Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS D'EXPLOITATION; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.186.al.2

Résumé : FARDEAU DE LA PREUVE - CONSÉQUENCES DE LA PRODUCTION INCOMPLÈTE DES CHARGES D'EXPLOITATION LORSQUE LADITE PRODUCTION N'EST PAS ORDONNÉE PAR LE TRIBUNAL A teneur de l'art. 186 al. 2 LPC, le juge peut ordonner à la partie qui détient une pièce utile à la solution du litige de la produire, même si le fardeau de la preuve ne lui incombe pas. En cas de refus sans motif légitime, le fait allégué par la partie adverse peut être tenu pour avéré. Cette sanction suppose cependant que le Tribunal ait ordonné l'apport de la pièce. In casu, le Tribunal n'ayant pas donné suite aux conclusions préparatoires du locataire en production des décomptes de charges d'exploitation, celui-ci ne saurait exiger que la baisse alléguée des charges soit tenue pour avérée en application de l'art. 186 al. 2 in fine LPC au motif que le bailleur n'a pas produit les pièces qu'il sollicitait.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE

Normes : CO.270; LPC.186

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - RECOURS AUX STATISTIQUES CANTONALES Le juge saisi d'une requête en contestation du loyer initial doit procéder à la fixation du loyer en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Il peut se référer aux données statistiques cantonales publiées par l'OCSTAT, lesquelles constituent, dans certains cas, un critère d'appréciation adéquat parmi d'autres. Dans la mesure où elles tiennent compte notamment de l'année de construction de l'immeuble, de la commune, de la catégorie du logement, du nombre de pièces et du fait qu'il s'agit ou non d'un logement neuf, les statistiques de l'OCSTAT présentent des caractéristiques qui permettent de s'y référer, à l'instar de celles qui ont été établies dans le canton de Bâle. En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en la matière, il peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne. Par ailleurs, le juge ne peut pas retenir une limite inférieure au loyer fixé avec le précédent locataire. Il n'est en effet pas exclu que le loyer convenu avec celui-ci était déjà abusif, ou fixé en fonction de circonstances propres au précédent locataire.

Voir aussi : ACJC/254/2006 du 06.03.2006; ACJC/633/2006 du 12.06.2006; ACJC/751/2007 du 11.06.2007; ACJC/1180/2008 du 06.10.2008 ; ACJC/1354/2016 du 17.10.2016; contra : ACJC/1150/2015 du 28.09.2015 (qui préconise plutôt l'utilisation de la valeur médiane des statistiques);ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (qui explique différence entre valeur moyenne et médiane)

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 17 Voir cependant ACJC/1180/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS D'EXPLOITATION; DECOMPTE(SENS GENERAL); ACTION EN CONTESTATION; PREUVE

Normes : CC.8; LPC.186

Résumé : CONTESTATION DE DÉCOMPTES D'ARRIÉRÉS DE CHARGES - PRÉCISION REQUISE La partie qui conteste l'exactitude de décomptes d'arriérés de charges doit le démontrer avec précision. En matière comptable en effet, une contestation globale est insuffisante (SJ 1983 p. 13; 1985 p. 4). Dès lors, si les décomptes produits ne sont pas déniés avec la précision requise, ils sont présumés exacts et doivent être admis par le Tribunal (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 4 ad art. 126).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; APPRECIATION DES PREUVES; LIBRE APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.186; CC.8

Résumé : APPRÉCIATION DES PREUVES La répartition du fardeau de la preuve ne réglemente pas l'appréciation des preuves. Lorsque toute déduction catégorique est exclue, la décision du Tribunal doit se fonder sur sa libre conviction, qui peut être acquise sans qu'il y ait de certitude. Une très forte vraisemblance, de nature à exclure tout doute sérieux, peut tenir lieu de preuve (ACJ n° 192 du 07.10.1985 SI X c/ B; SJ 1984 p. 25 ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CC.8; LPC.186

Résumé : PREUVE DE FAITS ALLÉGUÉS - CONTRE-PREUVE Selon les art. 8 CCS et 186 LPC, à défaut de prescriptions contraires, chaque partie doit prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En particulier, l'obligation de prouver n'implique pas toujours l'apport d'une preuve absolue; suivant les cas, une preuve par indices (ATF 114 II 289) ou une très grande vraisemblance (ATF 104 II 68) peuvent suffire (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 186 note 1). Lorsque les moyens de preuve ordinaires font défaut, il suffit, pour que la preuve dite principale de la survenance d'un fait positif ne soit plus considérée comme rapportée, que la contre-preuve, savoir l'établissement de faits ou d'indices neutralisant la valeur probante des moyens principaux, éveille des doutes dans l'esprit du juge sur l'exactitude des indices allégués et des conclusions qui en sont déduites par la partie supportant la charge de la preuve principale. Ce n'est alors pas le fardeau de la preuve qui est inversé, mais la preuve principale qui est considérée comme n'étant pas rapportée (Deschenaux, Le Titre préliminaire du Code civil, 1969, p. 234).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PREUVE

Normes : LPC.186.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PREUVE Le fait que le bailleur n'ait pas prouvé ses allégués ne signifie pas qu'automatiquement la preuve du contraire serait avérée. Cas où le bailleur verse la totalité de la comptabilité sans apporter la preuve de ses allégués et où le locataire demande uniquement le rejet des pièces sans les utiliser pour prouver la baisse sollicitée. Pour obtenir le plein de ses conclusions, le locataire doit démontrer que les charges ont baissé dans la mesure qu'il prétend.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3; LPC.186

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - ADMISSIBILITÉ DES FAITS PAR LA PARTIE ADVERSE Selon l'art. 186 LPC, un fait est admis quand par une déclaration formelle, claire et précise, la partie à laquelle le fait est opposé déclare le reconnaître : de surcroît, si le juge est tenu d'établir les faits d'office, cette reconnaissance n'a que valeur d'indice, alors que dans d'autres cas, une autre preuve ne saurait être exigée sans violer la maxime des débats. Lorsque le bailleur produit l'avis de fixation de loyer initial en précisant qu'il verse cette pièce à la procédure, compte tenu de la contestation du locataire sur la réception de cet avis, cela ne peut être compris par le juge que comme la contestation du fait que le locataire n'avait pas reçu ledit avis. Le juge doit dans ce cas ouvrir d'office des enquêtes, voire ordonner la comparution personnelle du locataire, pour lui permettre d'apporter la contre-preuve de la présomption instaurée par la production de la lettre, et ce même si aucune conclusion formelle n'a été déposée.