Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 2 décembre 2014, expédié pour notification aux parties le
5 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit de 30% le loyer de l'appartement de quatre pièces en duplex au rez-de-chaussée et premier étage avec jardin sis ______ à D______, pour la période du 15 février 2009 au 30 juin 2013 (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ à rembourser à B______ et C______ le trop-perçu en découlant, soit 52'620 fr. 75 avec intérêts à 5% l'an dès le 1^er avril 2011 (date moyenne) (ch. 2), ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés à concurrence de la réduction octroyée sous chiffre 1 en faveur de B______ et C______ et à concurrence du solde éventuel en faveur de A______ (compte n° 1______) (ch. 3), débouté B______ et C______ de toutes leurs conclusions en dommages-intérêts (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5), a dit que la procédure était gratuite (ch. 6) et a indiqué les voies de droit.

En substance, les premiers juges ont retenu que la chose louée souffrait de l'existence d'un défaut, qui n'était pas menu, lequel avait pesé sur la vie quotidienne des locataires et dont il n'était pas exclu qu'il soit à l'origine des troubles de santé de leur fils, qu'il se justifiait dès lors d'accorder une réduction de loyer de 30% du 15 février 2009 au 30 juin 2013, ce qui conduisait à retenir un trop-perçu de loyer de 52'670 fr. 75, que pour le surplus les locataires n'avaient pas prouvé le dommage allégué sur leurs meubles, ni qu'ils auraient pris à leur charge des frais de défense, facturés à leur assurance protection juridique, de leur avocat, ni, encore, que leur déménagement à E______, révélateur d'un choix de vie, aurait été motivé par les défauts qui affectaient leur logement.

B. Par acte déposé le 21 janvier 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ a formé appel contre ce jugement. Il a conclu à l'annulation des chiffres 1 à 3 du dispositif de celui-ci, cela fait à ce qu'une réduction de loyer de 5% pour la période du 15 février 2009 au 30 juin 2013 soit accordée, à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'il renonçait à la somme de 8'770 fr. 13 avec intérêts à 5% l'an dès la date moyenne du 1^er avril 2011, celle-ci pouvant être libérée en faveur des époux B______ et C______, le solde consigné devant lui revenir.

Par réponse du 25 février 2015, les époux B______ et C______ ont conclu, sur l'appel de A______, à la confirmation de la décision attaquée. Ils ont formé un appel joint tendant à l'annulation du chiffre 4 du dispositif de celle-ci, cela fait à la condamnation de A______ à leur verser 3'672 fr. avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 20 décembre 2007 et 4'558 fr. 35 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 15 novembre 2012. Ils ont produit une pièce nouvelle, soit une cession, non datée et établie par leur assurance de protection juridique, en leur faveur de la créance d'honoraires avant procès à faire valoir contre A______.

Par acte du 13 avril 2015, A______ a conclu à l'irrecevabilité de la conclusion des époux B______ et C______ portant sur 3'672 fr., et au déboutement de ceux-ci pour le surplus.

Les époux B______ et C______ ont répliqué, persistant dans leurs conclusions antérieures.

Par avis du 26 mai 2015, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger, A______ ayant renoncé à dupliquer.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. Le 8 juillet 1992, A______ a remis à bail aux époux B______ et C______ un appartement de quatre pièces en duplex au rez-de-chaussée et premier étage de l'immeuble sis ______ à D______ (GE), pour une durée initiale de cinq ans, du 16  juillet 1992 au 31 juillet 1997, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans.

Le loyer annuel, charges non comprises, fixé initialement à 35'400 fr., s'est élevé à 40'092 fr. depuis le 1^er janvier 2009.

L'appartement, désigné parfois comme un cinq pièces, comprend deux chambres à coucher et une mezzanine à l'étage. Il se situe dans un bâtiment ancien, classé.

b. En mai 2002 et février 2003, les époux B______ et C______ ont informé la régie de ce que, notamment, des dommages dus à l'humidité dans la salle de bains s'aggravaient. Le bailleur en a pris acte.

c. Par lettre du 15 février 2009, les époux B______ et C______ ont requis du bailleur qu'il remédie dans les meilleurs délais aux dommages dus à l'humidité dans une chambre, dont deux murs ainsi que le parquet et les plinthes, et leur mobilier, étaient endommagés, ce qui la rendait insalubre. Ils ont parallèlement signalé l'existence de "quelques petits problèmes dans la maison". Le bailleur a répondu se charger de la déclaration d'assurance, et de la demande de devis, tandis qu'il incombait aux locataires d'établir une déclaration de sinistre pour leur assurance-ménage s'agissant du mobilier.

La chambre en question était sporadiquement habitée par le fils des époux B______ et C______ (né en 1982), qui disposait de son propre domicile, et rencontrait des problèmes respiratoires lorsqu'il dormait dans ladite pièce.

Par courrier du 29 mars 2009, B______ s'est adressé à la Sécurité civile, Police du feu, pour signaler "des moisissures importantes voire des champignons" dans son logement, ajoutant que son fils se plaignait de troubles respiratoires ayant lieu uniquement dans la maison.

Ce service s'est rendu sur place le 7 octobre 2009, et a constaté des moisissures dans la chambre au premier étage ainsi qu'à l'angle du bâtiment, ce qui consacrait une infraction au sens de l'art. 121 LCI. Il en a informé le bailleur par lettre du 12 octobre 2009, invitant celui-ci à se déterminer et à lui faire connaître les mesures qu'il entendait prendre pour remédier à l'état d'insalubrité.

Le 10 novembre 2009, les parties, la régie et un inspecteur de la Police du feu se sont retrouvés sur place. Après la constatation d'un pont de froid sur l'angle du mur de la chambre, qui proviendrait d'un manque de ventilation, il a été convenu la pose d'une tirette de ventilation sur la fenêtre de la chambre, le remplacement de la turbinette de la salle de bains et des travaux de peinture de la chambre.

d. L'exécution des travaux précités n'a pas mis fin aux problèmes d'humidité; des champignons et moisissures sont réapparus.

A la requête des locataires, le laboratoire F______ a opéré un prélèvement de ces champignons, qui se sont révélés être de la sorte "aspergillus niger", à savoir "largement répandu (fruits et légumes moisis, fourrage, produits laitiers). Il est très utilisé dans l'industrie agroalimentaire pour la production de divers acides. Cette espèce peut être pathogène (aspergillose du conduit auditif, production d'ochratoxine, cancérigène)" (rapport d'identification fongique du 15 avril 2010).

e. Par courrier du 12 mars 2012, les locataires ont fait valoir qu'ils restaient dans l'attente de la réponse du propriétaire quant aux travaux à effectuer afin de rendre la salle de bains et la chambre à coucher salubres, étant précisé qu'ils avaient transmis des photos de ces pièces le 7 mars 2012.

Le 10 avril 2012, leur conseil, récemment mandaté, a écrit à la régie en charge de l'immeuble, en se référant à un pli reçu de celle-ci le 26 mars 2012, tout en déplorant le "mutisme" du bailleur qui, s'il persistait, conduirait ses clients à emprunter la voie judiciaire.

Le 31 mai 2012, les parties, la régie, et des maîtres d'état (maçonnerie-peintures-isolation, étanchéité-toiture) se sont rencontrés sur place. Il a été convenu la réalisation de divers travaux, une entreprise de ventilation devant en outre être mandatée.

Des travaux ont été effectués à compter de juillet 2012.

Par lettre du 23 août 2012, la Police du feu, relancée par les locataires, a requis du bailleur qu'il procède à "la réfection judicieuse de la chambre à coucher, en prenant toutes mesures utiles pour assainir la pièce et éviter la réapparition des moisissures", toutes mesures ou sanction(s) étant réservées.

f. Par courrier du 24 octobre 2012, les époux A______ et B______ ont informé le bailleur de ce que la situation s'était "gravement détériorée", leur fils, qui avait l'habitude d'occuper la chambre présentant des traces de moisissure, ayant contracté une grave maladie pulmonaire (alvéolite allergique), dont il était connu qu'elle pouvait être causée par "l'aspergillus niger", et eux-mêmes étant atteints de problèmes aux oreilles, pouvant relever de l'aspergillose du conduit auditif. Ils ont pour le surplus affirmé que plusieurs défauts persistaient et mis en demeure le bailleur d'y remédier au 15 novembre suivant, à défaut de quoi ils consigneraient leur loyer.

A______ a, sur ce, mandaté l'entreprise G______ ("contrôle des nuisibles") pour intervenir dans le logement loué. Les locataires n'ont pas souhaité cette intervention, dans un premier temps, au motif qu'ils ne comprenaient pas pour quelle raison une société spécialisée dans la désinsectisation était chargée de régler les problèmes.

g. Par décision du 1^er novembre 2012, la Police du feu a ordonné au bailleur de procéder aux travaux de mise en conformité, avec délai au 30 novembre 2012.

h. A compter de décembre 2012, les époux A______ et B______ ont consigné leur loyer (compte 1______).

i. Par courriers des 11 et 21 décembre 2012, la Police du feu a imparti au bailleur un dernier délai au 4 janvier 2013 pour lui confirmer que tous les travaux avaient été exécutés en bonne et due forme.

Par lettre du 10 janvier 2013, le bailleur a répondu que tous les travaux préconisés avaient été exécutés, "à l'exception de la désinfestation de la chambre et de la salle de bains", qui n'avait pas été opérée, les locataires ayant refusé l'intervention de l'entreprise G______.

Par courrier du 7 février 2013, la Police du feu, se référant à une copie de correspondance adressée par l'avocat des époux A______ et B______ au bailleur, a relevé qu'il était "consternant de constater que l'appartement ne sembl[ait] toujours pas répondre aux normes de salubrité en vigueur", a requis qu'un rendez-vous soit organisé sur place sous dix jours, et a réservé expressément le prononcé de sanctions.

j. Le 27 février 2013, l'entreprise G______ est intervenue dans l'appartement, les locataires ayant entretemps obtenu des explications (qu'ils jugeaient cependant insatisfaisantes) sur la nature de l'intervention projetée.

Les époux A______ et B______ allèguent que l'employé qui avait procédé au traitement l'avait considéré comme insuffisant pour éradiquer le problème.

k. Le 14 mars 2013, les parties, le représentant de la Police du feu et l'entreprise précitée se sont rencontrés sur place. Il a été convenu l'intervention de divers maîtres d'état.

l. Le 17 avril 2013, H______ a rendu un rapport d'analyse. Il en résulte que, lors des visites accomplies, les murs ne présentaient plus de moisissures, ayant été assainis récemment; il subsistait seulement quelques traces noires au niveau des joints de carrelage de la salle de bains; l'extraction de celle-ci avait également été remplacée récemment. Des relevés de température et humidité avaient été opérés du 5 au 15 avril 2013. Dans une chambre inoccupée, la température moyenne était de 20° et le taux d'humidité relative de 45 à 50%. Dans la salle de bains, la température moyenne était de l'ordre de 21° avec un taux d'humidité relative de 55% (pics à 75% lors de l'utilisation). La thermographie par infrarouge qui avait été effectuée mettait en évidence un pont thermique au niveau de l'angle est de la chambre, soit celui touché par les moisissures, tandis que la salle de bains ne présentait pas de problème particulier. Un risque de condensation, en cas de conditions hivernales rudes, était présent. Il était ainsi préconisé de mettre en œuvre un doublage intérieur sur les deux murs de façade ainsi qu'en sous face de dalle, ainsi que le rabotage de la porte de communication de la salle de bains (2 cm) ou la pose d'une grille de transfert sur celle-ci pour assurer une bonne ventilation et réduire l'humidité.

Selon l'auteur du rapport, en raison du pont thermique, un flux froid pouvait se concentrer du côté intérieur du bâtiment, de sorte que la température était à cet endroit très inférieure aux autres endroits en façade. La présence de moisissures pouvait provenir d'une part de la température intérieure ainsi que de l'humidité de la pièce, et d'autre part de la température superficielle du mur. Les traces noires mentionnées dans le rapport correspondaient à des moisissures. De mémoire, le logement n'avait pas paru insalubre. Pour éviter la propagation de moisissures, il était nécessaire d'assainir le mur avec un produit antifongique (témoin I______).

Le 11 juillet 2013, J______, laboratoire de chimie et de microbiologie, a rendu un rapport relatif à des prélèvements opérés le 20 mars précédent dans le logement loué. Les résultats n'étaient "pas satisfaisants", l'identification révélant la présence de germes environnementaux "classiques", dont respectivement 63, 64 et 94% représentaient des levures et moisissures alors que le taux aurait dû être de 5 à 10%; les solutions proposées pour ce type de contamination étaient, dans l'ordre de priorité : "limiter l'humidité et notamment les problèmes de condensation (ponts thermiques), améliorer la ventilation et l'aération de l'ensemble du logement, laver ou aspirer soigneusement (aspirateur muni d'un filtre haute capacité ou aspiration avec rejet extérieur) toutes les sources de poussière". En revanche, les prélèvements effectués le 5 juillet 2013 donnaient un résultat satisfaisant.

Selon l'auteur du rapport, les valeurs mesurées étaient de 63% pour le salon, 64% pour la chambre et 94% pour la salle de bains, soit beaucoup plus que les 10% admissibles. Les mesures préconisées étaient d'ordre général, et non pas forcément en lien avec le cas présent. Il était possible de trouver des moisissures d'aspergillus niger, en faible quantité, dans un appartement bien entretenu (témoin K______).

D. Le 20 décembre 2012, les époux A______ et B______ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en validation de consignation et en dommages-intérêts.

Non conciliée, la cause a été portée le 26 mars 2013 devant le Tribunal.

Les locataires ont conclu préalablement à la validation de la consignation du loyer, principalement à l'exécution de divers travaux, à l'exonération du paiement de tout loyer depuis le 20 décembre 2007 et au paiement de 202'883 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 20 juin 2010, subsidiairement, à l'octroi d'une réduction de loyer de 80% à compter du 20 décembre 2007 et jusqu'à complète exécution des travaux et au paiement de 159'652 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 20 juin 2010. Ils ont également conclu au paiement de dommages-intérêts, par 30'000 fr. représentant la valeur vénale de leurs meubles endommagés, et du dommage juridique éprouvé, par 4'558 fr. 35, représentant la note d'honoraires de leur assurance de protection juridique (d'avril à novembre 2012). Ils ont enfin requis la réserve de leur droit d'amplifier leurs conclusions de frais d'expertise et de déménagement.

Par mémoire-réponse, le bailleur a conclu au déboutement des locataires des fins de leurs conclusions.

Par réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

A l'audience du Tribunal du 7 janvier 2014, les locataires ont déclaré avoir déménagé en juin 2013, et ont dès lors renoncé à leurs conclusions en exécution de travaux. Ils ont produit de nouvelles pièces, dont une attestation du médecin de leur fils, selon laquelle "on p[ouvai]t raisonnablement retenir un lien de causalité entre l'affection respiratoire du patient et l'exposition à des moisissures avec un taux d'aérosolisation important consécutif à des travaux d'assainissement".

Dans leurs plaidoiries écrites finales, les locataires ont limité au 30 juin 2013 la période pour laquelle l'exonération de paiement de loyer, respectivement la réduction de loyer, était réclamée, et modifié en conséquence le montant demandé en remboursement, à respectivement 220'506 fr. et 176'405 fr., persistant en outre dans leurs conclusions en paiement de 4'558 fr. 35 plus intérêts à 5% l'an dès le 15 novembre 2012, et de 30'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 20 décembre 2007. Dans le corps de leur écriture, ils ont rappelé qu'ils avaient requis le paiement, à titre de dommages-intérêts, de la valeur d'objets mobiliers endommagés par les moisissures, pour un total d'environ 30'000 fr., montant qui n'avait pas été contesté par le bailleur et devait donc être considéré comme admis; ils ont par ailleurs nouvellement fait valoir des frais de déménagement, par 3'672 fr., et de nettoyage, par 4'710 fr. et 988 fr. 80. Ils ont notamment produit un devis d'une entreprise de déménagement portant sur un départ à D______ et une arrivée à E______, ainsi qu'une facture, établie le 20 juin 2013, à l'attention de "B______, ______, E______".

1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :