Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

A. a. SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA est propriétaire des parcelles n^os 1______, 2______, 3______, 4______, 5______, 6______ et 7______ de la Commune de C______ et des parcelles n^os 8______, 9______, 10_____, 11_____, 12_____, 13_____ et 14_____ de la Commune de D______.

b. Le 10 mars 2023, [la banque] E______, devenue B______, créancière-gagiste, a requis la poursuite en réalisation de gage de SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA, suite à la dénonciation du prêt hypothécaire consenti, dont le solde n'avait pas été remboursé.

c. Le commandement de payer, poursuite n° 21_____, notifié à SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA le 30 mars 2023, a été frappé d'opposition.

d. Par jugement du 22 septembre 2023, le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition.

e. La vente des immeubles ayant été requise, l'Office cantonal des poursuites (ci-après: l'Office) a confié le 12 février 2024 à F______, architecte, le mandat d'en estimer la valeur de réalisation.

f. Dans son rapport daté du 10 juin 2024, accompagné de photographies, d'extraits du cadastre et du registre foncier, F______ (ci-après : le premier expert), qui a visité les bien-fonds le 24 mai 2024, a estimé à 8'815'106 fr. la valeur totale des 14 immeubles. Les terrains étaient situés en zone des bois et forêts et en zone agricole.

La parcelle principale n° 4______ de la Commune de C______, d'une surface de 86740 m², comprenait plusieurs bâtiments (n^os 15_____, 16_____, 17_____, 18_____, 19_____, 20_____), soit trois habitations à un logement (n^os 15_____, 18_____, 16_____), un pavillon de piscine (n^o 17_____) et deux réduits (n^os 19_____ et 20_____). La valeur globale des six bâtiments était de 5'021'564 fr. et celle du terrain (prix de 24 fr./m² pour la zone agricole et 18 fr./m² pour la zone bois et forêts), d'une surface de 86'740 m² était de 1'952'520 fr., soit une valeur totale de 6'974'000 fr. pour cet immeuble.

Les 13 autres immeubles étaient des terrains de diverses surfaces, estimés au prix de 24 fr./m² pour les parties situées en zone agricole et 18 fr./m² pour les parties en zone bois et forêts. Pour les parcelles situées sur la Commune de C______, les valeurs retenues étaient de 120'432 fr. (n° 1______), 20'640 fr. (n° 2______), 5'400 fr. (n° 3______), 5'004 fr. (n° 5______), 27'864 fr. (n° 6______) et 60'570 (n° 7______); pour celles situées sur la commune de D______, 55'818 fr. (n° 8______), 4'050 fr. (n° 9______), 9'792 fr. (n° 10_____), 67'722 fr. (n° 11_____), 150'984 fr. (n° 12_____), 848'754 fr. (n° 13_____) et 464'076 fr. (n° 14_____).

g. Par courrier du 19 juin 2024, reçu le lendemain par SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA, l'Office a informé cette dernière qu'il retenait comme valeur d'estimation de chacun des 14 immeubles celle fixée par le premier expert.

B. a. En date du 1^er juillet 2024, SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA a requis de la Chambre de surveillance une nouvelle expertise des immeubles considérés.

b. Par ordonnance du 9 juillet 2024, la Chambre de surveillance a fixé à 8'000 fr. l'avance des frais d'expertise, a imparti à SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA un délai de dix jours pour s'en acquitter, a désigné G______, architecte, en qualité d'expert (ci-après : le second expert) et lui a confié pour mission, après avoir pris connaissance du rapport d'expertise du 10 juin 2024, d'estimer la valeur des parcelles n^os 1______, 2______, 3______, 4______, 5______, 6______ et 7______ de la Commune de C______ et n^os 8______, 9______, 10_____, 11_____, 12_____, 13_____ et 14_____ de la Commune de D______.

c. SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA a versé l'avance de frais dans le délai fixé.

d. Dans son rapport, établi le 30 octobre 2024, le second expert a estimé à 13'350'000 fr. la valeur vénale de l'ensemble des 14 parcelles.

Il a utilisé la méthode dite intrinsèque qui permettait d'établir un prix probable de vente, tout en appliquant pour la part de terrain considérée comme assiette des bâtiments, une méthode d'évaluation hédoniste afin de fixer le prix au m². Pour le solde des terrains hors assiette des bâtiments, il retenait les prix qui pouvaient être admis pour des terrains en zone agricole ou en zone des bois et forêts, soit 20 fr. respectivement 10 fr. La valeur des bâtiments était estimée sur la base de leur prix de construction, sous déduction de la part de vétusté.

Aussi, le prix du terrain admis comme assiette des habitations était de 1'100 fr./m². Pour la parcelle n° 4______, qui comprenait l'ensemble des bâtiments, l'assiette des bâtiments occupait une surface de 4'950 m², soit une valeur totale de 5'445'000 fr. au prix de 1'100 fr./m². La valeur du terrain restant était de 1'204'960 fr. pour la partie en zone agricole hors assiette (60'248 m² à 20 fr./m²) et de 215'420 fr. pour la partie en zone de bois et forêts (21'542 m² à 10 fr./m²). La valeur des bâtiments n^os 15_____, 18_____ et 16_____ était de 4'466'000 fr., à laquelle s'ajoutaient 901'000 fr. pour les constructions annexes et les raccordements. La parcelle principale n° 4______ était estimée à un prix global de 12'232'380 fr.

Les autres bien-fonds sur la Commune de C______ ont été estimés à 100'360 fr. (n° 1______), à 17'200 fr. (n° 2______), à 3'000 fr. (n° 3______), 2'780 fr. (n° 5______), 15'480 fr. (n° 6______) et 33'650 fr. (n° 7______). Les bien-fonds sur la Commune de D______ ont été estimés à 40'160 fr. (n° 8______), 2'250 fr. (n° 9______), 5'440 fr. (n° 10_____), 37'970 fr. (n° 11_____), 96'490 fr. (n° 12_____), 471'530 fr. (n° 13_____) et 257'820 fr. (n° 14_____).

e. Par pli du 13 novembre 2024, la Chambre de surveillance a communiqué à SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA, à B______, et à l'Office le rapport établi par le second expert et leur a imparti un délai pour se déterminer.

f. Par décision du 12 novembre 2024, la Chambre de surveillance a arrêté à
8'000 fr., TVA comprise, l'indemnité due au second expert.

g. Le 2 décembre 2024, les parties ont été avisées de ce que l'instruction de la procédure était close.

1. 1.1 En vertu des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 1 ORFI, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers dans le cadre des opérations de saisie. Il renouvelle si nécessaire l'estimation dans le cadre des opérations de réalisation, à l'issue de l'épuration des charges (art. 140 al. 3 LP, art. 44 ORFI). En cas de poursuite en réalisation de gage, l'estimation de l'immeuble engagé a lieu suite à la réquisition de vente, ce mode particulier de poursuite ne comportant pas d'opérations de saisie (art. 155 al 1 LP qui renvoie à l'art. 91 al. 1 LP et art. 99 al. 1 ORFI qui renvoie à l'art. 9 al. 1 ORFI). Dans tous ces cas, l'Office peut s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP; Foëx, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 17 ad art. 155 LP).

Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable non seulement à l'estimation d'un immeuble saisi dans une poursuite ordinaire, mais également en matière de poursuite en réalisation de gage immobilier, par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de l'estimation de l'Office, et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser soit faite par un expert. Le droit à une deuxième évaluation par un expert vaut également pour l'estimation révisée après l'épuration des charges au sens de l'art. 140 al. 3 LP (Gilliéron, op. cit., n° 17 ad art. 155 LP).

1.2. En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, la débitrice poursuivie, qui a qualité de partie intéressée, a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Elle s'est en outre acquittée en temps utile de l'avance de frais fixée.

Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la demande de nouvelle expertise.

2. 2.1.1 Selon l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie.

A la forme :

Déclare recevable la requête en nouvelle expertise formée le 1^er juillet 2024 par SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA.

Au fond :

Fixe à 12'232'380 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 4______ de la Commune de C______.

Fixe à 100'360 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 1______ de la Commune de C______.

Fixe à 17'200 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 2______ de la Commune de C______.

Fixe à 3'000 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 3______ de la Commune de C______.

Fixe à 2'780 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 5______ de la Commune de C______.

Fixe à 15'480 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 6______ de la Commune de C______.

Fixe à 33'650 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 7______ de la Commune de C______.

Fixe à 40'160 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 8______ de la Commune de D______.

Fixe à 2'250 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 9______ de la Commune de D______.

Fixe à 5'440 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 10_____ de la Commune de D______.

Fixe à 37'970 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 11_____ de la Commune de D______.

Fixe à 96'490 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 12_____ de la Commune de D______.

Fixe à 471'530 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 13_____ de la Commune de D______.

Fixe à 257'820 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 14_____ de la Commune de D______.

Met les frais d'expertise, fixés par décision de la Chambre de céans du 12 novembre 2024 à 8'000 fr., à la charge de SOCIETE IMMOBILIERE A______ SA et les compense avec l'avance versée, qui reste acquise à l'Etat de Genève.

Siégeant :

Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI et Monsieur Jean REYMOND, juges; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.

La présidente : La greffière :

Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI Véronique AMAUDRY-PISCETTA

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.