Décisions | Sommaires

Entre

A______ SARL, sise ______ [GE], recourante contre un jugement rendu par la 19^ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 15 septembre 2025, représentée par Me Samir DJAZIRI, avocat, Djaziri & Nuzzo, rue Leschot 2, 1205 Genève,

et

Monsieur B______, domicilié ______ [GE], intimé, représenté par Me Pascal PETROZ, avocat, De Boccard Associés SA, rue du Mont-Blanc 3, 1201 Genève.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° C/3______/2025. Par jugement non motivé JTBL/1395/2025 du 6 novembre 2025, reçu par les parties le 9 janvier 2026, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la requête de suspension de la procédure formée par A______ SARL, condamné celle-ci à verser à B______
16'800 fr. plus intérêts à 5 % dès le 15 avril 2025 et dit que la requête du bailleur était irrecevable pour le surplus. Le 15 janvier 2026, A______ SARL a demandé la motivation du jugement (faits notoires résultant d’une autre procédure opposant les mêmes parties).

i. Par acte du 14 août 2025, A______ SARL a saisi la Commission d’une action en exécution de travaux, en réduction du loyer et en paiement dirigée contre le bailleur. Elle a sollicité, notamment, le rétablissement de l’électricité dans les locaux, une réduction de loyer de 80 % à compter du 1^er février 2020 jusqu’à l’élimination totale des défauts, ainsi que le paiement de 24'230 fr. « en guise de mauvaise exécution du contrat ».

Elle a allégué qu’à fin février 2021, les câbles électriques du local loué avaient été sectionnés et que, depuis cette date, elle ne disposait plus d’électricité. Elle avait demandé à de multiples reprises au bailleur de la rétablir, en vain. Elle avait installé un générateur de secours afin de continuer son activité; elle se retrouvait cependant limitée dans celle-ci. A l’appui de ces allégations, la locataire a offert en preuve l’audition des parties et n’a produit aucune pièce.

Elle a allégué également que, le 25 janvier 2024, le bailleur avait appelé la police afin de faire évacuer six véhicules lui appartenant, stationnés sur les places de parking louées. Les véhicules avaient été envoyés à la fourrière. N’ayant pas les liquidités nécessaires, elle n’avait pu récupérer que deux véhicules en s’acquittant de 1'340 fr. A cela s’ajoutaient 500 fr. de frais de dépanneuse. Les quatre autres véhicules avaient été envoyés à la décharge; les frais de fourrière s’étaient élevés à 7’590 fr.; la valeur des véhicules détruits était de 14'800 fr. A l’appui de ces allégations, la locataire a produit une ordonnance de non-entrée en matière prononcée le 28 août 2024 par le Ministère public (qui relève que les déclarations des parties étaient contradictoires et que les faits dénoncés par C______ dans sa plainte pénale dirigée contre B______ s’inscrivaient dans un litige essentiellement civil), deux quittances de la fourrière du 2 février 2024, ainsi qu’une facture du
16 mai 2024, une première lettre de rappel du 29 mai 2024 et une mise en demeure du 22 janvier 2025 émanant de la Direction des finances de la Police.

La procédure a été enregistrée sous le n° C/4______/2025. Par décision du 19 septembre 2025, la Commission a rayé la cause du rôle, en raison du défaut de la locataire lors de l’audience du même jour (art. 206 al. 1 CPC).

Par acte du 20 octobre 2025, la locataire a formé appel à la Cour de justice contre ladite décision, en concluant à son annulation, à la constatation de la suspension de la procédure (en raison de sa faillite prononcée le 15 septembre 2025 par le Tribunal dans la présente cause; cf. ci-dessous let. B) et au renvoi de la procédure à la Commission (faits notoires résultant d’une autre procédure opposant les mêmes parties).

j. Une audience s’est tenue le 14 août 2025 devant le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) dans la présente cause (C/14825/2025) ayant pour objet la faillite sans poursuite préalable de A______, requise par B______.

j.a Ce dernier a persisté dans sa requête et a produit un extrait du registre des poursuites concernant la locataire, émis le 11 août 2025.

Il a déclaré qu’il avait « déposé une requête en évacuation couplée de prétentions en loyers impayés ».

j.b Sans compter les poursuites intentées par B______ l’extrait du 11 août 2025 comprend 24 inscriptions entre 2019 et 2025 : deux poursuites au stade de l’opposition engagées par E______ AG (portant chacune sur 12'671 fr. 25); une poursuite pour 980 fr. 90 au stade de l’opposition introduite par F______ [compagnie d’assurances]; une poursuite de 222 fr. 50 au stade de l’opposition introduite par G______ SA; deux poursuites introduites par H______ [compagnie d’assurances] (611 fr. 40 payés à l’Office des poursuites et 669 fr. 40 payés à la créancière); quatre poursuites engagées par I______ portant chacune sur 350 fr., dont trois au stade de l’opposition et une soldée à l’Office des poursuites; cinq poursuites introduites par l’Administration fiscale cantonale, dont trois ayant donné lieu à un acte de défaut de biens (329 fr. 80, 565 fr. 70 et 545 fr. 96), une au stade de la commination de faillite (423 fr. 10) et une au stade de l’opposition (392 fr. 45); sept poursuites engagées par la CAISSE DE COMPENSATION L______, dont trois ayant donné lieu à un acte de défaut de biens (2'117 fr. 55, 4'337 fr. 65 et 2'164 fr. 60), une au stade de l’ouverture (717 fr. 85), une au stade de l’opposition (2’020 fr. 35) et deux au stade de la continuation (2'191 fr. 95 et 819 fr. 90); une poursuite au stade de l’opposition introduite par la commune de D______ [GE] portant sur 409 fr.; une poursuite engagée par J______ portant sur 8'869 fr. 80, au stade de l’opposition.

j.c A______ a conclu au rejet de la requête, avec suite de frais. Elle a fait valoir que sur un total de poursuites de 561'000 fr., 507'000 fr. émanaient de B______, dont la majorité s'était arrêtée au stade de l'opposition. La créance du J______ faisait l'objet d'une procédure pénale en cours liée au prêt COVID. S'agissant de la [Caisse de compensation] L______, les dettes étaient contestées.

Elle a déclaré qu’elle avait « déposé en conciliation des requêtes visant à réduire le montant du bail ».

B. Par jugement JTPI/11338/2025 du 15 septembre 2025, reçu par les parties le 18 septembre 2025, le Tribunal a déclaré A______ en état de faillite dès le
15 septembre 2025 à 15h00 (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 500 fr., compensés avec l’avance faite par B______ et mis à la charge de A______ (ch. 2), condamné celle-ci à verser à B______ 500 fr. à titre de remboursement de l’avance de frais (ch. 3) et 800.- TTC à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).

Le Tribunal a considéré que B______ avait établi sa qualité de créancier par la production d'un contrat de bail et d'une mise en demeure, la locataire n’ayant pas contesté être débitrice des loyers impayés. Le fait que celle-ci ne payait plus le loyer de ses locaux commerciaux depuis octobre 2024 tendait à démontrer à lui seul qu'elle était en cessation de paiement. En outre, il ressortait de l’extrait des poursuites du 11 août 2025, postérieur à la requête, que A______ faisait l’objet de six actes de défaut de biens remis à l'Administration fiscale et à la [Caisse de compensation] L______ ainsi que d'une commination de faillite émanant de l'Administration fiscale. Il était ainsi rendu vraisemblable qu’elle avait suspendu ses paiements.

C. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 29 septembre 2025, A______ a formé recours contre le jugement précité, dont elle a requis l’annulation. Elle a conclu au rejet de la requête de faillite sans poursuite préalable, avec suite de frais.

b. Par décision du 17 octobre 2025, la Cour a accordé la suspension de l’effet exécutoire attaché au jugement entrepris, ainsi que la suspension des effets juridiques de l’ouverture de la faillite, compte tenu de l’existence d’un préjudice difficilement réparable et afin que le recours ne soit pas vidé de sa substance (chiffre 1 du dispositif) et ordonné l’inventaire des biens de A______ (ch. 2).

c. Dans sa réponse du 30 octobre 2025, B______ a conclu au rejet du recours et à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais.

Il a produit des actes de la procédure C/2______/2025 (cf. ci-dessus, let. A.f).

Préalablement, B______ a conclu à ce que la Cour ordonne la substitution de partie entre lui-même et K______ SA. Il a allégué qu’il avait vendu à cette dernière les parcelles 5______, 6______ et 7______ de la commune de D______ [GE], sur lesquelles se trouvent les locaux occupés par sa partie adverse. Il a produit à ce sujet une attestation du notaire qui a instrumenté l’acte de vente-achat, signé le 18 septembre 2025, enregistré à Genève le ______ 2025 et déposé au Registre foncier le ______ 2025 sous P.j. 8______. Il a aussi déposé une procuration du 30 octobre 2025 autorisant son conseil à représenter également K______ SA.

d. Dans ses déterminations du 14 novembre 2025, A______ a persisté dans ses conclusions.

B______ et K______ SA, par l’intermédiaire de leur conseil commun, en ont fait de même dans leurs déterminations du 27 novembre 2025.

e. A______ et B______ ont été informés le 11 décembre 2025 de ce que la cause était gardée à juger.

La Cour ne revoit la cause que dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_462/2022 du 6 mars 2023
consid. 5.1.1 et les arrêts cités). Les parties doivent formuler leurs griefs de façon complète dans le délai de recours ou de réponse au recours; l'exercice d'un droit de réplique ne peut servir à compléter une critique insuffisante ou à formuler de nouveaux griefs (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 in fine et les arrêts cités).

2. L’intimé produit des pièces nouvelles et allègue des faits nouveaux.

2.1 Les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d'expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés (art. 151 CPC). Les faits immédiatement connus du Tribunal ("gerichtsnotorische Tatsachen") sont ceux résultant d'une autre procédure concernant les mêmes parties et en principe portées devant le même tribunal (ATF 143 II 224 consid. 5.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_389/2023 du 6 novembre 2024 consid. 4.1; 5A_61/2023 du 7 février 2024 consid. 3 et 4; 5A_252/2021 du 8 novembre 2021 consid. 2.3; 5A_857/2020 du 31 mai 2021 consid. 2.4).

2.2 En l’espèce, les pièces de la procédure C/2______/2025 et les faits résultant de celle-ci sont donc recevables en tant que faits notoires. Ceux-ci ont été intégrés dans la partie « En fait » ci-dessus dans la mesure utile.

3. L’intimé sollicite sa substitution par la nouvelle propriétaire des locaux.

3.1 En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

Lorsque, après la conclusion d'un contrat de bail, la propriété du bien immobilier est transférée à autrui, l'acquéreur devient, dès l'inscription au Registre foncier, à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2).

Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273
consid. 4c/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_251/2012 précité consid. 2).

3.2 Selon l'art. 83 al. 1 et al. 4 CPC, intitulé substitution des parties, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer.

L’acquéreur de l’immeuble prend la place du vendeur dans le procès en cours (substitution de parties ; art. 83 al 1 CPC) pour autant que le litige ait des conséquences sur les rapports contractuels postérieurs au transfert de propriété (LACHAT, Le bail à loyer, édition 2019, p. 899 ch. 4.1.7); le vendeur conserve ses droits pour la période antérieure au transfert de propriété (LACHAT/LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 101, ch. 8.6). 

3.3 En l’espèce, B______ se prévaut de créances antérieures à la vente de l’immeuble (cf. ci-dessous consid. 4.2). Il n’a donc pas perdu la légitimation pour requérir la faillite de la recourante. Il n’y a ainsi pas lieu de procéder à la substitution de la partie intimée. B______ sera désigné ci-après également comme l’ancien bailleur.

4. La recourante fait grief au Tribunal d’avoir considéré que l’intimé avait établi sa qualité de créancier par la production d'un contrat de bail et d'une mise en demeure, elle-même n’ayant pas contesté être débitrice des loyers impayés.

Dans l’acte d’appel, elle reproche par ailleurs au premier juge d’avoir violé
l’art. 190 al. 1 ch. 2 LP, en considérant qu’elle avait suspendu ses paiements, alors que la créance de l’ancien bailleur était contestée, dans la mesure où la mise en demeure n’était pas valable, où la créance n’était pas suffisamment prouvée et, subsidiairement, où elle était intégralement compensée.

Dans sa réplique du 14 novembre 2025, elle relève ce qui suit : la très large majorité des poursuites ressortant de l’extrait versé au dossier, soit 507'547 fr. 50 ont été intentées par l’ancien bailleur; sur ce montant, 1'000 fr. ont été payés le
19 septembre 2023, seule dette admise, et les autres poursuites n’ont pas dépassé le stade de l’opposition, malgré qu’une partie des réquisitions des poursuites ait été déposée avec l’aide d’un avocat. La recourante en déduit qu’il devrait ainsi être retenu « que ces poursuites semblent infondées, voire chicanières ».

4.1 Selon l'art. 190 al. 1 ch. 2 LP, le créancier peut requérir la faillite sans poursuite préalable si le débiteur sujet à la poursuite par voie de faillite a suspendu ses paiements.

4.1.1 Celui qui requiert la faillite sans poursuite préalable selon l'art. 190 al. 1 LP doit rendre vraisemblable sa qualité de créancier. La loi exige la simple vraisemblance, et non une vraisemblance qualifiée (arrêts 5A_516/2021 du
18 octobre 2021 consid. 3.1; 5A_341/2021 du 24 juin 2021 consid. 4.1 et les références, publié in RSPC 2021 p. 460). Il suffit ainsi que l'autorité, se fondant sur des éléments objectifs, acquière l'impression que les faits pertinents se sont produits, mais sans qu'elle doive exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement (cf. ATF 142 III 720 consid. 4.1 et la référence [en matière de mainlevée provisoire]; arrêt 5A_341/2021 précité loc. cit. et l'autre référence). La légitimation pour requérir la faillite appartient au créancier même si sa créance n'est pas encore exigible à la date du dépôt de la requête (ATF 85 III 146
consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 5A_484/2025 du 7 octobre 2025, consid. 3.1.1; 5A_341/2021 précité loc. cit.). En effet, il est conforme à l'objectif de l'art. 190 LP de protéger les créanciers en présence d'un des motifs de faillite concernés, sans tenir compte de l'échéance de leurs créances (ATF 85 III 146, consid. 3).

4.1.2 Pour qu'il y ait suspension de paiements, il faut que le débiteur ne paie pas des dettes incontestées et exigibles, laisse les poursuites se multiplier contre lui, tout en faisant systématiquement opposition, ou omette de s'acquitter même des dettes minimes; il n'est cependant pas nécessaire que le débiteur interrompe tous ses paiements; il suffit que le refus de payer porte sur une partie essentielle de ses activités commerciales. Même une dette unique n'empêche pas, si elle est importante et que le refus de payer est durable, de trahir une suspension de paiements; tel est notamment le cas lorsque le débiteur refuse de désintéresser son principal créancier (arrêt du Tribunal fédéral 5A_264/2020 du 18 juin 2020, consid. 4.1.1).

Le non-paiement de créances de droit public, dont la poursuite se continue par voie de saisie, peut constituer un indice de suspension de paiements, le débiteur privilégiant le remboursement des créanciers ordinaires qui pourraient obtenir la faillite (arrêt du Tribunal fédéral 5A_439/2010 du 11 novembre 2010 consid. 5). L'accumulation d'actes de défaut de biens est aussi considérée comme constitutive d'une suspension de paiements (arrêt du Tribunal fédéral 5A_452/2016 du 12 octobre 2016 consid. 5.2.2).

La suspension des paiements a été préférée par le législateur à l'insolvabilité parce qu'elle est perceptible extérieurement et, dès lors, plus aisée à constater que l'insolvabilité proprement dite; il s'agit ainsi de faciliter au requérant la preuve de l'insolvabilité. S'il ne faut donc pas confondre la suspension des paiements, qui est la manifestation extérieure d'un manque de liquidités, et l'insolvabilité, il n'en demeure pas moins que, lorsque l'insolvabilité est établie, la faillite sans poursuite préalable doit a fortiori être prononcée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_325/2020 du 16 juin 2020, consid. 3.1).

La suspension des paiements ne doit pas être de nature simplement temporaire, mais doit avoir un horizon indéterminé (ATF 137 III 460 consid. 3.4.1; arrêts 5A_1014/2019 du 25 mars 2020 consid. 2.1; 5A_828/2016 du 11 mai 2017 consid. 2.1; 5A_354/2016 du 22 novembre 2016 consid. 6.2.1).

Le motif de la faillite posé à l'art. 190 al. 1 ch. 2 LP est une notion juridique indéterminée qui accorde au juge un large pouvoir d'appréciation (ATF 137 III 460 consid. 3.4.1 in JdT 2012 II).

4.2 En l'espèce, les parties ont été liées par un contrat de bail, prévoyant un loyer mensuel de 1'400 fr. Le bail a été résilié pour non-paiement de loyer, en raison d’un arriéré de 8'400 fr., accumulé d’octobre 2024 à mars 2025 (six mois). Par acte déposé le 6 juin 2025 à la Commission, la recourante a contesté le congé (procédure C/2______/2025), en invoquant l’absence d’un avis comminatoire valable. Elle n’a en revanche pas contesté le retard de loyer. Le 16 juillet 2025, l’ancien bailleur a saisi le Tribunal des baux et loyers d’une action en évacuation et en paiement. Ce Tribunal a condamné la locataire à verser 16'800 fr., montant qui correspond à douze mois de loyer. Lors de l’audience qui s’est tenue en première instance dans la présente cause, pour s’opposer à la requête de faillite sans poursuite préalable, la recourante n’a pas prétendu être à jour dans le paiement du loyer, mais s’est bornée à faire état de ses « requêtes visant à réduire le montant du bail », soit la requête en exécution de travaux, en réduction de loyer et en paiement faisant l’objet de la procédure C/4______/2025. En toute hypothèse, la légitimation pour requérir la faillite appartient au créancier même si sa créance n'est pas encore exigible à la date du dépôt de la requête.

Compte tenu des éléments exposés ci-dessus, les pièces annexées à la requête de la locataire en exécution de travaux, en réduction de loyer et en paiement (cf. ci-dessus, « En fait », let. A.i) - lesquelles, contrairement à ce que soutient la recourante, n’établissent pas que « les potentielles créances en loyer de l’intimé [seraient] d’ores et déjà compensées avec les prétentions en paiement déposées par-devant l’autorité de conciliation en matière de baux et loyers le 14 août 2025 » - ne suffisent pas à exclure la vraisemblance de la qualité de créancier de l’ancien bailleur.

4.3 Le Tribunal a considéré qu’il ressortait de l’extrait des poursuites du 11 août 2025 que la recourante faisait l’objet de six actes de défaut de biens délivrés à l'Administration fiscale et à la [Caisse de compensation] L______, ainsi que d'une commination de faillite émanant de l'Administration fiscale, ce qui rendait vraisemblable qu’elle avait suspendu ses paiements.

Dans son acte d’appel, la recourante ne critique pas cette motivation, étant rappelé que les griefs doivent être formulés de façon complète dans le délai de recours et que l'exercice du droit de réplique ne peut servir à compléter une critique insuffisante ou à formuler de nouveaux griefs. Ces constatations suffisent au rejet du recours, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les arguments figurant dans la réplique de la recourante du 14 novembre 2025.

Il sera néanmoins ajouté que la recourante a accumulé de nombreuses poursuites entre 2019 et 2025. Le total, sans compter les actes de défauts de biens et les poursuites intentées par l’intimé, s’élève à 43'790 fr. 30. Elle laisse les poursuites se multiplier contre elle, tout en faisant systématiquement opposition. Elle omet de s'acquitter même des dettes minimes, comme celles à l’égard de I______, qu’elle a cependant soldées à une reprise sur quatre en versant 350 fr. à l’Office des poursuites.

Six poursuites en cours émanent de créanciers de droit public, soit l’Administration fiscale cantonale et la [Caisse de compensation] L______ (au stade de l’ouverture de la poursuite, de la continuation de la poursuite et de la commination de faillite); ces mêmes créanciers de droit public ont obtenu au total six actes de défaut de biens. Il peut en être déduit que la recourante privilégie le remboursement des créanciers ordinaires qui pourraient obtenir la faillite. La recourante ne donne aucune explication à ce sujet, comme elle ne se prononce pas de manière convaincante sur les autres poursuites, se bornant à prétendre qu’elles « semblent infondées, voire chicanières ». Elle ne dit mot non plus sur ses activités commerciales, étant souligné que dans le cadre de la procédure C/4______/2025, elle fait état de son manque de liquidités (cf. ci-dessus
« En fait », let. A. i). Aucun élément du dossier ne permet de retenir que sa situation se serait améliorée.

Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le Tribunal a retenu que la recourante a suspendu ses paiements et a prononcé sa faillite sans poursuite préalable. Le recours sera donc rejeté.

5. Lorsque l'effet suspensif octroyé par l'autorité de recours porte également sur la suspension des effets juridiques de l'ouverture de la faillite, et non seulement sur le caractère exécutoire du jugement de faillite, et que l'autorité rejette en fin de compte le recours contre la faillite, le moment de l'ouverture de la faillite est différé à la date du prononcé de l'arrêt de seconde instance. L'autorité doit par conséquent fixer à nouveau ce moment (arrêt du Tribunal fédéral 5A_92/2016 du 17 mars 2016 consid. 1.3.2.1).

La faillite de la recourante sera dès lors confirmée, avec effet à la date du prononcé du présent arrêt.

6. La recourante, qui succombe, supportera les frais de son recours (art. 106 al.1 CPC), arrêtés à 750 fr. (art. 48, 61 OELP), compensés avec l’avance effectuée, acquise à l’Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC).

Elle versera en outre à l’intimé 700 fr. à titre de dépens de recours (art. 84, 85, 88 90 RTFMC).

* * * * *

Déclare recevable le recours interjeté le 29 septembre 2025 par A______ contre le jugement JTPI/11338/2025 rendu le 15 septembre 2025 par le Tribunal de première instance dans la cause C/14825/2025-19 SFC.

Au fond :

Confirme le jugement attaqué, la faillite de A______ prenant effet le 29 janvier 2026 à 12 heures.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Sur les frais :

Arrête les frais judiciaires de recours à 750 fr., les met à la charge de A______ et les compense avec l’avance effectuée, qui demeure acquise à l’Etat de Genève.

Condamne A______ à verser à B______ 700 fr. à titre de dépens de recours.

Siégeant :

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN, Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Barbara NEVEUX, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.