Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3

Résumé : GÉRANCE LÉGALE - QUALITÉ POUR AGIR Cas où le Tribunal a indiqué clairement que la partie agissante était l'Office des poursuites, laquelle a seule la qualité pour agir, quand bien même elle agit pour le compte du bailleur, en sa qualité de titulaire de la légitimation active. Même si la mention du bailleur dans le cadre de la désignation des parties n'est pas indispensable, le libellé du Tribunal est irréprochable lorsqu'il désigne bien comme partie l'Office des poursuites.

Voir aussi : ACJ n° 61 du 11.01.1999 P. c/ A. ACJ n° 376 du 23.04.2001 B. et N. SA c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE - QUALITÉ POUR AGIR - GÉRANCE LÉGALE Lorsqu'un immeuble est placé sous gérance légale de l'Office des poursuites (OP), il y a dissociation entre la légitimation (active ou passive), qui reste au propriétaire-bailleur, et la qualité pour agir ou défendre, qui revient à l'OP (cf. ATF 109 III 45 = JT 1985 II 43). Une requête en évacuation formée par le bailleur après l'instauration de la gérance légale est manifestement irrecevable, faute de qualité pour agir. L'intervention en cours de procès de celui qui a qualité pour agir ne permet pas de supprimer après coup le défaut et de permettre la guérison de l'irrecevabilité de la requête.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE OU PASSIVE Le défaut de légitimation active ou passive ne constitue ni une exception, ni une fin de non recevoir, mais bien une défense au fond (Habscheid, "Droit judiciaire privé suisse", p. 177). Ce point de droit ne peut être tranché ni par la voie du jugement sur incident, ni par la voie du jugement sur partie (SJ 1958 p. 235 et réf. citées).

Voir aussi : ACJ n° 929 du 09.09.96 M. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En principe, en cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Ils peuvent toutefois mandater un tiers, comme une régie. Si tel est le cas, l'avis de résiliation qui indique l'auteur de la manifestation de volonté, soit la régie, et les bailleurs, parmi lesquels une hoirie, dont la composition a été communiquée au locataire par un précédent courrier, est valable à la forme.

Voir aussi : ACJ n° 714 du 22.06.2001 ( Fiche 2309689 )

Remarques : contra ATF 4C.556/1996 du 06.06.1997 H. c/ S. (fiche 13946), s'agissant d'une demande en justice

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l.al.1

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE Une résiliation de bail effectuée par une régie immobilière au nom d'une communauté héréditaire est valable. Si les membres d'une indivision doivent agir en commun (art. 340 al. 1 CC), le droit matériel ne subordonne pas la validité de l'acte à l'énumération des membres de la communauté.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.7

Résumé : HOIRIE Toute qualité pour agir doit être refusée à une hoirie, sauf désignation expresse des héritiers agissant (cf. SJ 1954 p. 31).

Voir aussi : ACJ n° 6 du 24.01.92 C. c/ O.-K. et autres et ACJ n° 574 du 13.05.02 H. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROPRIETE COMMUNE

Normes : LPC.3

Résumé : PROPRIÉTAIRES COMMUNISTES REGROUPÉS EN SOCIÉTÉ SIMPLE Pour invoquer une créance en justice, les propriétaires en main commune, formant entre eux une société simple, doivent agir tous ensemble, chacun devant être désigné nommément en qualité de partie (ATF 78 I 104; Guhl,Merz,Kummer, Das Schw. Obligationenrecht, Zurich 1980, p. 570 3; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, Zurich 1979, p. 296 ch. 1 lit. a; par analogie: M.Hayoz, Berner Kommentar, ad art. 652 not 84). La société simple comme telle, n'ayant pas la capacité d'ester en justice, la demande formée au nom d'une telle société est irrecevable (SJ 1976 p. 169; Guldener, op. cit., p. 125 al. 1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; HERITIER; INDIVISION; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.6

Résumé : LES HÉRITIERS DU LOCATAIRE DOIVENT EXERCER LEURS DROITS EN COMMUN Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers ne peuvent exercer les droits du de cujus que conjointement, sous peine d'irrecevabilité. Lorsque de surcroît, le litige porte sur la résiliation du bail, la jurisprudence est claire: le rapport juridique créé par le bail est indivisible, ce qui a pour conséquence que les droits qui en découlent doivent être exercés en commun.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; QUALITE POUR AGIR; EXECUTEUR TESTAMENTAIRE; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CC.518

Résumé : EXÉCUTEUR TESTAMENTAIRE - QUALITÉ POUR AGIR Lorsque l'administration des biens successoraux lui est confiée, l'exécuteur testamentaire a qualité pour conduire le procès concernant l'actif et le passif de la succession, en son propre nom et en tant que partie à la place de celui qui est, quant au fond, le sujet actif ou passif du droit contesté. Le droit correspondant des héritiers leur est retiré (ATF 116 II 133-134 et référence citées). Ainsi, dès lors qu'une hoirie est représentée par l'exécuteur testamentaire, elle ne saurait agir pour son propre compte et en son propre nom, sous peine d'irrecevabilité.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ POUR DÉFENDRE EN CAS D'ALIÉNATION Le transfert de propriété a pour conséquence que l'acquéreur devient bailleur à la place du vendeur (art. 261 al. 1 CO). Dès lors que le transfert de propriété s'est effectué après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel, et que le locataire a été dûment informé du transfert de propriété avant d'appeler du jugement du TBL, il aurait appartenu à l'appelant de diriger sa procédure contre le nouveau bailleur. Comme l'absence de qualité pour agir dans un procès civil, question que le juge doit examiner d'office, se traduit par un déboutement au fond et non par l'irrecevabilité de l'action, l'ancien bailleur a perdu toute légitimation passive de sorte qu'il ne pouvait pas avoir la qualité de partie.

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 115

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.6; CO.273a

Résumé : BAIL COMMUN - CONSORITÉ NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS En principe, les colocataires doivent agir en commun pour requérir l'annulation du congé ou une prolongation de bail. Le droit que possède le conjoint du locataire du logement de la famille d'exercer les droits du locataire en cas de congé (art. 273a CO) est fondé sur le but de protection sociale des normes de protection contre les congés abusifs. Cette protection sociale est conférée principalement au colocataire d'un bail pour habitation et servant au logement de la famille. Elle ne vaut pas en cas de bail commun pour l'usage commercial d'un restaurant, d'ailleurs remis en gérance.

Voir aussi : ACJC/566/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3; LPC.7

Résumé : ASSIGNATION - GÉRANCE LÉGALE L'indication sur l'assignation de la société propriétaire (qui a la légitimation active - ou passive), avec mention de la gérance en faveur de l'Office (qui dispose de la qualité pour agir - ou pour défendre) ne constitue pas une violation des règles relatives à l'assignation.

CJ , CABL

Publication CdB 2001 p. 115

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); QUALITE POUR AGIR; EXECUTEUR TESTAMENTAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : REQUÊTE EN ÉVACUATION - EXÉCUTEUR TESTAMENTAIRE - REPRÉSENTATION - QUALITÉ POUR AGIR Pour autant que l'administration des biens successoraux lui soit confiée par l'hoirie, l'exécuteur testamentaire a qualité pour conduire le procès concernant l'actif et le passif de la succession, en son propre nom et en tant que partie à l'exclusion des héritiers. Une requête en évacuation déposée par un administrateur de biens successoraux qui agit comme représentant de l'hoirie, est dès lors irrecevable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); QUALITE POUR AGIR; PROCEDURE

Normes : CC.560

Résumé : SORT DU BAIL AU DÉCÈS DU LOCATAIRE - RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION EN COURS DE PROCÉDURES JUDICIAIRES En matière de bail, le décès du locataire ne met, en règle générale, pas fin au bail qui échoit aux héritiers qui assument les droits et obligations du défunt en vertu de l'art. 560 CC. Par contre, si tous les héritiers du défunt locataire répudient la succession, le bail est repris par l'administration de la succession (art. 595-596 CC) ou par l'office des faillites (art. 597 CC), qui le résilie (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 457). En cas de répudiation, l'héritier ne peut plus se prévaloir des droits issus du contrat. Il a perdu, au moment de la répudiation, la légitimation active et passive en ce qui concerne toutes procédures judiciaires, basées sur le bail.

Voir aussi : ACJ n° 1288 du 14.11.2005 F. c/ A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; CESSION DE CREANCE(CO)

Normes : LPC.3

Résumé : VENTE D'UN APPARTEMENT EN COURS DE PROCÉDURE : LÉGITIMATION La cession, en cours de procédure, d'une créance litigieuse ne prive pas le cédant de la qualité pour poursuivre le procès (ACJ 22.04.84 in SJ 1984 p. 575). Ainsi, dans le cas de la vente d'un appartement faisant l'objet d'un litige, le TBL ne doit-il pas procéder à une rectification des parties. L'actionnaire a toutefois le droit d'intervenir pour appuyer les conclusions du cédant.

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.430

Résumé : QUALITÉ POUR AGIR OU DÉFENDRE : CASUISTIQUE Lorsqu'une partie est inexistante et que le jugement ne pourrait être exécuté contre elle, la demande est irrecevable. Si la partie n'a pas la qualité pour agir, elle doit être déboutée de sa demande. JT 22.10.74 SI X c/ P. (Voir aussi SJ 1950 p. 417; SJ 1979 p. 609 No 280). Seul l'Etat (et non la mission diplomatique ou le poste consulaire) a la personnalité juridique. PTT c/ Ambassade de République de X in JAAC 1981 No 25 p. 105 ss. C'est le bailleur, et non son mandataire, qui a la qualité pour agir ou défendre. ACJ 17.01.77 I. C. N. c/ K. (Voir aussi ACJ 25.10.76 SA X c/ N.; SJ 1979 p. 610 No 281). Un Etat étranger propriétaire d'un immeuble à Genève ne saurait invoquer son immunité de juridiction dans une action (en prolongation de bail) ouverte contre lui par un tiers en rapport avec ledit immeuble. JTB 13.11.80 C. B. & A. G. & Cie c/ PG & Etat X, confirmé par ACJ du 13.04.81.

Remarques : Confirmé par ACJ du 13.04.1981

TF

Publication SJ 2006 I p. 365 CdB n° 3/06 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); RESILIATION ANTICIPEE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266i; CC.560

Résumé : RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION - FAILLITE - CONSÉQUENCES La répudiation de la succession n'entraîne pas la caducité du contrat de bail et la faillite du locataire n'aboutit pas forcément à l'extinction du contrat. La loi ne reconnaît pas au locataire, respectivement à la masse, la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite. Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des faillites. En cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse, mais dans la masse, qui ne peuvent être que colloquées.

Voir aussi : ACJ n° 498 du 17.05.1999 ACJC/433/2008 du 07.04.2008 ACJC/580/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; POUVOIR DE REPRESENTATION; PROCURATION; CONJOINT

Normes : LPC.430

Résumé : REPRÉSENTATION DU CONJOINT DANS LA PROCÉDURE - PROCURATION ÉCRITE Faute de disposer d'une procuration écrite de son époux colocataire, le conjoint ne peut le représenter dans la procédure (art. 430 al. 1 et 2 LPC), de sorte que sa requête doit être déclarée irrecevable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ DU LOCATAIRE ET LÉGITIMATION Le mari séparé n'a pas qualité pour solliciter une prolongation de bail si seule l'épouse est mentionnée comme locataire dans le contrat de bail et a seule signé celui-ci, et cela même si le mari a signé la demande d'appartement et a habité l'appartement tout en payant le loyer (doctrine citée controversée).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE AU CONTRAT; PARTIE A LA PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CC.52.ss; LPC.1; LPC.3

Résumé : CAP - PERSONNALITÉ JURIDIQUE - CAPACITÉ DE CONCLURE UN BAIL Les attributions et l'autonomie conférées à la CAP - CAISSE D'ASSURANCE DU PERSONNEL DE LA VILLE DE GENÈVE ET DES SERVICES INDUSTRIELS - par le droit public sont suffisantes pour lui permettre notamment d'être partie à des contrats de bail concernant les immeubles propriétés de la Ville, des SIG et de l'Etat de Genève, quand bien même elle n'a pas la personnalité juridique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; QUALITE POUR AGIR; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.70; CO.150; CO.259

Résumé : ÉPOUX COLOCATAIRES - PROCÉDURE - POUVOIR DE REPRÉSENTER L'UNION CONJUGALE La doctrine est d'avis que chaque colocataire peut faire valoir individuellement les droits prévus aux art. 259 et ss CO. Toutefois, selon certains auteurs, en cas d'action en justice, le concours de tous serait nécessaire (MICHELI, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 11). Le Tribunal fédéral s'est quant à lui référé à l'art. 150 CO s'agissant d'époux colocataires, tout en rappelant les dispositions du droit matrimonial autorisant un époux à représenter l'union conjugale (ATF 118 II p. 170). Un époux est légitimé à agir seul en réparation du défaut et en réduction de loyer ainsi qu'en validation de la consignation du loyer, quand bien même son épouse, cosignataire du bail, n'était pas partie à la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.274a; LCCBL.1.ss

Résumé : DÉFAUT DE LÉGITIMATION ACTIVE La loi ne prévoit pas que le défaut de légitimation active doive être examiné dès le stade de la conciliation, car ce serait contraire au rôle de la CBL. Le Tribunal, en revanche, doit l'examiner d'office.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : ACTION EN PROLONGATION : LÉGITIMATION PASSIVE EN CAS DE VENTE DE I'IMMEUBLE L'action en prolongation ne peut être dirigée que contre le propriétaire actuel de la chose louée (ATF 98 II 297 c. 6), si bien que le changement de propriétaire en cours de procédure implique une substitution des parties, prévue implicitement par le droit fédéral (FJS No 361, p. 7).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; CESSION DE CREANCE(CO)

Normes : CO.261; LPC.3

Résumé : PAS DE SUBSTITUTION D'OFFICE EN CAS D'ALIÉNATION DE L'IMMEUBLE APRÈS QUE LA CAUSE AIT ÉTÉ GARDÉE À JUGER La substitution des parties intervient de plein droit, notamment en cas de faillite ou de succession, ou alors par accord des parties. La LPC ne prévoit pas une telle substitution en cas d'aliénation, en cours de procédure, de l'objet du litige. Or, la cession d'une créance litigieuse ne prive pas le cédant de la qualité pour poursuivre le procès (cf. ACJ n° 88 du 29.04.1985). Le Tribunal ne doit pas procéder à une substitution d'office des parties, sauf accord de ces dernières, lorsque le transfert de propriété intervient après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel. En effet, la substitution des parties ne peut être opérée d'office par le juge hors procédure, car l'instruction de la cause est terminée.

Voir aussi : ACJ n° 243 du 10.03.2003 A. c/ F. ACJ n° 121 du 14.02.2005 B. c/ Masse en faillite de B., et S. ACJ n° 557 du 09.05.2005 R. c/ U. SA et R. ACJ n° 116 du 06.02.2006 D. c/ C.

Remarques : Arrêt isolé et critiqué

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DEMANDEUR; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ POUR AGIR - FARDEAU DE LA PREUVE La qualité pour agir relève du droit matériel et s'examine d'office, que soit applicable la maxime des débats ou la maxime inquisitoriale sociale (art. 274d al. 3 CO). L'absence de cette qualité entraîne le rejet de la demande, non son irrecevabilité. Le demandeur doit être titulaire du droit invoqué en justice (ATF 125 III 82 consid. 1a; 123 III 60 consid. 3a; 114 II 345 consid. 3a et les références) et il lui appartient de prouver les faits dont il déduit sa qualité pour agir (ATF 123 III 60 consid. 3a).

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; NULLITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.62; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER NULLE - ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME DE L'ANCIEN PROPRIÉTAIRE Une demande de remboursement des loyers versés en trop en raison de la nullité d'une hausse de loyer relève des règles sur l'enrichissement illégitime. Le débiteur d'une telle créance est celui qui a été enrichi, c'est-à-dire le bailleur à qui les loyers ont été versés, et non pas le nouveau propriétaire de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 (in newsletter bail.ch avril 2017)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mars 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; CAS CLAIR ; INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION ; QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR

Normes : CPC:59; CPC.257; CO.267

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - INTERÊT POUR RECOURIR DU LOCATAIRE QUI A DÉJÀ QUITTÉ LES LOCAUX Lorsque le locataire a déjà quitté les locaux au moment de recevoir la décision d'expulsion, qui n'a pu dès lors lui être notifiée à l'adresse des locaux loués, il ne dispose pas d'un intérêt digne de protection pour recourir contre la décision d'expulsion et une condition de recevabilité fait défaut.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 6/2012 p. 469

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SOCIETE SIMPLE; QUALITE POUR AGIR; POUVOIR DE REPRESENTATION; SOLIDARITE

Normes : CO.543.al.3

Résumé : SOCIÉTÉ SIMPLE - BAIL COMMUN - SOLIDARITÉ En cas de bail commun conclu par plusieurs locataires pour l'usage de la même chose louée, la qualité pour défendre appartient à chacun d'eux et tous sont en principe débiteurs du loyer et des dommages-intérêts à acquitter, le cas échéant, par suite d'une restitution tardive de la chose.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SOCIETE SIMPLE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : LPC.6; CO.530.ss

Résumé : SOCIÉTÉ SIMPLE - BAIL COMMUN - CONSORITÉ NÉCESSAIRE Pour une société simple, l'ouverture d'une procédure en justice ne constitue pas un acte de gestion ordinaire et nécessite le consentement unanime des associés (art. 535 al. 3 CO). Ce consentement unanime doit exister au moment où la procédure est engagée (in casu, dans les 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO). Une ratification ultérieure de la demande en justice est dénuée de toute portée juridique, parce que tardive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES; PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE ; QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR

Normes : CC.712l

Résumé : AUTONOMIE JURIDIQUE DE LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES La loi confère à la communauté des propriétaires d'étages une certaine autonomie juridique, ce qui n'est pas le cas pour la communauté des copropriétaires ordinaires. Selon l'art. 712l CC, la communauté des propriétaires d'étages peut être titulaire de droits et d'obligations, qu'elle peut exercer et exécuter en son nom; elle peut en son nom actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Ces aptitudes n'existent toutefois qu'en relation avec le but de la communauté, à savoir la gestion de l'immeuble; la communauté des copropriétaires d'étages ne peut agir en son propre nom qu'en tant qu'elle peut avoir des actifs résultant de sa gestion. Envers les tiers, la communauté est représentée par un administrateur pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;BAIL COMMUN;COLOCATAIRE;CONSORITÉ;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;CONTESTATION DU CONGÉ;ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta

Résumé : COLOCATION - QUALITÉ POUR AGIR EN CONTESTATION DU CONGÉ - OCCUPATION DU LOGEMENT Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271-272 CO). Lorsque plusieurs parties sont titulaires d’un bail, il y a bail commun; les colocataires qui veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une exception à l’action conjointe a été admise en ce sens que l’un des locataires peut agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu’il l’assigne ou les assigne aux côtés du bailleur. Toutefois, le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n’habite pas l’appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés garantie par les art. 271 ss CO, dès lors que les actions en annulation du congé et en prolongation du bail protègent exclusivement celui qui a l’usage effectif des locaux loués. In casu, le frère de la locataire, même s’il est aussi titulaire du bail et débiteur du loyer à l’égard de la bailleresse, n’a pas la qualité pour agir en annulation du congé et en prolongation du bail puisqu’il n’a pas démontré un intérêt propre à ces actions dans la mesure où il n'occupe pas le logement (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC). Sa demande doit donc être rejetée pour défaut de qualité pour agir.

Voir aussi : Fiche 2310861

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2

Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.

Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), in Newsletter Bail.ch janvier 2022 et in DB n° 34/2022 p. 61 ss, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.