Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOLDE DE LA DETTE;DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL);FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.128.ch1; CO.257a.al2

Résumé : PRESCRIPTION DE LA CREANCE EN PAIEMENT DU SOLDE ANNUEL DE DECOMPTE DE CHARGES ET FRAIS ACCESSOIRES Les acomptes provisionnels et les montants forfaitaires que le locataire doit verser périodiquement au titre des frais accessoires se prescrivent par cinq ans dès chaque échéance (art. 128 ch. 1 CO) (Lachat, op. cit., p. 425 et les références citées). Les textes légaux précités dégagent ainsi tous une idée de périodicité, dans la mesure où l’établissement du décompte est une obligation annuelle (art. 4 al. 1 OBLF) et le paiement des acomptes de charges et frais accessoires est mensuel (art. 257c CO). Ces deux obligations découlant pour le surplus d’un même rapport juridique, soit le contrat de bail à loyer. Les autres prestations périodiques convenues entre le bailleur et le locataire se prescrivent également au bout de cinq ans, par exemple les acomptes ou les forfaits pour frais accessoires. Il en va de même pour les intérêts de retard dans le paiement du loyer (Lachat, op. cit., p. 371 et les références citées). Tous les frais accessoires qui ne font pas l'objet de prestations périodiques et qui ne relèvent dès lors pas de l'art. 128 ch. 1 CO, se prescrivent en revanche selon la règle générale du délai de dix ans (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 32, N 123). En l’espèce, la notion de périodicité ressort, d’une part, de l’obligation incombant au bailleur d’établir un décompte de frais accessoires chaque année et de le soumettre aux locataires et, d’autre part, de l’engagement du locataire de s’acquitter mensuellement des acomptes provisionnels. La définition d’une obligation de prester périodique au sens de la jurisprudence fédérale précitée correspond aux engagements réciproques auxquels ont souscrit les parties par la signature du contrat de bail à loyer qui les lie. Ainsi, il importe peu de savoir si les parties ont prévu conventionnellement un délai de contestation du décompte annuel. Compte tenu des considérations qui précèdent, le raisonnement du Tribunal ne prête pas le flanc à la critique et sera confirmé sur ce point également.