Décisions | Chambre des baux et loyers

Entre

1) Monsieur A______, domicilié ______,

2) Monsieur B______, domicilié ______,
3) Monsieur C______, domicilié ______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 octobre 2019, représentés par D______ SA, Agence immobilière, ______ [GE], en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,

et

1) Madame E______ et Monsieur F______, domiciliés ______, intimés, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,

2) Madame G______, domiciliée ______, autre intimée, comparant en personne.

A. Par jugement JTBL/992/2019 du 17 octobre 2019, reçu par les parties le 22 octobre 2019, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevable la demande en validation de la consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer déposée par F______ et E______ (ch. 1 du dispositif), a rectifié la qualité des parties défenderesses, qui comprenait également G______ (ch. 2), a réservé la suite de la procédure (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

En substance, les premiers juges ont considéré que G______, en sa qualité d'usufruitière de l'immeuble litigieux, aurait dû être actionnée par E______ et F______ aux côtés de A______, B______ et C______, dans la mesure où les bailleurs formaient une consorité nécessaire au sens de l'art. 70 al. 1 CPC.

Le Tribunal a retenu que c'était faire preuve de formalisme excessif que de déclarer irrecevable la demande en validation de la consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer des locataires au motif qu'ils n'avaient pas attrait G______ à la procédure. Les locataires n'avaient en effet aucune raison de rechercher plus en avant qui étaient les propriétaires de l'immeuble, l'extrait de la mensuration officielle et du Registre foncier consultable en ligne indiquant uniquement les noms de A______, B______ et C______.

B. a. Par acte expédié le 21 novembre 2019 à la Cour de justice, A______, B______ et C______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à ce que la Cour déclare la demande irrecevable, à ce que la totalité des loyers consignés sous compte n^o 14L 2017 000100 soient libérés en leur faveur et, subsidiairement, au déboutement de F______ et E______ de toutes leurs conclusions.

A______, B______ et C______ font grief aux premiers juges d'avoir considéré que la requête était entachée d'un vice de forme, qu'ils étaient habilités à rectifier d'office. La carence dans l'assignation d'un consort nécessaire relevant d'une question matérielle l'art. 132 CPC ne devait pas s'appliquer.

Le Tribunal aurait en outre violé le principe d'impartialité prévu à l'art. 30 al. 1 Cst. en procédant d'office et de son propre chef à la modification des parties actionnées.

Enfin, G______, consort nécessaire, n'avait pas été assignée dans la présente procédure.

b. E______ et F______ n'ayant pas fait usage de leur droit à la réponse, les parties ont été avisées le 20 janvier 2020 par la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. Le 10 juillet 2000, SI H______, ancienne bailleresse, et E______ et F______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5,5 pièces situé au 3^ème étage de l'immeuble sis chemin 1______ [no.] ______ à I______ (GE).

b. Le loyer a été fixé à 1'700 fr. par mois, soit 20'400 fr. par année, frais accessoires non compris, ceux-ci s'élevant à 140 fr. par mois.

c. L'immeuble est géré depuis une date inconnue par la régie D______ SA.

d. Par courrier du 18 octobre 2016, les locataires ont mis en demeure
D______ SA de procéder, avant le 20 novembre 2016, aux travaux suivants : peinture complète de l'appartement (murs et plafonds); carrelage dans la cuisine, toilette et salle de bains, y compris la baignoire; changement des WC; parquet dans tout l'appartement; agencement de cuisine (armoires, tiroirs). Ils ont indiqué qu'à défaut d'exécution des travaux dans le délai imparti, le loyer serait consigné dès le mois de janvier 2017.

e. Par avis officiel de résiliation du 19 décembre 2016, le contrat de bail à loyer portant sur l'appartement considéré a été résilié pour le 31 août 2017.

Sur cet avis figurait sous la rubrique «bailleur» la mention suivante : «A______/B______, C______/G______».

f. Le 10 janvier 2017, les locataires ont déposé une requête en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Parallèlement, le 29 juin 2017, les locataires ont déposé une requête en fixation du loyer par-devant la même juridiction.

Les deux requêtes dirigées contre A______, B______ et C______ ont été portées devant le Tribunal le 10 octobre 2017. Elles ont été jointes sous le numéro de procédure C/2______/2017.

Les locataires ont notamment produit un «Extrait de la mensuration officielle et du Registre foncier» mentionnant trois propriétaires de l'immeuble litigieux, à savoir A______, B______ et C______.

g. Simultanément, le 10 octobre 2017 les locataires ont demandé à D______ SA confirmation qu'avant le 24 octobre 2017 les travaux de réfection complète des peintures et du parquet et de réparation de l'agencement de la cuisine seraient effectués, sous menace de consignation de loyer. Une réduction de loyer de 35% dès le 1^er octobre 2011 était sollicitée.

Les locataires ont consigné les loyers dès le mois de novembre 2017 (14L 2017 000100).

h. Par requête déposée le 7 novembre 2017 par-devant la Commission, toujours dirigée contre A______, B______ et C______, déclarée non conciliée lors de l'audience de conciliation du 8 janvier 2018 et portée devant le Tribunal le
15 janvier 2018, les locataires ont conclu à ce que le Tribunal valide la consignation de loyer, condamne les défendeurs à réaliser, à leurs frais et dans les règles de l'art, les travaux de réfection complète des peintures de toutes les pièces de l'appartement (murs, plafond et boiseries), la réfection du parquet dans tout l'appartement (ponçage et vitrification) et la réparation de l'agencement de cuisine (armoires et tiroirs), à ce que le Tribunal, à titre de mesures d'exécution directe, condamne les défendeurs à une amende d'ordre de 1'000 fr. pour chaque jour d'inexécution et les autorise à effectuer, aux frais des défendeurs, les travaux auxquels ces derniers seraient condamnés, et à ce que le Tribunal leur octroie une réduction de loyer de 35% dès le 1^er octobre 2011.

i. le Tribunal a ordonné la suspension de la cause jusqu'à droit jugé par la Cour sur la question de la recevabilité dans la cause C/2______/2017.

Le 29 octobre 2018, la Cour a rendu un arrêt ACJC/1481/2018 dans la cause C/2______/2017 rectifiant la qualité des parties intimées, qui comprenaient G______, annulant le jugement attaqué et déclarant recevables la requête en annulation de congé et la requête en fixation judiciaire du loyer.

La Cour a retenu que le Tribunal avait fait preuve de formalisme excessif en déclarant irrecevables les requêtes en annulation de congé et en fixation judiciaire du loyer. Les locataires pouvaient raisonnablement ignorer la qualité d'usufruitière de G______, qui ne figurait pas sur l'extrait du Registre foncier librement accessible en ligne, et dont l'initiale se trouvait noyée au milieu de plusieurs autres initiales dans l'avis de résiliation du 19 décembre 2016.

j. Par ordonnance du 4 mars 2019, le Tribunal a ordonné la reprise de l'instance dans le cadre de la présente procédure.

k. Lors de l'audience du 17 mai 2019, les locataires ont persisté dans leurs conclusions et ont sollicité, à titre préalable, que G______ soit partie à la procédure et que cela soit rectifié d'office, en application des considérants de l'arrêt de la Cour du 29 octobre 2018. Les locataires n'avaient appris que postérieurement au dépôt de la demande en conciliation l'existence d'un usufruit au profit de G______.

Les bailleurs se sont opposés à l'application analogique des considérants de l'arrêt précité, au motif que celui-ci se référait à l'avis de résiliation qui n'existait pas dans le cadre de la présente procédure. Ils s'opposaient à l'adjonction d'office de G______, la connaissance de l'usufruit découlant du Registre foncier qui est un registre public. G______ n'avait certes jamais informé les locataires de sa qualité d'usufruitière mais sa qualité de bailleresse ressortait des avis de résiliation.

l. Le 13 juin 2019, les bailleurs ont produit une convention conclue entre la régie et le Registre foncier en 2010, donnant accès aux données informatisées du registre et notamment aux servitudes inscrites sur ce dernier, par la procédure d'appel électronique. La convention précise que l'accès direct aux données du registre foncier informatisé donne lieu à la perception d'un émolument auquel toutefois le canton de Genève a renoncé en se réservant le droit de le facturer en tout temps. Les bailleurs ont également produit un courriel du Registre foncier du 12 juin 2019 confirmant que le bénéficiaire d'une servitude d'usufruit figure sur l'extrait public du Registre foncier, accessible à tout un chacun sans qu'il ne soit nécessaire de justifier d'un intérêt.

m. Lors de l'audience du 8 octobre 2019, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.

A l'issue de l'audience, la cause a été gardée à juger sur la question de la recevabilité de la requête.

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2^ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013).

1.2 Dans leurs dernières conclusions, les intimés ont requis devant le Tribunal une réduction de loyer de 35% dès le 1^er octobre 2011 correspondant à 7'140 fr. par année (20'400 fr. x 0,35), soit un peu plus de 67'830 fr. à ce jour (7'140 fr.
x 9,5 ans).

Ils ont également requis une amende d'ordre à hauteur de 1'000 fr. pour chaque jour d'inexécution des travaux.

Partant, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

2. Les appelants font valoir que la requête en validation de consignation du loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer était entachée d'un vice de forme et contestent la rectification des parties défenderesses effectuée par le Tribunal en application de l'art. 132 CPC.

2.1A teneur de l'art. 132 CPC le tribunal fixe un délai pour la rectification des vices de forme telle l'absence de signature ou de procuration. A défaut, l'acte n'est pas pris en considération.

L'acte du demandeur doit être suffisamment précis pour permettre au juge et au défendeur, après examen raisonnable, de déterminer de qui il émane et contre qui il est dirigé, sur quoi la prétention se fonde et en quoi elle consiste. En matière d'identification des parties, la détermination de l'identité des parties, qui permet à chacune d'elles de connaître exactement son adversaire, suppose une très grande précision et une très grande clarté qui excluent dans l'esprit du juge et le leur, tout doute sur cette identité (BOHNET, Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2^ème éd., 2019, n. 16 ad art. 132 CPC).

L'art. 132 al. 1 CPC permet de réparer certaines inadvertances qui surviennent parfois lors du dépôt d'un acte. Il se rapporte textuellement à des vices de forme; le plaideur ne peut donc pas s'en prévaloir afin de remédier aux éventuelles insuffisances de ses moyens au fond (recours insuffisamment motivé) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 5, SJ 2012 I 232).

La désignation incomplète ou inexacte d'une partie peut être rectifiée et n'a pas pour conséquence l'irrecevabilité de l'acte, pourvu qu'il n'existe dans l'esprit du tribunal et des parties aucun doute raisonnable quant à l'identité de cette partie. Il en va ainsi, notamment, lorsque l'identité résulte de l'objet du litige (interruption de la prescription envers un débiteur, malgré sa désignation inexacte) (ATF
144 II 335 consid. 3a, JdT 1989 I 337; arrêt du Tribunal fédéral 4C_447/2006 du 27 août 2007 consid. 1.2).

2.2 En l'espèce, comme il a été retenu aussi bien par la Cour dans son arrêt du 29 octobre 2018, que par le Tribunal dans le jugement attaqué, les appelants forment une consorité nécessaire.

Dès lors, la requête en validation de la consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer aurait dû être dirigée tant contre les copropriétaires qu'à l'encontre de l'usufruitière.

Toutefois, il ressort clairement de l'objet du litige que les parties visées par la requête étaient l'ensemble des bailleurs du logement litigieux, soit A______, B______, C______ et G______.

Un examen raisonnable de la requête permettait de déterminer contre qui elle était dirigée. L'omission de l'indication de l'usufruitière constitue une erreur mineure, ne portant pas à conséquence, puisqu'il n'y a pas de doute sur l'identité des personnes concernées.

Dès lors, la qualité des parties défenderesses pouvait être rectifiée d'office par le Tribunal en application de l'art. 132 CPC.

3. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir rectifié de son propre chef les parties à la procédure et d'avoir ainsi violé le principe d'impartialité découlant de l'art. 30 al. 1 Cst.

3.1 A teneur de l'art. 30 al. 1 Cst., toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. La garantie du juge impartial prévu par l'art. 30 Cst. s'oppose à ce que des circonstances extérieures au procès puissent influencer sur le jugement d'une manière qui ne serait pas objective, en faveur ou au préjudice d'une partie (Auer/Malinverni/Hottelier, Droit constitutionnel suisse, Volume II, Les droit fondamentaux, 2013, 3^ème éd., Berne, n. 1248).

Partant, le grief des appelants est infondé.

4. Enfin les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir retenu que la requête était recevable, alors qu'elle était dirigée exclusivement contre les copropriétaires et non pas contre l'usufruitière.

4.1 Il y a consorite materielle necessaire (art. 70 CPC) lorsque plusieurs personnes sont ensemble le titulaire ou le sujet passif d'un droit, de sorte qu'elles doivent necessairement agir en commun ou etre actionnees ensemble (ATF 136 III 123 consid. 4.4.1; 136 III 431 consid. 3.3).

La consorite materielle necessaire est imposee par le droit materiel, qui determine les cas dans lesquels plusieurs parties doivent agir ou defendre ensemble (ATF 138 III 737 consid. 2 et 4.1). Sous sa forme active, elle est realisee lorsque plusieurs personnes sont ensemble titulaires du droit en cause, de sorte que chacune ne peut pas l'exercer seule en justice (ATF 136 III 123 consid. 4.4.1).

Il y a notamment consorite necessaire en cas d'action formatrice, soit lorsque l'action tend a la creation, la modification ou la dissolution d'un droit ou d'un rapport de droit determine touchant plusieurs personnes (Jeandin, op. cit., n. 7 ad art. 70 CPC; Hohl, Procedure civile, tome I, 2001, n. 488 ss p. 106 s.).

Le bailleur est celui qui, en vertu du lien juridique particulier qu'il possede sur la chose, peut en disposer; il s'agit le plus souvent (mais pas necessairement) du proprietaire. On considere egalement comme bailleur la personne qui dispose d'un droit reel sur la chose, par exemple l'usufruitier (art. 758 al. 1 CC; ATF 113 II 121 consid. 2; arret du Tribunal federal 4C_235/2005 du 24 octobre 2005 consid. 3).

Aux termes de l'art. 29 al. 1 Cst., toute personne a droit, dans une procedure judiciaire ou administrative, a ce que sa cause soit traitee equitablement et jugee dans un delai raisonnable.

Le formalisme excessif est un aspect particulier du deni de justice prohibe par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est realise lorsque la stricte application des regles de procedure ne se justifie par aucun interet digne de protection, devient une fin en soi, complique de maniere insoutenable la realisation du droit materiel ou entrave de maniere inadmissible l'acces aux tribunaux (ATF 135 I 6 consid. 2.1; 132 I 249 consid. 5; 130 V 177 consid. 5.4.1; 128 II 139 consid. 2a; arret du Tribunal federal 1C_563/2016 du 8 decembre 2016 consid. 1.3.2; ACJC/817/2010 du 21 juin 2010 consid. 2.3.1). En tant qu'elle sanctionne un comportement reprehensible de l'autorite dans ses relations avec le justiciable, l'interdiction du formalisme excessif poursuit le meme but que le principe de la bonne foi consacre aux art. 5 al. 3 et 9 Cst. Ce principe commande a l'autorite d'eviter de sanctionner par l'irrecevabilite les vices de procedure aisement reconnaissables qui auraient pu etre redresses a temps, lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte suffisamment tot et les signaler utilement au plaideur (ATF 125 I 166 consid. 3a; arrets du Tribunal federal 5A_741/2016 du 6 decembre 2016 consid. 6.1.1; 2D_32/2015 du 24 septembre 2015 consid. 4.1).

4.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les appelants formaient une consorité nécessaire au sens de l'art. 70 CPC et que les intimés auraient dû attraire G______ à la procédure.

Toutefois, comme cela ressort du jugement attaqué et de l'arrêt de la Cour du 29 octobre 2018, les intimés pouvaient raisonnablement ignorer la qualité d'usufruitière de G______, dans la mesure où celle-ci n'était pas mentionnée sur l'extrait du Registre foncier librement accessible en ligne et dans la mesure où ils n'en avaient jamais été informés par les appelants.

Dans ces conditions, reprocher aux intimés une violation de l'art. 70 al. 1 CPC reviendrait à faire preuve de formalisme excessif.

Au vu des circonstances particulières du cas d'espèce, la requête en validation de la consignation de loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer doit être considérée comme recevable.

Le jugement attaqué sera donc confirmé.

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.

* * * * *

Déclare recevable l'appel interjeté le 21 novembre 2019 par A______, B______ et C______ contre le jugement JTBL/992/2019 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 octobre 2019 dans la cause C/25797/2017.

Au fond :

Confirme le jugement entrepris.

Dit que la procédure est gratuite.

Débouter les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant :

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.