Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , 1ère Cour civile

Publication 128 III 419

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE - CARACTÈRE CONSENSUEL La faculté donnée au bailleur de demander unilatéralement une augmentation du loyer pour le prochain terme de résiliation n'exclut pas que les parties puissent convenir valablement, sans l'usage d'une formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Une telle modification consensuelle du contrat de bail n'est admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Toutefois, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur, d'entente entre les parties, avant l'échéance contractuelle, le locataire ne peut pas invoquer l'absence de formule officielle de hausse de loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 03.03.2017; CdB 4/2013, p. 120ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOGEMENT SOCIAL;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIVATION

Normes : CO.269; CO.269d; OBLF.19

Résumé : MOTIFS DE LA MAJORATION - LOYER LIÉ AU REVENU DU LOCATAIRE Compte tenu du double plafonnement découlant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon lequel le système fondé sur les revenus du locataire n'est admissible que si le loyer ne procure pas un rendement abusif au bailleur, il lui appartient d'indiquer, dans la formule officielle, que le loyer proposé procure un rendement admissible de la chose louée ou qu'il est conforme aux loyers usuels dans le quartier. La seule mention selon laquelle la majoration de loyer resterait dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO, dans le courrier d'accompagnement de l'avis, n'est pas suffisante, dès lors qu'en violation de la loi, aucun renvoi à la lettre d'accompagnement n'apparait sur la formule officielle. En ne motivant la hausse que par les revenus des locataires, le bailleur a ainsi déterminé que le cadre du débat judiciaire se limiterait à la seule question de savoir si le loyer était fixé conformément aux revenus des locataires, sans laisser la possibilité à ces derniers de décider s'ils entendaient contester le fait que la hausse permettrait au bailleur d'obtenir un rendement admissible. La hausse de loyer est par conséquent nulle.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;MAJORATION DE LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253b; CO.269d; LCAP.35

Résumé : HAUSSE DE LOYER CONSÉCUTIVE À LA SUPPRESSION DE LA SUBVENTION Si un logement bénéficie d’un loyer réduit sur la base de la LCAP, les dispositions du droit des obligations concernant la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas. Lorsque le loyer cesse d’être soumis à la LCAP – c’est-à-dire lorsque l’aide financière de la Confédération prend fin – les dispositions du CO deviennent applicables. Le bailleur qui augmente le loyer en y ajoutant le montant correspondant à la subvention étatique qu’il recevait par le passé ne procède toutefois pas à une majoration de loyer au sens de l’art. 269d CO. La hausse de loyer n’est que le résultat de la suppression de la subvention étatique, et n’a donc pas besoin d’être notifiée au moyen d’une formule officielle (contrairement aux majorations de loyers selon l’art. 269d CO).

Voir aussi : Carole WAHLEN, Sortie du plan de subventionnement; hausse de loyer; nécessité de notifier une formule officielle, in DB n° 34/2022 p. 31ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : OBLF.19.al.1.let.a.ch.; OBLF.20; CO.269d

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; MOTIF

Normes : CO.269d; OBLF.19.al.1.let.a.ch.

Résumé : HAUSSE DE LOYER - ALLÉGUÉS INSUFFISANTS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - RÔLE DU JUGE L'exigence de motivation de l'avis de hausse et le fait que le locataire doit être mesure d'obtenir, dès la procédure de conciliation, les éléments sur lesquels le bailleur fonde ses prétentions, ne dispense pas le juge d'exiger de ce dernier qu'il complète ses allégués si ceux-ci se révèlent insuffisants. Retenir le contraire viderait la maxime inquisitoire de sa substance dans toute procédure en validation de hausse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION; PAIEMENT

Normes : CO.270e

Résumé : PAIEMENT DU LOYER CONTESTÉ On ne saurait interpréter comme une acceptation de la hausse, le fait que le locataire, dans l'ignorance de ses droits, paie le nouveau loyer fixé par l'avis de majoration qu'il conteste.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COLOCATAIRE; ENVOI POSTAL; NULLITE

Normes : CO.266l

Résumé : NOTIFICATION D'UN CONGÉ OU D'UNE HAUSSE DE LOYER À DES COLOCATAIRES Le congé doit, sous peine de nullité, être notifié à tous les colocataires, de même que les augmentations de loyer. Il ne doit pas nécessairement être adressé par pli séparé à tous les colocataires, mais doit être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO), p. ex. au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires, sauf s'ils sont mariés et que le bail porte sur un logement de famille.

Voir aussi : ACJC/577/2016 du 25.04.2016 qui retient validité formelle d'un congé lorsque chacun des sept colocataires a reçu notification d'une lettre de congé adressée nominativement et d'un avis officiel libellé aux seuls noms de deux d'entre eux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a; CO.269d

Résumé : PARKING ACCESSOIRE AU LOGEMENT - AVIS DE MAJORATION - OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE Un avis de majoration portant sur un accessoire au logement au sens de l'article 253a CO, in casu un parking, doit être notifiée sur formule officielle.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/05 p. 80

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : LA NOTIFICATION D'UNE MAJORATION DE LOYER PENDANT LE DÉLAI COMMINATOIRE N'EST PAS CONTRAIRE À LA BONNE FOI Il n'est pas contradictoire de la part du bailleur de notifier une majoration de loyer (indexé in casu), avant l'expiration du délai de grâce accordé au locataire pour payer les arriérés de loyer, puis, une fois ce délai échu, de résilier le bail pour défaut de paiement. Ce faisant, le bailleur ne manifeste nullement la volonté de renoncer à sa mise en demeure et son comportement n'a rien d'illogique ni de chicanier.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ

Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19

Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - NULLITÉ - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui, conscient du vice de forme affectant une hausse de loyer, ne l'a pas contestée dans le délai de 30 jours et ne s'en plaint qu'au moment de la résiliation du bail, tout en s'étant acquitté du nouveau loyer sans réserve.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DE MOTIFS DIFFÉRENTS Le renvoi à des dispositions légales pêle-mêle n'est pas admissible et ne constitue pas une motivation suffisante. La référence à un courrier du 21 mars 1995 dans un avis de majoration du 11 janvier 1996 ne peut être qualifié de lettre d'accompagnement au sens de l'art. 19 al.1 bis OBLF. Il n'apparaît pas excessif d'exiger que le bailleur procède au calcul de la majoration de loyer en choisissant sans ambiguïté la méthode de calcul qu'il adopte, plutôt que de différer ce choix dans l'attente d'une éventuelle contestation, puis de le moduler en fonction des aléas de la procédure.

Voir aussi : ACJ n° 434 du 05.04.2004 B. c/ E.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269d.al.2.let.b

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION - MÉLANGE DES CRITÈRES FONDÉS SUR LES COÛTS ET SUR LES LOYERS DU MARCHÉ Lorsqu'un bailleur invoque plusieurs facteurs de hausse incompatibles et que l'un d'eux justifie la majoration, les autres perdent leur objet (cf. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Lausanne 1992, p. 245, note 9). L'incompatibilité des motifs reste donc ici sans effet. Cas d'une majoration fondée sur le rendement insuffisant après sortie du contrôle de l'Etat et sur les loyers usuels, la lettre d'accompagnement expliquant le calcul de rendement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE DE L'EXERCICE NON BOUCLÉ AVANT LA NOTIFICATION DE HAUSSE Lorsque la date de l'avis de notification de la hausse contestée (in casu 7.12.92) est plus rapprochée du dernier état des charges (31.12.92) que de celui précédant l'avis de hausse (31.12.91), il se justifie, pour mieux cerner la réalité, de prendre en compte l'exercice non bouclé avant l'avis de hausse.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R.SA c/ époux A.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 401, SJ 2012 I p. 446

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;SIGNATURE;FORME ET CONTENU;ABUS DE DROIT

Normes : CO.269d; CC.2.al2

Résumé : AVIS DE MAJORATION DE LOYER - FACSIMILÉ DE SIGNATURE - DÉNONCIATION ABUSIVE DU VICE DE FORME Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive.

Voir aussi : ACJC/741/2020 du 29.05.2020 (absence de signature); ACJC/1496/2020 du 26.10.2020 (la transmission d'une formule officielle de fixation du loyer par voie électronique, remplie de manière manuscrite et comportant une signature manuscrite, et non mécanique, est valable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NOTION DE HAUSSE DONT L'AVIS EST PARTIELLEMENT VICIÉ QUANT À SON CONTENU Lorsqu'un avis de majoration est nul, le bailleur pourra notifier une majoration pour la prochaine échéance du bail prenant pour référence la date de la dernière fixation non contestée ou fixée judiciairement du loyer. Lorsqu'une partie seulement du contenu est nulle, l'acte lui-même est valide et seules les prétentions reconnues valables sont applicables. Ce cas comporte pour le bailleur des conséquences plus sévères que sa nullité totale. Il ne pourra en effet reprendre ultérieurement les facteurs écartés alors qu'il le pourrait si l'avis était radicalement nul. Le législateur n'a pas voulu un résultat aussi choquant. Comme en cas de nullité totale de l'avis de hausse, le bailleur doit pouvoir reprendre ultérieurement les facteurs de hausse jugée nuls. La conséquence en est une brèche dans le système de la méthode relative, puisque, s'agissant des facteurs de hausse jugés nuls, ce n'est pas le dernier loyer non contesté ou fixé judiciairement qui devra servir de référence à l'occasion d'une majoration ultérieure, mais l'avant dernière fixation de loyer.

TF

Publication ATF 121 III 6 = SJ 1995 p. 431 = JT 1995 I 583

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.269d.al.1; CO.269d.al.2.let.b

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE QUANT À SON CONTENU La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme d'un droit formateur (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, vol. I, 5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (Kramer, Commentaire bernois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut également pour l'exigence de clarté.

Voir aussi : ATF non publié du 9.6.97 B. c/ AG X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER - PAS D'ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de se prévaloir de la nullité d'une notification de hausse de loyer pour absence d'indication de motifs dans la formule officielle, alors même que ceux-ci avaient été communiqués au locataire par écrit dans une lettre d'accompagnement (ATF 118 II p. 130/132 ss = SJ 1992 p. 434). A fortiori ne commet pas non plus un abus de droit la partie qui se prévaut de la nullité d'une majoration dont les motifs ne lui ont été communiqués qu'oralement, fait qui est de surcroît contesté.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Avis de majoration motivé comme suit : "art. 269 CO et art. 269a lettres a/b/e voir notre lettre annexée" et lettre annexe explicitant ces références légales et indiquant le taux d'intérêt hypothécaire et le niveau de l'ISPC pris en considération. Cette motivation satisfait aux conditions de la jurisprudence du TF (118 II 130, 133) dans la mesure où elle permet au locataire de comprendre que le nouveau loyer est calculé en tenant compte du taux et de l'intérêt mentionnés, ainsi que de la compensation des avantages concédés jusque là par l'Etat (sortie du contrôle).

Voir aussi : ACJ n° 696 du 22.6.2001 SI X c/ G.

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE MENTIONNÉ SUR L'AVIS OFFICIEL DIFFÉRENT DU TAUX DE RÉFÉRENCE L'évolution du taux hypothécaire de référence depuis la dernière fixation de loyer est seule déterminante (ATF 118 II p. 45 consid. 2). Des taux différents mentionnés par le bailleur dans son avis de majoration ne sauraient être pris en compte. De plus, un motif injustifié au regard de la loi ou de la jurisprudence ne peut lier le juge qui doit déterminer l'équité d'un loyer (ACJ n°47 du 17.2.1997 L. c/ R. ; ACJ n°490 du 21.4.1997 Z. c/ R.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT NET - SEULS LES EXERCICES COMPTABLES CONNUS LORS DE LA NOTIFICATION DE MAJORATION CONTESTÉE SONT PRIS EN COMPTE Le TBL se fonde sur les éléments connus des parties lors de la notification d'une hausse de loyer et de la contestation de celle-ci (en particulier les charges).

TF

Publication DB 2006 p. 33, n° 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269

Résumé : RÉSERVE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE SELON LES CRITÈRES RELATIFS INAPPLICABLE POUR LE CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE Cas d'une réserve faite par le bailleur dans l'avis de hausse fondée sur la méthode relative (adaptation du loyer au taux hypothécaire de 5,5 % au lieu de 6 %). Dès lors que le loyer, sur requête des locataires, doit être déterminé en fonction de la méthode absolue, il n'y a pas lieu de s'écarter du taux pratiqué par la Banque Cantonale (in casu 6 %) majoré de 0,5 %.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL

Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a

Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES - NOTIFICATION (changement de jurisprudence) Les motifs invoqués par le bailleur constituent une déclaration de volonté de celui-ci sur la base de laquelle le locataire décide d'accepter ou de contester une hausse de loyer. Cette déclaration doit être acceptée selon le principe de la confiance. Or, c'est au moment de la notification de l'avis de hausse que le locataire devra se déterminer sur le bien-fondé des motifs invoqués. Il prendra donc en considération les motifs connus à cette date, à moins que le bailleur ait expressément fait savoir qu'il entend se baser sur des motifs de hausse qui se réaliseront entre la notification et l'entrée en vigueur de la hausse. En vertu du principe de la confiance, la Cour retient en principe la date de la notification du dernier loyer pour le début de la période de calcul d'une hausse, sous réserve des déclarations contraires du bailleur, d'un accord ou jugement entre les parties se basant sur des éléments de hausse qui se sont réalisés ultérieurement.

Voir aussi : ACJ n° 93 du 10.4.92 SA X c/ B. ACJ n° 102 du 10.4.92 SI X c/ B. ACJ n° 161 du 4.6.93 D. c/ T.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN; TAUX D'INTERET; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - TAUX D'INTÉRÊTS La détermination de même que la proportion des travaux donnant lieu à plus-value laissent place au pouvoir d'appréciation du juge; ce dernier fera appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt est, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2 % (ATF 111 II 410). S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On peut soit appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value, soit appliquer la moitié seulement du taux, dans la considération de la totalité du capital à rémunérer. Ces deux méthodes conduisent au même résultat. Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrée en vigueur.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DES NOTIONS DE LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS ET DE LOYER DU MARCHÉ La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, dont la détermination du sens et de la portée obéit aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. Par conséquent, si les parties sont d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il n'y a pas lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. Sinon, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308, p. 313). Lorsque le contenu des motifs de la formule officielle n'est pas suffisamment clair et précis, il est nul.

Voir aussi : ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10 in fine/11

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253; CO.272c.al.2

Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.