Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication; Newsletter Bail.ch juillet 2024, CPC online 02.10.2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : RESILIATION - PROCEDURE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES CONGES - BAIL RESILIE PAR LE LOCATAIRE L’art. 243 al. 2 let. c CPC prévoit notamment que la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la protection contre les congés. La notion de « protection contre les congés » s’applique de manière large ; toutefois, elle ne s’applique pas aux litiges faisant suite à une résiliation lorsque celle-ci émane du locataire lui-même, que le bail soit de durée déterminée ou indéterminée. En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas pour le locataire d’obtenir une protection contre le congé (car il n’est pas exposé au risque de devoir quitter les locaux loués contre son gré dans un avenir proche ou plus lointain).

Voir aussi : François Bohnet/Yan Wojcik, La protection contre les congés ne s’étend pas à la résiliation par le locataire (arrêt 4A_189/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch juillet 2024; F. Bastons Bulletti, Application de la procédure simplifiée en matière de protection contre les congés: seul le locataire peut-il mériter une protection procédurale ?, 2024-N7 CPC online 02.10.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC online 18.10.2023; Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - PRETENTIONS FINANCIERES ELEVEES APRES LA FIN DU BAIL La procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC, sans égard à la valeur litigieuse, ne s'applique pas aux demandes par lesquelles des prétentions financières sont élevées après la fin du bail et en dehors d'une procédure en consignation des loyers et fermages, en protection contre les loyers et fermages abusifs, en annulation du congé ou en prolongation du bail ou du fermage. Peu importe que, dans le cadre du traitement des conclusions, il faille juger, à titre préjudiciel, quand et sous quelle forme le bail a pris fin.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Notion de litige concernant « la protection contre les congés ou la prolongation du bail » : le TF précise sa jurisprudence, 2023-N15, CPC online 18.10.2023; F. Bohnet/Y. Wojcik, La procédure applicable aux prétentions en loyer formulées après la fin d’un bail, in Newsletter bail.ch novembre 2023

CJ , CABL

Recours TF déposé le 04.03.2022, rendu le 18.03.2022, IRRECEVABLE, 4A_112/22, 4A_112/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ACTION EN CONSTATATION

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ACTION EN CONSTATATION DE L'EXISTENCE D'UN BAIL TACITE Le Tribunal fédéral a considéré que la question de l'existence d'un bail, question souvent sous-jacente à une procédure en contestation de congé, devait être soumise à la procédure simplifiée. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a soumis à la procédure simplifiée la demande en constatation de l'existence d'un bail tacite entre les parties.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 415; CPC Online du 03.11.2022; Newsletter bail.ch novembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNOTATION;REGISTRE FONCIER

Normes : CPC.243.al2.letc; CO.261b

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ANNOTATION D'UN BAIL AU REGISTRE FONCIER Les litiges relatifs à l'annotation au registre foncier des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux selon l'art. 261b CO relèvent de la notion de "protection contre les congés " au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. La procédure simplifiée (art. 243 ss. CPC) y est dès lors applicable, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 243 al. 3 CPC). En effet, le sens et le but de l'annotation (produisant les effets d'une obligation réelle) selon l'art. 261b CO consistent aujourd'hui essentiellement à rendre impossible la résiliation du bail par le nouveau propriétaire pour ses propres besoins, fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. L'annotation d'un bail est donc devenue en substance une institution de protection (préventive) contre les congés. Il est donc conforme à la jurisprudence large du TF qu'un litige relatif à l'annotation d'un bail au registre foncier concerne la protection contre les congés au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC.

Voir aussi : Yan Wojcik, La prétention en annotation du bail au registre foncier est soumise à la procédure simplifiée (arrêt 4A_199/2022), in Newsletter Bail.ch novembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 35 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; CPC online 07.12.2023; Newsletter bail.ch décembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;RÉSILIATION;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al2.letc; CPC.224.al1

Résumé : CONTRAT DE BAIL - DEMANDE PRINCIPALE EN CONSTAT DE LA NULLITÉ ET ANNULATION DU CONGÉ, SOUMISE À LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE EN RAISON DE SA NATURE (PRÉTENDUE) - DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN EXPULSION ET REMISE EN ETAT, SOUMISE À LA PROCÉDURE ORDINAIRE EN RAISON DE SA VALEUR LITIGIEUSE – RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE, INDEPENDAMMENT DE SA VALEUR LITIGIEUSE Eu égard à l’acception large donnée à la notion de « protection contre les congés » selon l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, lorsque le locataire introduit une action en contestation de la résiliation portant sur un bail d'habitation (art. 271 ss CO), soumise à la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse, le bailleur peut prendre dans la même procédure des conclusions reconventionnelles en expulsion des locataires, également recevables sans égard à la valeur litigieuse. L’exigence que la demande reconventionnelle soit soumise à la même procédure que la demande principale (art. 224 al. 1 CPC) tend à empêcher que le défendeur ne puisse, en déposant une reconvention d'une valeur supérieure à 30'000 fr., provoquer un transfert de la cause devant le tribunal compétent pour la procédure ordinaire (art. 224 al. 2 CPC) et faire perdre, par la même occasion, au demandeur les avantages de la procédure simplifiée. Sous l'angle de l'économie des procédures, il est évident que la reconvention en expulsion et en remise en état du terrain, qui est la conséquence de la fin du bail et lui est donc connexe, doit être traitée au cours du même procès, même si en raison de sa valeur supérieure à Fr. 30'000.- et du fait que le bail ne porte pas sur une habitation, cette demande reconventionnelle serait soumise à la procédure ordinaire. Lorsque le locataire requiert l'annulation du congé, il faut autoriser le bailleur à requérir l'expulsion à titre reconventionnel, quelle que soit la valeur litigieuse de la demande reconventionnelle, et admettre au regard de l'art. 224 al. 1 CPC que cette demande est soumise à la même procédure que la demande principale, i.e. à la procédure simplifiée.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Recevabilité d’une demande reconventionnelle non soumise au même type de procédure que la demande principale – L’impact de la connexité, in CPC online du 07.12.2023; Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023