Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 4/2008 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253.ss

Résumé : LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR DE BIENS IMMOBILIERS in Cahiers du Bail n° 4/2008, p. 97

Remarques : Doctrine

Bernard CORBOZ

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; BAILLEUR; LOYER

Normes : CO.260

Résumé : Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur le loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; PROPRIÉTÉ

Normes : CO.253

Résumé : BAILLEUR - TITULARITÉ DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Comme un contrat de bail ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel. Savoir qui est propriétaire des locaux est donc une question sans aucune pertinence, la question à résoudre étant celle de la titularité des obligations contractuelles.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_212/2018 du 22.05.2018 (le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de l'objet loué); ACJC/202/2016 du 15.02.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : OBLF.11.al.1

Résumé : INDICATION DE L'ANNÉE DE CONSTRUCTION - EXIGENCE D'UNE PRÉCISION MÉNAGEANT UNE FIABILITÉ SUFFISANTE S'agissant d'un immeuble ancien (1840), il incombe au bailleur de dire si son immeuble a fait l'objet d'une rénovation, d'en indiquer l'époque et les détails, et de rechercher des immeubles comparables de ce point de vue. Ne sont pas probants des immeubles construits en 1900, ou aux alentours, ni au début du siècle ou avant 1900, sans autre précision ménageant une fiabilité suffisante.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RÉSILIATION;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; CO.266o; OBLF.9

Résumé : UNE RESILIATION N'EST PAS NULLE EN RAISON DE LA MAUVAISE INDICATION DE L'IDENTITE DU PROPRIETAIRE SUR L'AVIS OFFICIEL. La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/09 p. 87 MP 4/09 p. 261

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.256

Résumé : DROIT DU LOCATAIRE DE RENONCER À L'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUÉE Les dérogations, au détriment du locataire, à l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l'avance à ses droits s'il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction de loyer.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 10

CJ , CABL

Publication CdB 4/2000, p. 110ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257e

Résumé : SURETES FOURNIES PAR LE LOCATAIRE NON VERSEES DANS UN COMPTE BLOQUE - OBLIGATION DU BAILLEUR EN FIN DE BAIL - COMPENSATION INTERDITE Lorsque le bailleur ne dépose pas les sûretés en espèces conformément à l'art. 257e al. 1 CO, ce même article confère au locataire une prétention immédiatement exigible et exécutable à ce que la loi soit respectée. En fin de bail cette obligation de déposer qui incombe au bailleur se transforme en une obligation de restituer (Higi, Commentaire zurichois, n. 30 ad art. 257e CO). Lorsque le bailleur n'a pas versé les sûretés dans un compte bancaire bloqué, il en devient le dépositaire au sens de l'art. 481 CO. En conséquence, le bailleur ne peut pas éteindre par compensation l'obligation de restituer contre la volonté du déposant ou sans son accord en vertu de l'art. 125 ch. 1 CO.

Voir aussi : ACJC/114/2002 du 18.02.2002

Philippe RICHARD

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Les dispositions générales in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d; CO.269ss; Cst.49

Résumé : APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL Le fait pour la Ville de Genève d'informer les locataires - par le biais de la formule officielle et à titre de modification du contrat - que le bail sera à l'avenir soumis à un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social n'apporte aucune modification des relations contractuelles. Cela ne correspond en particulier pas (encore) à une majoration de loyer permettant aux locataires de revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO. De manière générale, l'application du règlement devra respecter le droit fédéral (art. 49 Cst. féd.) et ne pourra aboutir à un résultat contraire aux art. 269 ss CO.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/742/2020 du 29.05.2020

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT PAR LE BAILLEUR - APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge se prononcera sur le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s'inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En particulier, comme en matière de rénovation, le juge se demandera si l'autre prétention peut être raisonnablement imposée au locataire. Il examinera aussi si la modification intervient au détriment du locataire. Enfin, le juge pourra s'inspirer des règles relatives à l'annulation des résiliations abusives (art. 271 et 271a CO). En d'autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art. 253 ss CO, du respect des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de la nécessité d'éviter que la prétention équivaille dans ses effets à une résiliation. En cas de doute, le juge refusera la modification sollicitée en s'appuyant sur le principe de la fidélité au contrat. In casu, la modification imposée par la bailleresse est l'application d'un règlement pour les logements à caractère social, lequel contient notamment des dispositions sur la possibilité de résilier le bail avant son expiration si les conditions particulières de location fixées par la bailleresse ne sont pas respectées. Tout en laissant la question de savoir si ce nouveau règlement péjore la situation du locataire ouverte, la Cour retient que l'intérêt public de la bailleresse de lutter contre la pénurie et de loger des personnes en situation de précarité en assurant une équité entre eux l'emporte sur l'intérêt du locataire.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/732/2019 du 20.05.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.256.al.1; CO.258.al.1

Résumé : RETARD DANS LA DÉLIVRANCE DES LOCAUX - FAUTE DU BAILLEUR Ne commet aucune faute le bailleur qui délivre tardivement les locaux, parce que le précédent occupant n'a pas libéré ceux-ci à la date pour laquelle il avait lui-même résilié le bail. En revanche, est fautif le bailleur qui reloue les locaux après avoir résilié le bail, sans s'assurer que le précédent occupant acceptait le congé et renonçait à requérir son annulation ou une prolongation de bail (ATF 177 II 71 consid. 4a; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, ch. 2.7, p. 128). Ainsi, de manière générale, le bailleur qui a conclu un nouveau bail doit s'assurer que le précédent locataire libérera les locaux avant la date d'entrée convenue avec le nouveau locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE; DILIGENCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR IMPOSSIBILITÉ D'INSPECTER LA CHOSE Le fait pour le nouveau propriétaire de solliciter une visite de routine des lieux, hors des hypothèses de l'art. 257h al. 2 CO, ne lui permet pas de résilier le bail de manière anticipée, si le locataire, sans s'opposer à la visite, ne permet pas qu'elle ait lieu dans le délai imparti.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - CAS OÙ LE LOCATAIRE EST LIBÉRÉ DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES En cas de restitution anticipée de la chose, le bailleur qui occupe lui-même les locaux libérés ne peut en réclamer le loyer au locataire sortant (Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, n° 91 ad art. 264 CO). Celui-ci est également libéré si le bailleur vend dans l'intervalle les locaux ou s'il en cède gratuitement l'usage à un tiers (Lachat, La restitution anticipée de la chose louée : questions choisies, CdB 1998, p. 147, n° 41).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.119.al.1

Résumé : GARAGE DÉTRUIT PAR UN INCENDIE SANS FAUTE DES PARTIES - PAS D'OBLIGATION DU BAILLEUR DE RECONSTRUIRE SI LA RECONSTRUCTION NE PEUT RAISONNABLEMENT ÊTRE EXIGÉE Cas où les dégâts causés par l'incendie ont été considérables (atelier détruit) et où les travaux de réfection ont été importants et ont duré plusieurs mois, leur coût s'élevant à la moitié environ de la valeur du bâtiment avant le sinistre. Compte tenu de ces éléments, la destruction de la chose louée ayant été quasi totale, l'art. 119 CO serait applicable à l'exclusion des dispositions sur les défauts de la chose louée. Voudrait-on considérer que la destruction n'a été que partielle, que le cas resterait régi par l'art. 119 CO. Dans le cas d'espèce, une reconstruction à destination d'un garage ne pouvait raisonnablement être imposée au bailleur.

TF

Publication ATF 116 II 677 = SJ 1992 p. 224

Descripteurs : BAIL A LOYER; HYPOTHEQUE LEGALE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CC.837.al.1.ch.3

Résumé : HYPOTHÈQUE DES ARTISANS ET ENTREPRENEURS - TRAVAUX COMMANDÉS PAR UN LOCATAIRE Le droit à l'inscription d'une hypothèque légale n'existe que lorsque les travaux commandés par un locataire ont été exécutés avec le consentement du propriétaire et ont entraîné une augmentation durable de la valeur de l'immeuble.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;RENDEMENT ADMISSIBLE

Normes : CO.269a.letb; CO.269d.al1; OBLF.14

Résumé : MAJORATION DE LOYER - PRESTATION SUPPLEMENTAIRE DU BAILLEUR - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE Le Tribunal fédéral tranche dans cet arrêt la question de savoir quel est le taux de rendement admissible des fonds propres en cas de travaux à plus-value et retient que le taux de rendement jugé admissible dans l'ATF 147 III 14 (soit 2% en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2%) dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires (consid. 4.3.3).

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE DE LA SIGNATURE DU BAILLEUR SUR L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL La signature autographe de l'avis de majoration de loyer est en principe nécessaire, sauf exception prévue à l'art. 14 al. 2 CO. Dès lors que les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire (ATF 121 III 366), l'absence de la signature du bailleur sur l'avis communiqué au locataire pour signature constitue un vice qui affecte la validité de cette communication.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE FORMULER EXPRESSÉMENT SA VOLONTÉ D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE AVANT DE METTRE EN DEMEURE LE LOCATAIRE DE PAYER La clause du bail stipulant qu'en cas de retard de plus de 8 jours dans le paiement d'une mensualité, le bailleur peut exiger d'être payé trimestriellement d'avance, suppose une déclaration de volonté du bailleur afin que le locataire connaisse ses intentions. Le bailleur doit donc notifier au locataire son exigence du retour aux paiements trimestriels. Le congé donné à la suite d'un avis comminatoire pour des loyers dont le locataire ne savait pas qu'ils étaient échus n'est pas conforme aux règles de la bonne foi et doit être annulé, les conditions de l'article 257d al.1 CO n'étant pas remplies (cf. ACJ n° 56 du 23.01.95). Si la déclaration de volonté du bailleur ne mentionne pas formellement depuis quelle date celui-ci entend réclamer le paiement du loyer par trimestre d'avance, se pose la question de savoir quand cet avis déploie ses effets. Il ne peut en tout état pas déployer un effet rétroactif. La Cour a laissé indécise la question de savoir s'il déploie ses effets dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure ou seulement dès la prochaine échéance du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1274 du 06.12.1999 X SA c/ SI X ACJ n° 762 du 03.07.2000 L. SA c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253

Résumé : PARTICIPATION À UN CONTRAT DE BAIL EXISTANT - CONDITIONS Cas de l'occupant d'un appartement qui allègue être partie au contrat de bail conclu par sa mère du fait de son occupation exclusive du logement depuis plusieurs années. Que l'on aborde la question sous l'angle du transfert du bail à l'occupant ou de sa cotitularité aux côtés de sa mère, il faut dans tous les cas respecter la liberté du bailleur de choisir la personne avec laquelle il entend se lier : il s'agit d'une composante de la liberté contractuelle. Il faut, en d'autres termes, que le bailleur ait donné son accord à l'une ou l'autre de ces formes de participation au contrat de bail (art. 1 al. 1 CO). Or, pour que la bailleur puisse valablement délivrer une acceptation, il est d'abord nécessaire que le pollicitant fasse une offre, en d'autres termes, propose à un autre la conclusion d'un contrat de telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l'acceptation par l'autre partie. In casu, il était donc nécessaire que l'occupant exprimât à l'intention du bailleur sa volonté d'être désormais partie aux contrats de bail litigieux. A défaut de volonté exprimée au sujet d'une reprise de bail ou d'une cotitularité de bail par l'occupant, celui-ci demeure une tierce partie au contrat conclu entre sa mère et le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - CONSENTEMENT DU BAILLEUR SOLLICITÉ PAR LE REPRENANT ET NON PAR LE LOCATAIRE Il est généralement admis que c'est le locataire transférant qui doit solliciter l'accord du bailleur. Le fait que la demande émane du reprenant ne s'oppose pas au transfert de bail s'il résulte des circonstances que le bailleur devait comprendre que le locataire souhaitait qu'il se détermine sur la reprise de bail sollicitée par le reprenant.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORMULE OFFICIELLE;FORME ET CONTENU;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION DES BAILLEURS - INITIALES Aux termes de l’art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s’agit d’une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. La désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée. In casu, les indications fournies dans la formule officielle n’étaient certes pas exhaustives, puisque la mention des prénoms des bailleurs faisait défaut. Cette seule circonstance ne saurait toutefois conduire, en l’espèce, à retenir que l’avis de résiliation litigieux était frappé de nullité.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Consorité nécessaire et abus de droit, in DB n° 34/2022 p. 81 ss

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 20 MP 4/09 p. 238

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CCR.8

Résumé : CONTRAT-CADRE ROMAND - SOUS-LOCATION - AUTORISATION L'art 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, qui prévoit que l'autorisation du bailleur à la sous-location doit être donnée en la forme écrite, ne change rien aux conditions de validité de la sous-location telles qu'elles résultent de l'art. 262 CO. L'art. 8 CCR implique que si les conditions légales de la sous-location sont réalisées, le bailleur doit l'autoriser par écrit dans un délai de trente jours à dater de la demande. Le silence du bailleur ne vaut pas autorisation tacite de sous-louer, puisque celle-ci doit être écrite. L'omission de demander préalablement le consentement écrit du bailleur n'a cependant pas d'incidence sur la validité de la sous-location; elle n'empêche pas que le locataire désireux de sous-louer obtienne ultérieurement le consentement du bailleur, lequel ne peut être refusé que pour les motifs découlant de l'art. 262 CO.

Voir aussi : ATF 4A_290/2015 du 09.09.2015 (qui précise que le consentement peut être donné oralement ou par actes concluants); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114)

CJ , CABL

Publication ACJC/1300/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT-CADRE ROMAND - CONSENTEMENT PRÉALABLE ÉCRIT DU BAILLEUR L'art. 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, applicable en Suisse romande et en vigueur depuis le 1er décembre 2001, ne fait que préciser l'application formelle de l'art. 262 CO, lorsqu'il prévoit le consentement préalable écrit du bailleur et lui impose un délai de réponse de trente jours, mais ne remet pas en cause le fondement matériel de cette disposition. Il s'ensuit que l'application du contrat-cadre ne change rien aux conséquences juridiques de la sous-location (ACJC/39/2008 du 14 janvier 2008 consid. 3.2). L'absence de consentement préalable écrit ne permet ainsi nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi du locataire au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446; SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262; CO.257f.al3

Résumé : SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023; arrêt du TF 4A_173/2019 du 13 juin 2019; 4A_516/2007 du 06.03.2008 (ATF 134 III 300; CdB 2/08 p. 42; DB 2008 p. 22 n° 8); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114);ACJC/1036/2008 du 08.09.2008; ACJC/732/2008 du 16.06.2008; ACJC/1436/2006 du 11.12.2006; ACJC/1014/2017 du 28.08.2017 (délai imparti par le bailleur pour mettre un terme à la sous-location ou communiquer les conditions de celle-ci doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de 15 jours)

Remarques : Changement de jurisprudence Contra : ACJC/748/2007 du 11.06.2007 et ACJC/39/2008 du 14.01.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION SUITE AU DÉCÈS DU TITULAIRE DU BAIL Le congé motivé par le souhait du propriétaire de récupérer les locaux pour les attribuer à un locataire de son choix suite au décès du titulaire du bail n'est pas contraire à la bonne foi, lorsque la résiliation est donnée pour l'échéance la plus proche et dans le respect des délais contractuels, sauf circonstances d'abus qu'il revient au locataire de démontrer. Le bailleur n'a pas davantage besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée. Il peut n'avoir pour objectif que de relouer la chose, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. L'examen du besoin concret du bailleur n'intervient qu'au moment d'accorder une prolongation de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DOMMAGE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation de diminuer le dommage en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17 et ss). Lorsque le locataire sortant n'a pas proposé de lui-même de payer la différence entre son loyer et le nouveau, ce n'est qu'exceptionnellement que le bailleur aura l'obligation de rechercher un remplaçant à de moins bonnes conditions dans un marché des locaux commerciaux morose. Cette exception existe notamment lorsqu'il est certain que les locaux ne peuvent plus être loués aux mêmes conditions et que le temps restant jusqu'au terme du contrat est encore long.

Voir aussi : ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DELAI

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : EXÉCUTION FORCÉE - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - DÉLAI DE CONGÉ - BESOIN URGENT (Cas où l'acquéreur par adjudication disposait de 3 jours ouvrables pour résilier le contrat de bail pour le prochain terme légal.) Eu égard à l'incertitude qui prévaut lors de l'acquisition d'un immeuble dans une vente forcée jusqu'à adjudication, il n'est pas raisonnable d'exiger de l'acquéreur qu'il donne congé au locataire dans un délai aussi bref, étant de surcroît rappelé que la résiliation est soumise à la règle de la réception. En l'espèce, on ne saurait présumer que l'acquéreur entend assumer le bail jusqu'à la prochaine échéance. Autre serait la situation où l'acquéreur, dans le cadre d'une vente forcée, dispose d'un délai raisonnable à la fois pour prendre sa décision de résilier et pour la communiquer au locataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION IMMEDIATE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3; CO.266a

Résumé : SOUS-LOCATION ILLICITE - RÉSILIATION Comme le défaut de consentement à la sous-location peut justifier un congé ordinaire ou extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective du bailleur mais du respect des conditions légales régisssant les deux types de congé ; si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois mais pour le prochain terme contractuel en respectant le préavis, la 4e condition posée par l'art. 257f al. 3 CO, selon laquelle le maintien du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle est insupportable, n'est pas réalisée ; dans ces circonstances, le congé anticipé est inefficace et ne peut pas être converti en congé ordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.260a

Résumé : EXCEPTION À L'EXIGENCE DU CONSENTEMENT ÉCRIT DU BAILLEUR POUR LES TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR LE LOCATAIRE S'il est établi que les locaux étaient précédemment destinés à des bureaux et qu'ils sont donc impropres à la destination prévue dans le bail, il serait contraire à la bonne foi que le bailleur se prévale de l'absence d'un accord écrit de sa part, puisque des travaux apparaissent suffisamment nécessaires eu égard au changement de la destination des locaux. Dans ce cas, l'accord du bailleur est avéré.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - OBLIGATION DE DIMINUER LE DOMMAGE En cas de restitution anticipée de la chose louée, il appartient en premier lieu au locataire de faire en sorte que le bailleur en subisse un minimum de conséquences. Dès lors, si le candidat qu'il propose se désiste, il ne sera pas libéré. De son côté, le bailleur ne pourra se voir imputer qu'un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Ainsi, s'il peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel, ce refus ne sera plus légitime lorsque le bailleur, conscient d'une forte dépression du marché locatif, persistera à demander un loyer notoirement surfait, sans rapport avec la situation du marché. A cet égard, le délai dont bénéficie le bailleur pour relouer un logement avant d'en baisser le prix si nécessaire a été estimé, selon les cas, de deux à six mois dès le début de la recherche. Dans tous les cas, lorsqu'aucun délai contractuel n'a été prévu, il convient de s'en tenir au délai légal de résiliation (SJ 1999 II, pp. 77-78).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.269b; CO.269a.letb

Résumé : LOYER INDEXE - MAJORATION DE LOYER POUR PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES EN COURS DE BAIL- LOCATAIRE NE PEUT PAS OPPOSER BAISSE TAUX HYPOTHECAIRE En cours d'un bail à loyers indexés, l'indexation à l'ISPC est un mode exclusif de fixation du loyer. Les parties renoncent donc à se prévaloir d'autres facteurs, tels que l'évolution des charges, notamment financières, pendant toute la durée du bail. Ceci vaut autant pour le bailleur que pour le locataire. Il y a une exception dégagée par la jurisprudence: dans la mesure où les parties ont expressément prévu cette possibilité, le loyer peut être augmenté si le bailleur fournit une prestation supplémentaire (art. 269a let. b CO); tel est le cas de travaux à plus-value (art. 14 al. 1 OBLF). Cette exception n'équivaut toutefois pas à une brèche. Elle ne permet pas à tous les facteurs relatifs de s'engouffrer dans un système que le législateur a voulu calqué sur l'ISPC seul (cf. art. 270c CO). En d'autres termes, le locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires est abusive; l'augmentation en cause (et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés ci-dessus (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire dépassant la hausse querellée; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC, ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle possibilité sera à nouveau ouverte aux parties.

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024

TF

Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.119

Résumé : IMPOSSIBILITÉ D'EXÉCUTION Le bailleur n'est pas dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations au sens de l'art. 119 CO, et peut donc réclamer le paiement du loyer, lorsque l'exploitation de la chose louée cesse parce que le preneur ne veut pas se conformer aux exigences de la police.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/07 p. 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION

Normes : CO.261

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ Le bailleur n'est pas nécessairement propriétaire de la chose louée, pourvu qu'il soit en mesure de donner l'objet à bail en vertu d'un droit personnel ou réel. Il s'agit là d'une condition nécessaire, mais non suffisante; encore faut-il que la personne disposant de la chose ait conclu un contrat avec un locataire, pour que l'on puisse la considérer comme un bailleur. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de mettre la chose à disposition d'un tiers, p.ex. par un contrat de prêt, pour que cette personne lui soit substituée en tant que bailleresse. L'accord qu'il passe avec le tiers - pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une vente ou de la constitution d'un autre droit réel, tel l'usufruit, qui sont réglés par les articles 261 et 261a CO - demeure pour le locataire une "res inter alios acta"; elle reste sans effets sur la relation de bail liant le propriétaire au locataire.

Remarques : Contra : ACJ n° 888 du 08.09.2003 (fiche n° 16182)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.261

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - PAS D'OBLIGATION D'INFORMER LE LOCATAIRE Le nouveau propriétaire n'a aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition. Ainsi, on ne saurait tenir pour nulle une résiliation adressée par le nouveau bailleur au locataire au motif que celui-ci n'a pas été informé du changement.

Voir aussi : ACJ n° 255 du 13.03.2000 ( Fiche 2309796 )

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020; CdB 4/20, p. 121 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION ANTICIPÉE;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264.al3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS À LA LIBÉRATION DU LOCATAIRE La restitution anticipée de la chose louée porte atteinte au principe pacta sunt servanda. Au premier chef, il incombe à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles de faire en sorte que son cocontractant n’en subisse aucun dommage. Le bailleur n’est en principe pas tenu d’entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement. En vertu de l’art. 264 al. 3 let. b CO, le locataire n’est libéré de son obligation que par des omissions ou des actes d’obstruction caractérisés du bailleur, c’est-à-dire par un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Le juge exerce pour le surplus un large pouvoir d’appréciation dans l’examen de l’attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du contrat. Le fait que le bailleur propose désormais les locaux à un loyer moindre n'implique pas que le locataire sortant soit libéré du paiement de l'entier des loyers, jusqu'à la relocation ou l'échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/1397/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; BESOIN(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.271

Résumé : BESOIN DU BAILLEUR ACTIONNAIRE ET PRÉSIDENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE ENTREPRISE Le bailleur personnellement partie à un contrat de bail peut le résilier en invoquant un besoin personnel lorsque ce besoin concerne l'entreprise dont il est actionnaire et président du conseil d'administration. Un tel motif n'est pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2019

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); FAUTE; DOMMAGE

Normes : CO.259e; CO.259a.al.1.let.c; CO.101

Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR QUI N'A PAS CONNAISSANCE DU DÉFAUT Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut non imputable au locataire et auquel il n'est pas tenu de remédier à ses propres frais et qu'il subit un dommage, il peut exiger des dommages-intérêts du bailleur, sauf si ce dernier prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) ; en ce sens, le bailleur peut notamment se libérer s'il démontre qu'il n'avait pas connaissance du défaut. Il n'est en effet pas tenu de contrôler que la chose reste dans un état conforme au contrat durant celui-ci. Il appartient au locataire d'informer le bailleur. Le bailleur répond également des actes de ses auxiliaires (art. 101 CO) ; il ne peut se libérer que s'il prouve qu'on ne pourrait lui imputer une faute s'il avait lui-même agi comme son auxiliaire ; il convient de tenir compte aussi bien des actes que des compétences de l'auxiliaire. Le bailleur ne peut se prévaloir du fait qu'il ne connaissait pas l'existence du défaut pour démontrer l'absence de faute de sa part lorsque lui ou son auxiliaire sont directement responsables du défaut. Dans le cas d'espèce, le défaut est le fait d'un auxiliaire du bailleur ; ce dernier échoue donc à démontrer son absence de faute.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_32/2018 du 11.07.2018; ACJC/137/2007 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17). Ce devoir ne naît au plus tôt qu'au moment de la restitution effective des locaux. De même que le bailleur doit accepter de baisser le loyer si c'est à cette condition que les locaux peuvent être reloués, celui qui entend le majorer et qui, de ce fait, retarde la conclusion d'un contrat, doit se voir imputer le profit auquel il a intentionnellement renoncé durant les mois de vacance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION SANS DEMANDE PRÉALABLE AU BAILLEUR - REFUS DE CE DERNIER Selon le TF, le caractère provisoire de la sous-location n'est pas une condition posée par l'article 262 CO. Cependant, le bailleur peut se prévaloir de cet élément pour refuser une sous-location sans limite définie dans le temps (SJ 1995, p. 227 et ss). Une telle sous-location s'apparente à un transfert de bail décidé sans le consentement du bailleur, inadmissible sur le plan contractuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE

Normes : CO.259e

Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR Obstruction d'une colonne de chute provoquant une inondation dans un appartement dont le locataire demande réparation du dommage causé à son mobilier (non assuré ensuite de défaut de paiement des primes d'assurances). Il s'agit d'un cas fortuit; le bailleur a prouvé son absence de faute. Il y a d'autre part une faute concomitante dans la carence du locataire à payer son assurance.

TF , 1ère Cour de droit public

Publication SJ 2005 I 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.253b

Résumé : BLOCAGE DES LOYERS PAR LE DROIT PUBLIC CANTONAL - LOYER PRIS EN COMPTE AU TERME DE LA PÉRIODE DE CONTRÔLE En vertu de la primauté du droit fédéral, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de 10 ans, ce que prévoit l'art. 12 LDTR. Dans ce cadre, l'obligation faite au propriétaire inclut celle de rectifier le contrat de bail pour aligner le montant du loyer (initial) à celui fixé par le DAEL. Dès lors, au terme de la période de blocage, c'est le loyer fixé par l'autorité qui doit servir de base pour une majoration éventuelle. Le bailleur ne peut donc pas prévoir contractuellement une augmentation automatique du loyer à l'issue de cette période.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 ( Fiche 2309804 )

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.01.2010, rendu le 29.04.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : RESILIATION - BESOIN (EN GENERAL) - CONDITIONS NON REUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin n'est ni immédiat, ni urgent. Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. Pour se prononcer sur la base des art. 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause. Des éléments qui, pris individuellement, ne permettraient pas tous d'établir que le motif ne correspond pas à la réalité, peuvent, considérés dans leur ensemble, constituer des indices suffisants de la fausseté du motif de congé allégué et conduire à reconnaître le caractère abusif du congé. Tel est notamment le cas en présence de contradictions manifestes entre les déclarations du bailleur et les témoignages de sa soeur et d'autres locataires, de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs invoqués pour justifier la résiliation.

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 120

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.259e

Résumé : DÉFAUT - RÉDUCTION DE LOYER - FAUTE DU BAILLEUR NON RECONNUE L'octroi de dommages-intérêts est subordonné à une faute du bailleur, laquelle n'est pas reconnue lorsque toutes les précautions nécessaires afin de limiter les nuisances dues aux travaux ont été prises, lorsque le chantier a respecté les autorisations délivrées, lorsque les auxiliaires de la bailleresse ont été très disponibles pour répondre et tenter de remédier aux doléances des locataires, lorsque la bailleresse a proposé de déplacer une partie du chantier, et lorsque le chantier n'a pas duré plus longtemps que ce qui était initialement prévu, nécessaire et annoncé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION - BESOIN CONCRET La résiliation motivée par le souhait du propriétaire d'occuper personnellement les locaux qu'il vient d'acquérir ne saurait être constitutive d'abus de droit. Qui plus est, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée, étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliations (art. 271a al. 3 let. a CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.259

Résumé : INDÉPENDANCE DE LA PROCÉDURE DU LOCATAIRE EN CAS DÉFAUT ET DE CELLE DU BAILLEUR À L'ÉGARD DU TIERS RESPONSABLE Les droits du locataire en cas de défaut de la chose louée sont indépendants de ceux que le bailleur peut faire valoir à l'égard du tiers responsable des nuisances ayant entraîné le défaut. Ainsi, le locataire peut avoir droit à une réduction de loyer sans que le bailleur n'obtienne d'indemnité en raison d'une expropriation, et inversement. Ces deux procédures sont indépendantes et peuvent aboutir à des résultats différents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJ n° 761 du 13.06.2005 R. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

TF

Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.264.al.3.lit.a

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - INCOMBANCE DU BAILLEUR - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE Le fait que le bailleur ne publie pas d'annonces en vue de la relocation de l'appartement par manque de diligence à la fin de travaux de rénovation, justifie la réduction du montant du loyer dû jusqu'à l'échéance du bail (en l'espèce, libération du paiement de deux mois de loyer), compte tenu du fait que la publication des annonces aurait permis de relouer rapidement les locaux.

TF

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - CARACTÈRE PROVISOIRE DE LA SOUS-LOCATION PAS NÉCESSAIRE L'art. 262 CO, pose à son alinéa premier le principe de l'admissibilité de la sous-location. Il fixe, à l'alinéa 2, les limites étroites permettant au bailleur de refuser son consentement. Dès l'instant où les locataires n'ont pas refusé d'envisager de revenir dans les locaux loués, il n'est pas possible de prétendre qu'ils ont détourné la sous-location de son but.

Voir aussi : ACJ n° 392 du 10.04.2000 SI P. c/ Epoux R. ATF du 11.10.1994 SA x c/ E. = SJ 1995 p. 227

Richard BARBEY

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); FORME ECRITE

Normes : CO.260a

Résumé : Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire (art. 260a CO) in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - APPLICATION DE 262 CO À UN CONTRAT PASSÉ EN 1984 L'art. 262 CO est applicable à toutes les sous-locations existant après le 1er juillet 1990 quand bien même le contrat de bail passé en 1984 ne l'a pas prévu initialement. (ATF du 11 octobre 1994 dans la cause C. p. p. e. G. c/ E., publié in SJ 1995 p. 227 ss; Lachat, La sous-location, in SJ 1992 p. 469 ss, spéc, p. 473 et les références doctrinales). L'article 262 alinéa 2 lettre a CO permet au bailleur de refuser son consentement à la sous-location si le locataire refuse de lui en communiquer les conditions. Le bailleur est dès lors en droit de résilier le bail pour de justes motifs, selon l'art. 257f CO.

Voir aussi : ACJ n° 259 du 23.10.92 SI A. c/ F.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;LOCATAIRE DE REMPLACEMENT;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DOCUMENTS UTILES A teneur de l’art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) et de l’art. 9 du contrat-cadre romand de baux à loyer, si le bailleur a des objections fondées concernant le candidat proposé, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant. C’est au locataire sortant qu’il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements concernant les candidats de remplacement, le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement. Outre l’extrait du registre des poursuites, le bailleur peut demander à propos du candidat des attestations ou des décomptes de salaire, un extrait de compte bancaire ou une taxation fiscale. Toutefois, il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c’est également au bailleur qu’il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne sollicite pas à cet effet le locataire sortant, il ne peut en principe pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 237 CdB n° 3/06 p. 69 DB 2007 p. 19 n° 8

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CC.679; CC.684

Résumé : NUISANCES D'UN CHANTIER VOISIN - INDEMNISATION DU PROPRIÉTAIRE DONT LES LOCATAIRES ONT OBTENU UNE RÉDUCTION DE LOYER Lorsque des travaux de construction importants troublent le voisinage et engendrent des immissions qui, tout en étant inévitables et devant par là même être supportées, dépassent ce qui peut être admis dans l'utilisation d'un bien-fonds, le propriétaire concerné doit indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important. Le dommage inclut en principe les réductions de loyer octroyées aux locataires du propriétaire lésé ainsi que le frais et les honoraires à sa charge, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi.

Voir aussi : MRA 3/2007 p. 96 (traduction en allemand)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.299.al.2.let.b; CO.260a; CO.11

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - TRAVAUX À PLUS-VALUE - ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR L'article 299 al. 2 let. b CO, tout comme l'article 260a CO, soumet l'indemnité à laquelle le fermier a droit lorsqu'il a procédé à des rénovations ou modifications de la chose louée à l'existence d'un accord écrit du bailleur. Si le législateur a prescrit l'existence d'un accord écrit du bailleur, c'est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l'article 11 CO, de sorte qu'elle n'est pas une condition de validité de l'accord. En effet, si le bailleur n'a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l'exécution des travaux, et qu'il se prévaut ultérieurement de l'absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 827-828). En l'espèce, la présence du bailleur lors de l'exécution des travaux et de l'inauguration organisée dans les locaux une fois les travaux terminés permet de déduire qu'il ne s'est jamais opposé aux travaux qui y ont été effectués.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEVOIR DE COLLABORER; ADMINISTRATION DES PREUVES; PREUVE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270

Résumé : REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Lorsque le locataire requiert l'examen du loyer à l'aune du rendement de la chose louée, le bailleur est tenu de communiquer au juge tous les renseignements comptables nécessaires à l'appréciation de ce rendement. Ce sont les documents comptables, et non des tableaux chiffrés établis pour les besoins de la cause, qu'il s'agit de fournir de manière ordonnée et facilement compréhensible, et non sous la forme d'un lot de pièces en vrac. Lorsque le bailleur se refuse à produire certaines ou l'ensemble des pièces comptables indispensables à l'appréciation du rendement de la chose louée, ou qu'il produit un lot désordonné de pièces en vrac, le loyer doit être considéré comme abusif. Dans ces hypothèses, le juge peut se contenter de fixer le loyer en fonction des conclusions prises par le locataire en procédure, voire de reprendre le loyer payé par l'ancien locataire en cas de hausse sensible au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (cf. FETTER, La contestation du loyer initial, étude de l'art. 270 CO, thèse Berne 2005, p. 237 et les réf. cit. à la note de pied n° 1126).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; MANIFESTATION DE VOLONTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : FORME DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE La manifestation de volonté du bailleur de recevoir le loyer et les frais accessoires non plus par mois mais par trimestre d'avance relève de l'application du contrat initial et ne constitue pas une modification unilatérale du contrat nécessitant l'emploi d'une formule officielle. Une lettre recommandée suffit.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 13

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I p. 261 = CdB 2/05 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); REMISE(DELIVRANCE); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.253; CO.82

Résumé : INDISPONIBILITÉ DES LOCAUX EN RAISON DE LA FAILLITE DU SOUS-LOCATAIRE - EXCEPTION D'INEXÉCUTION INFONDÉE L'obligation du bailleur consiste à mettre la chose louée à disposition. Il en découle que, si le locataire choisit de sous-louer les locaux à une société qui tombe en faillite, ce qui a pour conséquence que l'office des faillites rend temporairement les lieux inaccessibles, on ne se trouve pas en présence d'une inexécution de la part du bailleur que le locataire pourrait faire valoir pour s'opposer au paiement du loyer, car c'est uniquement en raison de son propre comportement que le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux.

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - ALIÉNATION DE LA CHOSE - BESOIN URGENT - TERMES ET PRÉAVIS LÉGAUX L'art. 261 al. 2 lit. a CO permet à l'acquéreur d'un immeuble qui peut se prévaloir, pour lui-même ou ses proches parents, d'un besoin urgent de la chose louée, de résilier le bail de manière anticipée pour le prochain terme légal, sans avoir à respecter l'échéance et les préavis contractuels, mais en respectant le délai légal de congé. Le bailleur doit notifier le congé pour le plus prochain terme légal, en respectant le préavis légal. En effet, selon la doctrine majoritaire, l'acquéreur qui laisse passer le plus prochain terme pour résilier le bail de manière anticipée est réputé, de manière irréfragable, assumer le bail jusqu'à son échéance, règle reprise de l'ancien droit du bail (Message concernant l'Initiative populaire pour la protection des locataires, p. 1422 ad 421.108; SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, ad art. 261-261 a CO No 18; WEBER/ZIHLMANN, Commentaire bâlois ad art. 261 CO No 6; HIGI, Commentaire zurichois, ad art. 261-261a CO No 32; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 438). Partant, un congé donné alors que les termes et préavis légaux n'ont pas été respecté est inefficace et n'est pas transformé en congé ordinaire. En l'occurrence, le bailleur a certes respecté le préavis légal de trois mois, mais n'a pas donné le congé pour le premier terme légal, de sorte qu'il est réputé assumer la continuation du bail jusqu'à sa prochaine échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/247/2009 du 09.03.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.259e

Résumé : PRÉJUDICE EN RAISON DE NUISANCES DUES À UN VOISIN : FAUTE DU BAILLEUR ? Cas d'une carrosserie qui a subi un préjudice à cause des poussières d'une entreprise voisine active dans le travail du bois. Le bailleur qui laisse s'installer le perturbateur alors qu'il sait que ce dernier serait la source de perturbations pour le voisin commet une faute (pas établi en l'espèce). De même si, prévenu de la situation, le bailleur ne prend pas les mesures adéquates pour obtenir la cessation des nuisances, soit interdire toute activité nuisible et, à défaut, résilier le bail (ce qui a été fait en l'espèce). (Dans ce dernier cas, il n'est pas responsable de ce que le perturbateur fasse valoir ses droits contre le congé).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97

Résumé : DOMMAGES POUR RESTITUTION TARDIVE DE LA CHOSE Le locataire en demeure engage sa responsabilité contractuelle envers le bailleur (art. 97 ss CO, spécialement art. 103 CO). Le locataire qui reste dans les locaux à l'échéance du contrat viole son obligation contractuelle de restitution et doit réparer le dommage qui en résulte pour le bailleur (ATF 117 II 65 cons. 2b). Il peut s'agir non seulement de la perte de l'usage de la chose, mais également de l'impossibilité d'exécuter le bail plus rémunérateur conclu avec un tiers ou de l'impossibilité d'affecter la chose à l'usage prévu par le bailleur (USPI, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, n° 11 ad art. 267/267a CO; Lachat,Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, p. 392; Reymond, Le bail à loyer in DPSS VI, tome I, 1, p. 245; Schmid, n° 32 à 34 ad art. 267 a CO). En vertu de l'art. 44 al. 1 CO applicable par renvoi de l'art. 99 al. 3 CO, le bailleur est toutefois tenu de ne pas aggraver le dommage (Lachat, Stoll, op. cit., p. 393).

Voir aussi : ATF 4C.256/2001 du 14.11.2001 N. c/ D. in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 29

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL); APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : MODIFICATION DES CONDITIONS DE LA SOUS-LOCATION - EXIGENCE D'UN NOUVEAU CONSENTEMENT DU BAILLEUR D'ordinaire, si le bailleur a donné son consentement à la sous-location, il ne peut pas le retirer. Toutefois, si en cours de contrat, les conditions de la sous-location sont modifiées de manière très importante, un nouveau consentement du bailleur doit être requis (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381; Peter HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 262, n° 33). En cas de changement de bailleur, le consentement donné par le précédent bailleur est bien évidemment opposable à son successeur.

Voir aussi : ACJ n° 1128 du 10.10.2005 Z. c/ A. S.A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ACTION EN CONTESTATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); PREUVE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - PREUVE La preuve du besoin personnel urgent ne doit être apportée que dans le cadre d'une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. Cette preuve n'a pas à être apportée si le congé a été donné pour l'échéance contractuelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.261

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ DU CONGÉ Le congé anticipé donné suite à un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace. Il n'est pas transformé en congé ordinaire.

Voir aussi : Fiche 2310032

CJ , CABL

Publication CdB 2/04 p. 51

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.261

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); APPRECIATION DES PREUVES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - OBLIGATION DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES - CONSÉQUENCES DU REFUS DU BAILLEUR L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production par le bailleur des pièces requises relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être revue, dans le cadre de l'appel d'un jugement rendu en dernier ressort, que si elle s'avère insoutenable et donc arbitraire (SJ 1991, 134; 1990, 594).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION

Normes : CO.257d; CO.259.ss

Résumé : DÉFAUTS DURANT L'OCCUPATION ILLICITE DU LOCATAIRE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO L'obligation faite au bailleur de maintenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée cesse à la fin des rapports de bail en même temps que naît celle de restituer les locaux, qui incombe au locataire. Lorsque les rapports contractuels des parties ne sont plus soumis aux règles du droit du bail, le locataire ne saurait prétendre à une quelconque réduction de l'indemnité pour occupation illicite au sens des art. 259 ss.

Voir aussi : ACJ n° 1147 du 07.10.2002 M. c/ M.