Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES
représentée par Me Romolo Molo, avocat

contre

SI MALAGNOU FLORENCE B S.A. EN LIQUIDATION
représentée par Cofis Audit S.A., liquidatrice

et

DéPARTEMENT DE L’URBANISME

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Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 janvier 2013 (JTAPI/61/2013)

Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). En outre, de jurisprudence constante, l'ASLOCA jouit de la qualité pour recourir au sens de l'art. 45 al. 3 LDTR (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 1 ; ATA/266/2013 du 30 avril 2013 consid. 2 et les arrêts cités).

Le recours est dès lors recevable.

Le recours déposé par l’ASLOCA devant le TAPI portait sur l’absence d’une autorisation d’aliéner des appartements, qui aurait dû être délivrée par le département en application de la LDTR et sur les conséquences d’une telle absence de décision.

La LDTR a notamment pour but la préservation de l’habitat existant et prévoit, à cet effet, des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR).

a. L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR).

b. Par appartement jusqu’alors offert en location, au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre, soit : l’appartement loué lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner ou l’appartement vide ou vacant lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, mais qui avait précédemment été loué par son propriétaire actuel ou encore l’appartement occupé, lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment loué l’appartement considéré (art. 11 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01).

c. Le vendeur, qui a l’obligation de solliciter l’autorisation prévue à l’art. 39 al. 1 LDTR adresse, à l’aide du formulaire ad hoc et avant la conclusion de l’aliénation, une requête au département (art. 12 al. 1 RDTR).

Les agents immobiliers, les notaires ou autre mandataires professionnels, dont le concours est sollicité en vue de la passation d’un acte de vente d’un appartement jusqu’alors offerte en location, ont l’obligation de s’assurer préalablement de la délivrance par le département de l’autorisation d’aliéner (art. 16 RDTR).

Toute réquisition au registre foncier de constitution d’une copropriété par étages ou de mutation d’une part de copropriété par étages déjà existante portant sur un appartement jusque-là offert en location doit être communiquée sans délai par le registre foncier au département. Le conservateur du registre foncier écarte toute réquisition d’inscription d’une aliénation d’une part de copropriété par étages portant sur un appartement qui n’est pas assortie d’une autorisation du département au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR ou d’une attestation du notaire établie conformément à l’art. 11 al. 2 RDTR (art. 17 al. 1 et 2 RDTR).

Les notaires peuvent attester qu’une aliénation immobilière porte sur une maison individuelle, sur un appartement ne faisant pas partie d’une catégorie de logements où sévit la pénurie ou sur un appartement neuf, destiné à la vente et qui n’a jamais été loué ni offert en location. Ils engagent leur responsabilité à cet égard (art. 11 al. 2 RDTR).

d. Le Conseil d’Etat a constaté qu’il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces inclusivement (Arrêté du Conseil d’Etat déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 27 juillet 2011, en vigueur à fin 2012 - ArAppart - L 5 20.03).

e. A teneur de l’art. 39 al. 2 LDTR, le département doit refuser l’autorisation d’aliéner un appartement en PPE affecté à la location lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des appartements loués. Le département doit procéder à une pesée des intérêts, règle reprise à l’art. 13 al. 1 RDTR.

f. Le département doit délivrer l’autorisation d’aliéner si l’une des conditions prévues à l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR est remplie, soit si l’appartement concerné a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue, ou était le 30 mars 1985 soumis à une telle forme de propriété et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée, qu’il n’avait jamais été loué ou avait fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR.

En l’espèce, le département n’a pas délivré d’autorisation en lien avec les cessions-transferts. Le notaire chargé de l’opération, après s’être informé auprès du département, a estimé que celles-ci n’étaient pas soumises à l’art. 39 LDTR, ce que le registre foncier a approuvé en procédant à l’inscription du transfert.

Le recours de l’ASLOCA porte sur la question de l’application de l’art. 39 LDTR aux opérations de cessions-transferts publiées par le registre foncier, qui relève donc du droit administratif et le TAPI devait se déclarer compétent (art. 45 al. 1 et 3 LDTR).

a. Il découle de ce qui précède que le jugement du TAPI, en tant qu’il déclare irrecevable le recours de l’ASLOCA, sera annulé et le dossier sera retourné au TAPI pour instruction, notamment sur la question de l’identité des propriétaires d’actions de la SIAL et des propriétaires des parts de PPE ainsi que de celle des locataires avant et après les cessions-transfert dans le cadre de l’examen de l’application éventuelle de l’art. 39 al. 1 LDTR.

b. En outre, le TAPI a transmis le dossier au Tribunal civil comme objet de sa compétence. A cet égard, il convient de rappeler la teneur de l’art. 64 al. 2 LPA, applicable aux recours déposés auprès du TAPI qui ne prévoit la transmission d’office qu’aux juridictions administratives compétentes.

En conséquence, le recours sera admis. Vu les circonstances du cas d’espèce, aucun émolument ne sera perçu et aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 1 et 2 LPA).

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PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 26 février 2013 par l’Association genevoise des locataires contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 janvier 2013 ;

au fond :

l’admet ;

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 janvier 2013 ;

renvoie le dossier au Tribunal administratif de première instance pour instruction au sens des considérants ;

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument, ni alloué d’indemnité de procédure ;

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;

communique le présent arrêt à Me Romolo Molo, avocat de la recourante, à Cofes Audit S.A., liquidatrice de l'intimée, au département de l'urbanisme ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, MM. Dumartheray, Verniory et Pagan, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.