Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : AUGENTATION DE LOYER - PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES La notion de « prestations supplémentaires » au sens de l’art. 269a let. b CO est précisée par l’art. 14 OBLF, qui indique notamment que les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Le tribunal fait appel à son pouvoir d’appréciation pour déterminer la part des coûts entraînant une plus-value, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cet élément qu’avec retenue. L’art. 269 CO contient une règle générale indiquant quand les loyers sont abusifs ; l’art. 269a CO liste quant à lui des exceptions dans lesquelles les loyers sont présumés non abusifs. Avec les art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le législateur a voulu encourager les prestations supplémentaires des bailleurs. En particulier, l’art. 14 OBLF a été introduit afin d’encourager les bailleurs à effectuer régulièrement des travaux d’entretien, mais aussi à regrouper les rénovations dans la mesure du possible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PLUS-VALUE;RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - PART DE PLUS-VALUE - RÉPARTITION Lorsque d’importantes réparations sont entreprises dans l’immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d’entretien qui n’en créent pas. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable. Seuls les travaux d’entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer . Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d’entretien (entretien courant différé) qui ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer. En ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l’immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable. Elles doivent prendre en considération que la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La détermination de la plus-value relative à un objet loué en cas d'importantes réparations, in DB n° 33/2021, p. 54ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; ETAT LOCATIF; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : GRANDS TRAVAUX - IMPORTANTES REPARATIONS Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble. Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer. La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value.

Martine JAQUES

Publication CdB 4/2014, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : RÉPERCUSSION DES TRAVAUX D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES SUR LE LOYER - PANORAMA EN MÉTHODES ABSOLUE ET RELATIVE À L'AUNE DE L'ATF 4A_565/2013 DU 8 JUILLET 2014, in CdB 4/14, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

Tribunal fédéral

Publication ATF 139 III 209; CdB n° 3/2013, p. 93

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - RÉPARTITION DU COÛT SELON NOMBRE DE PIÈCES Le juge ne peut s'écarter d'une méthode de répartition des coûts liés à des travaux à plus-value que si la clé de répartition appliquée par le bailleur se révèle insoutenable. Tel n'est manifestement pas le cas d'une répartition des coûts fondée sur le nombre de pièces par appartement loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 209

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES DU BAILLEUR - RÉPARTITION DES COÛTS ENTRE LOCATAIRES En l'absence de norme fédérale, il appartient au bailleur de choisir le mode de répartition du coût de prestations supplémentaires entre les locataires de l'immeuble; le juge n'interviendra que si la méthode adoptée est insoutenable.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 17

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉNERGIE ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE

Normes : OBLF.14; CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE ÉNERGÉTIQUE Les investissements pour des améliorations énergétiques peuvent être considérés dans leur totalité comme des améliorations à plus-value, pour autant qu'ils soient de nature à induire une réduction des frais accessoires

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; LOYER; TOIT; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE Des grands travaux de réfection de la toiture d'un immeuble engendrent une plus-value de 50 % répercutable sur les loyers conformément à l'article 14 OBLF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.269a; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE La présomption de l'article 14 OBLF en vertu de laquelle les investissements à plus-value représentent 50 % à 70 % des importantes réparations tombe si la part d'investissement à plus-value est précisément déterminable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;RENDEMENT ADMISSIBLE

Normes : CO.269a.letb; CO.269d.al1; OBLF.14

Résumé : MAJORATION DE LOYER - PRESTATION SUPPLEMENTAIRE DU BAILLEUR - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE Le Tribunal fédéral tranche dans cet arrêt la question de savoir quel est le taux de rendement admissible des fonds propres en cas de travaux à plus-value et retient que le taux de rendement jugé admissible dans l'ATF 147 III 14 (soit 2% en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2%) dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires (consid. 4.3.3).

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024

TF , Ière Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433, in CdB 4/2014, p. 104ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; PLUS-VALUE; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRISE EN COMPTE DES FRAIS D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES ÉLEVÉS ET DE LA RÉMUNÉRATION DU CAPITAL INVESTI Dans le cadre d'un calcul de rendement net, doivent être comptabilisées comme frais d'entretien les dépenses du bailleur destinées à maintenir l'objet loué dans un état approprié à l'usage convenu. En présence de frais d'entretien extraordinairement élevés, il convient de procéder à une répartition fondée sur la durée de vie des installations concernées. S'agissant de la prise en compte des frais d'entretien extraordinaires élevés et de la rémunération du capital investi, il y a lieu de tenir compte du taux hypothécaire de référence majoré de 1/2 % et non, de façon mécanique, d'un taux de 5 %. Pour tenir compte de l'amortissement du capital investi, le taux ainsi déterminé s'applique à la moitié du montant dudit capital.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015

Jacques ANSERMET

Publication CdB 1/08 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; ENERGIE; PLUS-VALUE

Normes : OBLF.14.al.2.et.3

Résumé : L'incidence sur les loyers des mesures visant à des améliorations énergétiques selon l'article 14 al. 2 et 3 OBLF in Cahiers du Bail n° 1/2008 p. 1

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14.al.1; LPC.292

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE POUR DÉTERMINER LE TAUX DE PLUS-VALUE Tant qu'il reste dans la fourchette comprise entre 50 et 70 %, le juge fait application du très large pouvoir d'appréciation dont il dispose pour déterminer le taux de plus-value et l'appel extraordinaire de l'art. 292 LPC n'est pas ouvert pour ce seul grief (cf. BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n° 8 ad art. 292).