Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RETROACTIVITE

Normes : CC.1.(tit.fin.)

Résumé : NON-RÉTROACTIVITÉ DES LOIS : L'art. 1er du Titre Final du CCS sur l'application de l'ancien et du nouveau droit pose comme principe général la non-rétroactivité des lois (cf. note marginale), i.e. le principe selon lequel les effets juridiques des faits antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi continuent à être régis par les dispositions du droit antérieur sous l'empire duquel ils sont survenus. Ainsi, un congé donné par le locataire avant le 1.7.1990 est soumis à l'ancien droit. ACJ n° 287 du 22.11.91 A. c/ M. Par contre, pour les baux ayant été conclus sous l'empire de l'ancien droit et restitués sous l'empire du nouveau, l'ancien droit s'applique à la délivrance de la chose louée, les obligations du locataire en fin de bail s'appréciant en revanche à la lumière du droit nouveau (art. 1 Titre Final CC). ACJ n° 641 du 25.04.94 S.-D. c/ SA X. Enfin, les dispositions du nouveau droit édictées dans l'intérêt de l'ordre public sont susceptibles de s'appliquer au mépris du principe de la non-rétroactivité des lois (cf. art. 1er al. 3 Titre Final CCS). ACJ n° 317 du 10.12.93 B. c/ N.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RETROACTIVITE; ANNULABILITE

Normes : CO.31

Résumé : EFFETS DE LA RÉSILIATION PARTIELLE Le principe de la bonne foi s'oppose à l'invalidation partielle d'un contrat de durée qui a pu sortir tous ses effets durant un certain temps (JT 1981 I 373; Gauch, Schluep, Tercier: Partie générale du CO, tome I n° 603). Une telle invalidation ne peut ainsi être envisagée avec effet rétroactif, mais seulement ex nunc, la partie invoquant un vice de volonté n'étant admise à le faire que pour l'avenir et non pour le passé (Gauch, Schluep, Tercier, op. cit., n° 669-672; Schmidlin, Commentaire bernois n° 184, ad art. 23/24; Schoenenberger, Jaeggi, Commentaire zurichois, n° 565, ad art. 1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; RETARD; DELAI LEGAL; RETROACTIVITE

Normes : CO.269c

Résumé : NOTIFICATION TARDIVE D'UN ÉCHELONNEMENT - ENTRÉE EN VIGUEUR APRÈS L'ÉCHÉANCE INITIALE DU CONTRAT En cas de notification tardive d'un échelonnement, son entrée en vigueur est reportée. Le nouveau loyer peut entrer en vigueur à n'importe quelle date, y compris après l'échéance du bail initial. Toutefois, l'effet rétroactif est exclu. Ainsi, un échelonnement prévu pour le 1er septembre 2000, notifié le 8 décembre 2003, peut encore entrer en vigueur, car le bail s'est renouvelé tacitement au-delà de son échéance initiale, au 31 août 2001. Par ailleurs, il est d'usage que les modifications de contrat entrent en vigueur à la fin d'un mois. Il convient donc, cas échéant, de reporter l'entrée en vigueur de l'échelon à la fin du mois en cours. Enfin, si le cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu, les parties peuvent toutefois convenir d'un loyer d'abord échelonné, puis d'un loyer indexé, pour autant que le contrat soit conclu pour une période de cinq ans au moins. L'indexation doit alors s'appliquer au dernier échelon.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION DE LA DEMANDE; TERME DE CONGE; RETROACTIVITE

Normes : CO.270a

Résumé : IRRECEVABILITÉ D'UNE AMPLIFICATION D'UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Une amplification d'une demande de baisse de loyer pour le même terme de résiliation est irrecevable, car elle viole l'art. 270a CO dans la mesure où elle tend à une réduction supplémentaire de loyer avec effet rétroactif alors qu'une requête en baisse ne peut se concevoir que pour le prochain terme de résiliation et en respectant le préavis contractuel.