Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; NOTION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS - CRITÈRES Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance : le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il a loué ou veut louer le local principal. Peu importe que l'accessoire soit mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, les deux parties au contrat doivent être les mêmes, étant précisé qu'il est admis que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés. Ainsi, une résiliation portant uniquement sur l'accessoire est annulable.

TF

Publication CdB 2001 p. 106 ss.

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE ACCESSOIRE; NOTION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - ACCESSOIRES DES LOCAUX LOUÉS - FORMULE OFFICIELLE À LA SIGNATURE DU BAIL La notion d'accessoire au sens de l'art. 253a al.1 CO peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu'immobiliers, tel un logement attenant à un restaurant. L'usage de la formule officielle à la signature du bail n'est pas obligatoire s'agissant de locaux d'habitation considérés comme accessoires de locaux commerciaux loués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À LOYER LIÉ ; CHOSE ACCESSOIRE ; VENTE

Normes : CO.261; CO.253a.al.1

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DE L'ACCESSOIRE - MAINTIEN DE SA QUALITÉ D'ACCESSOIRE Le changement de propriétaire d'un box, dont la qualité d'accessoire au logement occupé par les locataires était reconnue jusque-là, ne lui fait pas perdre sa qualité d'accessoire puisque, en application de l'article 261 CO, le bail du box concerné passe au nouvel acquéreur avec tous les droits et obligations qui y sont liés, y compris la qualité d'accessoire du logement occupé par les locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.253a.al.1; aLOJ.56M

Résumé : MISE A DISPOSITION D'UNE PIECE D'UN APPARTEMENT VOISIN A CELUI LOUE PAR LE LOCATAIRE - CARACTERE ACCESSOIRE DE LA PIECE NON ADMIS DANS CE CAS Un locataire a loué deux appartements sur le même étage d'un immeuble. Après avoir résilié le bail d'un des deux appartements, le locataire reçoit l'usage à titre gratuit d'une pièce dans l'appartement qu'il a quitté. Suite à la résiliation du bail du deuxième appartement par le bailleur et après que celui-ci l'a prié de restituer la pièce mise à disposition, le locataire a déposé une requête en constatation de la nullité du congé et, subsidiairement, en prolongation du bail. La CJ a confirmé l'incompétence du Tribunal des baux et loyers dès lors que les parties n'étaient pas liées par un bail à loyer portant sur la pièce litigieuse et que celle-ci ne pouvait être considérée comme un accessoire du bail résilié en dernier lieu.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 231 = SJ 1999 p.373 = JT 2000 I 194

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLACE DE PARC

Normes : CO.270b; CO.253a.al.1; CO.273

Résumé : PLACE DE STATIONNEMENT LOUÉE PAR CONTRAT SÉPARÉ - RÉSILIATION DE CE DERNIER ET CONTESTATION DU LOYER DU LOGEMENT Une place de stationnement louée à proximité d'un logement, pour permettre au locataire d'y parquer sa voiture lorsqu'il se rend chez lui, constitue une chose dont l'usage est cédé avec l'habitation au sens de l'art. 253a al. 1 CO, pour autant que le contrat soit conclu entre les mêmes parties. Il importe peu que le bail de la place de stationnement et celui du logement soient convenus en même temps. Les modifications du bail au détriment du locataire au sens des art. 269d al.3 et 270b al. 2 CO doivent être comprises dans un sens large. Cette notion englobe toute modification du contrat par laquelle le rapport d'échange des prestations entre bailleur et locataire peut être modifié. Ainsi, le locataire peut, dans la même action, se plaindre de la résiliation et faire valoir que le loyer pour le logement devient abusif en raison de la modification du bail (perte d'une place de stationnement). La contestation selon l'art. 270b CO peut également remplir la fonction de la procédure prévue par l'art. 273 CO et inversement.

Voir aussi : ACJ n° 1060 du 06.11.2000 M. c/ C.