Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;USAGE PERSONNEL;BESOIN(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.271a.al3.leta

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT DU BAILLEUR - CONDITIONS Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c’est-à-dire que l’utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l’un de ses proches parents ou alliés. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. La notion d’urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle. Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Dans le cas d’une résiliation fondée sur l’art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser entre la date indiquée dans la résiliation et la date pour laquelle une résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO. Le besoin doit en outre être actuel, de sorte qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung). Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués; il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité. En outre, la notion d’urgence est relative: même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l’annulation du congé, elle n’exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n’est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d’utiliser les locaux, parmi d’autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n’intervient que dans le cadre de l’examen (d’office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CO.271a.al3; CO.257f.al3; CO.257f.al4

Résumé : RESILIATION - SOUS-LOCATION NON AUTORISEE - PAS DE PREJUDICE GRAVE Le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Le congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence en cours de procédure: quelques rappels utils, in DB n° 35/2023, p. 20 ss

Anita THANEI

Publication MP 4/2019, p. 295ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271a.al3.leta; CO.261.al2.leta

Résumé : LE BESOIN PROPRE DANS LE DROIT DU BAIL, in MP 4/2019, p. 295ss

Remarques : Doctrine (texte en allemand)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch juillet 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.271a.al1.lete; CO.271a.al3

Résumé : CONGE - PERIODE DE PROTECTION - EXCEPTIONS L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).