Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER La jurisprudence admet qu'une partie se prévale d'une modification à venir d'un critère pour autant qu'elle soit certaine et si elle intervient entre la notification (i.e. la demande de baisse) et la date de sa prise d'effet. La baisse du taux hypothécaire est certaine lorsqu'elle est annoncée par la BCG. Le fait que le taux ait baissé encore plus entre l'annonce par la BCG et la date de prise d'effet de la baisse ne rend pas la première baisse incertaine.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; REDUCTION(EN GENERAL); STATISTIQUE; INDICE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - STATISTIQUES La statistique bâloise n'a pas plus de valeur que la statistique genevoise. Toutes deux ne représentent tout au plus qu'un indicateur grossier de variations, chaque cas devant être examiné concrètement dans sa spécificité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : MAJORATION DE LOYER DISTINCTE DE LA DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE Lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une diminution de loyer, le bailleur ne peut pas conclure reconventionnellement à une hausse de loyer (confirmation de jurisprudence). Toutefois, lorsque le bailleur a procédé par la voie de la notification d'un avis officiel de hausse de loyer, lequel a été suivi d'une procédure régulière et distincte de celle concernant la demande de baisse de loyer du locataire, on ne saurait considérer qu'il a formé une demande reconventionnelle de hausse, prohibée sur le plan de la procédure cantonale, et ce, même si l'entrée en vigueur prévue de la hausse est identique à celle de la demande de baisse du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE Le fait que le locataire agisse par demande reconventionnelle dans le cadre d'une contestation de hausse n'a aucune incidence sur la date pour laquelle la baisse peut être demandée. La seule différence réside dans le fait que, aux termes de l'art. 270a al. 3 CO, le locataire n'a pas, dans ce cas, à respecter les formalités prévues à l'alinéa 2 de cette disposition. Le principe selon lequel la baisse de loyer prend effet au prochain terme de résiliation est analogue à celui qui est prévu à l'art. 269d al. 1 CO pour la prise d'effet de la hausse de loyer à laquelle prétend le bailleur (Higi, Commentaire zurichois, ad art. 270a chiffre 92, p. 522s).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DÉLAI DE PRÉAVIS À RESPECTER Le TBL doit admettre les réductions supplémentaires de loyer fondées sur les baisses du taux hypothécaire postérieures à une demande reconventionnelle. Il fixera, pour chaque demande de baisse, l'échéance de son entrée en vigueur, compte tenu du préavis à respecter.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE FORMULÉE AVANT RETRAIT DE LA DEMANDE PRINCIPALE AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION Dans le cas d'un retrait avec désistement d'action principale, le locataire peut exiger que l'instance se poursuive, afin que le TBL statue sur sa demande reconventionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - IMPOSSIBILITÉ POUR LE BAILLEUR DE CONCLURE RECONVENTIONNELLEMENT À UNE HAUSSE DU LOYER Selon l'art. 270a al. 3 CO, c'est seulement dans le cas d'une demande principale de hausse qu'une demande reconventionnelle de baisse peut être faite sans passer par la phase initiale de l'avis officiel (art. 269d CO), de sorte qu'il n'est pas possible - sur le plan de la procédure cantonale - de permettre au bailleur de conclure reconventionnellement à une augmentation lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une réduction du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : BAISSE DU LOYER PAR LE BAILLEUR - DATES A CONSIDÉRER POUR L'ÉVOLUTION DES CRITÈRES DE CALCUL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - SIMULTANÉITÉ Dans la mesure où les parties se trouvent au stade de la procédure contentieuse, après avoir passé le préalable obligatoire de la conciliation, il n'y a pas de sens d'exiger les démarches prévues à l'art. 270a al. 2 CO, plutôt que d'entrer en matière sur la demande reconventionnelle en diminution de loyer, solution qui ne s'oppose pas à la finalité de protection des locataires de la loi et qui épargne aux parties un procès ultérieur.

Voir aussi : ACJ n° 638 du 25.4.94 - SI X c/ C. ACJ n° 574 du 21.11.1994 Etat de X c/ SI X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X