Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

Plainte 17 LP (A/1930/2025-CS) formée en date du 2 juin 2025 par A______ SA, représentée par Me Marine PANARIELLO-VALTICOS, avocate.

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Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier du ______ à :

-       A______ SA

c/o Me Marine PANARIELLO-VALTICOS

SPIRA + ASSOCIES

Rue De-Candolle 28

1205 Genève.

- FONDATION B______

c/o Me Philippe COTTIER

Rhône Avocat.e.s SA

Rue du Rhône 100

1204 Genève.

- Office cantonal des poursuites.

1. Déposée en temps utile (art. 17 al. 2, 31 et 142 al. 3 CPC) et dans les formes prévues par la loi (art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP; DCSO/342/2012 consid. 1.1) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est recevable.

2. 2.1.1 Le bailleur de locaux commerciaux peut requérir l’office, même sans poursuite préalable, de le protéger provisoirement dans son droit de rétention; l’office dresse l'inventaire des objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un délai pour requérir la poursuite en réalisation de gage (art. 283 al. 1 et 3 LP).

2.1.2 L'Office examine sommairement et à titre préjudiciel si les conditions matérielles du droit de rétention sont remplies; il ne peut refuser, pour des raisons de droit matériel, de dresser un inventaire des objets soumis au droit de rétention du bailleur que si l'inexistence de ce droit est manifeste; il appartient au juge d'en décider définitivement (ATF 146 III 303 consid. 2.3.1 et les réf. citées). Les autorités de poursuite ne sont en principe pas qualifiées pour trancher des questions de nature purement civile, comme celle de l'existence ou de la non-existence du droit de rétention; elles doivent se garder de prendre une position qui exclut la possibilité de soumettre le conflit au juge, à moins que la solution ne s'impose d'emblée avec évidence; en cas de doute sur des questions de droit matériel, elles ne doivent donc pas anticiper sur la décision judiciaire et exécuter la requête de prise d'inventaire (ATF 146 III 303 consid. 2.3.1 et les réf. citées).

S'agissant des conditions matérielles du droit de rétention lui-même, que l'Office examine préjudiciellement, le locataire peut faire valoir par la voie de la plainte uniquement qu'il est évident que le bailleur commet un abus de droit ou que l'inexistence du droit de rétention exercé par le bailleur est manifeste (ATF
146 III 303 consid. 2.3.5; 105 III 80 consid. 2). L'existence d'un abus de droit ne peut être reconnue que sur la base d'éléments ou d'un ensemble d'indices démontrant de façon patente que l'institution du droit de l'exécution forcée est détournée de sa finalité (ATF 140 III 481 consid. 2.3.1, JdT 2015 II 298;
130 II 270 consid. 3.2.2; 115 III 18 consid. 3b, JdT 1991 II 76).

2.2 En l'espèce, la plaignante fait valoir que la prise d'inventaire sollicitée par la bailleresse est abusive au motif que celle-ci dispose d'une garantie de loyer d'un montant de 127'875 fr. et que les travaux entrepris sur l'immeuble justifieraient une baisse de loyer de près de 150'000 fr.

Ces griefs, qui relèvent du droit matériel, excédent le cadre de l'examen sommaire que doit effectuer l'Office. S'il incombe certes à celui-ci d'examiner et de refuser la prise d'inventaire si l'inexistence du droit de rétention est manifeste, par exemple si aucun contrat de bail ne lie les parties ou si aucun loyer n'est dû, il ne lui appartient en revanche pas de statuer sur le bien-fondé de la créance mise en poursuite au regard de la garantie de loyer ou d'une éventuelle baisse de loyer en raison de travaux entrepris dans l'immeuble, ces questions relevant du seul juge.

Dans la mesure où les éléments au dossier ne permettent pas de considérer que le droit de rétention invoqué par l'intimée n'existe manifestement pas, ni que cette dernière exerce ce droit et requiert la prise d'inventaire de manière manifestement contraire à sa finalité, l'Office a, à juste titre, donné suite à la requête de prise d'inventaire.

Mal fondée, la plainte sera rejetée.

3. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP).

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