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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

18 enregistrements trouvés

Fiche 2309873

Pas de décision du 01.04.1999

François CHAIX
Publication SJ 1999 II 49
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement
Remarques : Doctrine

Fiche 2310805

4A_332/2016 du 20.09.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - IMMUNITÉ DIPLOMATIQUE Le fait que l'immunité diplomatique dont bénéficie le candidat de remplacement puisse rendre plus compliquées les démarches en cas de retard dans le paiement du loyer ne suffit pas à retenir une aggravation de la situation du bailleur justifiant d'écarter le candidat.

Fiche 2309049

4A_504/2009 du 06.01.2010

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS AUXQUELLES LE LOCATAIRE SORTANT EST LIBÉRÉ Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes. Dans cette hypothèse, la question n'est plus de savoir si le bailleur doit accepter le locataire de remplacement eu égard aux garanties fournies (art. 264 al. 1 CO), mais de savoir si un nouveau contrat est conclu entre ces deux parties, contrat qui permet de libérer le locataire sortant de ses obligations envers le bailleur.
Voir aussi : ACJC/62/2020 du 20.01.2020 (lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le préjudice au locataire sortant)

Fiche 2309574

Pas de décision du 18.10.2002

Pascal TERRAPON
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264; CO.267
Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309645

ACJ n° 29 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - IMPOSITION DE CONDITIONS PLUS SÉVÈRES AU CANDIDAT REPRENEUR L'article 264 CO donne au locataire la faculté d'être libéré du bail en fournissant un locataire solvable, disposé à reprendre le bail aux même conditions que les siennes. Si le bailleur, face à un tel candidat, le décourage en voulant lui imposer des conditions plus sévères, il doit en assumer les conséquences, de sorte que le locataire sortant sera libéré à la date pour laquelle son remplaçant était disposé à conclure. En revanche, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer, lorsque le bailleur propose de moins bonnes conditions de location, mais que son comportement n'est pas la cause du désistement du locataire de remplacement (ATF du 19.08.2002 A. c/ B. et C. = CdB 1/03 p. 9).

Fiche 2309753

ACJ n° 1027 du 26.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; RESTITUTION ANTICIPEE
Normes : CO.264
Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - NOMBRE D'OCCUPANTS JUGÉ INSUFFISANT PAR LE BAILLEUR POUR LA TAILLE DU LOGEMENT La politique de la bailleresse, consistant à attribuer les grands logements en priorité à des familles, si elle est établie et connue des locataires, constitue un motif de refus du candidat justifié. Toutefois, le bailleur, qui n'informe pas le locataire sortant de son refus du candidat proposé, afin que celui-là puisse chercher un autre locataire de remplacement, ne fait pas tout son possible pour réduire le dommage. Dès lors, les prétentions du bailleur en remboursement du loyer peuvent être réduites en conséquence.

Fiche 2309502

ACJ n° 40 du 12.01.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; ERREUR
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX L'activité du candidat consistant de façon prépondérante en la vente de produits liés à la culture du cannabis implique que celui-ci n'est pas objectivement acceptable et que le bailleur dispose d'un juste motif pour refuser cette candidature. Le bailleur qui a donné son consentement sur la base d'indications imprécises du candidat n'est pas obligé par cette promesse de contracter s'il était dans une erreur essentielle. In casu, l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui s'en prévaut de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.

Fiche 2309523

ACJ n° 880 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX Pour ce qui est des locaux commerciaux, l'activité déployée par le locataire de remplacement doit s'apprécier tant par rapport au style de l'immeuble que par rapport aux commerçants voisins. Lorsque les parties ont convenu d'une affectation précise des locaux, le bailleur pourra refuser un candidat déployant une autre activité commerciale; dans certains cas, la candidature est d'autant plus inopportune que des commerces ayant la même activité se trouvent à proximité (F. CHAIX, L'article 264 CO : À la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 64-65).

Fiche 2309737

ATF 119 II 36 du 16.02.1993

TF , Ire Cour civile
Publication ATF 119 II 36
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; INSOLVABILITE
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement. Savoir si tel locataire de remplacement peut être raisonnablement imposé au bailleur est une question à résoudre de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances propres à la cause en litige.
Voir aussi : Arrêts du TF 4A_332/2016 du 20.09.2016; S. SA c/ C. du 22.05.2001 ; ACJC/18/2001 du 15.01.2001 (taux d'effort d'un tiers du revenu ne peut pas être appliqué de manière systèmatique)

Fiche 2310965

ACJC/647/2019 du 06.05.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT ; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CO.264; CO.270
Résumé : REPRISE DU BAIL - CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - DISTINCTION La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant et le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial». La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante. Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux). Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être contesté aux conditions de l'article 270 CO. Ceci est également valable si le loyer demeure inchangé par rapport au bail précédent, dans la mesure où d'autres prestations se voient modifiées à cette occasion, telle que la surface des locaux réduite. L'établissement d'un nouveau contrat avec la notification d'un avis de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail mentionnant la possibilité pour les locataires de contester le loyer initial est un indice confirmant la volonté de la bailleresse de conclure un nouveau contrat de bail à loyer.
Voir aussi : 4A_504/2009 du 6 janvier 2010

Fiche 2309768

ACJ n° 905 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Fiche 2310160

ACJ n° 1586 du 21.11.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264.al.1
Résumé : RENSEIGNEMENTS SUR LE LOCATAIRE REPRENANT Le bailleur doit disposer d'un "certain temps" (Message, p. 1426), tout en précisant qu'il ne peut surseoir trop longtemps à sa décision; un mois à six semaines ont été jugés suffisants pour relouer des locaux commerciaux, qui nécessitent un examen plus long de la situation par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). Ce délai est indicatif et peut varier en fonction de chaque cas; "ainsi une régie se décidera certainement plus rapidement qu'un propriétaire privé" (Commentaire USPI, p.333).

Fiche 2310288

Pas de décision du 16.02.1993

TF
Publication ATF 119 II 36 = SJ 1993 p.469
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne peut refuser de libérer le locataire du paiement du loyer, en considérant comme inacceptable le successeur proposé, s'il ne fait valoir que de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes; en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires, des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé, ou le fait que le successeur n'est disposé à payer qu'un loyer inférieur constituent de justes motifs pour rejeter une candidature. Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement.
Voir aussi : ATF du 07.03.95 S. SA c/ W. = SJ 1995 p. 425 ACJ n° 323 du 20.04.98 A. c/ R. ATF du 22.05.01 S.SA c/ C. ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

Fiche 2310429

Pas de décision du 01.01.1992

TF
Publication ATF 117 II 156 = JT 1992 I 317 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DU LOCATAIRE Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel. Cela est également valable lorsque le locataire est disposé à s'acquitter de la différence de loyer directement auprès du bailleur jusqu'à l'échéance contractuelle du bail car la situation du bailleur serait amoindrie en cas de prolongation du bail.

Fiche 2309522

ACJ n° 880 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264.al.3
Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17). Ce devoir ne naît au plus tôt qu'au moment de la restitution effective des locaux. De même que le bailleur doit accepter de baisser le loyer si c'est à cette condition que les locaux peuvent être reloués, celui qui entend le majorer et qui, de ce fait, retarde la conclusion d'un contrat, doit se voir imputer le profit auquel il a intentionnellement renoncé durant les mois de vacance.

Fiche 2309586

4C.118/2002 du 19.08.2002

TF
Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

Fiche 2506121

4A_239/2020 du 05.08.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;LOCATAIRE DE REMPLACEMENT;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)
Normes : CO.264; CCR.9
Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DOCUMENTS UTILES A teneur de l’art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) et de l’art. 9 du contrat-cadre romand de baux à loyer, si le bailleur a des objections fondées concernant le candidat proposé, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant. C’est au locataire sortant qu’il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements concernant les candidats de remplacement, le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement. Outre l’extrait du registre des poursuites, le bailleur peut demander à propos du candidat des attestations ou des décomptes de salaire, un extrait de compte bancaire ou une taxation fiscale. Toutefois, il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c’est également au bailleur qu’il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne sollicite pas à cet effet le locataire sortant, il ne peut en principe pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis.

Fiche 2309641

ACJ n° 30 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.