Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE L'art. 264 al. 1 CO donne la faculté au locataire de renoncer en tout temps à l'usage des locaux, en les restituant au bailleur même sans donner un congé; pour qu'il soit libéré de ses engagements contractuels, il faudra toutefois qu'il trouve un nouveau locataire solvable que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et que ce nouveau locataire soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

TF

Publication SJ 1998 p.732

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE - PAS DE LIBÉRATION DU LOCATAIRE SORTANT AVANT LA CONCLUSION DU CONTRAT AVEC LE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Tenir des propos insultants à l'égard des employés de la gérance mandatée par la bailleresse constitue un juste motif de rejet d'une candidature. Le bailleur, sous réserve d'une attitude dilatoire de sa part, conserve le droit de refuser une candidature pour de justes motifs jusqu'à la reprise du bail ou la conclusion du nouveau contrat par le locataire de remplacement proposé, car ce n'est qu'à ce moment-là que l'effet libératoire se produit envers l'ancien locataire (cf. Higi, Zürcher Kommentar, n. 65 ad art. 264 CO). Ainsi, il ne suffit pas de présenter un candidat acceptable pour être libéré de ses obligations de locataire; encore faut-il que le locataire de remplacement, même dûment accepté, ne se désiste pas avant de reprendre le bail ou de conclure un nouveau contrat, pour des motifs qui lui sont propres (Lachat, Le bail à loyer, p. 453; Higi, op. cit., n. 63 ad art. 264 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - SOUS-LOCATION JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Afin de réduire sa dette, le locataire peut sous-louer les locaux à moindre prix jusqu'à l'échéance du bail. De son côté, le bailleur assume une part de responsabilité s'il s'oppose à tort à la sous-location (D. Lachat in Cdb 1998/4, chiffres 39 et 42). C'est le cas notamment lorsque le bailleur s'oppose à la sous-location au motif que le locataire entendait quitter les locaux définitivement et non pas à titre provisoire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOYER CONTROLE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMMEUBLE HLM Cas d'un appartement de la catégorie HLM. Il importe dans cette hypothèse, de connaître le revenu déterminant du ou des locataires pris solidairement, car le dépassement des normes limites d'attribution du logement constitue un juste motif de rejeter la candidature du locataire de remplacement. Il incombe donc au locataire qui résilie de façon anticipée le bail, non seulement de présenter un nouveau locataire solvable, mais dont il sait ou dont il croit, avec un degré de vraisemblance suffisant, qu'il entre dans la catégorie de revenus permettant l'accès à une habitation subventionnée selon le système HLM.

Voir aussi : ACJ n° 742 du 19.6.1995 F. c/ B. ACJ n° 1239 du 10.12.2001 B. c/ Fondation X

Remarques : Cette jurisprudence relative aux conditions financières que doit remplir le candidat est également applicable aux exigences posées quant au taux d'occupation de logement subventionné (ACJ n° 1239 du 10.12.2001 B. c/ Fondation X).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : CARACTÈRE IMPÉRATIF DE L'ART. 264 CO - NON ADMISSIBILITÉ D'UNE PEINE CONVENTIONNELLE EN CAS DE RÉSILIATION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE Nullité d'une clause prévoyant une peine conventionnelle de Fr.10'000.- imposant au locataire des obligations en cas de résiliation anticipée excédant celle de l'article 264 CO. En revanche, des frais administratifs ascendant à 1% du dossier (i.e. du loyer annuel) ont été admis en cas de résiliation anticipée du bail, dès lors qu'ils étaient prévus au contrat (ACJ n° 324 du 10.12.1993 SI X c/ G.).

Voir aussi : ACJ n° 1190 du 06.10.97 S. c/ N.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; REMISE DES CLES

Normes : CO.267

Résumé : LIBÉRATION ANTICIPÉE - RESTITUTION DES LOCAUX La libération anticipée du locataire suppose qu'il ait effectivement restitué les lieux, cette restitution doit être complète et définitive. Un locataire qui a volontairement gardé une partie des clefs pour conserver un libre accès aux locaux et/ou qui y a laissé du mobilier n'est pas réputé avoir restitué les locaux (CdB N° 4/98, p. 135, note 10).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; IMPUTATION DES AVANTAGES; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)

Normes : CO.264.al.3.lit.b

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - RENONCIATION AU PROFIT D'UN AUTRE USAGE DE LA CHOSE Cas où le bailleur doit entreprendre des travaux avant relocation. Dès la restitution des clés par le locataire, il est tenu d'effectuer ces travaux et d'en imputer le bénéfice sur les loyers restant dus par le locataire sortant. En effet, ce faisant il tire profit au sens de l'art. 264 al. 3 lit. b, et s'il y renonce intentionnellement en reportant l'exécution des travaux, il doit imputer ce profit sur les loyers qui restent dus.

Karin GROBET-THORENS

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL;RESTITUTION ANTICIPÉE

Normes : CO.263; CO.264

Résumé : LA RESTITUTION ANTICIPEE ET LE TRANSFERT DE BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - IMMUNITÉ DIPLOMATIQUE Le fait que l'immunité diplomatique dont bénéficie le candidat de remplacement puisse rendre plus compliquées les démarches en cas de retard dans le paiement du loyer ne suffit pas à retenir une aggravation de la situation du bailleur justifiant d'écarter le candidat.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS AUXQUELLES LE LOCATAIRE SORTANT EST LIBÉRÉ Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes. Dans cette hypothèse, la question n'est plus de savoir si le bailleur doit accepter le locataire de remplacement eu égard aux garanties fournies (art. 264 al. 1 CO), mais de savoir si un nouveau contrat est conclu entre ces deux parties, contrat qui permet de libérer le locataire sortant de ses obligations envers le bailleur.

Voir aussi : ACJC/62/2020 du 20.01.2020 (lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le préjudice au locataire sortant)

Pascal TERRAPON

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264; CO.267

Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DELAI RAISONNABLE; LOCATAIRE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - DURÉE DU DÉLAI DE RÉFLEXION DU BAILLEUR POUR LIBÉRER LE LOCATAIRE SORTANT DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Le délai donné au bailleur pour examiner une candidature doit être déterminé, dans le cadre d'une restitution anticipée, au regard de l'ensemble des circonstances du cas d'espère, en particulier du statut du bailleur. L'art. 9 du Contrat-cadre de bail à loyer romand prévoit un délai de préavis d'un mois pour le quinze ou la fin d'un mois, lequel court dès la communication par le locataire sortant des coordonnées précises du ou des locataires potentiellement intéressés. De plus, le locataire sortant doit être libéré de son obligation de payer le loyer lorsque le bailleur reprend possession des locaux pour y effectuer des travaux (CdB 3/99, p. 96).

Voir aussi : Arrêt de la Chambre des reours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 28.03.2007, in CdB 1/08 p. 16 (+note de J. ANSERMET)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; RESTITUTION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - NOMBRE D'OCCUPANTS JUGÉ INSUFFISANT PAR LE BAILLEUR POUR LA TAILLE DU LOGEMENT La politique de la bailleresse, consistant à attribuer les grands logements en priorité à des familles, si elle est établie et connue des locataires, constitue un motif de refus du candidat justifié. Toutefois, le bailleur, qui n'informe pas le locataire sortant de son refus du candidat proposé, afin que celui-là puisse chercher un autre locataire de remplacement, ne fait pas tout son possible pour réduire le dommage. Dès lors, les prétentions du bailleur en remboursement du loyer peuvent être réduites en conséquence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION - OBLIGATION DE VERIFIER LA CHOSE - MOMENT L'avis des défauts doit être effectué à la « restitution » des locaux – acte qu'a entrepris l'intimé au plus tard le 13 juin 2017, date de réception des clés par la régie en charge de l'immeuble – et non à la date de la résiliation effective du contrat. Ainsi, l'absence éventuelle de validité de la résiliation anticipée, au regard de l'art. 264 CO, ne dispense pas le bailleur de vérifier immédiatement la chose louée au regard des art. 267 et 267a CO. En effet, le devoir de vérification des locaux ne dépend pas, au regard du texte légal et de la jurisprudence, de la validité de la résiliation (anticipé ou non) mais de la restitution effective de la chose louée (cf. supra consid. 4.1.2 et 4.1.3). Cette référence à la restitution plutôt que la résiliation se justifie, afin de garantir la sécurité juridique, dans la mesure où la restitution des locaux se base sur des considérations factuelles ou aisément déterminables (volonté de restituer le bien, restitution des clé et locaux vidés) alors que la résiliation est un acte juridique, susceptible, en droit d'être bail, d'être contesté, annulé ou invalidé, notamment s'il est contraire à la bonne foi (cf. art. 271 ss CO); son échéance n'est ainsi pas toujours certaine ou aisément déterminable, en particulier dans le cadre d'une résiliation anticipée contestée par l'autre partie, comme c'est d'ailleurs le cas en l'espèce.

TF , Ire Cour civile

Publication ATF 119 II 36

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; INSOLVABILITE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement. Savoir si tel locataire de remplacement peut être raisonnablement imposé au bailleur est une question à résoudre de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances propres à la cause en litige.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_332/2016 du 20.09.2016; S. SA c/ C. du 22.05.2001 ; ACJC/18/2001 du 15.01.2001 (taux d'effort d'un tiers du revenu ne peut pas être appliqué de manière systèmatique)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.264; CO.270

Résumé : REPRISE DU BAIL - CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - DISTINCTION La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant et le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial». La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante. Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux). Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être contesté aux conditions de l'article 270 CO. Ceci est également valable si le loyer demeure inchangé par rapport au bail précédent, dans la mesure où d'autres prestations se voient modifiées à cette occasion, telle que la surface des locaux réduite. L'établissement d'un nouveau contrat avec la notification d'un avis de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail mentionnant la possibilité pour les locataires de contester le loyer initial est un indice confirmant la volonté de la bailleresse de conclure un nouveau contrat de bail à loyer.

Voir aussi : 4A_504/2009 du 6 janvier 2010

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, v. 58, décembre 2018, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; RESTITUTION ANTICIPÉE; DÉLAI DE RÉSILIATION ; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - PRÉAVIS PRÉVU PAR LE CONTRAT-CADRE La formulation du second alinéa de l'article 9 du CCR "Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois [...]" se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présentée.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; REMISE DES CLES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS STRICTES L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive, ce qui implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant, ni le fait d'indiquer que les clefs sont à la disposition du bailleur. Le fardeau de la preuve de la restitution effective des locaux appartient au locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - CAS OÙ LE LOCATAIRE EST LIBÉRÉ DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES En cas de restitution anticipée de la chose, le bailleur qui occupe lui-même les locaux libérés ne peut en réclamer le loyer au locataire sortant (Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, n° 91 ad art. 264 CO). Celui-ci est également libéré si le bailleur vend dans l'intervalle les locaux ou s'il en cède gratuitement l'usage à un tiers (Lachat, La restitution anticipée de la chose louée : questions choisies, CdB 1998, p. 147, n° 41).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264.al.1

Résumé : RENSEIGNEMENTS SUR LE LOCATAIRE REPRENANT Le bailleur doit disposer d'un "certain temps" (Message, p. 1426), tout en précisant qu'il ne peut surseoir trop longtemps à sa décision; un mois à six semaines ont été jugés suffisants pour relouer des locaux commerciaux, qui nécessitent un examen plus long de la situation par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). Ce délai est indicatif et peut varier en fonction de chaque cas; "ainsi une régie se décidera certainement plus rapidement qu'un propriétaire privé" (Commentaire USPI, p.333).

TF

Publication ATF 119 II 36 = SJ 1993 p.469

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne peut refuser de libérer le locataire du paiement du loyer, en considérant comme inacceptable le successeur proposé, s'il ne fait valoir que de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes; en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires, des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé, ou le fait que le successeur n'est disposé à payer qu'un loyer inférieur constituent de justes motifs pour rejeter une candidature. Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement.

Voir aussi : ATF du 07.03.95 S. SA c/ W. = SJ 1995 p. 425 ACJ n° 323 du 20.04.98 A. c/ R. ATF du 22.05.01 S.SA c/ C. ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

TF

Publication ATF 117 II 156 = JT 1992 I 317 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DU LOCATAIRE Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel. Cela est également valable lorsque le locataire est disposé à s'acquitter de la différence de loyer directement auprès du bailleur jusqu'à l'échéance contractuelle du bail car la situation du bailleur serait amoindrie en cas de prolongation du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DOMMAGE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation de diminuer le dommage en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17 et ss). Lorsque le locataire sortant n'a pas proposé de lui-même de payer la différence entre son loyer et le nouveau, ce n'est qu'exceptionnellement que le bailleur aura l'obligation de rechercher un remplaçant à de moins bonnes conditions dans un marché des locaux commerciaux morose. Cette exception existe notamment lorsqu'il est certain que les locaux ne peuvent plus être loués aux mêmes conditions et que le temps restant jusqu'au terme du contrat est encore long.

Voir aussi : ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

TF , 2ème Cour civile

Publication SJ 2008 I p. 271 RSPC 2/2008 p. 191 DB 2008 p. 33 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVEE(LP); RESTITUTION ANTICIPEE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : CO.264; LP.82

Résumé : POURSUITE POUR DETTES - TITRE DE MAINLEVÉE D'OPPOSITION - RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE Le contrat de bail à loyer ou à ferme vaut titre de mainlevée provisoire, en cas de restitution anticipée de la chose par le locataire sans que celui-ci ait proposé au bailleur un nouveau locataire solvable (art. 264 al. 1 CO). En effet, le locataire assume l'obligation du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail, et non pour la durée de l'utilisation de la chose par lui-même. La disposition de l'art. 263 al. 3 n'y change rien. Le fait que le bailleur doive imputer sur le loyer les impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a renoncé doit être invoqué par le locataire comme exception dans la procédure de mainlevée d'opposition (art. 82 la. 2 LP).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - OBLIGATION DE DIMINUER LE DOMMAGE En cas de restitution anticipée de la chose louée, il appartient en premier lieu au locataire de faire en sorte que le bailleur en subisse un minimum de conséquences. Dès lors, si le candidat qu'il propose se désiste, il ne sera pas libéré. De son côté, le bailleur ne pourra se voir imputer qu'un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Ainsi, s'il peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel, ce refus ne sera plus légitime lorsque le bailleur, conscient d'une forte dépression du marché locatif, persistera à demander un loyer notoirement surfait, sans rapport avec la situation du marché. A cet égard, le délai dont bénéficie le bailleur pour relouer un logement avant d'en baisser le prix si nécessaire a été estimé, selon les cas, de deux à six mois dès le début de la recherche. Dans tous les cas, lorsqu'aucun délai contractuel n'a été prévu, il convient de s'en tenir au délai légal de résiliation (SJ 1999 II, pp. 77-78).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020; CdB 4/20, p. 121 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION ANTICIPÉE;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264.al3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS À LA LIBÉRATION DU LOCATAIRE La restitution anticipée de la chose louée porte atteinte au principe pacta sunt servanda. Au premier chef, il incombe à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles de faire en sorte que son cocontractant n’en subisse aucun dommage. Le bailleur n’est en principe pas tenu d’entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement. En vertu de l’art. 264 al. 3 let. b CO, le locataire n’est libéré de son obligation que par des omissions ou des actes d’obstruction caractérisés du bailleur, c’est-à-dire par un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Le juge exerce pour le surplus un large pouvoir d’appréciation dans l’examen de l’attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du contrat. Le fait que le bailleur propose désormais les locaux à un loyer moindre n'implique pas que le locataire sortant soit libéré du paiement de l'entier des loyers, jusqu'à la relocation ou l'échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/1397/2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.264.al.3.lit.a

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - INCOMBANCE DU BAILLEUR - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE Le fait que le bailleur ne publie pas d'annonces en vue de la relocation de l'appartement par manque de diligence à la fin de travaux de rénovation, justifie la réduction du montant du loyer dû jusqu'à l'échéance du bail (en l'espèce, libération du paiement de deux mois de loyer), compte tenu du fait que la publication des annonces aurait permis de relouer rapidement les locaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;LOCATAIRE DE REMPLACEMENT;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DOCUMENTS UTILES A teneur de l’art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) et de l’art. 9 du contrat-cadre romand de baux à loyer, si le bailleur a des objections fondées concernant le candidat proposé, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant. C’est au locataire sortant qu’il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements concernant les candidats de remplacement, le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement. Outre l’extrait du registre des poursuites, le bailleur peut demander à propos du candidat des attestations ou des décomptes de salaire, un extrait de compte bancaire ou une taxation fiscale. Toutefois, il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c’est également au bailleur qu’il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne sollicite pas à cet effet le locataire sortant, il ne peut en principe pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis.

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.