Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 2d/bb). Un tempérament doit toutefois être apporté à ces jurisprudences, pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d'une part, à invoquer sous certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l'application de la méthode relative et, d'autre part, à se prévaloir directement d'un facteur de hausse absolue et à réclamer l'application de la méthode absolue dans certaines circonstances (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/cc). La méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution de loyer); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse. Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une demande de baisse de loyer (ATF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002). In casu, la sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue l'une de ces situations exceptionnelles, de sorte qu'il y a lieu d'examiner la demande de baisse des locataires à l'aune de la méthode absolue.

Voir aussi : ATF 146 III 346 (admet qu'il est possible d'appliquer la méthode absolue lors d'une demande de baisse à la sortie d'un contrôle étatique du loyer); ATF 142 III 568; 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod ( Fiche 2309588 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Le bailleur peut à la fois opposer des critères relatifs à une demande de baisse et apporter la preuve que son rendement est insuffisant ou que le loyer correspond aux loyers usuels de la localité ou du quartier, mais il doit obligatoirement choisir entre ces deux critères absolus qu'il ne peut pas invoquer de manière cumulative.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE

Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).

Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 32; newsletter bail.ch février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;LOYER INDEXÉ;MÉTHODE ABSOLUE;MÉTHODE RELATIVE;DIMINUTION DE LOYER

Normes : CO.269; CO.269b; CO.270a

Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE D'INVOQUER LA MÉTHODE ABSOLUE À L'EXPIRATION DE LA DURÉE INITIALE DU BAIL INDEXÉ Comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'art. 270a CO (" rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais "), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue.

Voir aussi : François BOHNET/Philippe CONOD, Modification du loyer à l'expiration de la durée initiale du bail indexé, in DB n° 33/2021, p. 49ss

Remarques : Cet arrêt tranche pour la première fois la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE FONDÉE SUR LA MÉTHODE RELATIVE - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Bien que la jurisprudence dénie au bailleur le droit d'invoquer cumulativement le critère de l'insuffisance du rendement et celui des loyers comparatifs pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, elle ne lui interdit pas de se prévaloir des critères de la compensation du renchérissement et de l'augmentation des charges dans le cadre de l'application préalable de la méthode relative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL

Normes : CO.270b

Résumé : CALCULS SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (DEMANDE PRINCIPALE) ET SELON LA MÉTHODE RELATIVE (DEMANDE RECONVENTIONNELLLE) RECOUVRANT LA MÊME PÉRIODE Une fois un loyer fixé à partir d'une certaine date selon la méthode absolue, il ne saurait être question de remettre aussitôt en cause ce calcul en reconsidérant la même période selon la méthode relative, qui précisément a été écartée dans le calcul de rendement, pour en déduire d'autres conséquences. Dans ce cas, le montant du loyer ne peut pas être modifié et la demande reconventionnelle doit être rejetée.

Remarques : publié in : Office fédéral du logement, Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, vol. 39, juin 2005, p. 28

CJ

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.270a

Résumé : BAIL INDEXÉ - CALCUL DU LOYER À L'ÉCHÉANCE Le locataire qui, avant l'échéance du bail indexé, a manifesté son intention d'obtenir une baisse de son loyer en raison de la diminution du taux hypothécaire, n'est pas réputé accepter le loyer entré en vigueur à l'échéance du contrat, même s'il n'a saisi la Commission de conciliation qu'après l'échéance du contrat indexé. En conséquence, le loyer doit être fixé par le calcul relatif depuis la conclusion du contrat, puis vérifié par le calcul de rendement invoqué par le bailleur.

TF

Publication ATF 121 III 364 = SJ 1996 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - MÉTHODE RELATIVE Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, (critères absolus des art. 269 et 269a let. a et c CO), à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen.

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a.let.a

Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a

Résumé : MODIFICATION DU LOYER POSTÉRIEUREMENT À L'ÉCHÉANCE D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Selon la jurisprudence fédérale (SJ 1997 p. 465), si, à l'expiration de la période d'indexation, le bail est reconduit sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction des parties qu'elles estimaient suffisant le loyer en vigueur à ce moment-là. Partant, si les parties ne réclament pas l'application de la méthode absolue pour fixer le loyer suivant, les facteurs relatifs déterminants pour la fixation de celui-ci seront examinés à partir de la date d'échéance de la période d'indexation.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 86 du 12.02.2001 A. c/ N. SA ACJ n° 124 du 18.02.2002 Epoux G. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA

Remarques : Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)

TF

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269; CO.269a; CO.269b

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION MINIMALE DE 5 ANS Différents cas de figure. Le bailleur peut solliciter une majoration du dernier loyer indexé pour le terme de résiliation (art. 269d CO) et le locataire demander une diminution de son loyer (art. 270a CO). Le nouveau loyer admissible devra être déterminé, en fonction des facteurs mentionnés dans l'avis de majoration, soit au moyen de la méthode absolue, soit à l'aide de la méthode relative, la première date de référence étant celle de la conclusion du bail dans cette dernière hypothèse. Le locataire peut se prévaloir, de son côté, de la méthode absolue pour s'opposer à une majoration justifiée au regard de la méthode relative (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165). Si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable" ou du bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2 CO), le bail est reconduit tacitement sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction du bailleur qu'il estimait suffisant le loyer en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"). Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers indexés. Toutefois, si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). arrêt du TF 4A_489/2010 du 06.01.2011 (pour le taux hypothécaire à l'échéance d'un bail indexé); ACJ n° 1357 du 21.12.00 H. c/ C.ACJ n° 40 du 13.01.03 D. c/ P. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269

Résumé : RÉSERVE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE SELON LES CRITÈRES RELATIFS INAPPLICABLE POUR LE CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE Cas d'une réserve faite par le bailleur dans l'avis de hausse fondée sur la méthode relative (adaptation du loyer au taux hypothécaire de 5,5 % au lieu de 6 %). Dès lors que le loyer, sur requête des locataires, doit être déterminé en fonction de la méthode absolue, il n'y a pas lieu de s'écarter du taux pratiqué par la Banque Cantonale (in casu 6 %) majoré de 0,5 %.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE POUR EXAMINER LE BIEN-FONDÉ D'UNE RÉSERVE FORMULÉE À LA CONCLUSION DU BAIL La juridiction chargée d'examiner l'application d'une réserve ne doit pas limiter son examen aux conditions formelles mais doit encore en apprécier sa substance. Lorsque la réserve de hausse est déjà formulée à la conclusion du bail, le recours à la méthode relative est tout à fait inopérant. Seule la méthode absolue et plus particulièrement le calcul de rendement permet d'apprécier si le loyer, au moment de la conclusion du contrat, s'inscrit en dessous de la valeur licite et, partant, si la réserve formulée est fondée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; CALCUL

Normes : CO.269a

Résumé : AUGMENTATION DU DERNIER LOYER FIXÉ SELON UN CRITÈRE ABSOLU EN FONCTION DE CRITÈRES RELATIFS Le bailleur qui augmente un loyer suite à l'évolution du taux hypothécaire et de l'ISPC (critères relatifs) ne peut pas fonder son calcul sur la dernière modification du loyer en vigueur si celle-ci a été établie sur la base de l'adaptation partielle aux loyers usuels du quartier (critère absolu). En effet, cela reviendrait à confronter deux critères antinomiques, ce qui n'est pas admissible. Il s'ensuit qu'il faut remonter à l'époque de la première majoration du loyer pour appliquer la méthode relative.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL; METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - STATISTIQUES OFFICIELLES Une baisse de loyer, admissible selon les critères relatifs, ne saurait se voir atténuée par l'application des statistiques officielles genevoises, celles-ci ne satisfaisant pas aux exigences jurisprudentielles et ne fournissant pas, de surcroît, les éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localité.

TF

Publication ATF 126 III 124 = SJ 2000 p. 483

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - METHODE RELATIVE - DERNIERE FIXATION DU LOYER Une demande de diminution de loyer formulée en cours de bail s'apprécie, conformément à la méthode relative, selon l'évolution du loyer depuis sa dernière fixation. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer ni, partant, un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure.

Voir aussi : ACJ n° 1191 du 04.12.2000 SI G. c/ M.

Christine HABERMACHER-DROZ

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Pratique récente en matière de loyers in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p. 542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; LOYER USUEL; RENDEMENT NET; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.270a

Résumé : RENDEMENT NET OU LOYERS USUELS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Contre une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, le bailleur peut se prévaloir alternativement soit d'un rendement net insuffisant, soit des loyers usuels dans la localité ou le quartier.

Voir aussi : ATF 121 III 163 = SJ 1995 p. 743 = JT 1996 I 72 SJ 1994 p. 487