calcul du sous-loyer des risques particuliers assumés par le sous-bailleur, notamment celui du non-paiement du sous-loyer, alors même qu'il reste entièrement tenu de payer le loyer principal. Les prestations supplémentaires pour le mobilier loué et la prime de risque sont en règle générale évaluées à 15 % du loyer principal (CdB 1992 p. 122/123. Voir aussi R. Barbey, L'AMSL, Lausanne, 1984, p. 89).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_211/2016 du 07.07.2016

Giacomo RONCORONI

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; FORCE OBLIGATOIRE(SENS GENERAL)

Normes : CO.253.ss

Résumé : La loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONTRAT; FORME ORALE; PAIEMENT; PREUVE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT ORAL - APPRÉCIATION DES PREUVES DU PAIEMENT DU LOYER SELON LA BONNE FOI Selon l'expérience de la vie et le cours ordinaire des choses dans le cadre de sous-locations orales, convenues directement par des locataires individuels avec des ressortissants étrangers au statut souvent précaire, hors toute intervention des professionnels de l'immobilier, moyennant des loyers généralement sensiblement supérieurs aux loyers versés aux propriétaires des immeubles concernés, l'encaissement des loyers de sous-location est effectué avec la plus grande diligence et il est rare qu'un sous-bailleur attende près d'une année et demie avant de réclamer son dû à son ou à ses sous-locataires. Cas où le loyer était perçu sans reçu. Preuve non rapportée.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1996 p. 5

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DE LOYER - RÉSERVE DE HAUSSE Selon le Tribunal fédéral, on peut concéder au propriétaire le droit d'arguer de la non-utilisation de toutes les possibilités de hausse. Cependant, l'application de cette réserve doit être très restrictive (retenue du bailleur ressortant nettement de ses notifications de hausses - ATF 106 II 356, consid. 3b). Une réserve tacite n'est pas admissible ( ATF 117 II 458 consid. 2a et les références). Dans le cas d'une majoration, le bailleur doit indiquer les facteurs de hausse qu'il réserve, voir la non-utilisation de ceux invoqués à l'appui de cette majoration (ATF 117 II 161/162). Les motifs qu'il indique à ce propos constituent une déclaration de volonté d'une partie qui doit être interprétée, selon le principe de la confiance, de la façon dont le destinataire pouvait la comprendre de bonne foi (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). Les exigences susmentionnées demeurent valables sous l'empire du nouveau droit, l'article 18 OBLF se bornant à subordonner la validité d'une réserve de hausse à la réalisation d'une condition supplémentaire, à savoir l'indication chiffrée de la hausse réservée (c. l'arrêt non publié du 24 février 1994, dans la cause 4C.386/1993 T. AG c. F., consid. 6).

Voir aussi : ATF non publié du 12.09.1995 Ass. X c/ W.-M. ACJ n° 1151 du 10.11.2003 M. c/ P. B.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - APPLICATION DE 262 CO À UN CONTRAT PASSÉ EN 1984 L'art. 262 CO est applicable à toutes les sous-locations existant après le 1er juillet 1990 quand bien même le contrat de bail passé en 1984 ne l'a pas prévu initialement. (ATF du 11 octobre 1994 dans la cause C. p. p. e. G. c/ E., publié in SJ 1995 p. 227 ss; Lachat, La sous-location, in SJ 1992 p. 469 ss, spéc, p. 473 et les références doctrinales). L'article 262 alinéa 2 lettre a CO permet au bailleur de refuser son consentement à la sous-location si le locataire refuse de lui en communiquer les conditions. Le bailleur est dès lors en droit de résilier le bail pour de justes motifs, selon l'art. 257f CO.

Voir aussi : ACJ n° 259 du 23.10.92 SI A. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264.al.1

Résumé : RENSEIGNEMENTS SUR LE LOCATAIRE REPRENANT Le bailleur doit disposer d'un "certain temps" (Message, p. 1426), tout en précisant qu'il ne peut surseoir trop longtemps à sa décision; un mois à six semaines ont été jugés suffisants pour relouer des locaux commerciaux, qui nécessitent un examen plus long de la situation par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). Ce délai est indicatif et peut varier en fonction de chaque cas; "ainsi une régie se décidera certainement plus rapidement qu'un propriétaire privé" (Commentaire USPI, p.333).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : CARACTÈRE IMPÉRATIF DE L'ART. 264 CO - NON ADMISSIBILITÉ D'UNE PEINE CONVENTIONNELLE EN CAS DE RÉSILIATION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE Nullité d'une clause prévoyant une peine conventionnelle de Fr.10'000.- imposant au locataire des obligations en cas de résiliation anticipée excédant celle de l'article 264 CO. En revanche, des frais administratifs ascendant à 1% du dossier (i.e. du loyer annuel) ont été admis en cas de résiliation anticipée du bail, dès lors qu'ils étaient prévus au contrat (ACJ n° 324 du 10.12.1993 SI X c/ G.).

Voir aussi : ACJ n° 1190 du 06.10.97 S. c/ N.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS POUR ADMETTRE L'EXISTENCE D'UN BAIL RÉSULTANT D'ACTES CONCLUANTS SUCCÉDANT À UNE ACTION EN ÉVACUATION - COMPORTEMENT DU BAILLEUR - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Sauf circonstances absolument exceptionnelles, on ne saurait admettre qu'un nouveau bail puisse naître tacitement tant que l'instance en évacuation demeure pendante (ACJ n° 103 du 26.9.88 B. c/ SI X). Constituent de telles circonstances, la suspension de la procédure d'évacuation prononcée "sauf recharge" le 7 juin 1990, et l'absence de toute mesure concrète en vue de la reprise de ladite procédure avant le 17 juin 1992. In casu, admission d'un nouveau bail conclu tacitement.

TF

Publication ATF 119 II 347 = JT 1994 I 609 = SJ 1994 p. 159

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; LOYER

Normes : CO.253

Résumé : NÉCESSITÉ D'UN ACCORD SUR LE MONTANT DU LOYER POUR LA CONCLUSION DU CONTRAT Un loyer déterminé ou déterminable est un point essentiel du bail. A défaut d'entente, le contrat ne vient pas à chef même si les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et si l'utilisation a déjà commencé. Dans ce cas, le locataire n'a pas le droit d'utiliser la chose plus avant. Le juge ne peut compléter le contrat que pour une utilisation qui a déjà eu lieu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES ANNEXÉES AU BAIL Les conditions générales contenues dans le bail à loyer type sont une forme de dispositions contractuelles pré-formulées qui n'ont d'effet entre les parties que si celles-ci les ont intégrées à leur contrat. Une nouvelle teneur ne remplace la précédente que lorsqu'elle est intégrée au contrat par les parties, expressément ou tacitement (communication non refusée dans un délai convenable).

TF

Publication ATF 119 II 36 = SJ 1993 p.469

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne peut refuser de libérer le locataire du paiement du loyer, en considérant comme inacceptable le successeur proposé, s'il ne fait valoir que de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes; en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires, des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé, ou le fait que le successeur n'est disposé à payer qu'un loyer inférieur constituent de justes motifs pour rejeter une candidature. Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement.

Voir aussi : ATF du 07.03.95 S. SA c/ W. = SJ 1995 p. 425 ACJ n° 323 du 20.04.98 A. c/ R. ATF du 22.05.01 S.SA c/ C. ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

TF

Publication ATF 118 II 157 = JT 1993 I 648

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE FRANCHISAGE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE FRANCHISE - BAIL À LOYER - BAIL À FERME Les dispositions de l'AMSL et du CO protégeant le locataire ne sont pas applicables à un contrat de franchise ne contenant qu'un élément accessoire ressortissant au bail à loyer ou à ferme.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT CONCLU AVEC UNE PERSONNE NON DETERMINÉE Un contrat conclu au nom d'une personne non déterminée est juridiquement valable (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. 1, ZH 1991, p. 251 N° 1332). Toutefois, le représenté ne peut rester inconnu que provisoire-ment (SJ 1955 p. 197 ss.; ATF 60 II 492/500). Sur la base de l'article 2 al. 1 CC, le représentant est dès lors tenu de révéler son nom (R. Zäch, Commentaire bernois, BE 1959, ad art. 32 N° 58 ss, p. 72). S'il le refuse, et que le représenté ne peut être déterminé selon des critères objectifs, le contrat devient en principe caduc. Lorsque le représenté peut être déterminé selon les critères objectifs, le contrat est maintenu dans cette hypothèse. Toutefois, le représentant peut être tenu de payer des dommages-intérêts négatifs, en application analogique de l'article 39 alinéa 1 CO (Zäch, op. cit., ad art. 32 N° 73, p. 62). Après la révélation du nom du représenté, l'autre partie a le droit de refuser la continuation du contrat, lorsque le représenté ne présente pas les qualités requises (insolvabilité, mauvaise réputation; Zäch, op. cit., N° 61).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT MIXTE; CONTRAT INNOMME

Normes : CO.253; aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT "DE DEMONSTRATION" Contrat intitulé "de démonstration" et prévoyant la mise à disposition d'une surface de vente par un grand magasin moyennant prélèvement d'une commission sur le chiffre d'affaires brut, les ventes étant faites au nom du grand magasin et la marchandise étant fournies par le "démonstrateur". Il s'agit d'un contrat mixte qui traite de plusieurs obligations parallèles et de natures diverses. Les éléments de vente et de consignation apparaissant comme prépondérants, le TBL est incompétent ratione materiae.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253; CO.272c.al.2

Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT SUI GENERIS

Normes : aLOJ.56M; LOJ.89

Résumé : CONTRAT MIXTE - REMISE DE COMMERCE - BAIL Convention prévoyant la cession d'un commerce, notamment du droit au bail principal, moyennant un prix donné et la mise à disposition de la chose, moyennant un loyer, jusqu'à la date de la remise du commerce. L'aspect bail étant accessoire par rapport à l'aspect remise de commerce (contrat sui generis), il s'agit d'un contrat mixte et non de contrats distincts. Le TBL est incompétent ratione materiae car l'aspect sous-location est dépendant de la remise de commerce, qui revêt un aspect prépondérant.

Voir aussi : ACJC/286/2017 du 13.03.2017 (qui retient que les éléments relevant du contrat de bail à ferme sont prépondérants par rapport à la reprise du stock, qui peut être qualifiée de convention accessoire.Compétence du TBL pour connaître des prétentions relatives à la reprise du stock)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; LOGEMENT DE SERVICE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DÉTERMINATION DU CARACTÈRE PRÉDOMINANT DU CONTRAT Pour déterminer le caractère prédominant du contrat, il convient de se fonder sur l'importance respective des prestations. Ainsi, si le loyer est inférieur au salaire du concierge, il est généralement admis que les éléments du contrat de travail sont prédominants. Tel est également le cas lorsque la possession du logement est indispensable pour l'exercice du travail (cf. Barbey, Commentaire aux articles 271-271a CO, p. 70). Un appartement est considéré comme un logement de service non seulement en raison de ses caractéristiques spéciales, mais également si l'immeuble a toujours été pourvu d'un concierge à demeure, si celui-ci a des obligations de garde ou si le logement est le seul disponible pour son successeur.

Voir aussi : ACJ n° 117 du 04.05.1992 P. c/ SA X ACJ n° 449 du 11.04.2005 L. c/ P. et E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL À LOYER - CONTRAT INNOMMÉ DE PENSION OU D'HÔTELLERIE Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. Exceptionnellement, les articles du chapitre 3 titre VIIIème CO régissant les loyers abusifs et la protection contre les congés sont applicables dans le cas d'un séjour dans un établissement revêtant un caractère permanent (Schluep, Schweizerisches Privatrecht, Vol VII/2, p. 929 à 932; Schmid, Commentaire bernois, Vorbem. zu Art. 253-274 nos 74, 79; Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 59 ch. 3.4; Barbey, Commentaire du droit du bail, PCI n° 164). Le contrat d'hôtellerie, voire de pension, se distingue de plus par sa durée indéterminée. Ainsi, les hôtes peuvent quitter l'établissement sans préavis (ATF 32 II 71 = JT 1906 I 490 = SJ 1906 p. 244, cons. 1; ATF 77 III 123, cons. 2). Un préavis de 15 jours, selon l'article 266e CO, donne au contrat la nature de bail à loyer (RJB 1922 p.40-41; Fribourg Extraits 1944-1945 p. 55; RSJ 1925-1926 p. 68 n°10; 1954 p. 260 n°132 = AGVE 1951 p. 14).

Voir aussi : ACJ n° 963 du 05.09.2005 M. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a

Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES - NOTIFICATION (changement de jurisprudence) Les motifs invoqués par le bailleur constituent une déclaration de volonté de celui-ci sur la base de laquelle le locataire décide d'accepter ou de contester une hausse de loyer. Cette déclaration doit être acceptée selon le principe de la confiance. Or, c'est au moment de la notification de l'avis de hausse que le locataire devra se déterminer sur le bien-fondé des motifs invoqués. Il prendra donc en considération les motifs connus à cette date, à moins que le bailleur ait expressément fait savoir qu'il entend se baser sur des motifs de hausse qui se réaliseront entre la notification et l'entrée en vigueur de la hausse. En vertu du principe de la confiance, la Cour retient en principe la date de la notification du dernier loyer pour le début de la période de calcul d'une hausse, sous réserve des déclarations contraires du bailleur, d'un accord ou jugement entre les parties se basant sur des éléments de hausse qui se sont réalisés ultérieurement.

Voir aussi : ACJ n° 93 du 10.4.92 SA X c/ B. ACJ n° 102 du 10.4.92 SI X c/ B. ACJ n° 161 du 4.6.93 D. c/ T.

TF

Publication ATF 117 II 156 = JT 1992 I 317 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DU LOCATAIRE Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel. Cela est également valable lorsque le locataire est disposé à s'acquitter de la différence de loyer directement auprès du bailleur jusqu'à l'échéance contractuelle du bail car la situation du bailleur serait amoindrie en cas de prolongation du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : IMPOSSIBILITÉ INITIALE OBJECTIVE La cause de nullité prévue par l'art. 20 al. 1 CO présuppose que personne n'est en mesure d'effectuer la prestation. Si le débiteur n'est pas en mesure d'effectuer la prestation promise pour une raison juridique, (il n'a pas la maîtrise juridique de la chose sur laquelle porte la prestation), on se trouve en présence d'une impossibilité subjective qui n'entraîne pas la nullité du contrat (Bucher, Obligationenrecht - Allgemeiner Teil, 2ème éd., p. 248; Gauch, Schluep, Tercier, Partie générale du droit des obligations, tome II, p. 105 ss.). Un contrat de bail est valable même si le bailleur n'a pas le pouvoir de disposer de la chose (Schmid, Commentaire zurichois, vol. V/2/b, ad 253 note 30 et la réf. citée; Hochli, Der Untermietvertrag, Schriftenreihe zum Konsumentenschutzrecht, vol. 6, p. 41 notes 198 et 199; cf. dans le même sens, en droit allemand, Staudinger, BGB Kommentar, 12ème éd. par. 535 note 6 ; ACJ du 08.02.88 P. c/ B.).