Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

A. a. Les époux A______ et C______ ont été domiciliés à D______ dans le canton de Vaud, en Suisse, jusqu'au mois d'avril 2022. Ils sont depuis lors domiciliés à Monaco.

b. A______ est propriétaire en PPE d'un appartement sis chemin 1______ no. ______, [code postal] E______ [GE], feuillets 2______ et 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune de E______ (ci-après l'appartement de E______). Il est également copropriétaire avec son épouse, à raison d'une moitié chacun, des villas contiguës sises chemin 5______ nos. ______ et ______ à D______, parcelles n° 6______ et 7______ de la commune de D______.

c. A teneur d'un contrat conclu le 25 septembre 2023 entre A______, d'une part, et F______ et G______, d'autre part, le premier a remis à bail aux seconds l'appartement de E______ pour une durée déterminée de deux ans parvenant à échéance le 14 octobre 2025, tout en contenant une clause de renouvellement tacite.

d. A teneur d'un procès-verbal transactionnel du 15 juillet 2024, entériné par la Commission de conciliation en matière de bail à loyer, les locataires H______ et I______ ont accepté la résiliation de leur bail sur la villa sise rue 5______ no. ______ à D______, conclu en 2015 avec A______ et son épouse, pour le 31 août 2025.

B. a. En 2020, A______ et C______ ont fait l'objet d'une procédure de rappel d'impôt pour la période de 2013 à 2022 par l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud (ci-après ACI).

b. Le 17 juillet 2024, l'ACI a ordonné deux séquestres fiscaux sur les biens de A______ en prestation de sûretés en garantie du rappel fiscal, l'un en matière d'impôt cantonal et communal, à hauteur de 14'120'000 fr., et l'autre en matière d'impôt fédéral, à hauteur de 4'835'000 fr. Les séquestres ont notamment visé les droits de propriété de A______ sur les biens immobiliers susmentionnés et les loyers produits par ces biens. Les biens séquestrés se situant dans le canton de Vaud et dans le canton de Genève, l'Office des poursuites de B______ (Vaud) a été désigné office chef de ligne pour l'exécution du séquestre sur les biens situés dans le canton de Vaud, alors que l'Office cantonal des poursuites de Genève (ci-après l'Office) a été délégué pour l'exécution du séquestre sur le bien sis dans le canton de Genève.

c. L'Office a mandaté le 10 septembre 2024 [la régie immobilière] J______ pour exercer la gérance légale de l'appartement de E______.

Un avis a été envoyé le même jour à la locataire désignée dans les ordonnances de séquestres, K______ afin qu'elle verse désormais le loyer en mains de [la régie] J______. Il s'est toutefois révélé que cette personne n'était pas la locataire en place. L'Office a pu rectifier cette erreur lorsque le débiteur lui a désigné les locataires susmentionnés.

d. A______ a été informé le 11 novembre 2024 de l'instauration de la gérance légale et du mandat confié à J______ notamment aux fins de percevoir les loyers. Il a été avisé des sanctions pénales qu'il encourrait s'il continuait à encaisser ces derniers. Il lui a également été précisé qu'il ne pouvait plus conclure, modifier ou résilier des baux sans l'accord de l'Office. En outre, il a été enjoint de fournir à J______ toutes les pièces utiles à l'exercice de la gérance légale.

Dans ses réponses des 15 et 29 novembre 2024, A______ n'a pas mentionné que le bail des locataires en place devait prendre fin ou aurait été résilié.

e. Lesdits locataires ont résilié leur bail de manière anticipée le 6 mars 2025 pour le 15 avril 2025.

f. [La régie] J______ a conclu, le 21 mars 2025, un nouveau bail, d'une durée d'un an, reconductible, avec de nouveaux locataires, L______ et M______.

g. Lors d'un contact téléphonique du 21 mai 2025, le débiteur et l'Office ont évoqué le fait que le premier et l'ACI avaient trouvé un accord en vue d'une vente de gré à gré de l'appartement de E______. Le conseil de A______ a demandé à obtenir copie des baux conclus avec les locataires.

h. Le 4 juin 2025, [la régie] J______ a été interpellée par ces derniers car A______ leur avait rendu visite et avait annoncé qu'il entendait résilier le bail pour le 30 avril 2026.

L'Office est par conséquent intervenu auprès de ce dernier par courriel du 5 juin 2025 pour lui rappeler qu'il n'avait plus le pouvoir de gérer l'immeuble, notamment de résilier le bail.

A______ a répondu le 12 juin 2025 que le séquestre n'était qu'une mesure temporaire et qu'il entendait disposer à court ou moyen terme de son bien pour désintéresser l'ACI, seule créancière séquestrante, avec laquelle il avait trouvé un accord. Il entendait donc vendre l'appartement vide de locataire, de gré à gré, au meilleur prix, raison pour laquelle un bail de durée limitée avait été conclu avec les locataires précédents. Il reprochait par conséquent à l'Office d'avoir reloué le bien pour une durée indéterminée sans l'en informer, ce qui entravait le plan de désintéressement convenu avec l'ACI. Il lui annonçait qu'il avait déposé plainte auprès de l'autorité de surveillance.

B. a. Par acte expédié le 30 mai 2025 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance), A______ a formé une plainte à l'encontre de la décision de relocation de l'appartement, concluant au constat qu'elle était contraire au droit, respectivement non justifiée, et à ce qu'il soit ordonné à l'Office de résilier le bail litigieux.

Dans les motifs à l'appui de la plainte, A______ a notamment exposé que la procédure de rappel d'impôt s'était finalement terminée sur un accord avec l'ACI qui avait constaté qu'il n'y avait pas eu de soustraction d'impôt de sorte que l'assiette des séquestres avait été réduite, par ordonnance du 12 mars 2025, de 14'120'000 fr. et 4'835'000 fr. à, respectivement, 1'791'000 fr. et 513'000 fr. L'accord avec l'ACI portait notamment et en substance sur le retrait des recours déposés par A______, le retrait des séquestres par l'ACI, le désintéressement de cette dernière au moyen des avoirs bancaires libérés et la vente de gré à gré après levée du séquestre des biens immobiliers, libres de tout occupant, vu l'échéance des baux en 2025. Or, cet accord, qui tenait compte de la fin du bail des locataires F______ et G______, en octobre 2025, était entravé par la conclusion du nouveau bail de durée indéterminée par [la régie] J______ sur l'appartement de E______. Une échéance à fin 2025, repoussée à juin 2026, avait été fixée aux époux A______/C______ pour vendre les biens immobiliers et régler les arriérés fiscaux. Si A______ et l'ACI avaient été informés de la résiliation anticipée du bail par F______ et G______ en mars 2025, ils auraient empêché la relocation à L______ et M______.

b. Dans ses observations du 25 juin 2025, l'Office a conclu au rejet de la plainte dans la mesure de sa recevabilité.

Il a en substance soutenu qu'il n'avait pas été saisi de la question de la résiliation du bail portant sur l'appartement de E______ et n'avait pris aucune décision à cet égard, de sorte que la plainte auprès de l'autorité de surveillance était prématurée et n'avait pas d'objet. Elle ne visait aucune mesure attaquable par la voie de la plainte prise par l'Office.

Sur le fond, l'Office a en substance estimé avoir géré l'immeuble litigieux conforment à l'art. 102 LP, la gérance légale devant maintenir l'état locatif. Par ailleurs, il n'avait pas été informé du projet d'accord entre l'ACI et le plaignant au moment où la question de la relocation de l'appartement se posait, de sorte qu'il ne pouvait tenir compte de l'opportunité, en l'occurrence, de conserver l'appartement vide de locataire. Finalement, il reprochait au plaignant de ne pas voir respecté ses injonctions en lien avec la mise en place de la gérance légale de l'immeuble séquestré.

c. Le plaignant a répliqué le 10 juillet 2025. Il a contesté que la plainte n'aurait pas visé de mesure de l'Office attaquable par cette voie. La décision entreprise était la relocation de l'appartement de E______. Il a également rejeté le reproche de l'Office de ne pas l'avoir averti du projet d'accord avec l'ACI au moment de la relocation, ce projet n'étant parvenu à chef qu'en février 2025. Il a également maintenu que la gérance légale n'était que temporaire en l'occurrence et que l'ACI pouvait y renoncer, ce qu'elle a fait au mois de juin 2025. Finalement, le plaignant constatait que l'Office ne se prononçait pas sur le grief de violation de son droit d'être entendu par l'Office dans l'exercice de la gérance légale, notamment sur la décision de relouer l'appartement de E______.

d. Les parties ont été informées par avis du 15 juillet 2025 de la Chambre de surveillance que la cause était gardée à juger.

1.             1.1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes formées en application de l'article 17 LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre les mesures de l'Office ne pouvant être contestées par la voie judiciaire (al. 1).

Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte formée le 30 mai 2025 par A______ contre la décision de l'Office cantonal des poursuites de relouer, à compter du 21 mars 2025, à L______ et M______, l'appartement sis chemin 1______ no. ______, [code postal] E______ [GE], feuillets 2______ et 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune de E______, propriété de A______, dans le cadre de la gérance légale instaurée par le séquestre dudit immeuble au profit du CANTON DE VAUD, pour une durée d'un an, reconductible, et tendant à ce qu'il soit ordonné à l'Office de résilier ledit bail.

Siégeant :

Monsieur Jean REYMOND, président; Madame Ekaterine BLINOVA et
Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière.

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.